Sentença de Julgado de Paz
NULIDADE DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO.
Processo nº 99/2018-JP/MCV
1-Relatório
Demandantes: A, NIF 0, e B, casados, residentes na Rua X, X, X, NIF 0, mas com domicílio profissional na sede social da sociedade comercial C, sita Rua X, lote X, X, X, X.
Demandados: D, contribuinte fiscal nº 0, e E, com domicílio profissional na F, Avenida X, nº X, X.
Objeto do litígio:
Os Demandantes peticionam a condenação dos demandados no pagamento do valor de 3.048,12 €, sendo 1.740,00 € correspondente a rendas vencidas e não pagas, 1.225,42 € despesas de consumos de água, gás e electricidade não pagas, 82,70 € de juros vencidos à taxa legal de 4%, calculados até à data da entrada da ação, e, juros de mora vincendos desde a data de citação até integral pagamento.
Para tanto, alegaram os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 5, alegando em suma, a existência de um contrato de arrendamento para a habitação celebrado entre as partes, e que os demandados deixaram de pagar a renda de Janeiro a Maio de 2018, e os valores correspondentes ao consumo de água, luz e gás também da responsabilidade daqueles, juntaram onze documentos e procuração forense.
Regularmente citados, os Demandados não contestaram.
Tramitação
Os demandantes recusaram a mediação, razão pelo qual, foi designado dia e hora para realização da audiência de julgamento, na qual os demandados não compareceram, tendo sido esta suspensa ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta por parte daquela, nos termos do nº 2, do artigo 58.º da LJP, o que não sucedeu.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor - que se fixa em € 3.048,12 – nº1 e 2, do art.º 297º, nº1 e 2 do art. 306º, todos do C. P. Civil.
Não existem exceções que cumpram conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa, como a seguir se apreciará.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se ao incumprimento contratual por parte dos Demandados, pelo não pagamento das rendas, agua, luz, gás e suas consequências.
2-Fundamentação
Factos provados:
1-Os demandantes são proprietários da fração autónoma correspondente ao X andar direito designada pela letra X do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Urbanização X, Rua X, nº X, X, X, inscrito na matriz predial sob o artigo 0 da freguesia de X – cfr. documentos juntos a fls. 6 a 10.
2-Em 1 de Abril de 2015 os Demandantes arrendaram aos Demandados para fim habitacional, o apartamento supra referido pelo período de 5 anos, com início em 1 de Abril de 2015 e termo em 30 de Março de 2020, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo.
3-Tal contrato foi comunicado à A.T, conforme cópia do modelo 2 do imposto de selo, junto a fls. 11 e 12.
4-Foi fixada a renda mensal de 400,00 € a entregar diretamente aos demandantes.
5-De comum acordo ficou estabelecido que os contadores de água, eletricidade e gás permaneceriam em nome dos Demandantes sendo que os respectivos consumos seriam liquidados pelos Demandados conjuntamente com as rendas que se fossem vencendo.
6-Os demandados entregaram o local arrendado em 31 de Maio de 2018, sem que todavia tenham liquidado todas as rendas e despesas vencidas.
7-Foi comunicada a cessação do contrato à AT conforme modelo 2 do imposto de selo, junto a fls. 13 e 14.
8-Os demandados não pagaram as rendas referentes a parte do mês de Janeiro (140,00 €) Fevereiro, Março, Abril e Maio de 2018, no total de 1.740,00 €.
9-Não pagaram igualmente todos os consumos de água, luz e gás durante parte do tempo em que estiveram no local arrendado, no valor global de 1.225,42 €, sendo:
a)consumo de água no valor de 141,74 € - cfr. doc. juntos fls. 15 a 19.
b)consumo de gás no valor de 279,65 € (sendo 217,51 € referentes a consumos e 62,14 € a despesas de religação do contador) - cfr. doc. juntos a fls. 20 a 22.
c)consumo de electricidade no valor de 804,03 €, cujas facturas foram recepcionadas pelos Demandados, e debitadas na conta bancária dos Demandantes nas seguintes datas:
- 153,60 € pagos a 02/05/2017;
- 100,29 € pagos a 29/06/2017;
- 97,18 € pagos a 30/08/2017;
- 87,88 € pagos a 31/10/2017;
- 100,61 € pagos a 02/01/2018;
- 145,90 € pagos a 01/03/2018;
- 118,57 € pagos a 27/04/2018.
10-Por diversas vezes os demandados foram contactados para liquidar o valor das rendas e despesas em dívida, e nada pagaram.
11-O valor em dívida ascende ao total de 2.965,42 €.
Factos não provados
1-Relativamente aos valores não pagos, venceram-se juros que até ao dia 25 de Outubro de 2018 se cifram num total de 82,70 €, sendo:
a)44,63 € -desde a data de vencimento de cada uma das rendas em atraso;
b)1,99 € -desde a data de pagamento das despesas de água;
c)3,76 € -desde a data de pagamento das despesas de gás;
d)32,32 € -desde a data de pagamento das despesas de electricidade.
3-FUNDAMENTAÇÃO
Para a convicção formada conducente aos factos julgados provados concorreu a cominação legal do art. 58.º, n.º 2 da Lei n.º 78/2001, de 13-07, na redacção da Lei 54/2013 de 31-07, LJP e o teor documental junto aos autos.
4- o direito
Em função da prova produzida verificamos que foi celebrado um contrato de arrendamento que a lei define nos termos do disposto no Art.º 1022.º do Código Civil, como sendo “… o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.”, o que ambas partes aceitam.
No caso em apreço, o fim do contrato foi habitacional com prazo certo (5 anos) nos termos art. 1067º, nº 1 e 1094º, do supra diploma legal citado.
Entre as partes foi celebrado um contrato verbal de arrendamento urbano, com início em Abril de 2015, tendo por objeto o prédio identificado em 1) dos factos provados da propriedade dos demandantes (cf. artigos 1022º, 1023º e n º1 do 1067.º, todos do CC.
O artigo 1069º do CC, estabelece a obrigatoriedade da forma escrita para a celebração de qualquer contrato de arrendamento urbano.
O princípio geral do nosso ordenamento jurídico no que tange às relações jurídicas contratuais, é o da liberdade de forma, como prescreve o art.º 219.º do CC, contudo o artigo 220º do mesmo código estabelece que a inobservância da forma legalmente prescrita implica nulidade.
A nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma reconduz-se, em princípio, a nulidade de direito comum (art.º 286.º do CC), podendo ser invocada a todo o tempo e declarada oficiosamente (Pereira Coelho, RLJ, ano 126, pág. 196, Ac. RP de 29/05/2003, CJ, ano XXVIII, Tomo III, pág. 182).
Atento o que antecede, forçoso é concluir que o contrato de arrendamento para fins habitacionais celebrado é nulo por falta de forma, nulidade que é do conhecimento oficioso.
Os efeitos da declaração de nulidade do contrato são retroactivos, devendo ser devolvido tudo o que foi prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (cfr. art.º 289.º, n.º 1, do CC).
Ou seja, declarada a nulidade do contrato de arrendamento, por vício de forma, os arrendatários (Demandados) ficam obrigados, não só a restituir o locado ao senhorio, como também a pagar-lhe uma indemnização pela utilização do mesmo, correspondente, em regra, ao montante da renda acordada, enquanto tal utilização se mantiver.
Ora, como os Demandados fruíram totalmente o locado pelo tempo em que pagaram a renda, estando o contrato economicamente cumprido naquele período e, não podendo restituir as vantagens de tal fruição, nada há a devolver a esse título.
No entanto, a fruição continuou até 31 de Maio de 2018, sendo certo que, desde o mês de Janeiro do ano passado os Demandados deixaram de pagar a contrapartida acordada para essa fruição, no valor total de €1.740,00 e por isso, terão de ser condenados no pagamento a título de compensação no valor correspondente à renda acordada.
Quanto ao valor peticionado pelo consumo de água, electricidade e gás por parte dos demandados na vigência do contrato que assumiram pagar, conforme resulta dos factos provados e tendo os demandantes junto documentos que suportam o valor peticionado, são aqueles os responsáveis pelo seu pagamento no total de 1.225,42 € o que se declara.
Adicionalmente, os Demandantes pedem a condenação dos Demandados no pagamento de juros vencidos sobre os valores em dívida, nomeadamente, das rendas não pagas e desde a data de pagamento das despesas da água, luz e gás.
O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor (art.º 798.º do Código Civil).
A simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor, considerando-se o devedor constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda que possível, não foi efetuada no tempo devido (art.º 804.º do Código Civil).
O devedor só fica, em regra, constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir, correspondendo a indemnização na obrigação pecuniária, em princípio, aos juros legais a contar do dia da constituição em mora (arts. 805.º e 806.º do Cód. Civil).
Vejamos.
Quanto às rendas, (o contrato de arrendamento não foi reduzido a escrito, não foi alegado o dia fixado para que os demandados procedessem ao seu pagamento, e a declaração de nulidade do mesmo) não é possível atender a contabilização dos juros no montante peticionado, mas, tão só desde a data de citação, (cf. n.º 1 do artigo 805º, CC) ocorrida em 19-12-2018 (do demandado).
Quanto aos restantes valores peticionados, os demandantes alegaram que, interpelaram os demandados para os liquidarem, sem especificarem quando, de que modo, e, se fixaram data para aqueles cumprirem.
Em conformidade com o expendido, também e quanto a este pedido é a partir da citação que se inicia a contagem de juros vencidos, à taxa legal de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 08.04), ao que acresce em ambos os casos os juros vincendos, até efectivo e integral pagamento.
5-DECISÃO
Em face do exposto e disposições legais aplicáveis, julga-se a presente ação parcialmente procedente por provada e em consequência, condenam-se os Demandados ao pagamento:
a)de € 1.740,00 a título de indemnização pela ocupação do imóvel dos demandantes, (parte) do mês de Janeiro a Maio de 2018.
b)de €1.225,42, correspondentes às despesas pagas pelo consumo de agua, luz e gás.
c)juros vencidos sobre os referidos valores desde a data de citação, e vincendos até integral pagamento.
d) absolvendo-se do demais peticionado.
Custas:
Na proporção do decaimento que se fixa para os demandantes em 3% e demandados em 97%.
Notifique e os demandados também para o pagamento das custas, num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, incorrendo numa sobretaxa de €10 (dez euros) por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação, até um máximo de €140 (cf. disposto nos números 8º e 10º da Portaria 1456/2001, na redação dada pela Portaria 209/2005, de 24.02).
Decorrido o termo do prazo, sem que se mostre efetuado o pagamento, será extraída certidão da presente sentença, custas e penalidades não pagas e remetida ao Ministério Público da Comarca de X, Juízo de Competência Genérica da X para execução do valor em dívida.
Registe.
Miranda do Corvo, 23 de Janeiro de 2019.
A Juíza de Paz,
Filomena Matos