Sentença de Julgado de Paz
Sentença
Processo nº x
Relatório
Os demandantes A e B, melhor identificados a fls. 10 e 245, intentaram a presente ação declarativa, em 26/9/2012, contra os demandados: 1 - C, 2 - D, 3 - E, 4 - F, 5 - G, 6 - H, 7 - I, 8 - J, 9 - K, 10 - L, 11 - M, 12 - N, 13 - O, melhor identificados a fls. 10, nos termos do artigo 9º, nº 1, alínea c) da Lei 78/2001 de 13 de Julho, formulando o seguinte pedido:
Serem os demandados condenados no pagamento da quantia de €450,00, referente às obras realizadas na fração dos Demandantes, a pagar os gastos com cartas registadas no valor de €19,25€, a pagar os honorários do advogado no valor de €40,00 para elaboração da carta de 14 de dezembro de 2011 e a pagar o valor da privação de rendas no valor de €320,00 por mês, tendo os Demandantes ficado prejudicado, segundo alegam, em 3 meses e meio de rendas, no valor total de €1.120€, por último, a suportar os encargos da presente ação.
Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 10 a 13 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Juntou 40 (quarenta) documentos. Em audiência juntou 2 (dois) documentos.
Foi agendada data da sessão de pré-mediação para o dia 24 de outubro de 2012, não tendo sido obtido acordo de mediação (fls. 242 e 243).
Por Despacho proferido em 24 de outubrode 2012, de fls. 240, que ora se reproduz integralmente, foi admitida a desistência do pedido relativamente aos demandados X e X.
Regularmente citadosos demandados apresentaram contestação, os seguintes demandados:
X, Lda., que invocou a impropriedade do meio e da acção, nomeadamente no seu entender deveria a matéria em causa ser apreciada em Assembleia de Condóminos e não em Tribunal e a ilegitimidade passiva, pois no seu ponto de vista a legitimidade passiva assistiria ao administrador do condomínio, impugnando a demais matéria, como consta de fls. 142 a 146, que se reproduzem integralmente. Em audiência juntou 1 (um) documento;
Administração de Condomínio, expõe que o assunto relativo a obras dos demandantes tem vindo a ser tratado em reuniões, análises locais de infiltrações de água das chuvas, em encontros, testes de despistagem, entre outras iniciativas, sendo que sempre foram efetuadas obras de manutenção no prédio objecto dos autos, não concordando pagar rendas de indemnização ou outros valores,como consta de fls. 168 a 172, que se reproduzem integralmente. Juntou 19 (dezanove) documentos.
X que invocou a sua ilegitimidade passiva, considerado que tal legitimidade passiva assiste ao administrador do condomínio e não a este e aos condóminos em simultâneo, além de impugnar a demais matéria alegada, como consta de fls. 266 a 268, que se reproduzem integralmente.
Não tendo os demais demandados apresentado contestação.
Foi realizada audiência de julgamento, em segunda marcação, no dia 6 de fevereiro de 2013, pelas 14:00 horas, com realização de Inspeção Judicial ao local objeto das obras sitas na fração dos demandantes.
Cumpre apreciar e decidir
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras exceções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Questões Prévias
I – Da Impropriedade do meio e da ação
A demandada X, Lda., vem alegar que os demandantes agiram de forma atípica uma vez que não se dirigiram à Assembleia de Condóminos no sentido de convocarem uma Assembleia Extraordinária onde constasse da ordem de trabalhos um item relativamente ao peticionado nesta ação.
Acontece porém que o assunto em causa foi tratado em Assembleia de Condóminos, constando das atas nºs. 19, 20 e 21, nomeadamente no que concerne a obras de reparação e manutenção relativos a cobertura do edifício.
Comprovam-se ainda nos autos cartas dos demandantes dirigidas ao condomínio relativamente a infiltrações de água, designadamente de 17/12/2010, 14/12/2011 (através de advogado) e de 29/3/2012, nomeadamente as duas últimas cartas de interpelação, bem como aos demais condóminos, sob pena de terem os demandantes que recorrer a tribunal.
Pelo que se considera, que os demandantes poderiam ter realmente tratado o assunto, internamente, em Assembleia de Condóminos, tendo, no entanto, o direito de interpor a presente ação, a qual tem assentimento no previsto na alínea c) do nº 1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13/7.
Pelo que se considera ser o presente meio e ação próprios.
II – Da Ilegitimidade Passiva
Quanto à questão levantada vêm os contestantes expor que a legitimidade passiva assistiria ao administrador do condomínio, como aliás consta do artigo 1436º do Código Civil.
No entanto, a presente ação foi proposta contra a administração de condomínio e contra os condóminos proprietários das frações constituintes desse condomínio e prosseguiram os autos em conformidade.
Assim sendo, após a intervenção de todos, administrador e condóminos, torna-se irrelevante julgar a questão da legitimidade dos demandados, dada a prossecução dos autos até então, considerando-se neste pressuposto partes legitimas os demandados da presente acção.
Ressalva-se, no entanto, que, a haver condenação, será a mesma dirigida à Administração de Condomínio do prédio objeto dos autos, a qual fará, nos termos legais, repercutir, de acordo com a respetiva permilagem nos respectivos condóminos,eventual condenação.
Fundamentação da Matéria de Facto
Com interesse para a boa decisão da causa, ficaram provados os factos a seguir mencionados:
1 - Os Demandantes são legítimos proprietários de uma fração no prédio sito em Santa Maria da Feira.
2 - Em 17 de dezembro de 2010, os Demandantes detectaram infiltrações de água na referida fração e informaram a Administração de Condomínio, a fim de a situação ser resolvida.
3 - Após análise da situação, chegaram à conclusão de que as infiltrações provinham da cobertura do edifício. Assim em 19 de março de 2011, em assembleia de condóminos foram aprovadas as obras para reparação dessa mesma cobertura.
4 - Em 21 de março de 2011, todos os condóminos foram notificados por carta registada, dos valores que cada fração deveria pagar para as referidas obras.
5 - Em dezembro de 2011 e apesar das obras já terem sido realizadas, a fração do Demandante continuava a ter problemas e com a chegada do inverno a situação iria piorar.
6 - Por essa razão viu-se obrigado a recorrer aos serviços de um profissional de construção civil para este, lhe dar um orçamento para as obras necessárias na sua fração.
7 - Na mesma data solicitou os serviços de um advogado para este elaborar uma carta registada á administração de condomínio, expondo a situação e responsabilizando-a pela falta de condições de habitabilidade da fração.
8 - A 21 de janeiro de 2012, em assembleia de condóminos o Demandante insiste com todos os presentes de que a infiltração de água na sua fração ainda poderá estar por resolver.
9 - A fração propriedade dos Demandantes esteve arrendada até meados de dezembro de 2011, altura em que o contrato de arrendamento terminou, por iniciativa dos arrendatários, motivados, entre outros, pelos danos existentes na cozinha provenientes das infiltrações do terraço de cobertura.
10 - Para voltar a colocar o prédio no mercado de arrendamento, os Demandantes viram-se obrigados a reparar os defeitos existentes no interior da habitação substituindo o estuque de toda a cozinha, o que fizeram em 29.02.2012.
11 - Em março de 2012 e após ter sido contactada pelo Demandante, a administração de condomínio respondeu ao mesmo, lamentando a situação e dizendo que estavam a tentar encontrar uma solução para o problema.
12 - A 29 de março de 2012 o Demandante enviou à Administração de Condomínio e a todos os condóminos carta registada, comunicando de que por várias vezes tinha solicitado a reparação das infiltrações de água existente na sua fração, e que apesar das reparações efectuadas aos terraços dos recuados, a referida infiltração continua a existir.
13 - A 02 e a 11 de abril o Demandante recebeu de dois condóminos resposta à sua carta.
14 - Assim, os demandantes mandaram proceder a reparação dos danos causados no interior da sua fracção ao nível do teto da cozinha, fixando-se à mesma o valor equitativo de €225,00.
15 – Com o envio de cartas registadas aos restantes condóminos, informando-os da necessidade de reparação dos danos na sua fracção, os demandantes suportaram de gastos com o correio o valor de €19,25.
16 – Por outro lado, os demandantes, ou os seus arrendatários, estiveram, durante o período de cerca de 15 dias, privados do uso normal da fração objecto dos autos, por esta ter sofrido intervenção de reparação ao nível do teto da cozinha, sendo que com tal provação tiveram o prejuízo de meio mês de renda, que se contabiliza no valor de €160,00, considerando um valor de renda mensal do locado de €320,00.
17 - Totalizando o valor de €404,25, o montante que o condomínio deverá ressarcir os demandantes.
A matéria fáctica dada como provada resultou da audição das partes, dos factos admitidos, da prova testemunhal apresentada pelos demandantes, nomeadamente do X, que atestou o valor de renda mensal e o mau estado do teto da cozinha do locado, o X, que procedeu à reparação do teto da cozinha da fração, justificando o tipo e o tempo de intervenção que efetuou e do Sr. X que também atestou o mau estado do teto da cozinha da fracção dos demandantes e dos documentos juntos aos autos a fls. 14 a 61, 173 a 200 e 327 a 329, o que devidamente conjugadocom regras de experiência comum alicerçaram a convicção do tribunal.
Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa, dada a sua insuficiência ou inexistência. Nomeadamente não resultou provado que a intervenção ao nível de manutenção no teto da sala e casa de banho da fracção tivesse ligação com os danos oriundos da humidade da cobertura do edifício. Também não resultou provado que os demandantes tivessem pago honorários para elaboração de carta por mandatário. Não ficou igualmente provado que existisse privação do uso da fraçãodurante o período de dois meses e meio.
Fundamentação da Matéria de Direito
A presente relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais, mais concretamente ao pedido de pagamento do valor de obras realizadas na fração dos demandantes, consideradas indispensáveis e urgentes devido a infiltração de água nas partes comuns do edifício, ao nível da cobertura, além de outros valores relacionados relativos a gastos com correio, honorários de advogado com elaboração de carta, bem como no valor de indemnização por prejuízos com falta de recebimento de rendas.
A presente ação integra-se na alínea c) do nº 1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13/7, por ser resultante de direitos e deveres de condóminos.
A posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação. Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício dispõe o artigo 1424º do Código Civil que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
A comparticipação dos demandados para as despesas comuns do prédio, constitui uma obrigação “propter rem”, obrigação que tem a ver com a titularidade da “coisa”, decorre do estatuto da propriedade horizontal e impende sobre o respetivo titular.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. artigo 1430º do Código Civil), cabendo a este, entre outras, a função de cobrar receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (alíneas d) e e) do artigo 1436º do Código Civil).
Ainda a propósito, refira-se o artigo 1427º do Código Civil, que preceitua que as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
Da prova produzida resulta então que a administração de condomínio procedeu a impermeabilização da cobertura do edifício, tendo sido definida a comparticipação legal dos condóminos para a mesma, sendo que relativamente à fração dos demandantes, aquela infiltração de água terá dado origem a danos ao nível do teto da cozinha, conforme por si alegado. Assim sendo, têm os demandantes direito a ver ressarcido pelo condomínio, o valor pago com a reparação do teto da cozinha, que consistiu na retirada de gesso podre, com a inserção de gesso novo e pintura do teto.
Acontece, porem, que os demandantes juntam aos autos um orçamento de 14/11/2011, além de fatura e recibo de 29/2/2012, cujos trabalhos ao nível de reparação de tetos de cozinha, sala e casa de banho importam com materiais e mão-de-obra o valor global de €450,00. Ora, tal valor não pode ser considerado na sua globalidade, uma vez que as infiltrações ao nível do terraço da cobertura terão originado os danos no teto da cozinha dos demandantes, não tendo estes alegado danos na sala, nem na casa de banho da fracção.
Pelo que, considerando um valor gobal de reparação de €450,00, que inclui material e mão-de-obra relativamente às três divisões da casa dos demandantes, e, na medida em que só terá de ser contabilizado o valor relativo ao teto da cozinha, cuja intervenção terá sido a maior, considerando o depoimento da testemunha que a efetuou, pois consistiu na retirada de todo o gessoe inserção de gesso novo, além de pintura do teto, e, não sendo possível averiguar o valor exato dos danos, fixa-se equitativamente o valor de €225,00 para tal reparação ao nível do teto da cozinha da fracção dos demandantes (artigo 562º do Código Civil).
Peticionam ainda os demandantes o valor de €19,25 de gastos com cartas registadas, o que se considera aceitável, na medida em que são juntos a carta, os comprovativos de envio ao condomínio e condóminos de correspondência registada, bem como o recibo dos CTT desse valor, pelo que se considera ser o valor de €19,15 justificado como forma de reivindicar os seus direitos e, portanto,de ressarcir aosdemandantes.
No que concerne ao valor peticionado de €40,00 de honorários de advogado, para elaboração de carta de 14/12/2011, além de constituir uma carta subscrita por advogado, a verdade é que não foi junto aos autos comprovativodesse valor de honorários, pelo que terá de improceder esse pedido.
Por último, peticionam ainda os demandantes o valor total de €1.120,00, em que ficaram prejudicados, a titulo de três meses e meio de rendas, considerando o valor de renda mensal de €320,00, como decorre de contrato de arrendamento que juntaram. Ora, relativamente a tal pedido ficou provado que o orçamento para as obras de reparação foi realizado em 14 de dezembro de 2011 (junto a fls. 18), tendo a testemunha que efetuou a reparação, confirmado que a obra decorreu em fevereiro de 2012, por impossibilidade do próprio em data anterior, a qual ocorreu durante um período nunca inferior a 10 dias, sendo a respetivafatura e recibo datados de 29 de fevereiro de 2012.
Assim sendo, é percetível que durante um determinado período de tempo, a obra em causa de reparação impossibilitava o uso da fracção dos demandantes, a qual esteve arrendada até meados de dezembro de 2011, segundo alegam . Tal impossibilidade de uso da fracção nunca poderia ser considerada definitiva, mas existente durante um lapso temporal que permitisse que as obras de reparação resolvessem o problema de humidade no teto da cozinhada fracção propriedade dos demandantes. E, tal lapso temporal para aquela reparação, demorou cerca de um período não inferior a dez dias, aguardando a obra o seu inicio até fevereiro de 2012 de acordo com a disponibilidade do empreiteiro, como confirmou. Sendo claramente alheios a tal facto os demandados! Pelo que, constata-se que, em termos de prejuízo efectivo, os demandantes poderiam ter de ressarcir os arrendatários que se mantivessem no locado num período de cerca de 15 dias, considerando-se nessa medida que a obra poderia estar pronta até ao fim do mês de dezembro de 2011. Donde, considera-se que relativamente a rendas “perdidas” pelos demandantes, estes terão direito a ser ressarcidos no valor correspondente a meio mês de renda pelo alegado prejuízo, em termos de privação de uso da farção, sendo que se comprovou que o valor de renda mensal é de €320,00, o que corresponde ao valor de €160,00.
Assim sendo, procedem parcialmente os pedidos efetuados pelos demandantes, no respeitante ao valor equitativamente fixado de €225,00 relativo a gastos com a reparação do teto da cozinha, ao montante de €19,25 de despesas com correios e na quantia €160,00 de impedimento do uso da fracção durante meio mês de renda, o que soma um valor global de €404,25.
Conclui-se, então, que odébito aos demandantesascende ao valor de €404,25 que os demandados devem ressarcir, conforme a respetiva permilagem, cabendo à demandada Administração de Condomínio exigir dos condóminos a respectiva comparticipação.
Decisão
Em face do exposto, julgo a açãoparcialmente procedente, por parcialmente provada e, consequentemente, condeno a demandada Administração de Condomínio do Prédio sito em Santa Maria da Feira a pagar aos demandantes a quantia de €404,25(quatrocentos e quatro euros e vinte e cinco cêntimos), a suportar na proporção da respetiva permilagem pelos restantes demandados, indo no mais absolvidos.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, condeno demandantes e demandada Administração de Condomínio no pagamento das custas totais do processo no valor de €70,00 (setenta euros), na proporção de responsabilidade de ¾ (no valor de €52,50) para os demandantes e de ¼ (€17,50) para a demandada Administração de Condomínio, devendo demandantes e demandada proceder ao seu pagamento, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de €10,00 (dez euros) por cada dia atraso.
Proceda à devolução aos restantes demandados X e X, Lda. da taxa paga de €35,00 (trinta e cinco euros).
A sentença (conforme A.O., processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho.
Na data agendada para leitura de sentença – 15/2/2013, 16H30 - estiveram presentes o mandatário da X, Lda., Dr. X e a mandatária do demandado X, Dra X.
Notifique e Registe.
Julgado de Paz de Santa Maria da Feira, 15 de fevereiro de 2013
A Juíza de Paz (em acumulação de serviço),
(Iria Pinto)
A Juíza de Paz (em acumulação de serviço),
(Iria Pinto)