Sentença de Julgado de Paz
(n.º 1, do artigo 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho,
na redação que lhe foi dada pela Lei N.º 54/2013, de 31 de Julho,
doravante designada abreviadamente LJP)
na redação que lhe foi dada pela Lei N.º 54/2013, de 31 de Julho,
doravante designada abreviadamente LJP)
Processo n.º 662/2013-JPSXL
Matéria: Arrendamento urbano e incumprimento contratual, enquadrada nas alíneas g), e i), ambas do n.º 1, do artigo 9.º, da LJP.
Objeto do litígio: incumprimento contratual de contrato promessa de compra e venda de imóvel e de arrendamento do mesmo.
Demandantes (2):
1) A, natural da Rússia, portadora da autorização de residência temporária ------------, válida até 29-08-2015, emitida pelo SEF de Setúbal, nascida em 02-11-1975, contribuinte fiscal n.º -------------; e
2) B, natural da Rússia, portador da autorização de residência temporária --------------, válida até 28-08-2012, emitida pelo SEF de Setúbal, nascido em 17-07-1967, contribuinte fiscal n.º --------------, ambos residentes na Rua ----------, N.º 19, 2.º Dt.º, --------------, ----------- Corroios.
Demandados (2):
1) C, titular do cartão de cidadão n.º --------------, válido até 05-03-2016, nascida em 13-11-1971, contribuinte fiscal n.º ---------------, beneficiária da Segurança Social n.º -------------------, com morada para notificação em ---------, Rua ---, Lote 123, 1.º andar, ------------- Sines; e
2) D, titular do BI n.º ----------, emitido em 08-10-2001, contribuinte fiscal n.º 126 136 009, residente na Urbanização Quinta --------, Lote 3, Bloco A, 2.º Dt.º Traseiras, ---------- Sines.
Patrona Oficiosa nomeada à Demandada: Dr.ª E, advogada, com domicílio profissional na Rua -----------, 3, 2.º Dt.º, -------------- Seixal.
Valor da ação: €4900 (quatro mil e novecentos euros).
Do Requerimento Inicial:
Alegam, em resumo, os Demandantes, que celebraram contrato de arrendamento em Setembro de 2008 com o Demandado. Mais disseram que passado cerca de um mês após o contrato de arrendamento, os Demandados foram falar com os Demandantes, pedindo-lhes €7000 (sete mil euros) emprestados, para resolverem uma penhora das Finanças, tendo-se a Demandada comprometido a auxiliar os Demandantes a obter crédito junto do BPI para a compra da fração de que eram arrendatários. Acrescentam que emprestaram o valor aos Demandantes, mas que estes não trataram de qualquer assunto junto do banco para compra da fração. Alegaram ainda que ficaram a habitar o locado até 25 de Maio de 2009, por conta do empréstimo que tinham feito aos Demandados. Mais disseram que foi elaborado documento, discriminando como encontrando-se em dívida pelos Demandados, descontado do valor emprestado pelos Demandantes, o montante de €4900 (quatro mil e novecentos euros), assinado pela Demandada. Invocaram ainda já terem interpelado os Demandados para o pagamento.
Pedido:
Pedem a condenação dos Demandados a pagar-lhes o valor de €4900 (quatro mil e novecentos euros), relativo ao valor emprestado, ainda não devolvido. Juntaram 5 documentos (de fls. 6 a 12).
Contestação:
Regularmente citados os Demandados em 28 de Outubro de 2013 (cfr. fls. 33), apresentaram cada um a sua contestação.
A Demandada apresentou a sua contestação em 29 de Outubro de 2013 (cfr. fls. 17 a 18), na qual alegou encontrar-se separada do Demandado desde 2010, não residir na morada indicada no requerimento inicial, e por isso desconhecer o envio de correspondência pelos Demandantes. Mais disse nunca ter sido proprietária da fração, arrendada pelo Demandado, tendo todo o arrendamento sido tratado pelo Demandante e pelo Demandado, bem como desconhecer os valores alegados, não sabendo se são ou não verídicos, nunca tendo recebido valores dos Demandantes. Quanto ao documento de dívida, confirma ter sido escrito por si, a pedido do Demandado, mas ter a declaração sido escrita pela Demandante, sendo que aquando da assinatura estava a ser medicada para uma depressão profunda, pelo que não tem memória da sua elaboração e assinatura, desconhecendo quem demais o assina. Conclui, alegando nada dever aos Demandantes, uma vez que estes nada lhe emprestaram, nunca lhe tendo sido entregue qualquer quantia, sendo todos os negócios existentes entre os Demandantes e o Demandado.
O Demandado contestou em 1 de Novembro de 2013 (cfr. fls. 23 a 24), discordando com o pagamento exigido de €4900 (quatro mil e novecentos euros), e confirmando ser apenas sua a fração, embora vivesse em união de facto com a Demandada. Mais disse que os Demandantes apresentaram um contrato que não está assinado, não sendo esse sequer igual ao que tem na sua posse, em que a renda é de €850 (oitocentos e cinquenta euros), e não de €650 (seiscentos e cinquenta euros), como mencionado no contrato de arrendamento junto pelos Demandantes. Invocou ainda que, aquando da cedência da fração, foram elaborados contrato de arrendamento e contrato promessa de compra e venda, que os Demandantes recusaram assinar, tendo sido acordado o valor de €115000 (cento e quinze mil euros) para a venda. Acrescenta ainda que os Demandantes deixaram dívidas de água, eletricidade e gás, que teve de pagar. Mais alegou ter um cliente para aquisição da fração, mas que por terem os Demandantes manifestado vontade na compra da mesma, não a vendeu, tendo os Demandantes posteriormente desistido da compra, o que o prejudicou, tendo vendido a fração por um preço muito inferior, pelo que não se sente na obrigação de pagar qualquer valor aos Demandantes, requerendo a absolvição do pedido. Juntou 2 documentos (cfr. fls. 25 a 30).
Tramitação:
Os Demandantes recusaram aceder à fase de mediação (cfr. fls. 5).
Após citação dos Demandados, veio a Demandada em 6 de Novembro de 2013 juntar aos autos pedido de apoio judiciário por si formulado, também na modalidade de nomeação de patrono (cfr. fls. 34 a 37), ficando os autos suspensos, a aguardar a decisão da Segurança Social (cfr. fls. 39 a 40). Em 14 de Fevereiro de 2014, a Ordem dos Advogados notificou este Julgado de Paz que tinha sido nomeada ilustre patrona oficiosa à Demandada (cfr. fls. 131), e em 21 de Fevereiro de 2014 foi rececionada a decisão da Segurança Social de deferimento do apoio judiciário requerido pela Demandada (cfr. fls. 133 a 137). Aguardaram os autos o regresso da Juíza de Paz titular dos mesmos, ausente por doença, após o qual foi agendada audiência de julgamento para o dia 11 de Novembro de 2014 (cfr. fls. 139). Nessa data, à audiência compareceram as partes e a ilustre patrona oficiosa da Demandada, tendo sido realizada tentativa de conciliação, a qual se frustrou, ouvidas as partes, produzida extensa prova documental e prova testemunhal. Por ambas as partes foi requerido prazo para pronúncia sobre os documentos juntos, o que foi deferido, por 5 (cinco) dias, ficando desde logo agendado o dia 21 de Novembro de 2014, para continuação da audiência – cfr. ata de fls. 166 a 168. Em 17 de Novembro de 2014 a Demandada pronunciou-se (cfr. fls. 169 e 170). Foi a audiência de dia 21 de Novembro alterada para o dia útil imediatamente seguinte, por indisponibilidade de serviço – cfr. fls. 172. À presente audiência compareceram novamente as partes e a ilustre patrona oficiosa da Demandada, tendo sido os Demandantes notificados da pronúncia entretanto apresentada, e efetuadas breves alegações finais, após as quais foi de imediato, face ao adiantado da hora, proferida oralmente e por apontamento a presente sentença – cfr. ata de fls. anteriores.
Factos provados:
Ponderada a prova consubstanciada nos documentos juntos, nas declarações das partes, por acordo e confissão, bem como a prova testemunhal produzida, há que considerar provada a seguinte factualidade com interesse para a decisão da causa:
1 – Em Junho de 2007, entre os Demandantes e o Demandado foi celebrado contrato verbal,
2 – tendo por objeto a fração autónoma correspondente ao 1.º andar, letra C, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Praceta Quinta da -----------, N.º 1, Corroios, Seixal;
3 – Nos termos acordados entre Demandantes e Demandado, os Demandantes pretendiam adquirir a propriedade da referida fração,
4 – pelo preço final de €115000 (cento e quinze mil euros),
5 – efetuando pagamentos por conta desse preço,
6 - enquanto tratavam do empréstimo bancário,
7 - e com a contrapartida dos Demandantes passarem desde logo a habitar a fração a título de arrendatários,
8 – O que fizeram, pelo menos, desde Junho de 2007,
9 – E até 25 de Maio de 2009;
10 – Não foi assinado por Demandantes e Demandados contrato de arrendamento,
11 – nem contrato promessa de compra e venda;
12 – As partes acordaram que o valor mensal devido pelo arrendamento da fração objeto do contrato era de €500 (quinhentos euros), desde Junho de 2007 até Agosto de 2008,
13 – E de €650 (seiscentos e cinquenta euros) desde Setembro de 2008 até Maio de 2009;
14 – Durante esse período, os Demandantes liquidaram, diretamente ou para as contas bancárias de ambos os Demandados, um total de €16950 (dezasseis mil seiscentos e cinquenta euros);
15 – No mesmo período, a título de rendas pelo arrendamento do imóvel, seria devido pelos Demandantes o valor de €13350 (treze mil trezentos e cinquenta euros);
16 – Em 2009, os Demandados informaram os Demandantes que tinham um outro comprador para o imóvel,
17 – tendo os Demandantes abandonado o mesmo em 25 de Maio de 2009,
18 – Exigindo, em contrapartida, a assinatura em documento particular da Demandada a declarar dever à Demandante €4900 (quatro mil e novecentos euros),
19 – e ao qual ambas as subscritoras reconheceram terem de ser ainda deduzidos os valores em atraso relativos a água, luz e gás;
20 – A Demandante enviou carta à Demandada em 1 de Outubro de 2013, para a devolução do valor de €4900 (quatro mil e novecentos euros),
21 – Para morada onde a Demandada já não reside desde o ano de 2010.
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Fundamentação:
Verifica-se a competência do Julgado de Paz para apreciar a presente ação tendo em conta que o respectivo valor é inferior a €15.000 (quinze mil euros); que está em discussão matéria atinente a incumprimento contratual e arrendamento urbano e, bem assim, que se trata de imóvel sito no concelho do Seixal, concelho este que corresponde à área de jurisdição territorial do Julgado de Paz (artigos 7º, 8º, 9º,nº1 alíneas i)e g), e artigo 11º, nº1, todos da LJP).
É questão a decidir nos presentes autos: se os Demandados são, ou não, devedores aos Demandantes do montante alegadamente mutuado que estes peticionam.
Os Demandados contestaram e estiveram presentes na audiência de julgamento. Como tal, não opera a cominação constante do artigo 58.º, n.º 2 da LJP, cabendo aos Demandantes o ónus de provarem os factos que alegaram – conforme artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil -, e aos Demandados o ónus de provarem os factos impeditivos, modificativos ou extintivos da obrigação, nos termos do disposto no n.º 2 do mesmo artigo 342.º do Código Civil.
Para a prova dada como produzida, foram consideradas as declarações dos Demandantes e dos Demandados, conjugadas com a documentação junta aos autos. Quanto à testemunha apresentada pelos Demandantes, F, esta testemunhou de forma clara, coerente e convicta, criando no Tribunal a convicção de que falava verdade, declarando saber que o documento de dívida fora assinado pela Demandante e pela Demandada para que a primeira saísse da casa que habitava, em virtude desta ter de ser vendida a outro, por não terem os Demandantes dinheiro suficiente para a comprar.
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Questão Prévia: Legitimidade Passiva da DemandadaEm sede de contestação, a Demandada alegou nada dever aos Demandantes, por não ser proprietária da fração em apreço.
Ora, apesar da exceção de ilegitimidade não ter sido autonomizada claramente, tem de ser apreciada.
Sucede que a legitimidade para se ser Demandado advêm do interesse direto em contradizer, o qual se afere pelo prejuízo que provenha da procedência da ação (cfr. o disposto no artigo 30.º, n.º 2 do Código de Processo Civil atual). Nos presentes autos, apesar da Demandada nada ter provado quanto à exceção que alegou, quando sobre si recaía tal ónus, poderia sempre o Tribunal ter solicitado a junção do documento, caso entendesse que era fundamental para obstar ao proferimento de uma decisão formal. Porém, resulta provado dos autos que, independentemente da propriedade do imóvel, os pagamentos efetuados pelos Demandantes o foram também à Demandada, quer diretamente, quer para conta bancária por esta titulada, existindo ainda documento de reconhecimento de dívida pela Demandada assinado, pelo que esta terá interesse direto em contradizer os factos alegados quanto à devolução de dinheiro que também recebeu.
Assim, improcede a alegada exceção de ilegitimidade passiva da Demandada – cfr. “ad contrario” artigos 576.º, n.ºs 1 e 2, 577.º, alínea e) e 578.º, todos do Código de Processo Civil na sua versão atual.
Cumpre, pois, apreciar do mérito da ação.
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A liberdade contratual é o apanágio do direito das obrigações, podendo assim as partes, dentro dos limites da Lei, fixar livremente o conteúdo do contrato, celebrar contratos diferentes dos previstos, e ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na Lei - conforme artigo 405.º do Código Civil.Parece ter sido essa a intenção/vontade das partes, pois que dos factos dados como provados decorre que em Junho de 2007, Demandantes e Demandado celebraram oralmente um contrato misto: de promessa de compra e venda de imóvel, bem como de arrendamento para habitação do mesmo, enquanto não fosse celebrado o contrato de compra e venda definitivo. Isto porque resulta provado, nos termos supra expostos, que os Demandantes desejavam adquirir a fração, e nisso mostraram interesse; mas que os Demandados só permitiram que estes passassem a habitar o imóvel se liquidassem também o valor mensal atribuído a título de renda, acrescido de valores adicionais por conta do preço final.
Ora, ao contrato promessa de compra e venda são aplicáveis as disposições legais do contrato prometido, só valendo a promessa, respeitante à celebração de contrato definitivo para o qual a lei exija documento, se constar de documento assinado por ambas as partes que se vinculam, caso o contrato-promessa seja bilateral, sendo ainda necessária assinatura presencial reconhecida no caso de promessa de transmissão de direito real sobre fração autónoma de edifício – cfr. as disposições conjugadas dos n.ºs 1 a 3, todos do artigo 410.º do Código Civil. Tendo os Demandantes prometido comprar e o Demandado prometido vender fração autónoma, trata-se, efetivamente, de promessa de celebração de contrato bilateral, cujo objeto prometido é um imóvel, pelo que, deveria não só ter sido celebrado por escrito, e assinado por ambas as partes, mas ainda deveria ter existido reconhecimento presencial das assinaturas. Mas nada disto sucedeu. Aliás, diga-se, no presente processo, foi mais o que não se redigiu e não se assinou, do que o contrário.
Quanto ao contrato de arrendamento, este é o contrato pelo qual alguém se obriga a proporcionar a outrem o gozo temporário de coisa imóvel mediante retribuição (renda). No caso, estão provados factos que integram os elementos essenciais de um contrato de arrendamento. Verificou-se, efetivamente, uma cedência temporária, efetuada pelos Demandados a favor dos Demandantes, da utilização de um andar para habitação. Ficou ainda demonstrado os valores das contraprestações mensais convencionadas. No aludido contrato, o Demandante obrigou-se a proporcionar aos Demandados, como efetivamente proporcionou, o gozo e a fruição do identificado fogo habitacional, a título provisório, enquanto estes tratavam do empréstimo bancário, vinculando-se, por seu turno, e em contrapartida, os Demandados ao pagamento de uma retribuição mensal de €500 (quinhentos euros), desde Junho de 2007 até Agosto de 2008, e de €650 (seiscentos e cinquenta euros) desde Setembro de 2008 até Maio de 2009.
Relevam ainda os factos supra dados como provados que o contrato em apreço foi celebrado em Junho de 2007. A Lei N.º 31/2012 de 14 de Agosto, que veio introduzir alterações no Código Civil relativamente ao arrendamento, bem como no Novo Regime do arrendamento Urbano, só entrou em vigor 90 dias após a sua publicação em 14 de Agosto de 2012 – cfr. o artigo 15.º da mesma Lei -, só estabelecendo um regime transitório no que ao regime da atualização das rendas respeita – cfr. artigo 10.º da citada Lei -, pelo que não estabeleceu qualquer norma transitória especial quanto às condições de validade formal do contrato anteriormente celebrado. Temos pois estabelecido que ao contrato em apreciação é aplicável o NRAU aprovado pela Lei N.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, que entrou em vigor em 28 de Junho de 2006, e que introduziu modificações em outros diplomas, nomeadamente no Código Civil, no qual estabeleceu um regime diferente do seu antecessor, desde logo, quanto ao elemento primordial a que se deve atender para efeitos de saber a que forma deve obedecer o contrato, passando a ser distintivo por excelência o factor “tempo”, estabelecendo o artigo 1069.º do Código Civil (na redação introduzida pela Lei N.º 6/2006), que o contrato de arrendamento está sujeito à forma escrita, desde que tenha duração superior a seis meses.
Portanto, perante o acima exposto só podemos concluir, que, quer quanto à promessa de compra e venda de imóvel, quer quanto ao arrendamento, não tendo sido apresentado em relação aos mesmos contrato escrito, são nulos por falta de forma, pois que, devendo ambos obedecer à forma escrita, sem que tal forma tenha sido observada, tal acarretará a nulidade dos contratos, nos termos do artigo 220.º do Código Civil, visto que o legislador não consagrou qualquer meio através do qual o vício possa ser suprido.
Nos termos do artigo 289.º do Código Civil, a declaração de nulidade tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, sendo aplicável, diretamente ou por analogia, o disposto no artigo 440.º, e nos artigos 1269.º e seguintes.
Assim, declarado nulo um contrato promessa de compra e venda, deve ser restituído ao contraente o montante que este liquidou como antecipação total ou parcial do pagamento – cfr. o artigo 440.º citado. Em consequência, os Demandados teriam de devolver aos Demandantes o montante destes recebidos, por conta do cumprimento do preço final do contrato de compra e venda do imóvel que não se chegou a concretizar, num total de €16950 (dezasseis mil novecentos e cinquenta euros).
Sucede que, declarado nulo contrato de arrendamento, fica ainda o senhorio obrigado a restituir as rendas que recebeu, e o arrendatário obrigado a restituir o prédio objeto do contrato declarado nulo. Mas não só; porque o arrendatário está ainda obrigado a restituir o gozo que teve do prédio, o qual, não se podendo restituir naturalmente, deve ser restituído no seu equivalente em dinheiro, sendo certo que este se presume coincidir com as prestações convencionadas a título de renda, pois tal corresponde à avaliação que foi feita pelos interessados no que diz respeito ao valor do gozo da coisa. Tal entendimento leva-nos à consequência de considerar que as prestações que foram pagas pelo arrendatário não lhe devem ser restituídas, porque compensadas com o gozo que teve do prédio.
No caso em apreço, resulta provado que as partes convencionaram o valor mensal de €500 (quinhentos euros), desde Junho de 2007 até Agosto de 2008, e de €650 (seiscentos e cinquenta euros) desde Setembro de 2008 até Maio de 2009, a título de renda pelo locado; que os Demandantes o ocuparam de Junho de 2007 a Maio de 2009; que já abandonaram o locado, devolvendo-o aos Demandados; que os Demandados deveriam ter recebido €13350 (treze mil trezentos e cinquenta euros) a título de rendas.
A nulidade é de conhecimento oficioso pelo Tribunal, nos termos do disposto no artigo 286.º do Código Civil. Veio o Assento do Supremo Tribunal de Justiça de 28/03/95 fixar que “Quando o Tribunal conhecer oficiosamente de nulidade do negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no n.º 1 do art. 289.º do Código Civil”. Apesar de sempre se ter entendido que a nulidade devia ser declarada oficiosamente pelo Tribunal, existiam hesitações na doutrina e jurisprudência quanto a saber se o Tribunal devia condenar oficiosamente as partes nos efeitos decorrentes da nulidade, nomeadamente, na restituição do que fora recebido no âmbito do negócio declarado nulo. Ora, veio o Assento 4/95 acolher que a conversão da causa de pedir e consequente condenação na restituição do recebido à luz do artigo 289.º do Código Civil é possível com apelo ao regime do artigo 293.º do Código Civil.
Com base neste entendimento, e tendo em atenção quais as consequências da aplicação do disposto no artigo 289.º do Código civil, na sequência da declaração de nulidade de um contrato misto de promessa de compra e venda de imóvel e de arrendamento do mesmo até celebração do contrato definitivo, acima referidas, pode-se concluir que, ainda que mediante fundamentação jurídica diversa (permitida ao Tribunal nos termos do artigo 664.º do Código de Processo Civil, atual artigo 5.º do mesmo), os pedidos de entrega dos quantitativos acordados a título de antecipação do cumprimento do preço final, e de renda do locado, correspondentes ao tempo em que os arrendatários estiveram no gozo do local que lhes foi entregue em cumprimento dos contratos nulos, podem, pois, ser julgados procedentes.
Assim, tendo os Demandados que restituir aos Demandantes €16950 (dezasseis mil novecentos e cinquenta euros), por estes últimos entregues a título de antecipação do pagamento do preço do imóvel; mas tendo os Demandantes que restituir aos Demandados o equivalente em dinheiro às prestações convencionadas a título de rendas do locado de Junho de 2007 a Maio de 2009, num total de €13350 (treze mil trezentos e cinquenta euros); tal resulta apenas no montante em dívida pelos Demandados aos Demandantes de €3600 (três mil e seis centos euros), ou seja, é apenas este o valor da diferença entre o que cada uma das partes teria de devolver à outra, e não os €4900 (quatro mil e novecentos euros) peticionados.
Decisão:
Nos termos e com os fundamentos expostos, julgo a ação parcialmente procedente, por provada, e em consequência:
a) Considero que o contrato misto de promessa de compra e venda de imóvel e de arrendamento do mesmo, objeto dos presentes autos, é nulo, por falta de forma escrita;
b) Nos termos da nulidade ora reconhecida, deverão os Demandados liquidar aos Demandantes o valor de €3600 (três mil e seis centos euros);
c) Absolvo os Demandados do demais peticionado.
Custas:
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, e do artigo 533.º, n.º 1 do Código de Processo Civil atual, face ao decaimento dos Demandantes, e respetiva proporção, as custas são suportadas pelos Demandantes na proporção de 26%, e pelos Demandados na proporção de 74%.
Custas do processo: €70 (setenta euros).
Assim, as custas da responsabilidade dos Demandantes são no valor de €18,20 (dezoito euros e vinte cêntimos), e as da responsabilidade dos Demandados são no valor de €51,80 (cinquenta e um euros e oitenta cêntimos).
Os Demandantes já liquidaram €35 (trinta e cinco euros), aquando da entrada da ação, pelo que têm direito ao reembolso de €16,80 (dezasseis euros e oitenta cêntimos).
O Demandado liquidou €17,50 (dezassete euros e cinquenta cêntimos), aquando da apresentação da sua contestação, pelo que fica condenado no pagamento do valor de €8,40 (oito euros e quarenta cêntimos), relativos às custas, a pagar no prazo de três dias úteis, a contar da notificação desta decisão, neste Julgado de Paz, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de €10 (dez euros) por cada dia de atraso.
A Demandada beneficia de apoio judiciário, também na modalidade de isenção de custas, pelo que nada mais tem a liquidar a este Julgado de Paz.
Esta sentença foi proferida oralmente e por apontamento aos presentes, tendo sido posteriormente redigida.
Notifique as partes e a ilustre patrona oficiosa da presente, após redação, face à extensão da mesma.
Registe.
Julgado de Paz do Seixal, em 24 de Novembro de 2014
(processado informaticamente pela signatária)
A Juíza de Paz
Sandra Marques