RELATÓRIO:
A demandante, A, identificada a fls.1, intentou uma acção declarativa constitutiva, contra a demandante, B, igualmente identificada a fls.1, nos termos da alínea c) do n.º1 do art.9 da Lei n.º 78/2001 de 13/07.
Para tanto, alegou em síntese, ser condómina do C, e concluiu pedindo a revogação do ponto 3 da decisão proferida em assembleia de condóminos de 05/03/2010.
A demandada, regularmente citada, contestou impugnando os factos.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de mediação por a demandante ter recusado.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes possuem personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem questões prévias ou excepções que obstem ao conhecimento do mérito da acção.
O processo está isento de nulidades que o invalidem.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no n.º1 do art. 26 da Lei n.º78/2001 de 13/07, sem contudo lograr o acordo, prosseguindo com as devidas formalidades como da acta, de fls.28 a 31 se infere.
FACTOS ASSENTES:
-Que no dia 5/03/2010 realizou-se uma assembleia de condóminos do C.
FACTOS PROVADOS
a)Que a assembleia foi presidida pelo D, que á data prestava serviços para a demandada.
b)Que o C possui uma garagem comum aos dois blocos.
c)Que o bloco A destina-se a habitação.
d)Que o bloco B destina-se a escritórios e serviços.
e)Que o bloco A possui 1 elevador e o bloco B 2 elevadores.
f)Que o acesso à garagem é feito, pelo exterior do edifício, por carro.
g)Que o acesso aos blocos, vindo da garagem, pode ser feito por qualquer um dos elevadores e pelas escadas.
h)Que cada bloco possui um contador de electricidade das partes comuns.
i)Que na garagem existem sensores de luz.
j)Que a actual repartição dos custos foi feita com base num estudo elaborado pela demandada.
l)Que separaram as despesas, por blocos, as que era possível individualizar.
FACTOS NÃO PROVADOS:
Que os pontos discutidos, na assembleia de condóminos, faziam parte da ordem de trabalhos indicados na convocatória.
MOTIVAÇÃO:
O tribunal alicerçou a sua convicção além das peças processuais, nos 4 documentos juntos pela demandante, cujo teor considero reproduzido, e ainda no depoimento da testemunha, E, que explicou ser ele um dos principais reclamantes da anterior forma de pagamento das despesas. Explicou a existência de 2 blocos distintos com fins específicos e com uma garagem comum.
A testemunha, F, explicou que é cliente habitual do bloco B, usa a garagem comum, e confirmou que o acesso ao prédio pode ser feito por qualquer dos elevadores, quer pelas escadas.
A testemunha, D, além de confirmar o que as anteriores testemunhas afirmaram, acrescentou, ainda, ter estado presente naquela assembleia de condóminos, sendo ele o autor da nova repartição de custos, tendo em consideração que individualizou as despesas que eram possível separar por blocos, sendo que a actual é mais justa. Esta obteve a maioria qualificada dos votos presentes na reunião.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO:
Nos prédios constituídos em propriedade horizontal recaí sobre os condóminos a obrigação de contribuírem para as despesas afectas à conservação, uso e fruição das partes comuns, bem como o pagamento dos serviços de interesse comum, e ainda os encargos com as inovações.
Isto deve-se ao facto da propriedade horizontal ser um direito real de gozo, com características específicas, derivadas de no mesmo direito coexistirem o direito individual de cada condómino em relação á sua fracção e a compropriedade em relação às partes comuns do edifício, sendo por isso um direito incidível (n.º2 do art.1420 do C.C.).
A lei distingue as partes do edifício que são obrigatoriamente comuns das que se presumem comuns, podendo estas ser elididas, ou pelo constante no título constitutivo ou pelas características objectivas do imóvel em questão.
Em relação às partes que se presumem comuns uma delas são os ascensores/elevadores (n.º2 do art.1421do C.C.) e no caso concreto embora em cada bloco exista diferente número de elevadores é preciso não esquecer que os elevadores não estão afectos ao uso exclusivo de cada bloco, uma vez que é objectivamente possível, através de qualquer um deles ir para outra parte comum do edifício, a garagem, pelo que as despesas de manutenção destes devem ser repartida por todos os condóminos em proporção ao valor da sua fracção (art.1424 n.º1 in fine do C.C.).
No que se refere aos contadores da electricidade a lei considera-os obrigatoriamente comuns, conforme dispõe o n.º1, alínea d) do art.1421 do C.C.
Quanto aos encargos com as partes comuns do prédio são obrigações reais inerentes à titularidade do direito de propriedade. Dispõe o n.º1 do art. 1424 do C.C. que devem ser suportados por todos os condóminos na proporção do valor de cada fracção, porém esta é uma disposição supletiva, admitindo-se que no título constitutivo possa estabelecer um modo diferente de repartição das despesas.
Todavia, a lei admite que algumas despesas possam ser repartidas de outra forma, conforme dispõe o n.º2 art. 1424 do C.C., explicitando que os serviços de interesse comum, mediante regulamento de condomínio, aprovado por maioria qualificada de 2/3 do valor do prédio e sem oposição, determine que fique a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que seja devidamente justificado e especificado o critério.
No caso em apreço, nem a demandante nem a demandada apresentaram o regulamento de condomínio, pelo que não se pode verificar se existe, nem se regula o modo como estas despesas, até á data desta reunião, 05/03/2010, deviam ser suportadas.
Resta-nos pois analisar a acta aprovada em Assembleia de Condóminos.
Verifica-se que na dita reunião estavam presentes os condóminos que representam 673,67 de permilagem, atendendo ao valor total do prédio.
Consta também, do ponto dois da ordem de trabalhos que o mesmo foi aprovado com a votação de 608,41 contra 65,26.
Por fim, dispõe o ponto 3 da referida acta que ocorreu uma redistribuição das participações dos condóminos nas despesas comuns. Deste ponto apenas consta que devido ao facto de ter sido aprovado o orçamento para 2010, (que era o ponto 2 da ordem de trabalhos), apresentado pela demandada, a proposta ora apresentada, de dividir os custos específicos por blocos, loja/escritório fica automaticamente aprovada com os votos de 608,41 por permilagem.
Ora uma deliberação nestes termos não reúne os requisitos legais para ser aprovada, em 1º lugar não se pode considerar automaticamente aprovada uma deliberação só pelo facto de ter sido aprovada uma outra, deverá sempre que se proceder a votação sobre todos os pontos em discussão; em 2ºlugar não estabelece o critério que levou á individualização das despesas por blocos; em 3º lugar não se especifica quem votou contra, apenas se remete para o ponto dois da ordem de trabalhos podendo este ser ou não coincidente em termos de votação; e para finalizar não se esclarece se com esta votação ocorreu uma alteração ao regulamento de condomínio e no caso de ter ocorrido se existe a maioria qualificada sem votos contra para que possa ser aprovado, aliás este nem sequer é mencionado, pelo que estaremos face a uma deliberação ilegal.
Todavia, dispõe o art. 1433º do C.C. que as deliberações das assembleias de condóminos, contrárias á lei ou ao regulamento de condomínio anteriormente aprovado, podem ser anuláveis pelo condómino que as não tenha aprovado. Para o efeito a lei faculta-lhe três possibilidades á sua escolha: pode exigir á administração a convocação de uma assembleia extraordinária a ter lugar no prazo de 20 dias, o que deve fazer no prazo de 10 dias após a realização da assembleia, para os condóminos que nela estiveram presentes; pode no prazo de 30 dias recorrer a um centro de arbitragem ou pode, ainda, propor uma acção de anulação no prazo de 20 dias após a deliberação da assembleia extraordinária ou de 60 dias sobre a data da deliberação, na eventualidade de não ter sido solicitado a realização de uma assembleia extraordinária.
No caso concreto, a demandante não conformada com aquela decisão requereu, por meio de carta registada enviada a 12/03/2010, a realização de uma assembleia extraordinária, conforme resulta do documento a fls. 7 e 8, o que lhe foi recusado pela demandada, conforme se verifica pela resposta a fls. 10, não tendo ocorrido qualquer sessão extraordinária da assembleia de condóminos.
Assim sendo, o prazo legal para requerer a anulação daquela deliberação, e não a revogação conforme a demandada requer no seu pedido, embora se entenda que possa haver um erro de terminologia pois o efeito pretendido é semelhante, era de 60 dias a contar da data em que ocorreu aquela reunião da assembleia de condóminos.
Consta-se que a demandada instaurou a presente acção em 04/06/2010 e que a referida assembleia de condóminos teve lugar em 05/03/2010, assim o prazo legal era até ao dia 04/05/2010, pelo que caducou o prazo legal para o fazer (n.º4 do art.1433 do C.C.), podendo o tribunal apreciá-la oficiosamente de acordo com o disposto no n.º1 do art.333 do C.C., convolando-se assim a deliberação.
DECISÃO:
Face ao exposto, considera-se a acção não procedente e em consequência absolve-se a demandada do pedido.
CUSTAS:
Ficam a cargo da demandante, por ser considerada parte vencida, pelo que deve proceder ao pagamento da quantia de 35€ (trinta e cinco euros) num dos três dias úteis seguinte à notificação da sentença, sob pena de lhe ser aplicada uma sobretaxa diária na quantia de 10€ (dez euros), conforme referem os art. 8º e 10º da Portaria n.º1456/2001 de 28/12, na redacção dada pela Portaria n.º209/2005 de 24/02.
Em relação á demandada cumpra-se o disposto no art.9º da referida Portaria.
Funchal, 21 de Setembro de 2010
A Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador, n.º5 do art. 138 do C.P.C.(Margarida Simplício)