Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
RELATÓRIO
O A, melhor identificado a fls. 1, intentou contra B, melhor identificado a fls. 1, e contra C, melhor identificada a fls. 1, a presente acção declarativa de condenação (a fls. 1 a 5, que aqui se dão por reproduzidas), pedindo a condenação destes ao pagamento da quantia de € 1982,75 (mil, novecentos e oitenta e dois euros e setenta e cinco cêntimos), a título de quotas de condomínio em atraso, que se subdividem da seguinte forma:
1 - € 372,00 (trezentos e setenta e dois euros), relativos a quotas ordinárias em dívida, respeitantes aos meses de Julho a Dezembro de 2010, com o valor mensal de € 62,00 (sessenta e dois euros);
2 - € 744,00 (setecentos e quarenta e quatro euros), relativos a quotas ordinárias em dívida, respeitantes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2011, com o valor mensal de € 62,00 (sessenta e dois euros;
3 - € 248,00 (duzentos e quarenta e oito euros), relativos a quotas ordinárias em dívida, respeitantes aos meses de Janeiro a Abril de 2012, com o valor mensal de € 62,00 (sessenta e dois euros);
4 - € 618,75 (seiscentos e dezoito euros e setenta e cinco cêntimos), a título do remanescente por pagar relativo a 50% de quota extraordinária destinada a obras.
Mais peticiona a condenação dos Demandados no pagamento de juros de mora à taxa legal em vigor, calculados desde citação até integral e efectivo pagamento e ainda nas custas processuais.
Juntou 10 (dez) documentos (a fls. 6 a 45), que aqui se dão por reproduzidos.
Tendo-se frustado a citação dos Demandados, foi solicitada à Ordem dos Advogados a nomeação de patrono oficioso aos mesmos, tendo sido nomeada a Ilustre Patrona, D, que não veio apresentar contestação.
Não juntou documentos.
O Julgado de Paz é competente.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam outras excepções dilatórias, nulidades ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento da causa, ou excepções peremptórias que cumpra conhecer.
Aberta a audiência de discussão e julgamento a 29 de Maio de 2012, verificou-se a presença da representante legal do Demandante, bem como da Ilustre Patrona nomeada ao Demandado, D, não sendo possível a conciliação, pela falta de poderes para o efeito por parte da Patrona nomeada, pelo que se procedeu à audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, como da respectiva acta se pode alcançar.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
Para a convicção do Julgado, foram tomados em consideração os documentos juntos a fls. 6 a 45.Com interesse para a discussão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante é o Condomínio do prédio urbano sito em Odivelas;
2. Representado pelas suas administradoras em exercício;
3. Os Demandados são legítimos proprietários da fracção autónoma correspondente ao 8º Andar D, designada pelas letras “AJ”, do prédio urbano referido em 1;
4. Encontram-se em dívida pelos Demandados despesas condominiais, no valor total de € 1982,75 (mil, novecentos e oitenta e dois euros e setenta e cinco cêntimos), que se subdividem da seguinte forma:
5. € 372,00 (trezentos e setenta e dois euros), relativos a quotas ordinárias em dívida, respeitantes aos meses de Julho a Dezembro de 2010, com o valor mensal de € 62,00 (sessenta e dois euros);
6. € 744,00 (setecentos e quarenta e quatro euros), relativos a quotas ordinárias em dívida, respeitantes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2011, com o valor mensal de € 62,00 (sessenta e dois euros);
7. € 248,00 (duzentos e quarenta e oito euros), relativos a quotas ordinárias em dívida, respeitantes aos meses de Janeiro a Abril de 2012, com o valor mensal de € 62,00 (sessenta e dois euros);
8. € 618,75 (seiscentos e dezoito euros e setenta e cinco cêntimos), a título do remanescente por pagar relativo a quota extraordinária destinada a obras;
9. Os Demandados adquiriram a propriedade da fracção em 22.07.2009;
10. As obras cuja comparticipação ora é pedida realizaram-se depois da aquisição da propriedade por parte dos Demandados;
11. Os Demandados, apesar de interpelados para o efeito, através de envio de cartas, não têm pago as despesas de condomínio supra referidas;
12. Encontrando-se o condomínio desembolsado daqueles valores.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados das suas obrigações enquanto condóminos.Ora, a posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do condomínio.
Quanto à administração das partes comuns do edifício, ela incumbe à Assembleia de Condóminos e a um administrador (art. 1430º do C.C.).
Sendo função do Administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (alíneas d) e e) do art. 1436º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as prestações mensais a pagar por cada condómino e bem assim as relativas às despesas de conservação.
Relativamente à Assembleia de Condóminos, a sua convocação e o seu funcionamento estão previstos no art. 1432º do C.C.
Resulta do art. 1424º nº 1 do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Nos presentes autos, resulta provada a dívida dos Demandados quanto a despesas condominiais relativas a quotas ordinárias entretanto vencidas.
Como Mota Pinto refere, os condóminos “são obrigados a pagar as despesas relativas à conservação e à fruição das partes comuns do edifício; a suportar as despesas correspondentes ao pagamento de serviços de interesse comum (...). A participação de cada um nestas despesas é estabelecida em função do valor relativo das respectivas fracções; esse valor relativo não é determinado por avaliação “ad hoc”, mas está prefixado no título constitutivo da propriedade horizontal, em percentagem ou permilagem. Estabelece-se o valor que tem cada fracção no valor global do edifício e a repartição dos encargos faz-se segundo este critério, quando não houver especial critério de repartição de encargos” (RDES, XXI, pág. 113).
Assim, ao Demandante assiste, nos termos legais, o direito de exigir dos Demandados o pagamento da parte correspondente às despesas de condomínio supra referidas.
Vem ainda o Demandante peticionar o pagamento de determinada quantia a título de quota extraordinária destinada a obras.
Vejamos se lhe assiste razão.
Compulsada a Acta de Assembleia de Condóminos realizada a 8 de Março de 2012, junta aos autos pelo Demandante, verifica-se que as obras cuja comparticipação ora é solicitada aos Demandados se realizaram em momento posterior ao da aquisição da propriedade por parte dos mesmos. Inexistindo elementos sobre o momento da deliberação que aprovou as mesmas, do momento em que foi deliberada a respectiva quota extraordinária, e mesmo da respectiva adjudicação, e desconhecendo-se, em consequência, quem detinha a propriedade do imóvel a essa data, há que, todavia, aferir da responsabilidade pelo respectivo pagamento ao condomínio. Assim sendo, e nos casos em que se verifica a transferência da propriedade do imóvel, no decurso de processo de realização de obras no prédio, considera-se relevante para aferir dessa responsabilidade se, no momento da transferência da propriedade as obras se encontravam em curso ou mesmo realizadas (verificando-se a valorização do imóvel, reflectido no respectivo preço), ou se, pelo contrário, as obras não se encontravam iniciadas ou realizadas (não se reflectindo a valorização que as mesmas trazem ao prédio no preço do imóvel adquirido pelos ora Demandados).
No caso em análise, desconhece-se do momento da aprovação da deliberação que deu origem às obras. De qualquer forma, mesmo que essa aprovação tivesse ocorrido ainda antes de os Demandados terem adquirido a qualidade de proprietários do imóvel objecto dos presentes autos, ainda assim entende o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto (29.11.2006, www.dgsi.pt) que a “realização de obras de recuperação não deve ficar a cargo do proprietário na altura da decisão da assembleia e da decisão da cobrança, mas sim daquele que o era na altura da adjudicação da obra e da sua realização”. E fundamenta com o facto de que “quando a aquisição se faz a título oneroso, a contraprestação prometida pelo adquirente ter por via de regra em conta o aumento de valor obtido pela coisa através de despesas de conservação ou de fruição anteriormente efectuadas, pelo que responsabilizar por elas o adquirente equivaleria a forçá-lo a pagar duas vezes o mesmo valor, em injustificado proveito do adquirente”.
No caso sub judice, se a responsabilidade pelo pagamento da quota fosse atribuída à vendedora, tal equivaleria a penalizar duplamente a mesma: que não conseguiu reflectir no preço do imóvel o estado de conservação da partes comuns após terem sido realizadas as obras; e que seria depois responsabilizada pelo preço dessas mesmas obras. Em consequência, e também por este motivo (ter o preço sido estabelecido em função de determinados factores, entre os quais a ausência de realização de obras de conservação das partes comuns do prédio), devem os Demandados suportar o valor da quota relativa às mesmas. Uma vez que a valorização da fracção em causa, através da realização de obras nas partes comuns, vai impender sobre os actuais proprietários.
E caberá ainda acrescentar que aquilo que os anteriores e actuais proprietários acordaram entre si quanto ao pagamento da quota destinada a obras apenas respeita às relações entre ambos e não vincula o condomínio.
Em consequência, nos presentes autos, resulta provada a dívida dos Demandados quanto a despesas condominiais relativas a quota extraordinária destinada a obras de reparações do prédio ora Demandante, entretanto vencida, e a executar durante o período em que os mesmos já detinham a propriedade da fracção objecto dos presentes autos.
Assim, ao Demandante assiste, nos termos legais, o direito de exigir dos Demandados o pagamento da parte correspondente a quota extraordinária destinada a obras.
Ao Julgado de Paz cumpre decidir do pedido, tendo em consideração a matéria de facto provada e a lei aplicável.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando totalmente procedente, por provada, a presente acção, decido condenar os Demandados a pagarem ao Demandante a quantia de € 1982,75 (mil, novecentos e oitenta e dois euros e setenta e cinco cêntimos), relativa a despesas condominiais.Custas a cargo dos Demandados, que se declaram parte vencida, nos termos do disposto no art. 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe.
Odivelas, em 28 de Maio de 2012
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino