Sentença de Julgado de Paz
Proc. n.º 194/2006
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A, residente na Rua 4400-037 Vila Nova de Gaia;
Demandados: B e C, residentes em S. Martinho da Anta, 5060-424.
O Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagar a quantia de € 2.527,00 (dois mil quinhentos e vinte e sete euros), referente a rendas mensais já vencidas e não pagas (€ 1.326,00), 50% do seu montante (€ 663,00) e dois meses a título de cláusula penal por falta de denúncia do contrato (€ 538,00); e ainda os juros de mora, custas e demais encargos, incluindo o condomínio que se encontrar em dívida com extracto a exibir à posteriori.
Alegou, para tanto e em síntese, que é dono e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pelas letras “AO”, correspondente a um escritório no D 4º Andar Esquerdo Traseiras, sala 51, D em Mafamude, Vila Nova de Gaia; que celebrou com “E– Têxteis, Unipessoal, Lda.”, representada pelo Demandado B e com a Demandada C , na qualidade de fiadora, um contrato de arrendamento relativo ao prédio supra descrito, por um período de cinco anos, com início em 01.07.2002 e término a 01.07.2007, tendo sido estipulada inicialmente a renda anual de € 3.300,00, que deveria ser paga, em duodécimos mensais de € 250,00, no domicílio do Demandante ou por transferência bancária; que mediante comunicação do senhorio, o valor das rendas passou a ser, a partir de Abril de 2005, de € 269,00 mensais; que o local se destinava a venda e distribuição de mercadorias, designadamente têxteis, equipamento industrial, artigos para o lar, serviços de baby-sitting, organização de eventos, importação e exportação; que no referido contrato o primeiro Demandado e a segunda Demandada, como fiadora, obrigaram-se a assumir o fiel cumprimento de todas as suas cláusulas, seus aditamentos legais e suas renovações, até efectiva restituição do locado livre, devoluto e nas condições estipuladas; que o Demandado abandonou o locado sem proceder à denúncia do contrato prevista na Lei, deixando as chaves no escritório da “F – Imobiliária, Lda.”, no dia 09 de Novembro de 2005, não pagando as rendas referentes aos meses de Outubro de 2004 e Agosto a Novembro de 2005, inclusive, no montante de € 1.326,00, bem como 50% das rendas vencidas por não ter sido cessada a mora por falta de pagamento.
Juntou documentos.
Os Demandados, regularmente citados, apresentaram Contestação, onde pugnam pela improcedência da presente acção, porquanto o Demandante e o primeiro Demandado acordaram telefonicamente a cessação do contrato de arrendamento junto aos autos, em Julho de 2005, tendo nessa altura o Demandante perguntado ao Demandado onde poderia ir buscar a chave e qual o horário conveniente para mostrar o arrendado a uma pessoa interessada; que conforme o acordado a chave foi deixada na imobiliária “Itamar…” em 28 de Setembro de 2005, tendo sido depositadas todas as rendas até Setembro de 2005; que na cláusula 3ª do referido contrato, o Demandante se comprometeu a conferir de imediato quitação dos montantes recebidos a título de rendas, não tendo cumprido com a obrigação a que se vinculou contratualmente, tendo o Demandado várias vezes lhe telefonado solicitando os recibos relativos ao pagamento das rendas, dado tratar-se de uma empresa com contabilidade organizada e tratar-se de um direito que legalmente lhe assiste, sendo que até à data o Demandante não entregou ao Demandado os recibos das rendas por este pagas desde Janeiro de 2005, o que lhe confere o direito de recusar a prestação, enquanto a quitação não for dada, nos termos do art.º 787º, do C. Civil, bem como o direito a exigir a quitação das rendas pagas, o que se requer, sendo tal conduta do Demandante geradora da “mora credendi”, e que se traduziu numa falta de cooperação com o Demandado, abstendo-se de praticar os actos necessários ao cumprimento, in casu, dar a quitação devida e necessária ao Demandado, pelo que não é devedor de indemnização alguma, quer a título de mora, quer a título de compensação.
Juntaram documentos.
Em virtude de o Demandante ter recusado a fase da Mediação, foi então determinada a realização da Audiência de Julgamento.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com observância do legal formalismo como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Consideram-se provados os seguintes factos:
A) O Demandante celebrou com “E – Têxteis, Unipessoal, Lda.”, representada pelo Demandado B e com a Demandada C, na qualidade de fiadora, um contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma designada pelas letras “AO”, correspondente a um escritório no D 4º Andar Esquerdo Traseiras, sala 51, com entrada pelo n.º em Mafamude, Vila Nova de Gaia;
B) Tal contrato foi celebrado por um período de cinco anos, com início em 01.07.2002 e término a 01.07.2007, tendo sido estipulada inicialmente a renda anual de € 3.300,00, que deveria ser paga, em duodécimos mensais de € 250,00, no escritório da “F – Imobiliária, Lda.”;
C) Mediante comunicação do senhorio, o valor das rendas passou a ser, a partir de Abril de 2005, de € 269,00 mensais;
D) O local destinava-se a venda e distribuição de mercadorias, designadamente têxteis, equipamento industrial, artigos para o lar, serviços de baby-sitting, organização de eventos, importação e exportação;
E) No referido contrato o primeiro Demandado e a segunda Demandada, como fiadora, obrigaram-se a assumir o fiel cumprimento de todas as suas cláusulas, seus aditamentos legais e suas renovações, até efectiva restituição do locado livre, devoluto e nas condições estipuladas;
F) O Demandado entregou a chave do imóvel em Outubro de 2005, no escritório da “F – Imobiliária, Lda.”, a qual interveio na mediação do contrato em causa;
G) O Demandado pagou as rendas vencidas até Setembro de 2005;
H) O Demandante não entregou até à data os recibos de quitação referentes às rendas pagas relativas ao ano de 2005.
Motivação da matéria de facto dada como provada:
Os factos A) a E) foram expressamente aceites pelos Demandados na sua Contestação. Refira-se que o facto referido na alínea B), in fine, decorre do conteúdo da cláusula 6ª do contrato de fls. 4 a 10.
Para o facto G) relevaram os documentos de fls. 50 a 66.
Os factos F) e H) foram reconhecidos de comum acordo entre as partes em Audiência de Julgamento.
Não foi provado que:
I. O Demandante e o primeiro Demandado acordaram telefonicamente a cessação do contrato de arrendamento junto aos autos, em Julho de 2005, tendo nessa altura o Demandante perguntado ao Demandado onde poderia ir buscar a chave qual o horário conveniente para mostrar o arrendado a uma pessoa interessada;
II. Foi acordado entre o Demandante e o primeiro Demandado, que a chave seria deixada na imobiliária “Itamar,…” em 28 de Setembro de 2005;
III. O Demandado entregou as chaves do arrendado no escritório da “F – Imobiliária, Lda.”, no dia 09 de Novembro de 2005.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a análise dos documentos juntos.
Estes os factos.
IV - O DIREITO
Perante os factos articulados e dados como assentes, é inequívoco que entre as partes se celebrou um típico contrato de arrendamento.
A primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art.º 1038º, do C. Civil, é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art.º 1022º, do C. Civil), e deve ser cumprida no tempo e lugar devidos (art.º 1039, do C. Civil), sob pena de constituir o locatário em mora (art.º 1041º).
O tempo e o lugar do pagamento da renda são disciplinados nos artigos 20º e 21º do R.A.U., em coordenação com o art.º 1039º, do C. Civil.
Salvo convenção em contrário, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (cfr. art.º 20º, do R.A.U.).
A cláusula 4ª do presente contrato dispõe que o mesmo tem a validade de cinco anos, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos de três anos, enquanto não seja denunciado por qualquer das partes nos termos legais (n.º 1) e que a denúncia feita pelo segundo outorgante - primeiro Demandado - deverá ser feita por carta registada com noventa dias de antecedência em relação ao termo do prazo inicial ou renovado.
Decorre da lei - art.º 100º do R.A.U., aprovado pelo D.L. n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, aplicável ao caso – que o contrato de arrendamento de duração limitada se renova automaticamente no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se não for denunciado por qualquer dos outorgantes, podendo ainda o arrendatário revogar o contrato, a todo o tempo, o que significa pôr-lhe fim, fazê-lo cessar através de declaração unilateral, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
É que, o inquilino não tem que “suportar” o contrato até ao fim do prazo ou da sua renovação podendo desistir do mesmo a todo o tempo, com 90 dias de antecedência relativamente à data em que pretende abandonar o locado.
Ora, tendo o Demandado entregue a chave em data que não foi possível apurar mas que terá sido em Outubro de 2005 – refira-se que o facto de o Demandado ao ter entregue a chave na imobiliária que teve intervenção na celebração do contrato de arrendamento em causa, até porque o Demandado nem sequer conhecia o Demandante, para além de nos termos contratuais (cláusula 6ª do contrato), deverem as rendas ser pagas nos escritórios da mesma, cumpriu perfeitamente a sua obrigação de entrega da chave findo o contrato e se a imobiliária entretanto não o comunicou ao senhorio, parece-nos que o Demandado não poderá de forma alguma ser responsabilizado por tal omissão - sendo certo que não comunicou por escrito ao Demandado, conforme decorre da lei e do contrato, ser essa a sua intenção, é devedor das rendas mensais referentes aos três meses de pré-aviso.
No entanto, como só foi pelo Demandante peticionado o pagamento de dois meses a título de penalização por falta de denúncia do contrato e nos termos do art.º 661º do Código Civil, a Sentença não pode condenar em quantidade superior à pedida, vai o Demandado, neste âmbito, condenado a pagar os dois meses de renda peticionados.
Por outro lado,
Nada deve o Demandado ao Demandante a título de rendas uma vez que, vencendo-se cada renda no 1º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito, e tendo feito prova do pagamento das renda até ao mês de Setembro, inclusive, encontra-se pago o mês de Outubro, altura em que entregou o locado.
É certo que, face às datas das transferências realizadas, completamente desfasadas do tempo de cumprimento da obrigação de pagamento das rendas, ficamos sem saber se efectivamente estaria a ser cumprido o preceituado no artigo 20º do RAU, já citado, no entanto o certo é que o Demandante não fez prova do contrário.
Não havendo rendas em dívida, não haverá lugar à indemnização prevista no art.º 1041º do Código Civil, sendo certo que ainda que as houvesse, é nosso entendimento que, à disposição do n.º 1 do Art.º 1041º do Código Civil prevendo a possibilidade de o locador, em caso de mora do locatário no pagamento das rendas, poder exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento, está subjacente a faculdade que o locatário tem de sobrestar no despejo mediante o pagamento ou depósito do montante das rendas em dívida acrescido da referida indemnização (purgação da mora).
No entanto, constituindo esta disposição um estímulo ao pagamento pontual, é perfeitamente legítimo ao senhorio peticionar as rendas acrescidas da indemnização numa acção em que o que se pretende não é o despejo - para o qual o Julgado de Paz nem sequer tem competência – mas sim o pagamento das rendas em dívida, até porque o locador se fosse essa a sua intenção, poderia ter optado pela resolução do contrato e subsequente despejo, e o locatário se quisesse manter o arrendamento teria para todos os efeitos que pagar a sobredita indemnização a acrescer às rendas em dívida.
Mas,
verificou-se que à data da entrada da presente acção, o Demandado já tinha entregue o locado.
Ora, tal como, verificando-se a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas, nos casos em que o locatário não proceda aos pagamentos supra referidos, o locador não terá o direito a receber a referida indemnização conjuntamente com a resolução do contrato e subsequente restituição do locado, também no caso vertente, seriam apenas devidas as rendas em atraso, em singelo.
A Demandada C, na qualidade de fiadora, em que assumiu a obrigação de principal pagadora com renúncia ao benefício da excussão prévia, é solidariamente responsável pelo cumprimento de todas as cláusulas constantes do contrato de arrendamento que outorgou.
Quanto ao pedido feito pelo Demandado que lhe fossem entregues os recibos relativos às quantias pagas a título de rendas mensais no ano de 2005, embora se trate de um pedido reconvencional, o qual não é admitido nos Julgados de Paz – art.º 48º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho – a não ser nos casos previstos no n.º 1 do mesmo artigo, e temos sérias dúvidas que se possa inserir tal pedido naquelas excepções, cumpre-nos trazer à memória que, quem cumpre a obrigação tem o direito de exigir quitação daquele a quem a prestação é feita – cfr. art.º 787º do C. Civil – sendo certo que além do mais o Demandante ao recusar a entrega dos recibos, incorre na prática de um crime de especulação – cfr. art.º 14º do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro – pelo que será de todo o seu interesse cumprir a sua obrigação, arredando-se assim dos caminhos da ilicitude.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, por consequência, condeno os Demandados B e C, solidariamente, a pagar ao Demandante A, a quantia de € 538,00 (quinhentos e trinta e oito euros).
Custas na proporção do decaimento e reembolso nesses precisos termos. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 31 de Julho de 2006
A Juiza de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia