Sentença de Julgado de Paz
1. - Identificação das partes
Demandante: A.
Demandado: B.
2. - OBJECTO DO lITIGIO
O Demandante intentou a presente ação com base em responsabilidade civil, tendo pedido que o Demandado seja condenado a reparar as deficiências existentes na garagem e arrecadação arrendadas ou, em alternativa, ser condenado a pagar ao Demandante o valor correspondente ao orçamento das mesmas (€ 1668,00).
O Demandado contestou impugnando a matéria alegada pelo Demandante, e concluindo pela improcedência do pedido.
Valor: € 1668,00 (mil, seiscentos e sessenta e oito euros).
3. – FUNDAMENTAÇÃO
3.1 - Os Factos
3.1.1 – Os Factos Provados
Consideram-se provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes factos:
1) O Demandado é proprietário de dois prédios urbanos sitos na R V, Santa Clara, Coimbra, inscritos na matriz predial urbana da freguesia de Santa Clara, um sob o artigo 0000, composto por garagem, e outro sob o artigo 0009, composto por arrecadação.
2) Tais prédios vieram à titularidade do Demandado por sucessão hereditária de seu pai, C, e de sua mãe.
3) O Demandante é arrendatário desses dois prédios, pagando as rendas mensais de € 29,32 pela garagem, e de € 2,92 pela arrecadação.
4) O telhado da garagem encontra-se muito degradado, com as traves que o sustentam apodrecidas, caindo chuva no seu interior.
5) O telhado da arrecadação encontra-se apodrecido chovendo também no seu interior.
6) A porta da arrecadação encontra-se igualmente degradada.
7) O Demandante tem arranjado essa porta de modo a que a mesma continue a cumprir a sua função.
8) Em 05-12-2011, o Demandante interpelou o Demandado por carta registada, solicitando-lhe a reparação das deficiências existentes nesses locados.
9) O Demandado não procedeu ainda a qualquer reparação.
10) Por solicitação do Demandante, J elaborou um orçamento (sem data) no valor de € 1668,00 (sem IVA) para as obras que aquele indicou a este.
11) O orçamento apresentado pelo Demandante compreende a realização um “lentel” com ferro e betão armado, a colocação de quatro vigas em pré-esforçado para apoio de chapas em metal lacadas, o remate do lentel em reboco grosso, e a colocação de uma porta exterior no anexo em chapa zincada, canelada e pintada.
12) O Demandado não inspeciona o locado de sua propriedade há largos anos.
13) O Demandado admite o estado de degradação das traves e das coberturas dos telhados, por falta de manutenção com o decurso de muitos anos.
3.1.2 – Os Factos Não Provados
Consideram-se não provados os factos não consignados, designadamente que:
14) A carta de interpelação enviada pelo Demandante ao Demandado onde denuncia os defeitos no imóvel e pede a sua reparação foi a única comunicação daquele a este quanto às deficiências da coisa arrendada.
15) As obras orçamentadas pelo Demandante constituem obra nova, que ultrapassa as obras de conservação ordinária, alteram as características do imóvel, e carecem de licenciamento.
16) As obras de reparação ordinária necessárias para os imóveis em causa, orçarão no máximo o valor de cerca de um terço do orçamento apresentado, ou seja, cerca de € 550,00.
17) O Demandado não tem posses para suportar as obras de conservação ordinária exigíveis para os imóveis em causa.
3.1.3 - Motivação
A convicção do tribunal fundou-se nos autos, nos documentos de fls. 4 a 27, complementados pelas declarações não confessórias das partes que se tiveram em atenção ao abrigo do princípio da aquisição processual, e no depoimento das testemunhas apresentadas.
Aos costumes, as primeiras três testemunhas disseram nada, e a quarta declarou ser filho do Demandado. Respondendo à matéria dos autos, as testemunhas mereceram credibilidade na medida da respetiva contribuição.
3.2 - O Direito
Na presente ação vem o inquilino Demandante efetivar a responsabilidade do senhorio Demandado, pedindo que este seja condenado a reparar as deficiências existentes na garagem e arrecadação arrendadas ou, em alternativa, ser condenado a pagar-lhe o valor de € 1668,00, correspondente ao orçamento para obras que apresentou.
Estamos aqui perante uma relação de arrendamento para fins não habitacionais, na qual o Demandante é inquilino e o Demandado senhorio, e cujo regime jurídico resulta dos arts. 1022.º e segs. do Código Civil e do NRAU – Lei n.º 6/2006, de 27-05, e legislação complementar, com as alterações entretanto introduzidas, designadamente pelas Leis n.º 31/2012 e n.º 30/2012, ambas de 14-08.
Não obstante o senhorio ter o dever de prover à realização das obras de conservação que se impuserem a fim de assegurar ao inquilino o gozo da coisa locada para os fins a que esta se destina (art. 1031.º, al. b) do CC), o inquilino tem também o dever de avisar imediatamente o senhorio sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa ou saiba que a ameaça algum perigo, desde que o facto seja ignorado pelo senhorio (art. 1038.º, al. h) do CC). Quanto às reparações e despesas urgentes, caso o senhorio esteja em mora quanto à obrigação de fazer reparações (ou despesas), e estas não se compadeçam com as delongas do procedimento judicial, tem o inquilino a possibilidade de as fazer extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso. Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de mora do senhorio, contanto que o avise ao mesmo tempo (art. 1036.º do CC).
No arrendamento para fins não habitacionais, as partes podem estabelecer livremente entre si as regras quanto à responsabilidade para a realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato. Caso as partes nada convencionem, cabe ao senhorio executar as obras de conservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato (art. 1111.º do CC; e art. 2.º do DL n.º 157/2006, de 08-08). Em casos de degradação do locado, obras coercivas e pelo inquilino, deve atender-se ao “regime jurídico das obras em prédios arrendados” (DL n.º 157 /2006, de 08-08, na redação da Lei 30/2012, de 14-08, designadamente arts. 3.º e 29.º e segs.).
Provou-se que a garagem e a arrecadação em causa apresentam deficiências e degradações, que carecem de reparação por meio de obras de conservação /manutenção, designadamente ao nível das coberturas que deixam entrar água da chuva e da porta da arrecadação. Tais obras têm por finalidade repor nos locados as condições de utilização anteriormente existentes à degradação natural dos materiais, agravada pela falta de manutenção, com o decorrer dos anos. Também se provou que senhorio e inquilino não acordaram entre si as regras quanto à responsabilidade por obras nos locados em causa (garagem e arrecadação). Mais se provou que, por carta enviada pelo inquilino Demandante ao senhorio Demandado em 05-12-2011, aquele interpelou este para a realização de obras de conservação, denunciando a existência nos locados de deteriorações ao nível dos telhados e porta da arrecadação, não se tendo provado outras denúncias de degradações anteriores ou posteriores a essa.
Face ao exposto, deve o senhorio Demandado proceder nos locados em causa às obras de conservação necessárias de modo a manter o gozo deles para os fins a que se destinam.
4. – Decisão
Face ao que antecede e às disposições legais aplicáveis, julgo a presente ação procedente por provada e, em consequência, condeno o Demandado a proceder, nos dois locados de que o Demandante é seu inquilino, às obras de conservação necessárias de modo a manter o gozo deles pelo inquilino para os fins a que se destinam.
Custas: pelo Demandado, que declaro parte vencida (n.º 8 da Portaria 1456/2001, de 28-12).
As custas devem ser pagas no Julgado de Paz, no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento dessa obrigação. (n.º 10 da Port. n.º 1456/2001, de 28-12, alterado pela Port. n.º 209/2005, de 24-02).
Notifique o Demandado também para o pagamento das custas. Em relação ao Demandante cumpra o n.º 9 da Portaria n.º 1456/2001.
Na audiência de julgamento, os Exmos. Mandatários das partes invocaram razões de agenda profissional para solicitar não comparecer para leitura desta, sendo notificados por correio.
Registe e notifique.
Coimbra, 28 de Fevereiro de 2013.
O Juiz de Paz,
(Dionísio Campos)