Sentença de Julgado de Paz
A, identificada a fls. 1, intentou, em 27 de Julho de 2006, contra B e C, melhor identificados a fls. 2, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a: 1) pagar-lhe a quantia de 2.317,66 € (Dois mil trezentos e dezassete euros e sessenta e seis cêntimos), relativa ao valor despendido com a reparação dos defeitos do imóvel; 2) Indemnizá-la pelos danos patrimoniais referidos nos art.ºs 10, 11.º e 26.º do Requerimento Inicial e c) Indemnizá-la pelos danos não patrimoniais ou morais em valor nunca inferior a 500,00 €.
Para tanto, alegou, os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 11, que se dá por reproduzido. Juntou 11 documentos (fls. 13 a 38) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Regularmente citados os Demandados, vieram apresentar douta Contestação na qual se defendem por impugnação, tudo conforme fls. 45 a 51, que se dão por reproduzidas. Juntaram 11 documento (fls. 52 a 62 e verso) que, igualmente, se dão por reproduzidos. As questões a resolver por este tribunal são as seguintes:
a) Qualificação jurídica contratual existente entre a Demandante e os Demandados;
b) Verificação da existência dos defeitos do imóvel e do direito da Demandante ao pagamento da quantia despendida para os reparar;
c) Do direito à indemnização pelos danos patrimoniais referidos nos Art.ºs 10.º, 11.º e 26.º do Requerimento Inicial; e
d) Do direito à indemnização pelos danos não patrimoniais.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
Tendo a Demandante aceite o recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 40), foi agendado o dia 16 de Agosto de 2006 para a realização da sessão de Pré-Mediação e, tendo-se a mesma realizado, a sessão de Mediação foi realizada de imediato, agendando-se a segunda sessão de Mediação para o dia 6 de Setembro de 2006, na qual as partes não lograram chegar a acordo pelo que foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 78 a 81 e 83).
Aberta a Audiência, e estando todos presentes, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, como da respectiva acta se alcança.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos a fls. 13 a 38 e 52 a 62 e verso; as declarações das partes em Audiência de Julgamento e os depoimentos das testemunhas apresentadas por ambas as partes. Foi ainda considerada, quanto aos factos dados como não provados, a ausência de produção de prova dos mesmos.
Ponderaram-se os depoimentos das testemunhas, as quais prestaram depoimento com isenção, revelando conhecimento directo dos factos sobre os quais testemunharam. Assim:
1.ª- D, que aos costumes, declarou conhecer o Demandado há muitos anos e ter trabalhado para a Demandante por ter sido quem procedeu aos trabalhos de substituição da canalização da cozinha e da casa de banho;
2.ª- E, que, aos costumes, disse conhecer ambas as partes por ter sido intermediária na transacção;
3.ª- F, que, aos costumes, disse ser amiga da Demandante há muitos anos e que, por tal facto, a visitara na sua nova casa;
4.ª- G, que, aos costumes, disse ser irmã da Demandada e cunhada do Demandado, tendo conhecimento dos factos a que prestou depoimento por ter feito a passagem de ano 2000/2001 no imóvel. A sua especial qualidade não retirou credibilidade ao seu depoimento.
5.ª- H, que, aos costumes, disse ser o anterior proprietário do imóvel e que, tendo-o vendido aos Demandados, tinha conhecimento do estado em que este se encontrava;
6.ª- I, que, aos costumes, disse ser vizinho das partes e amigo do Demandado. Mais disse conhecer o exterior do imóvel há muitos anos e ter conhecido o seu interior quando os Demandados o compraram e lhe pediram para substituir as torneiras da cozinha e da casa de banho. Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. A Demandante adquiriu aos Demandados, em 8 de Agosto de 2001, o prédio urbano para habitação sito no Concelho do Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º x e inscrito na matriz cadastral, da respectiva freguesia, sob o artigo x;
2. A Demandante foi habitar o imóvel em Julho de 2005, cerca de 4 anos após a compra;
3. Em data não apurada, mas que se situa no princípio de Novembro de 2005, verificou-se o entupimento do esgoto da casa de banho, o que fazia com que a água saísse pelo sifão da mesma;
4. A Demandante chamou, então um técnico, para ver o que se passava e mandou-o efectuar a respectiva reparação;
5. O técnico encarregado da reparação, ao abrir o chão, verificou que havia canos que se encontravam em mau estado, havendo outros que se encontravam em boas condições;
6. Por tal facto, sugeriu à Demandante que substituísse toda a canalização, sob pena de ter de o vir a fazer mais tarde;
7. A Demandante deu-lhe ordem para substituir toda a canalização quer da cozinha, quer da casa de banho;
8. O que foi feito;
9. A canalização da cozinha foi substituída sem que o seu estado tivesse sido verificado;
10. Com as referidas reparações a Demandante despendeu a quantia de 2.317,66 € em mão-de-obra e material;
11. Já com a reparação em curso, a Demandante pediu à intermediária no negócio que falasse com os Demandados para que suportassem o seu custo, o que esta fez entregando-lhe cópia da factura de fls. 25;
12. Os Demandados declinaram a sua responsabilidade no pagamento da quantia pedida;
13. A Demandante, através da sua advogada, enviou aos Demandados, em 13 de Dezembro de 2005, a carta de fls. 22, na qual lhe denunciava os “defeitos de construção” e lhe pedia o pagamento da quantia despendida na reparação;
14. Carta a que os Demandados não responderam;
15. Por tal facto, a Demandante enviou aos Demandados, em 15 de Janeiro de 2006, através da sua mandatária, uma segunda carta na qual reiterava o conteúdo da primeira carta (fls. 28 e 29);
16. Os Demandados responderam a esta segunda carta, em 20 de Janeiro de 2006, declinando a sua responsabilidade pelo pagamento da quantia pedida (fls. 31 e 32);
17. Os demandados adquiriram o imóvel objecto dos presentes autos em 25 de Outubro de 1999;
18. Tendo-o remodelado e vendido à Demandante em 8 de Agosto de 2001;
19. Os Demandados não chegaram a habitar o imóvel, embora o tivessem utilizado, nomeadamente para a efectivação das obras de remodelação;
20. A Demandante não denunciou qualquer defeito de construção do imóvel aos Demandados para que estes os pudessem verificar e reparar;
21. Com a carta recebida da mandatária da Demandante, os Demandados tomam conhecimento das obras já realizadas, os custos das mesmas com a apresentação das respectivas facturas e a denúncia dos defeitos de construção;
22. Quando os Demandados venderam o imóvel à Demandante, este encontrava-se em perfeitas condições de ser habitado sem qualquer defeito;
23. O sistema de canalizações estava a funcionar em pleno, encontrando-se estas sempre em carga, nunca tendo sido cortado o fornecimento de água;
24. Cujos consumos os Demandados pagaram até ao mês de Setembro de 2005;
25. Os Demandados nunca reconheceram a existência de qualquer defeito no imóvel;
26. O que reconheceram foi que venderam à Demandante um imóvel usado, com mais de 20 anos, que não construíram;
27. A Demandante, antes de comprar o imóvel, visitou-o por, pelo menos duas vezes, não tendo sido impedida de verificar se este se encontrava nas devidas condições;
28. O chão do imóvel, incluindo os tacos de madeira estavam em perfeito estado de conservação e utilização;
29. Os Demandados, posteriormente à realização da escritura de compra e venda, não voltaram a entrar no imóvel;
Por outro lado, não resultaram provados os seguintes factos:
30. Após ter ido habitar o imóvel, a Demandante deparou-se com inúmeros defeitos de construção que lhe causaram o maior dos transtornos;
31. Assim que se deparou com os referidos defeitos, denunciou-os ao Demandado, para que este pudesse verificar os mesmos e reparar a situação;
32. O Demandado nunca se mostrou disponível para regularizar a situação existente;
33. Os Demandados, ao mesmo tempo que declinavam a sua responsabilidade, vieram reconhecer que o imóvel não se encontrava nas melhores condições;
34. Tiveram de ser substituídos os azulejos da cozinha na totalidade, que foram retirados para a substituição das canalizações, uma vez que não se conseguiram encontrar azulejos iguais aos que estavam aplicados;
35. A canalização da casa de banho teve de ser toda substituída por estar completamente deteriorada;
36. O chão da casa de banho teve de ser todo levantado e substituído devido às inundações que se sucediam em virtude dos defeitos das canalizações;
37. Os tacos de madeira levantaram todos devido às inundações provocadas pelo rebentamento das canalizações da casa de banho e cozinha;
38. Além destes, o imóvel apresenta ainda defeitos que a Demandante não pôde ainda reparar por questões financeiras, como sejam os canos da casa da máquina de lavar e do quintal até à casa de banho exterior;
39. Para além das despesas pelos serviços prestados por um canalizador e por um pedreiro e despesas decorrentes de diversos materiais de canalização, teve a Demandante grandes incómodos com a privação do uso dessas áreas da casa durante a reparação das mesmas;
40. A Demandante continua privada da utilização da casa da máquina de lavar e da casa de banho exterior;
41. A coisa vendida não possuía as qualidades necessárias para a realização do fim a que se destinava;
42. O primeiro momento em que os Demandados são confrontados com a situação, é quando recebem a carta da Ilustre mandatária da Demandante, isto é em 13 de Dezembro de 2005;
43. Nunca, em momento anterior, tinha a Demandante confrontado os Demandados com defeitos de construção do imóvel;
44. A Demandante e os Demandados nas diversas visitas ao imóvel e durante a fase de negociações, testaram torneiras, fizeram descargas dos autoclismos e lavatórios;
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Importa, antes de mais, qualificar a relação jurídica existente entre a Demandante e os Demandados.
Não restam dúvidas de que, atenta a causa de pedir, ou seja, os factos em que a Demandante ancora a sua pretensão, nos conduzem à qualificação jurídica da referida relação como contrato de compra e venda de um imóvel (cfr. Art.ºs 874.º e 879.º do Código Civil).
Com o pedido formulado, a Demandante move-se no âmbito da venda de coisa defeituosa (cfr. Art.º 913.º e seguintes do Cód. Civil).
De facto, a coisa entregue pelo vendedor, na execução do contrato de compra e venda, deve estar isenta de vícios físicos, defeitos intrínsecos inerentes ao seu estado material que estejam em desconformidade com o contratualmente estabelecido, ou em desconformidade com o que, legitimamente, for esperado pelo comprador.
No mesmo sentido vai a Lei da Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de Junho, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril), resultando da referida Lei os direitos gerais dos consumidores, sendo que, além de outros, o consumidor tem o direito à qualidade dos bens ou dos serviços e o direito à prevenção e à reparação dos prejuízos, quando o bem ou o serviço não respeite aquele outro direito.
Nessa conformidade está estabelecida a imposição de um prazo de garantia de qualidade, dispensando-se a prova do comprador da anterioridade do defeito à data da entrega do bem, embora não seja dispensada a prova de que o defeito existe (cfr. art.º 4.º, n.ºs 1, 2 e 4 da 24/96, de 31 de Junho, com a redacção que foi dada pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril e Calvão da Silva in Compra e Venda de coisas defeituosas, reimpressão, 2002,63).
O mesmo autor, na referida obra, pag. 41, diz “Atenta a unificação do regime, a lei posterga a definição conceitual e privilegia a idoneidade do bem para a função a que se destina, ciente de que o importante é a aptidão da coisa, a utilidade que o adquirente dela espera. Daí a noção funcional: vício que desvaloriza a coisa ou impede a realização do fim a que se destina: falta das qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.”.
Assim, face às profusas disposições legais que disciplinam a matéria, incluindo o Código Civil, tem-se como defeito “…o vício que (…) desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim …” (art.º 913.º do Cód. Civil) pelo que, se o objecto da venda puder ser consubstanciado em tal norma, estamos seguramente perante a venda de um bem defeituoso.
Com o fim de proteger o comprador de coisas defeituosas, o Art.º 913.º, n.º 1, do Cód. Civil, manda observar com as devidas adaptações, o prescrito na secção relativa aos vícios do direito ou venda de bens onerados (Art.º 905.º e seguintes), em tudo quanto não seja modificado pelas disposições reguladoras dos vícios da coisa.
Por força desta remissão, o comprador de coisa defeituosa goza do direito de anulação do contrato e do direito de redução do preço, gozando igualmente do direito à indemnização do interesse contratual negativo, nos termos previstos para a venda de coisas oneradas mas com uma importante modificação: na anulação por simples erro, a indemnização só é devida se o vendedor conhecer com culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece, cabendo ao alienante ilidi-la mediante prova do seu desconhecimento não culposo do vício ou da falta de qualidade.
Além destes direitos, o regime de venda de coisa defeituosa reconhece ainda ao comprador o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a sua substituição (cfr. Art.º 914.º, n.º 1, do Cód. Civil.
Mas esta obrigação não existe se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece (Art.º 914.º, n.º 2). Desconhecimento que tem de ser alegado e provado pelo vendedor, visto tratar-se de facto impeditivo do direito contra si invocado pelo comprador (Art.º 342.º, n.º 2, do Cód. Civil) e estar obrigado a prestar a coisa isenta de vícios ou defeitos.
Feito que está o aresto da legislação aplicável ao caso sub judicie, importa primordialmente apurar se o imóvel vendido pelos Demandados à Demandante padecia de vício ou falta de qualidade, nos termos em que este é entendido quer pela doutrina quer pela jurisprudência. É o que faremos de seguida.
Para tanto, deve atentar-se nos seguintes factos:
Os Demandados compraram um imóvel, usado, construído há mais de 20 anos, que nunca chegaram a habitar e a cuja remodelação procederam.
O imóvel foi sempre usado, embora não em regime de permanência, não se tendo verificado qualquer anomalia.
Por seu turno, a Demandante durante a fase pré-negocial visitou, pelo menos duas vezes, o imóvel não tendo detectado qualquer anomalia. Ao que acresce que a Demandante foi habitar o imóvel cerca de 4 anos após a compra, utilizando-o de forma irregular neste período.
E que, após ter ido habitar o imóvel a Demandante o utilizou não tendo nunca detectado qualquer anomalia no mesmo, a não ser quando se deu o entupimento da canalização da casa de banho que fez com que as águas ali utilizadas saíssem pelo sifão e, assim, para o piso da casa de banho.
Não foi produzida qualquer prova no sentido de suportar a tese dos inúmeros defeitos de construção do imóvel nem das consecutivas inundações que danificaram o chão de madeira.
Igualmente não foi produzida qualquer prova quanto ao alegado rebentamento da canalização da casa de banho.
Pelo contrário, a prova produzida aponta no sentido de se ter verificado o entupimento da canalização da casa de banho e que a Demandante encarregou um técnico de reparar a anomalia.
Mais ficou provado que este técnico decidiu “partir” o chão da casa de banho para ver o que se passava, tendo verificado o entupimento e a deterioração da canalização.
Não ficou esclarecido se para acabar com o entupimento era necessário “partir” o chão ou se, ao invés, esse desentupimento poderia ser levado a efeito do exterior.
Mas resultou provado que a substituição da canalização quer da cozinha quer da casa de banho foi uma medida de prevenção sugerida por aquele técnico, face ao estado dos canos, sugestão que a Demandante aceitou.
Tanto assim é que a canalização da cozinha foi substituída sem ter sido sequer verificada, não porque estivesse deteriorada, mas porque, tratando-se de canalização com mais de 20 anos, levada a efeito por métodos e com materiais mais antigos, era de prever que, mais cedo ou mais tarde, viria a sofrer uma ruptura o que seria causa óbvia de infiltrações e de danos maiores.
Por tudo o que antecede, parece ser medianamente claro que aquilo que a Demandante considera “defeito de construção” que retira à coisa vendida as qualidades necessárias para a realização do fim a que destinava, isto é, à habitação, mais não é do que a normal deterioração dos materiais em consequência do uso que deles foi feito.
De facto e como é consabido, uma canalização instalada há mais de 20 anos não se aproxima das canalizações feitas actualmente, quanto aos materiais usados, o que faz com que os utentes dos imóveis que as possuem tenham de ter cuidados adicionais no seu uso, sob pena de entupimento.
In casu, foi o que aconteceu, ou seja as canalizações entupiram, quiçá por um aumento da sua utilização e as águas, ao invés de se escoarem para o esgoto, subiam saindo, pelo sifão, para a casa de banho.
Não vemos como pode tal situação ser configurada como defeito, nos termos em que a Demandante o faz.
Realce-se que, caso nos inclinássemos para decisão contrária, nunca os Demandados poderiam ser responsabilizados pelo pagamento de um melhoramento que a Demandante entendeu fazer no imóvel que adquiriu e que consistiu na substituição da canalização da cozinha e da casa de banho.
Efectivamente, tais canalizações não sofriam de qualquer anomalia, tendo sido substituídas por precaução e para aproveitar o facto de o chão estar “partido” e não porque estivesse danificadas e a provocar infiltrações ou que fossem a causa da subida das águas.
Ademais, quanto ao pedido n.º 2 – condenação dos Demandados na indemnização pelos danos patrimoniais referidos nos artigos 10.º, 11.º e 26.º - não produziu a Demandante qualquer prova sobre o estado dos canos da casa da máquina de lavar e do quintal até à casa de banho exterior, ficando-se pela alegação de que as mesmas apresentam defeitos não especificando quais.
Fica este tribunal com a convicção de que a Demandante tem receio que as referidas canalizações possam vir a sofrer rupturas e que pretende antecipar-se-lhes como fez na cozinha e na casa de banho.
O que, a ser assim, também não configura a situação de defeito ou falta de qualidade da coisa vendida.
Acrescendo que, ainda que nos decidíssemos pela existência de coisa defeituosa, a lei não prevê, em caso algum, a faculdade de o credor se substituir ao devedor e realizar, ele mesmo, a reparação, o que a Demandante fez.
Consequentemente, existindo defeitos na coisa vendida e denunciados eles tempestivamente, tem o comprador o direito de exigir a sua eliminação, que não já o de proceder ele ou encarregar terceiro de proceder às reparações e pedir ao vendedor o valor das despesas efectuadas. O recurso à via judicial para obtenção da condenação do devedor na prestação do facto e subsequente execução dessa condenação são-lhe legalmente impostos, estando vedada ao credor-comprador a “auto-tutela” do seu direito (cfr. P.Romano Martinez “Cumprimento defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada”, 389).
Admite-se, porém, que, quando se esteja perante reparações relativamente às quais o vendedor interpelado se encontre em mora quanto à obrigação da sua eliminação e que se mostrem imprescindíveis e urgentes, se aceite uma derrogação da regra geral, legitimando a actuação do comprador que, perante tais circunstâncias elimina, ele próprio, os defeitos e exige, depois, o pagamento dos respectivos custos.
Mas, então, o que acontece é que a conduta do credor é licita, encontrando apoio no preceituado no n.º 2, do Art.º 335.º, do Cód. Civil, na medida em que o seu direito à prestação sem defeitos – prestação principal do contrato – deve prevalecer sobre o direito – meramente instrumental – do vendedor a ser ele a eliminar os defeitos da coisa vendida (cfr. Ac. R.P., 21/1/96, CJ,XXI-I-207; P.Romano Martinez, loc.cit., embora fundando a ilação no estado de necessidade).
A indemnização pelas despesas feitas pelo credor surge, neste caso, como consequência do incumprimento contratual culposo, em consequência da mora, que poderá ser equiparado ao incumprimento definitivo (Art.ºs 798.º, 799.º e 808.º do Cód. Civil.
Em caso algum, repete-se, se mostra possível, à luz do nosso sistema jurídico, viabilizar o pedido de condenação do vendedor no valor correspondente à antecipação das despesas prováveis com as obras de reparação.
Mas, no caso sub judicie, conforme se deixou suficientemente explanado não estamos em presença de uma venda de coisa defeituosa, pelo que não assistiria à Demandante o direito de pedir a condenação dos Demandados na reparação da anomalia verificada no sistema de esgotos da casa de banho do imóvel que lhes adquiriu.
Conquanto com este entendimento resulte prejudicada a análise do 3.º pedido formulado pela Demandante, sempre se dirá que, ainda que assim não fosse, o referido pedido teria de improceder porquanto não foi produzida qualquer prova quanto aos alegados danos não patrimoniais sofridos pela demandante.
Improcedem, pois, todos os pedidos formulados pela Demandante.
DECISÃO
Registe.
Seixal, 27 de Setembro de 2006
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)