I. Identificação das partes
Demandantes: A., NIF .........., e mulher B., NIF ...... , residentes na Travessa Cascais.
Demandada: D., Lda, NIPC ...., com sede na Avª.... Cascais.
II. Objecto do litígio
O litígio reconduz-se ao pedido de condenação da Demandada a devolver a quantia de €9.993,75, acrescida dos juros, custas e procuradoria, relativa a 50% da comissão cobrada no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes (al. h) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho (doravante LJP)).
Para tanto, os Demandantes alegaram os factos constantes do Requerimento Inicial (flªs. 1 a 24), que aqui se dá por reproduzido, juntando documentos.
Regularmente citada, a Demandada apresentou contestação (flªs. 31 a 78), que aqui se dá por reproduzida, juntando documentos.
Foi realizada mediação, sem que as partes chegassem a acordo, pelo que o processo seguiu para julgamento.
Agendada audiência de julgamento para o dia 22.11.2018, os Demandantes não compareceram, mas requereram a justificação da falta, que foi atendida. Agendada audiência de julgamento para o dia 12.12.2018, a mesma decorreu com obediência às formalidades legais como da Acta se infere. As partes juntaram documentos (flªs 118 a 137).
Fixo à acção o valor de €9.993,75 (nove mil novecentos e noventa e três euros e setenta e cinco cêntimos) - cfr. artºs 306º nº 1, 297º nºs 1 e 2, 299º nº 1, todos do CPC, ex vi artº 63º da LJP.
O Tribunal é competente (artigo 7º da LJP).
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam excepções, nulidades ou incidentes processuais que impeçam o conhecimento do mérito da causa.
Cumpre apreciar e decidir.
III. Fundamentação fáctica
Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1. A Demandada é uma sociedade comercial que tem como objecto social a mediação imobiliária, actividade que exerce nos termos da Licença AMI nº -----emitida pelo Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário – IMOPPI;
2. No âmbito do exercício dessa sua actividade comercial, em 12 de Julho de 2016, a Demandada e os Demandantes, estes enquanto proprietários da fracção autónoma designada pela letra “B”, menos quatro – “E”, no piso menos quatro, para habitação, com dois lugares de estacionamento no piso menos três, com os nºs ... e ..., do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua , Quinta .., em Cascais, inscrito na matriz predial urbana da União das freguesias de Cascais e Estoril sob o artigo ..., e descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº .....freguesia de Cascais, outorgaram o acordo escrito, denominado “contrato de mediação imobiliária” de flªs 16/17 e 42/43, cujo teor aqui se dá por reproduzido;
3. Através desse contrato os Demandantes, que pretendiam vender o imóvel atrás melhor identificado, atribuíram à Demandada a mediação para a sua promoção, tendo-se esta obrigado, através do mesmo, a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra da referida fracção, pelo preço de €380.000,00, desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre o negócio pretendido e características do respectivo imóvel (cláusula segunda do contrato);
4. Esse contrato foi celebrado pelo prazo de seis meses, com termo em 12 de Janeiro de 2017, renovável por iguais períodos, caso as partes não impedissem a sua renovação, através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo (cláusula oitava do contrato);
5. Foi estabelecido pelas partes o regime de exclusividade na venda da referida fracção, conforme cláusula quarta do contrato, que menciona “Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência, ficando a Segunda Contratante obrigada a pagar a comissão acordada caso viole a obrigação de exclusividade”;
6. Mais consta desse contrato, no que respeita à “Remuneração” (cláusula quinta), que Demandantes e Demandada acordaram o seguinte:
“1 – A remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato e também, nos casos em que o contrato tenha sido celebrado em regime de exclusividade, o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente.
2- O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal em vigor” (…)
3 – O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições: (….) 50% após a celebração do contrato promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio(…)”;
7. A Demandada angariou um interessado de nacionalidade francesa para compra da referida fracção, G.;
8. Com a mediação da Demandada, em 30 de Setembro de 2016, os Demandantes e H., na qualidade de procurador de G., celebraram o contrato-promessa de compra e venda constante de flªs 7 a 14 e 44 a 48, cujo teor aqui se dá como reproduzido, mediante o qual, para além do mais, os Demandantes prometerem vender a G. e este prometeu comprar-lhes, devoluta de pessoas e bens e livre de quaisquer ónus ou encargos reais e obrigacionais, a fracção identificada no item 2, pelo preço de €325.000,00;
9. Nos termos desse contrato-promessa ficou acordado entre as partes que a escritura de venda seria celebrada no prazo máximo de 90 dias – até 30 de Dezembro de 2016;
10. Os Demandantes, por força desse contrato, receberam de G. o sinal de €48.750,00;
11. Após a celebração do contrato-promessa os Demandantes pagaram à Demandada a quantia de €9.993,75, correspondente a 50% da comissão ajustada;
12. Em 26 de Outubro de 2016, o Demandante marido enviou à Demandada mensagem de correio electrónico, onde se lê o seguinte: “(…) Para efeitos fiscais vamos ter que passar a escritura para 2017. No mesmo dia a empresa que estou abrindo vai comprar de nós por um valor mais baixo e depois revender para o Francês por 325.000, desta maneira evito as mais-valias e o lucro fica na empresa tributando IRC. Temos que coordenar esta acção e avisar o comprador”;
13. Sob a Ap. .... da Conservatória do Registo Comercial, encontra-se inscrita a constituição da sociedade comercial por quotas, com a designação I., Lda, NIPC ....., tendo como gerentes os Demandantes, como sede a residência destes, sita na Travessa .... Cascais, conforme flªs 135 e 136, cujo teor aqui se dá como reproduzido;
14. A Demandada e a empresa I., Lda” não subscreveram contrato de mediação imobiliária, tendo como objecto a fracção identificada supra;
15. Em 30 de Novembro de 2016, foi celebrada uma adenda ao contrato-promessa de compra e venda referido em 8 entre os Demandantes, por si e na qualidade de únicos sócios e gerentes da sociedade I., Lda”, e H., na qualidade de procurador de G. mediante a qual foi acordado em os Demandantes poderem ceder a sua posição contratual nesse contrato-promessa à referida sociedade, que esta declarou aceitar, que o prazo da celebração da escritura seria adiado e passaria para o dia 31 de Janeiro de 2017, e que no dia 26 de Dezembro de 2016 seriam entregues as chaves para efeitos de obras, mantendo-se o demais acordado no mencionado contrato-promessa;
16. Em 22 de Novembro de 2016, foi registada acção sobre o prédio mencionado no item 2, visando: “a) ser reconhecido ao Autor, Município de ..., o direito de propriedade sobre o logradouro do imóvel objecto da presente acção, em virtude da respectiva aquisição originária do direito de propriedade mediante o instituto da usucapião. b) se condenem todos os réus a reconhecerem o direito de propriedade do autor sobre o prédio, abstendo-se de qualquer acto que contenda com tal direito”, sendo que em 11.07.2017 foi registada a caducidade do mesmo, excepto quanto à fracção ..”, conforme flªs 62 a 73, cujo teor aqui se dá por reproduzido;
17. Por virtude do referido no item anterior, houve alguma relutância por parte do comprador G. em celebrar a escritura de compra e venda;
18. Os Demandantes passaram a contactar directamente com o comprador G. à margem da Demandada, nomeadamente no que respeita ao descrito no infra item 21;
19. Em 21 de Abril de 2017, os Demandantes enviaram à Demandada a missiva de flªs 19 a 21, que a recepcionou em 24.04.2017, onde solicitam a devolução do montante entregue a título de comissão.
20. Em 29 de Abril de 2017, a fracção encontrava-se anunciada na página da J., com a menção “reservada”;
21. Em 29 de Maio de 2017, os Demandantes e G. revogaram, por mútuo acordo e com efeitos imediatos, o contrato-promessa de compra e venda mencionado no item 8, tendo os Demandantes procedido à devolução do sinal;
22. Os Demandantes solicitaram à Demandada a devolução do montante que lhe haviam pago de €9.993,75, por o negócio não se ter concretizado;
23. A Demandada recusou-se a devolver esse montante;
24. Pela inscrição Ap. .... de 2017/06/26, acha-se inscrita, por aquisição, a propriedade plena da fracção mencionada no item 2 a favor de K., casada com L. no regime da comunhão de adquiridos, residente na Rua ..... Miraflores, Algés, Oeiras, sendo sujeito passivo nessa transmissão a empresa I., Lda”, conforme flªs 74, cujo teor aqui se dá por reproduzido;
25. Por virtude do sucedido, o Demandante marido apresentou reclamação junto do Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção;
26. Essa reclamação foi arquivada nos termos constantes de flªs 77, cujo teor aqui se dá por reproduzido;
27. As chaves da fracção foram entregues pela Demandada ao comprador G., com o acordo dos Demandantes;
Com interesse para a apreciação da causa nada mais ficou provado, considerando-se não provados todos os factos alegados e que sejam de sentido contrário aos provados.
Nomeadamente não ficou provado que:
a) No dia 29 de Abril de 2017, porque a Demandada não tinha até ao momento devolvido as chaves relativas à fracção, e devido ao mencionado no item 20, apesar de instada para esse efeito, os Demandantes deslocaram-se ao estabelecimento comercial da Demandada a fim de que estes elementos lhes fossem entregues, não tendo tido qualquer resultado;
b) Com o descrito no item 20, comprometeu a Demandada futuras negociações com outros potenciais compradores/interessados, bem como prestou falsas informações e beneficiou de publicidade de forma gratuita e enganosa;
c) Através da carta referida no item 19, os Demandantes resolveram o contrato de mediação imobiliária que celebraram com a Demandada, por falta de confiança nos serviços da Demandada;
d) Em consequência do descrito no item 16, foi dado sem efeito o dia que se encontrava designado para a escritura de compra e venda do imóvel;
e) Após ter sido solicitada a marcação de nova data para esse efeito, veio o comprador proceder à resolução do contrato promessa de compra e venda;
f) A quantia correspondente a 50% da comissão entregue pelos Demandantes correspondia a um adiantamento, pois apenas era devida com a realização do negócio.
Motivação da matéria de facto provada e não provada:
Os factos provados resultaram do conjunto da prova produzida, cotejada com as regras da experiência, da posição das partes vertida nos articulados, dos elementos documentais juntos aos autos a seguir discriminados, que aqui se dão por reproduzidos e integrados, conjugados com as declarações das partes, e com o depoimento das testemunhas inquiridas em sede de audiência de julgamento, que se mostraram sérios e credíveis. Mais foram tidos em conta, nos termos das alíneas a) e b) do nº 2 do artigo 5º do Código de Processo Civil, factos instrumentais e factos que complementam ou concretizam os que as partes alegaram e resultaram da instrução e discussão da causa.
Assim, atendeu-se ao documento de flªs 16 e17, 42 e 43, para prova da matéria de facto descrita nos itens 1 a 6; de flªs 7 a 14, 44 a 48, para prova da matéria de facto descrita nos itens 7 a 10; de flªs 49, para prova da matéria de facto descrita no item 12; de flªs135 e 136, para prova da matéria de facto descrita no item 13; de flªs 59 a 61, para prova da matéria de facto descrita no item 15; de flªs 62 a 76, para prova da matéria de facto descrita no item 16; de flªs 19 a 21, para prova da matéria de facto descrita no item 19 e 22; de flªs 15, para prova da matéria de facto descrita no item 20; de flªs 118 a 133, para prova da matéria de facto descrita no item 21, de flªs 74 e 75, para prova da matéria de facto descrita no item 24; e de flªs 77, para prova da matéria de facto descrita no item 25 e 26.
Em conjugação com tais documentos, para a consideração da matéria de facto provada, foram relevantes as declarações das partes e depoimentos das testemunhas, que descreveram o procedimento adoptado na celebração do contrato de mediação imobiliária, do contrato-promessa e adenda ao contrato-promessa, angariação de comprador e posteriores desenvolvimentos. Assim, os Demandantes reiteraram o vertido no requerimento inicial, entendendo que como não houve conclusão do negócio deve-lhes ser devolvido o valor da comissão que entregaram à Demandada. O Demandante marido confirmou o envio dos e-mails datados de 26.10.2016 (flªs 49) e 12.01.2017 (flªs 134), em que alterou os termos do negócio contratado. Por sua vez a representante da Demandada disse que encontraram comprador e celebraram contrato-promessa, com entrega de sinal. Que, após, receberam 50% da comissão contratada. Referiu que o negócio só não se concluiu por culpa dos Demandantes, que impuseram a alteração do negócio, consistindo esta na venda da fracção a uma sociedade que constituíram por um valor baixo e, no mesmo dia, a venda por esta, ao comprador G., pelo preço acordado, a ocorrer em 2017. Que o comprador tinha recorrido, na altura, a financiamento e tinha tudo preparado para celebrar a escritura no mês de Dezembro de 2016. Que, com a alteração dos planos, o comprador teve de recorrer a outro banco para a concessão do crédito uma vez que a data da escritura fora alterada para Janeiro de 2017. Que o comprador estava muito interessado, e que recebeu as chaves do imóvel para mobilar e arrendar. Esclareceu que inicialmente a chave foi entregue à Demandada com autorização de entrega da mesma ao comprador. Mais tarde pediram a chave à Demandada. Contudo refere que a mesma, nessa altura, já estava na posse do comprador. Que não teve conhecimento da revogação do contrato-promessa. A versão apresentada pela Demandada nos autos foi corroborada pelo depoimento das testemunhas inquiridas na audiência de julgamento. Assim a testemunha M., consultora imobiliária da Demandada, referiu que tem conhecimento do contrato de mediação imobiliária dos autos. Que recebeu os Demandantes, redigiu o contrato na parte manuscrita e assistiu à assinatura do mesmo. Que o contrato foi celebrado com regime de exclusividade, só podendo a fracção ser vendida através da Demandada no período da duração do contrato. O cliente comprador, G. foi representado pelo N., funcionário da Demandada, e aqui testemunha. Houve negociação, foi acordado o valor da compra/venda e assinado o contrato-promessa em Setembro de 2016 entre os Demandantes e G. Acompanhou pelo menos duas visitas à fracção pelo Sr. G., sendo sempre ela como representante do vendedor e o Colega N. como representante do comprador. Fez ainda outras visitas ao imóvel, com outros potenciais compradores. Quanto à remuneração referiu que só preencheu o contrato com a concordância dos Demandantes, que ficou estabelecido pagarem 50% aquando do contrato promessa e 50% aquando da escritura, que podiam optar de outra forma mas não quiseram. Adiantou que ficou acordado desta forma uma vez que o comprador facultava o sinal na altura da assinatura do contrato-promessa, que era bastante superior ao valor da comissão. Aquando da celebração do contrato promessa chegaram a marcar o dia 26 de Dezembro de 2016 para a realização da escritura, uma vez que o comprador estaria em Portugal com a esposa e o Banco ... tinha concordado. Em Outubro foi solicitado pelo Demandante alterar a situação por razões fiscais, vender o imóvel a uma sociedade que iria constituir, para depois, esta sociedade vender ao comprador, tendo, a este propósito, confirmado a recepção do e-mail datado de 26.10.2016. Como esta situação nunca tinha sido tratada antes, falou com o Colega para este abordar o comprador, desconhecendo a sua reacção no imediato. Sabe que foi feita uma adenda ao contrato para alterar a situação em conformidade com o pretendido pelo Demandante, e que se a mesma não fosse feita a escritura teria de ser realizada até 30 de Dezembro. Sabe que aquando da adenda entregaram (Demandada) a chave ao comprador para ele colocar móveis na fracção, tendo sido condição imposta pelo mesmo. Referiu que o comprador teve de mudar de banco para conseguir o crédito, tendo dificuldade em agendar escritura uma vez que o banco (...) exigia a presença da sua esposa e colocou entraves por causa do registo da acção. Disse ainda que os Demandantes falaram em reforço de sinal, e que transmitiu esse facto ao Colega N. Que os Demandantes passaram a contactar directamente com o comprador, tendo referido que o seu conhecimento advém de troca de e-mails que na altura visionou. Sabe que entretanto foi registada acção, que o registo caducava em Maio mas que os Demandantes não quiserem esperar. Entende que se não fosse alterada a situação pelos Demandantes a escritura teria sido realizada. Por sua vez, a testemunha N., consultor imobiliário da Demandada, referiu que acompanhou a situação dos autos. Que havia uma angariação da Srª M., aqui testemunha, e que angariou um comprador, G.. Negociaram o preço e chegaram a acordo de €325.000,00. Foi celebrado contrato promessa em 30 de Setembro de 2016, em que o comprador pagou o sinal. Que os Demandantes pagaram 50% da comissão devida. A escritura seria feita dentro de 90 dias, ficando logo estabelecido que a mesma ocorreria em 26 de Dezembro. Que o comprador e mulher estiveram cá em 26 de Dezembro, tendo ido com eles à fracção, e havia muita dificuldade em estarem em Portugal em data posterior. Que não havia contactos directos entre a testemunha e os Demandantes, apenas entre ele e a M. Que após o contrato promessa, cerca de um mês depois, a M. recebeu e-mail do Demandante a dizer que para não pagar mais valias iria constituir uma empresa. Que essa empresa comprava a fracção e vendia ao comprador, em 2017. Que na altura comunicou a pretensão do Demandante ao comprador e aos seus advogados, mas que o comprador lhe disse que só podia estar cá em Dezembro. Que acabou por aceder ao pedido já que gostava da fracção, já tinha acertado com uma imobiliária a gestão do arrendamento, e já tinha comprado móveis. Sabe que fizeram adenda ao contrato promessa. Depois de fazerem adenda ao contrato os vendedores pediram reforço de sinal ou então o contrato promessa ficaria sem efeito. Sabe que não estava previsto na adenda reforço de sinal. Que foi registada uma acção da Câmara referente ao logradouro do prédio da fracção. Que o registo caducava em Maio, mas os Demandantes não esperaram. Que os Demandantes começaram a entrar em contacto directo com o comprador e que aí deixou de saber o que se passava. Mais tarde recebeu telefonema a pedir a entrega das chaves, mas informou que era o comprador quem as tinha. Quanto à revogação do contrato referiu que não teve intervenção. Entende que o negócio não foi concluído por causa da alteração ao contrato promessa provocada pelos vendedores para “fugir às mais-valias”.
Quanto aos factos dados como não provados resultam da ausência total de prova, de prova credível e bastante que atestasse a veracidade dos mesmos ou da prova em contrário. Não se atendeu ao teor dos documentos de flªs 51 a 58 juntos pela Demandada por versarem sobre troca de mensagens de correio electrónico entre advogados, com tratamento confidencial. Quanto ao descrito na alínea c) foi assim considerado atento o teor da missiva aí mencionada. Quanto ao descrito nas demais alíneas, assim foi considerado, por ausência de prova.
IV. O Direito
Na presente acção, pretendem os Demandantes a devolução de 50% da comissão paga à Demandada, alegando que esse pagamento só seria devido com a conclusão do negócio, que não se concretizou por facto que não lhes é imputável.
Vejamos:
Está em causa nos autos a celebração entre as partes de um contrato de mediação imobiliária.
No caso concreto, o regime aplicável é o previsto na Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro.
Ora refere o artº 2º, nº 1 da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, que “A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.”
Por sua vez explicita-se no nº 2 de um tal preceito que a atividade de mediação imobiliária consubstancia-se também no “desenvolvimento das seguintes ações: a) Prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes; b) Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões.”
Neste contrato uma das partes obriga-se a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição - cfr. C. Lacerda Barata, Contrato de Mediação, em Estudos do Instituto de Direito do Consumo, I, pág. 192. São assim elementos típicos deste contrato: a obrigação de aproximação de sujeitos; a actividade tendente à celebração do negócio; a imparcialidade; a ocasionalidade; e por fim a retribuição. O artigo 16º da citada Lei estatui sobre alguns dos elementos do citado contrato.
A actividade do mediador consiste essencialmente na prática de actos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa.
Essa actividade tem, pois, carácter necessariamente pluridireccional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas. V. Lacerda Barata, Ob. Cit., pág. 193.
Por outro lado, o mediador não age por conta do comitente, nem no interesse deste.
A imparcialidade impõe ao mediador o dever de se comportar, perante os potenciais contraentes, em termos não discriminatórios e de modo a evitar danos para qualquer deles; nomeadamente deverá avisar ambas as partes quando conheça alguma circunstância, relativa ao negócio, capaz de influenciar a decisão de contratar (ou não). V. Lacerda Barata, Ob. Cit., pág. 198.
Por este seu trabalho, em que consiste a respectiva prestação, o mediador tem direito a uma remuneração. Com efeito, o contrato aqui em causa é um contrato necessariamente oneroso.
A propósito, o artigo 19º da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, dispõe que: 1. A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2- É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
Para além disso, caracteriza-se também este tipo de contrato por ser um “contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito” - Higina Orvalho Castelo, in “Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado”, 2015, Almedina, pág. 126 - “por força desta circunstância que coloca a remuneração na dependência da celebração do contrato visado o mediador corre um risco específico de não ser remunerado, mesmo tendo cumprido escrupulosamente a sua prestação. Daí a referida frequente classificação do contrato de mediação como aleatório (…)”.
De facto, na concretização da obrigação do mediador, este pratica, por conta própria, vários actos materiais, que podem ser de publicitação do que se pretende vender, nomeadamente através de publicação de anúncios em jornais e revistas, páginas, sites, colocação de placas nos prédios/fracções em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira, organização de visitas, etc, visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel.
Porém, só no momento da concretização do negócio com o interessado, exigindo-se ainda que seja perfeito, no sentido de eficaz, é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual, em princípio, apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, ressalvadas as excepções previstas na última parte do nº 1 e do nº 2 do artigo 19º da citada Lei.
Portanto, a remuneração do mediador, em princípio, está dependente duma condição essencial, também dita de condição suspensiva, que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação.
E, nesse sentido, sempre se vem afirmando que, em geral, a lei exige que haja uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão do contrato.
Ora, da actividade que desenvolveu a Demandada angariou um interessado comprador.
É inequívoco, em face da matéria de facto provada que, o negócio não se concretizou entre esse interessado angariado pela Demandada, G., e os Demandantes.
Contudo, passando a integrar a matéria de facto que ficou provada naquilo que fica exposto é desde logo patente que, em termos contratuais, as partes, na situação dos autos, acordaram no sentido de ser devido o pagamento de metade da remuneração à Demandada, logo após a celebração do contrato promessa referente ao imóvel objecto do contrato de mediação celebrado entre as partes – item 6 dos factos provados, independentemente do destino do negócio prometido, ou seja independentemente da realização do negócio.
Como resulta ainda da matéria de facto provada – item 8, com intervenção da Demandada, foi celebrado contrato-promessa entre os Demandantes e G., o comprador angariado pela Demandada, aí representado por procurador.
A mediadora Demandada cumpriu de forma escrupulosa as obrigações decorrentes do contrato de mediação imobiliária, em que foi convencionado o regime de exclusividade, publicitando e mostrando a fracção em causa a interessados, tendo um deles, G., manifestado o firme propósito de adquirir a fracção aos Demandantes, pois que, através do seu procurador, outorgou o contrato-promessa que lhe foi apresentado e entregou sinal, sendo que os Demandantes aceitaram esse comprador definindo nesse contrato-promessa a base do negócio.
O contrato promessa de compra e venda celebrado entre os Demandantes e o interessado comprador foi, pois, na sequência e por efeito das diligências levadas a cabo pela Demandada, existindo, pois, uma relação de causalidade entre este e a actividade de mediação.
Por conseguinte, a obrigação contratual a que os Demandantes se vincularam com a Demandada tinha prazo certo – logo após a realização do contrato-promessa.
Nessa medida e cientes da sua obrigação procederam ao pagamento da comissão acordada (50% da remuneração), sendo a mesma devida. Não se trata, pois, de nenhum adiantamento, como defendem os Demandantes.
Acontece que posteriormente o negócio visado não se veio a concretizar. Para tal contribuiu, desde logo, o facto dos Demandantes terem alterado a base do negócio, quanto aos intervenientes na escritura e prazo de realização da mesma. Ou seja, se não fosse a mudança de planos, com vista à redução das mais-valias por virtude da venda, muito provavelmente o comprador teria celebrado a escritura de compra e venda da fracção em causa conforme acordado entre as partes, até Dezembro de 2016. Mais, encetaram os Demandantes contactos directos com o comprador sem qualquer mediação da Demandada, impossibilitando-a de acompanhar os trâmites do negócio, nomeadamente no que se refere à situação do registo da acção sobre o prédio, acabando por revogar, por mútuo acordo, o contrato promessa que haviam celebrado, o que impediu, definitivamente, a concretização do negócio.
Todavia, cumprir ou fazer cumprir o contrato-promessa está na disponibilidade dos respetivos contraentes, sendo que não cumprido/revogado, é na mesma devida à Demandada a percentagem da remuneração acordada com a sua celebração.
Como refere Higina Orvalho Castelo, Contrato de Mediação Imobiliária, in Datavenia, Revista Jurídica Digital, Ano 4, nº 06, pág. 96, “Estando acordada a remuneração no momento do contrato-promessa, aquela é devida com a celebração do dito, ainda que este não venha a ser cumprido e não venha a ser celebrado o contrato definitivo. Cumprir ou fazer cumprir o contrato-promessa está na disponibilidade dos respetivos contraentes; a mediadora é alheia ao assunto. Sucede, com frequência, ser acordado no contrato de mediação que uma percentagem da remuneração seja devida com a conclusão do contrato-promessa, e a percentagem remanescente com a conclusão do contrato definitivo. Nestas circunstâncias, se o contrato-promessa não for cumprido e não chegar a concluir-se o contrato visado, a mediadora terá apenas direito à percentagem da remuneração prevista com a celebração do contrato-promessa. A menos que se trate de contrato de mediação em regime de exclusividade celebrado com o proprietário ou arrendatário trespassante e que o contrato definitivo não se concretize por causa imputável ao mesmo. Nestas circunstâncias rege o n.º 2 do art. 19, sendo devida a remuneração por inteiro.”.
V. ainda a este respeito o Ac. TRP, datado de 15-02-2012, processo nº 1988/09.1TBPFR.P1, in www.dgsi.pt, cujo sumário é “ - A remuneração da mediação só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado. II - Mas, também é devida nos casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado nos quais as partes prevejam o pagamento da remuneração após a sua celebração.” No seu corpo refere-se que neste caso “A remuneração resulta do acordo expresso, que funciona a título de excepção e ao qual subjaz a outorga de um contrato suficientemente vinculador quanto ao propósito de contratar no futuro.”.
Assim sendo, e sem necessidade de mais considerações, terá a presente acção de improceder.
V. Decisão
Nos termos e com os fundamentos expostos julgo a acção improcedente e, em consequência, absolvo a Demandada do pedido.
Custas: Declaro responsável pelas custas do processo a parte Demandante.
Devolva €35,00 à Demandada.
Cascais, Julgado de Paz, 24 de Janeiro de 2019
A Assistente técnica
A Juíza de Paz