Sentença de Julgado de Paz
O demandante, A, NIF. ---------------, residente no ------------, instaurou a ação declarativa de condenação contra a demandada, B, NIF. ----------------, residente no --------------, nos termos do art.º 9, n.º 1, alínea g) da L.J.P.
Para tanto, alega em suma que, celebrou por escrito com a demandada um contrato de arrendamento habitacional pelo prazo de 1 ano, com inicio a 1/08/2013 até 31/07/2014, pagando a quantia global de 4.800€. Na cláusula 7 do contrato foi acordado que todas as despesas com consumo de eletricidade, água, TV. cabo e IMI, ficavam a cargo da demandada. Sucede que começou a sentir falhas elétricas no apartamento que arrendou á demandada, o qual é comum a 2 residências, acabando por ser cortado definitivamente a 3/04/2014. Nessa ocasião contatou a empresa de eletricidade que o informou que os cortes elétricos eram alheios á rede de fornecimento. Devido ao corte de eletricidade, o imóvel ficou sem condições de habitabilidade pois tem um filho menor, que precisa de cuidados que não conseguia dar-lhe por isso a mulher e o filho tiveram que se ausentar para casa de um familiar. A 2/04/2013 enviou carta á demandada manifestando o seu descontentamento e intenção de resolver o negócio se a eletricidade não fosse reposta. Tendo aquela respondido que aceitava a resolução pois havia faturas elevadas para pagar. Entretanto, o demandante solicitou á sua mandatária para resolver a situação, tendo aquela enviado carta á demandada alertando-a para toda a situação, pois agora também lhe fora cortada a água, pelo que peticionava a restituição das rendas pagas entre abril/2014 a julho/2014 na quantia de 1.600€ e da caução que pagara. Posteriormente, enviou outra carta na qual solicitava a presença da demandada para lhe entregar as chaves do imóvel no dia 12/05/2014 pelas 18 horas mas aquela não apareceu. Para além disso, no dia 30/04/2014 verificou que o imóvel teve, durante algum tempo, eletricidade o que se deveu ao facto de um individuo ter desligado um disjuntor a solicitação da demandada, tendo aquele sido identificado pela P.S.P. a seu pedido. Conclui pedindo que:A) restituir a quantia de 1.600€de rendas pagas; B)restituir a quantia de 400€ de caução; C) indemnizar o demandante na quantia de 200€ de danos patrimoniais (conforme descrimina); D) pagar as custas da ação; E) ao que acrescerá os juros moratórios, desde a citação, até integral pagamento. Junta 12 documentos.
A demandada regularmente citada contesta. Alega que efetivamente celebraram um contrato e que as despesas ficavam a cargo dela. Na carta que recebeu a 2/04/2014 a demandada aceitou a resolução do contrato mas não assumiu os cortes com a eletricidade, posteriormente a 14/04/2014 o demandante comunicou formalmente que efetivamente resolvia o contrato, carta que foi recebida a 21/04/2014, pelo que sódesde esta data que o contrato pode ser considerado resolvido. Sucede que o demandante não possui fundamento para o seu pedido pois os cortes energéticos deveram-se apenas a sobrecarga de energia, o que fez com que o contador deixasse de funcionar, o que se verifica pelo montante das faturas que lhe foram apresentadas para pagar, sendo o demandante o único responsável pois era ele que detinha a posse do imóvel. Para além disso, podia ter levado cópia do contrato á E.E.M e á C.M.F para recolocarem os serviços em funcionamento.Reconvencionando, alega em suma que, devido aos consumos abusivos de eletricidade reclama ficar na posse da quantia paga de caução. Reclama,ainda, a quantia de 200€ do parecer técnico referente á eletricidade que junta,a quantia de 500€ com advogado ea quantia de 200€ de danos não patrimoniais, devido ao stress, ansiedade e falta de apetite que a situação lhe provocou. Conclui pela improcedência da ação e na procedência da reconvenção na quantia total de 1000€, bem como no reconhecimento de que o contrato foi resolvido, e na retenção da quantia da caução. Junta 12 documentos.
O demandante responde ao pedido reconvencional. Impugnando o mesmo, pois aquela esqueceu-se que esteve á espera dela para lhe entregar as chaves ao que não compareceu, por isso a haver responsabilidade é somente da demandada. Para além disso, o quadro elétrico serve 2 frações por isso não pode saber efetivamente qual o consumo real de ceda fração, não podendo tal facto ser assacado ao demandante, até porque era da responsabilidade dela aquela pagamento. Conclui pela improcedência do pedido reconvencional.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou pré mediação por recusa da demandada.
As partes são legítimas e dispõe de personalidade e capacidade jurídica.
O Tribunal é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Os autos estão isentos de qualquer questão que obste ao conhecimento de mérito da ação.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao art.º 26, n.º1 da L.J.P., sem que as partes tenham chegado ao consenso. Seguindo-se para produção de prova com a junção de mais documentos pela demandada, audição de testemunhas e alegações finais dos mandatários constituídos, tudo conforme atas de fls. 79 a 84, e 89 a 91.
FUNDAMENTAÇÃO
I-DOS FACTOS ASSENTES (Por acordo):
a)Que no dia 26/07/2013 as partes celebraram um contrato de arrendamento para habitação.
b)Que tinha um ano de duração, com inicio a 1/08/2013 e término a 31/07/2014.
c)Que o demandante pagou 4.800€ das rendas e 400€ de caução.
II-DOS FACTOS PROVADOS:
1)Que ficava a cargo da senhoria as despesas com eletricidade, água, tv. cabo e IMI.
2)Que o demandante enviou, a 2/04/2014, carta registada á demandada.
3)Que comunicou a intenção de cessar o contrato.
4)Que invocou cortes na eletricidade.
5)Que a demandante respondeu por carta, a 8/04/2014.
6)Que negou ser da responsabilidade dela.
7)Que a mandatária do demandante a14/04/2014enviou carta registada á demandada.
8)Comunicando a resolução formal do contrato a 31/03/2014.
9)Solicitando a devolução das rendas pagas desde abril de 2014.
10)E, a devolução da caução na quantia de 400€.
11)Que a 29/04/2014 enviou outra carta registada á demandada.
12)Que para efeitos de resolução pretendia entregar-lhe as chaves no dia 12/05/2014 às 18horas no próprio locado.
13)Que a demandada não compareceu.
14)Que a demandada é proprietária do locado e de outra fração autónoma.
15)Que as frações têm, em comum, o contador de eletricidade.
16)Que na carta de resposta a demandada declarou que aceitava a resolução do contrato.
17)Que a comunicação da resolução foi recebida pela demandada a 21/04/2014.
18)Que o locado onde habitava o demandado esteve algum tempo sem eletricidade.
19)O que sucedeu entre finais de março e princípio de abril de 2014.
20)Que a esposa e filha do demandante saíram do locado.
21)Que o demandante permaneceu no locado.
21)Que a demandada suportou os consumos de eletricidade.
22)Que o demandante até á audiência estava na posse das chaves do locado.
23)Que o contador de eletricidade é adequado ao locado.
24)Que o quadro elétrico dispara por sobrecarga de eletricidade.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal sustenta a sua convicção na anile critica de toda a documentação junta pelas partes, cujo teor considero por reproduzido. A documentação foi conjugada com a prova testemunhal produzida, considerada credível e tendo em consideração as regras da experiencia comum.
A testemunha, C, é sogra do demandante., Conheceu bem o locado pois ia lá muitas vezes, esclareceu que era frio por isso tinham habitualmente ligado o aquecedor pois têm uma bebé.
Nunca viu nada de anormal pois também não tinham muitos eletrodomésticos. Não sabe bem o que se passou mas que a luz começou a falhar, parecia que era desligada por alguns períodos, isto foi entre março/abril, por isso a filha acabou por ir viver com ela, devido aos cortes de energia, em casa estragaram-se alguns alimentos, acabando por os ajudar a adquirir outros bens devido á neta. O A ainda ficou lá mais um mês pois tinham lá as coisas deles, que aos poucos tiraram. Em maio esteve lá a pedido do A pois queria dar as chaves do locado á demandada mas ela nunca apareceu, esteve também lá a advogada e um amigo dele.
As testemunhas, D e E, foram pouco relevantes já que iam esporadicamente ao locado onde o demandante vivia. Referindo que a esposa do demandante foi lá buscar roupa dela e da filha pois não tinham luz, isto foi entre março/abril deste ano. Mas o demandante permaneceu no imóvel, contudo não sabem dizer até quando.
A testemunha, F, relatou as vezes que foi ao locado ter com o demandante verificando que não tinha luz, o que sucedeu varias vezes consecutivas. Mais esclareceu que no início de maio lhe pediu para o acompanhar ao locado para entregar as chaves á dona da casa, esperaram mais de uma hora e aquela nunca apareceu, acabaram poi ir embora, nesse dia além da advogada dele, estava também a sogra.
A testemunha, G, era a pessoa que viveu no T1 da demandada. Esclareceu que esteve lá até fevereiro de 2014, que durante esse tempo o demandante não fazia uso anormal do espaço, nem barulho.
A testemunha, H, é o técnico que foi ao locado verificar a instalação elétrica. Esclareceu que o contador é adequado ao locado embora seja comum às duas frações, teceu vários comentários sobre o que pode fazer disparar o quadro elétrico, esclareceu onde é que o contador se encontra instalado e como é que a luz é contada (estimativa).
A testemunha, I, foi o agente imobiliário que interveio neste negócio, conhecendo bem o espaço. Esclareceu onde está o contador da luz no T1 da demandada. Contou a conversa que teve com o demandante, na sequência de uma conversa com a demandada, tudo motivado pelas contas elevadas que a demandada suportou.
Esclareceu que no T1 esteve um inquilino, até início de 2014,saindo em fevereiro. E foi depois disso que a demandada lhe contou dos consumos elétricos.
As testemunhas, J, K e L, acompanharam em diferentes ocasiões a demandada ao locado, que pretendia ver o estado em que se encontrava, isto durante o ano de 2014. Cruzando-se algumas das vezes com o demandante que teve algumas atitudes agressivas e exaltadas. Explicaram, ainda, que a demandada estava um pouco em baixo com a situação, falando constantemente disto. Chegaram a ver a luz da varanda ligada mesmo em pleno dia.
Os factos complementares provados com os n.º 14, 22 e 24, resultaram dos depoimentos das testemunhas, conjugados com a documentação junta aos autos pelas partes.
Não se provou mais qualquer facto com interesse para a causa, por ausência de prova adequada.
II-DO DIREITO:
O caso vertido refere-se ao contrato de arrendamento, para fins habitacionais, celebrado entre as partes em 2013, para o qual é aplicável os art.º 1022 e sgs do C.C. com as alterações da L. 30/2012 de 14/08.
Questões: pedido reconvencional, qualificar a cessação do contrato, entrega das chaves, os consumos elétricos.
Quanto á primeira questão, dispõe o art.º 48, n.º1 da L.J.P. que em regra não é admissível, exceto quando o demandado se proponha a obter compensação ou tornar efetivo o direito a benfeitorias ou despesas relativa á coisa cuja entrega lhe seja pedida.
Vejamos se o pedido reconvencional se integra nas exceções. No caso concreto temos um contrato de arrendamento habitacional, estando o demandante a pedir a devolução de algumas rendas pagas e a devolução da caução. Por sua vez a demandada reclama, alegando não haver lugar aquelas, declarando a perda a favor dela -pelos motivos que alega- e pede, ainda, danos morais e danos patrimoniais (custos com advogado e parecer técnico).
De acordo com aquele preceito, e como não se pede a entrega efetiva de coisa nenhuma, entendo que não se enquadra no âmbito da segunda exceção. Em relação á primeira exceção deve ser enquadrada á luz do art.º 847 do C.C., que para proceder, exige primeiramente que as partes sejam reciprocamente credor e devedor. Ora isto implicaria que não estivesse em causa um único contrato mas que fosse invocado outra relação jurídica que pudesse motivar a existência de um contra crédito, pois só á luz deste era possível que as partes fossem reciprocamente credor e devedor.
Assim, quanto á segunda parte do pedido serei forçada a não atender já que não se enquadra no espirito da compensação.
Quanto á primeira decorre dos termos da única relação jurídica em análise, verificar qual das partes terá razão e decretar o direito de acordo com o que for apurado, o que farei no seguimento.
Este contrato foi redigido por escrito particular (art.º 1069 do C.C.), conforme documento junto de fls. 10 a 14, tendopor objeto o espaço-locado- e a mobília, sendo por isso um contrato unitário, urbano, para fins habitacionais (art.º 1065 e 1067, n.º1 do C.C.).
Este tipo de contrato carateriza-se por ser sinalagmático, na medida em que existe uma correspetividade entre a cedência do espaço e o pagamento das rendas. A primeira é uma obrigação que fica a cargo do senhorio, transferindo a posse da coisa para o locatário (art.º 1031 alínea a) do C.C.), a qual pode ou não coincidir com a data em que celebraram o contrato, por sua vez assim que ocorre o inquilino constitui-se na obrigação de pagar a renda acordada (art.º 1038alínea a) do C.C.).
Neste caso o contrato foi celebrado a 26/07/2013 e o demandante, inquilino, terá entrado na posse do locado a 1/08/2014, o que também resulta da 2ª cláusula do contrato.
De acordo com os termos do contrato, e com o disposto no art.º 1078, n.º1 do C.C., o qual é uma norma de natureza supletiva, era da responsabilidade da senhoria, ora demandada, assegurar algumas despesas, nomeadamente comeletricidade, água, tv. cabo e o encargo com o IMI, documento junto de fls. 10 a 16, o que resulta da clausula 7ª, facto que as partes reconhecem.
No que respeita ao regime da cessação do contrato de arrendamento urbano tem natureza imperativa devido aos interesses em causa (art.º 1080 C.C.), referindo-se no art.º 1079 do C.C. as varias causas que levam a sua extinção; nomeadamente por acordo das partes, resolução, caducidade denúncia e outras causas, previstas na lei.
Sendo certo que no presente caso, as partes, não obstante o regime legal ser imperativo, resolveram prever na cláusula 9ª a situação de denúncia e de renovação do contrato, se bem que nesta última o contrato mistura os termos da denúncia com a de revogação, as quais embora sendo causas que levam á extinção do negócio consistem em coisas diferentes. Provavelmente por esta confusão terminológica, o demandante nas cartas que enviou refere-se sempre á revogação, todavia esta consiste num acordo das partes que vise por fim ao negocio, para a qual se for efetuada de imediato, com desocupação efetiva do locado não necessita de ser redigida por escrito mas quando assim não suceda é necessário existir uma acordo escrito e subscrito pelas partes, onde acordem os termos da cessão deste negócio (art.º 1082 do C.C.).
Em matéria de resolução do contrato de arrendamento dispõe o art.º 1083 do C. C., que a qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte. Acrescentando-se no n.º2, que é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento….;e no n.º5 que é fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado.
Nas comunicações enviadas à demandada, nomeadamente nas cartas registadas com aviso de receção, o demandante invocou, como motivos da resolução os seguintes incumprimentos daquela: cortes de eletricidade, corte de água e, ainda, a omissão de alguns requisitos legais que o contrato de arrendamento deveria ter. Porém, na presente ação apenas manteve o corte na eletricidade, como fundamento legal, por isso apenas se apreciará este motivo.
Efetivamente os cortes na eletricidade do locado habitado pelo demandante e família, foram comprovados por diferentes testemunhas que foram a casa do demandante em momentos diferentes. No entanto, não se apurou em concreto aduração dos cortes –de pequena ou longa duração-, nem os dias em que isso sucedeu.
No entanto, apurou-se que terá sucedido entre março/abril, após a outra fração, T 1, propriedade da demandada estar desabitada, facto que resulta dos depoimentos das testemunhas, G, C, D e E.
Os efeitos da falta de energia numa economia doméstica citadina são públicos e notórios, afetando a iluminação noturna, a conservação dos alimentos no frigorífico/congelador, bem como a utilização das máquinas de lavar loiça e roupa, e nomeadamente o aquecedor, tendo em consideração que o locado em questão se situa numa zona húmida e a família do demandante tinha um novo membro, que requer mais cuidados quer em termos alimentares, quer em termos de higiene.
Porém, não se podeafirmar que os cortes de energia tenham tornado inexigível ao arrendatário a continuação do arrendamento mas sim que tenham tornado o gozo do espaço menos confortável ou satisfatório, o que é diferente de considerar que o seu gozo não é possível. Aliás foi por esse motivo que o demandante, ora inquilino, continuou a habitar no locado durante mais algum tempo (concretamente não apurado), embora a restante família tivesse optado por sair de lá no início de abril de 2014, o que faz crer que o locado detinha condições de habitabilidade sendo o seu gozo possível, no mesmo sentido AC. RL. Proc. 272034/09.0 YIPRT.L.1-1 de 7/06/2011.
Para além disso, quanto á falta de energia, não foi provado que fosse imputável á demandada, ou seja, não se provou que aquela não tivesse pago as faturas de eletricidade, o que a suceder importaria a culpa da mesma, no âmbito do art.º 799 do C.C., ou que aquela tivesse mandado cortar a energia, como parece ser o que o demandante pretende insinuar, mas que não conseguiu provar.
No entanto, para que não houvesse essa desconfiança a demandada solicitou uma inspeção ao quadro elétrico, comum às duas frações de sua propriedade, de modo a aferir da adequação do quadro ao locado, documento junto a fls. 51, o qual foi explicado pela pessoa que o elaborou, em sede de audiência. Depoimento esse que mereceu a total credibilidade do Tribunal, já que explicou o seu funcionamento, a potencia do quadro e os motivos que poderiam levar a quebras de energia, nomeadamente a sobrecarga de equipamentos/aparelhos elétricos que ao trabalharem em simultâneo pode levar ao disparar do quadro.
Deste modo, a declaração de resolução formal do contrato de arrendamento não vale como revogação, mas sim como denúncia unilateral do contrato, uma vez que não é possível impor ao arrendatário uma habitação que este não pode ou não quer manter.No entanto, de acordo com a lei, teria de ser feita com um determinado pré-aviso.
Tratando-se de um contrato com prazo certo (art.º 1095, n.º 1 do C.C.), após um terço do prazo de duração inicial do contrato, o arrendatário poderia denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato (art.º 1098, n.º 3, C.C.).
Não tendo o arrendatário observado essa antecedência, e tendo o contrato cessado no final de julho de 2014, mantém-se a obrigação do pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (art.º 1098, n.º6 do C.C.).Assim, recaía sobre o inquilino a obrigação de pagar as rendas referentes aos meses de Abril, Maio, Junho e Julho de 2014, as quais foram efetivamente pagas por aquele, conforme a própria demandada, ora senhoria, o admite.
Assim e de acordo com o pedido da demandada, é lícito que fique com as rendas em causa, pelo motivo supraexplicado.
No entanto, não pode deixar-se de reparar que se apenas na audiência de julgamento, a demandada, teve a posse das chaves do locado tal é-lhe somente imputável a ela, já que o demandante se propôs a entregar-lhe antecipadamente, o que fez por meio de carta indicando dia e hora, ao que aquela não compareceu, facto que ficou devidamente comprovado em audiência.
Quanto ao facto de não se ter apurado em que altura em concreto o demandante terá deixado de habitar o locado, não será assim tão relevante pois não deixou qualquer renda por pagar, aliás foram pagas no inicio do contrato, o que também resulta dos termos do mesmo.
A celebração de todo e qualquer contrato obedece ao princípio geral da boa-fé (art.º 227 do C.C.), o que significa que as partes contratantes devem adotar o seu comportamento de acordo com o que seria expetável para a contraparte, procedendo de forma honesta, leal e coerente, criando uma razoável base de confiança no outro. E este princípio geral deve existir enquanto perdurar a relação negocial.
No caso concreto foi estabelecido uma caução (art.º 1076, n.º2 do C.C.) a qual é uma garantia especial do cumprimento das obrigações. No caso concreto foi prestada mediante a entrega de uma determinada quantia pecuniária á senhoria, servindo esta para dois aspetos destintos: manter o locado em bom estado de conservação e para dar ao espaço um uso prudente.
Quanto ao que interessa para o caso apenas interessa o segundo aspeto, dar um uso prudente ao locado, sendo que a utilização de tais palavras de sinónimo latos,inculca sempre a necessidade de recorrer às regras da experiencia comum, de forma a apurar-se se a utilização que foi feita do espaço será a mais sensata, acertada, cuidada.
No caso concreto foi apurado que, para as duas frações autónomas contiguas, propriedade da senhoria, existe um único contador elétrico, o que foi possível apurar através das testemunhas, C, I e H, pessoas que conhecem os espaços em causa.
Sucede que a demandada recebeu algumas contas referentes á eletricidade dos dois locados, documentos que juntou aos autos de fls. 52 a 62, e apresentou mais em audiência de julgamento, de fls. 85 a 88, de forma a verificar-se que, atualmente, as quantias que surgem para pagar não são, assim, tão elevadas.
Foi igualmente apurado que o T1 ficou desabitado em fevereiro de 2014, mas contrariamente ao que alega não foi posteriormente a essa altura que começaram a aparecer as contas de eletricidade, elevadas, para pagar.
Assim, pela análise das faturas juntas pode verificar-se que em 22/12/2013 a demandada, ora senhoria, recebeu uma conta no valor de 255,46€, fls. 58, e nessa altura a outra fração estava habitada. Mais se apurou que se referia ao consumo compreendido entre 6/06/2013 a 4/12/2013, ou seja, incluía alguns meses em que o demandado ainda não habitava no locado, já que só passou a habitar em agosto de 2013, conforme facto admitido por acordo. E a segunda fatura mais elevada, a fls. 54, na quantia de 428,47€ incluía, ainda, os meses de janeiro e fevereiro de 2014, o que resulta da análise da referida fatura, na parte em que refere ao período a que diz respeito: 3/01/2014 a 6/03//2014, onde se verifica que a outra fração contigua a do demandado estava habitada.
Para além disso, a maioria das contas – faturas- que apresenta são por estimativa, quer isto dizer que não representam o consumo real que ocorreu nas frações num determinado período mas apenas uma ideia do que podem consumir, um cálculo, que pode ou não estar correto. E, o cálculo real só sucede quando um funcionário da empresa se desloca para medir o consumo ou quando o proprietário remete para aquele serviço o consumo descriminado que mediu.
Assim, não é possível imputar ao inquilino que as faturas elevadas que a senhoria recebeu, para pagar, foram da exclusiva responsabilidade dele, e por isso entende-se que não será lícito reter a caução na quantia de 400€ que aquele pagou na altura em que subscreveu o contrato, devendo a mesma ser-lhe restituída.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação parcialmente procedente, condenando-se a demandada a devolver ao demandante a quantia de 400€ da caução paga.
Quanto ao pedido reconvencional, reconhece-se que a quantia de 1.600€, das rendas pagas pelo demandante, dos meses de abril a julho de 2014, sejam retidas pela demandada pela omissão do pré-aviso.
CUSTAS:
São da responsabilidade das partes em proporção do respetivo decaimento, que se fixa em 50%, pelo que se encontram totalmente pagas.
Funchal, 27 de outubro de 2014
(redigido e revisto pela signatária, art.º 131, n.º5 do C.P.C.)
A Juíza de Paz
(Margarida Simplício)