Sentença de Julgado de Paz
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes:1 - A e 2 - B
Demandados: 1 - C e 2 - D
II – OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes propuseram contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na alínea g) do nº 1 do art. 9º da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação da primeira Demandada a pagar o valor de € 540,00,
acrescida dos juros que, à taxa legal e anual, se vierem a vencer a partir da distribuição da presente acção e até integral pagamento, a quantia de € 74,70 correspondente à despesas do condomínio e ainda, a pagar o montante de
€ 283,14 das reparações efectuadas no locado e todos os Demandados condenados nas custas e demais encargos legais.
Alegaram, para tanto e em síntese, que são proprietários das fracções autónomas designadas pelas letras “AE” e “BE”, correspondente ao quarto andar centro traseiras, com entrada pelo nº 845 e lugar de garagem, do prédio sito em Vila Nova de Gaia. Por procuração pública de 14.01.2002, constituíram sua procuradora a firma “F”; por contrato escrito esta cedeu à primeira Demandada, em 24.09.2004, o gozo temporário da referida fracção para habitação, por um período de cinco anos, com início em 01.10.2004, tendo sido estipulada a título de renda a quantia anual de € 3.264,00, que deveria ser paga, em duodécimos mensais de € 272,00, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, na sede da procuradora. A primeira Demandada rescindiu o contrato de arrendamento em 23.05.2005, não tendo pago a renda dos meses de Julho e Agosto de 2005, no montante de € 554,00 e deve ainda, a quantia de € 74,70 relativa à comparticipação nas despesas de condomínio que, nos termos do aditamento ao contrato, ficavam a seu cargo. A fracção foi entregue em bom estado de conservação e limpeza, conforme consta do contrato, não tendo a Demandada restituído no estado em que a recebeu, tendo sido detectados vários danos no mesmo, cuja reparação importou na quantia de € 283,14 e que os segundo e terceiro Demandados são também responsáveis pelas rendas, na qualidade de fiadores.
Juntaram documentos na Audiência de Julgamento.
A Demandada C apresentou Contestação, onde alega, em síntese, que foi vítima de um arrendamento de um locado impróprio para habitação, pois haviam problemas graves que impossibilitavam usufruir do locado de forma correcta, na medida que por recomendação dos Demandantes teria de ter as janelas abertas em pleno Inverno. As condensações por todo o apartamento eram de tal ordem, que impedia a normal utilização do mesmo, pelo que reclamou junto dos Demandantes, que tentaram solucionar o problema entregando um desumidificador. Como a utilização do referido aparelho não “remediou” o problema, resolveu o contrato de arrendamento, com base no incumprimento por parte do senhorio, a partir de 30 de Junho de 2005 e mediante comunicação de 18 de Maio de 2005. A Demandada entregou a fracção no estado em que a recebeu, com excepção feita ao normal e prudente uso da mesma durante o tempo em que se encontrou na mesma.
Juntou documentos na Audiência de Julgamento.
Os Demandados recusaram a fase de Mediação
A citação foi efectuada regularmente.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Cumpre apreciar e decidir.
III – FUNDAMENTAÇÃO
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) Por procuração pública de 14 de Janeiro de 2002, os Demandantes constituíram sua procuradora a firma “F”;
B) Por contrato escrito, a firma referida no ponto anterior, cedeu à primeira Demandada, em 24 de Setembro de 2004, o gozo temporário da fracção autónoma designada pelas letras “AE” e “BE”, correspondente ao 4º andar centro traseiras, com entrada pelo nº 845 e lugar de garagem, do prédio sito em Vila Nova de Gaia, para habitação;
C) O arrendamento da fracção referida em B) foi pelo período de cinco anos, com inicio em 1 de Outubro de 2004, tendo sido estipulada a título de renda a quantia anual de € 3.264,00, que deveria ser paga, em duodécimos mensais de € 272,00, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito no domicílio indicado pelos senhorios ou seja, na sede da sua legal representante;
D) Os segundo e terceiro Demandados, pelo referido contrato, constituíram-se, como fiadores e solidariamente principais pagadores das obrigações assumidas pela primeira Demandada;
E) A primeira Demandada rescindiu o contrato de arrendamento por carta datada de 18 de Maio de 2005, com efeitos a partir de 30 de Junho de 2005, invocando a concentração de humidades prejudiciais à saúde;
F) Nos termos do aditamento ao contrato referido em B), outorgado pela representante legal da firma procuradora dos Demandantes e pela primeira Demandada, a comparticipação nas despesas de condomínio ficava a cargo desta;
G) A primeira Demandada deve a quantia de € 24,90 referente à supra referida comparticipação nas despesas condominiais, relativa ao mês de Junho de 2006;
H) Da cláusula 9ª, al. a) do contrato de arrendamento consta que a fracção foi entregue à Demandada em bom estado de conservação;
I) Aquando da entrega do locado, este apresentava condensações nos quartos, na cozinha e na lavandaria;
J) A primeira Demandada em Dezembro de 2004 reclamou junto da legal representante que o locado apresentava problemas de condensação;
L) O locado fica no último andar, virado a noroeste e não tem exposição solar;
M) O prédio onde fica o locado em termos de isolamento é deficiente e a qualidade de materiais é fraca, não tem as melhores condições;
N) Devido à reclamação referida em J) os Demandantes tentaram solucionar o problema das condensações no locado, entregando à primeira Demandada um desumidificador;
O) A primeira Demandada é uma pessoa com alguma idade e com problemas de saúde relacionados com os ossos ;
P) Os Demandantes procederam às reparações, nas quais despenderam a quantia de € 283,14.
Não ficou provado que:
– A Demandada tivesse dado mau uso ao arrendado.
Motivação dos factos provados:
Os factos descritos na alínea A), B), C) e D) consideraram-se admitidos por acordo. Atendeu-se ainda, para estes factos, aos documentos de fls. 75 a 77 verso.
Para o facto E) teve-se em conta o documento de fls. 87
Para os factos F), H), I), J), L), M), N) e O) atendeu-se aos documentos de fls. 75 a 77 verso, 78 e 78 verso e 81 e para o facto P) o documento de fls. 80.
Relevou ainda, para aqueles e demais factos o depoimento das seguintes testemunhas, as quais num depoimento coerente e credível, disseram o seguinte:
G, declarou trabalhar nos escritórios da F, no exercício das sua funções, teve conhecimento do contrato de arrendamento da fracção em causa e referiu que a primeira Demandada rescindiu o contrato a 23 de Maio 2005, por falta de habitabilidade da habitação e problemas de humidade. O apartamento era um T2 centro traseiras, sem exposição solar. O apartamento tinha problemas de condensação e por isso, devido a uma reclamação feita em Dezembro de 2004 pela primeira Demandada, entregaram-lhe um desumidificador. Por último referiu que a primeira Demandada fez todos os pagamentos até ao mês de Junho e tinha um mês de caução.
H, engenheiro, presta serviços à procuradora dos Demandantes, foi quem elaborou o orçamento do locado, em Agosto de 2005. Em Janeiro de 2005 deslocou-se ao arrendado, face a uma reclamação da primeira Demandada e verificou que havia condensações. O locado encontra-se virado a noroeste e, nele, dá pouco sol e a situação agrava-se, por ser um quarto andar, ou seja o último andar e, no qual as diferenças de temperaturas provocam condensações. Para resolver o problema das condensações entregaram à primeira Demandada um desumidificador. Não foi ver o telhado, mas teve conhecimento que houve uma reparação no mesmo. Referiu também, que quando visitou o arrendado em Janeiro de 2005, este já apresentava condensações. O prédio em termos de isolamento é mau e em termos de isolamento e qualidade de materiais é fraco, não apresenta as melhores condições. Por último referiu que a arrendatária era uma pessoa com alguma idade.
I, amiga da primeira Demandada, acompanhou esta ao apartamento, na altura em que o pretendia arrendar, referindo que ele estava normal e pintado. Pouco tempo depois, viam-se marcas nas vigas, que pareciam humidades e condensações. A primeira Demandada queixou-se e o senhorio entregou-lhe um desumidificador. Com o frio e a chuva, a primeira Demandada não podia abrir as janelas e saiu do arrendado devido ao cheiro das humidades, pois não lhe dava sol. Por último, referiu que a primeira Demandada vivia, na altura com os dois filhos, aqui segundo e terceiro Demandados e tinha problemas de saúde, relacionados com os ossos.
J, amigo dos Demandados, ajudou-os na mudança do arrendado. Referiu que, quando os Demandados foram habitar o arrendado, este estava bom estado e pintado. Ao fim de dois, três meses já se notavam as humidades nas vigas. O arrendado cheirava muito a humidade e como a primeira Demandada se queixou, os Demandantes colocaram lá um desumidificador, o qual ficou lá, aquando da mudança. Por último, referiu que os Demandados, no curto período que habitaram no arrendado, fizeram uma utilização normal do mesmo.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível que permitisse o Tribunal aferir da veracidade dos factos após a análise dos documentos juntos e da inquirição de todas as testemunhas arroladas.
Estes os factos.
IV – O DIREITO
Evidencia a factualidade assente a existência de um contrato de arrendamento para habitação celebrado entre as partes, o qual teve por objecto o quarto andar centro traseiras e lugar de garagem, do prédio urbano sito em Vila Nova de Gaia.
A primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art. 1038º do C.C., é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art. 1022º do C.C.) e deve ser cumprida no tempo e lugar devidos (art. 1039º do C.C.) sob pena de constituir o locatário em mora (art. 1041º do C.C.).
O tempo e lugar do pagamento da renda estão disciplinados no art. 1039º do C.C.
Salvo convenção em contrário, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (cfr. art. 1075º, nº 2 do C.C.)
O contrato de arrendamento, na cláusula 1ª dispõe que o mesmo tem a duração de cinco anos, sendo aplicado a respectiva renovação, denúncia ou revogação o disposto no art. 100º do DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro. Isto quer dizer que o contrato de arrendamento renova-se automaticamente no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se não for denunciado por qualquer dos outorgantes, podendo o arrendatário revogar o contrato, a todo o tempo, o que significa pôr-lhe fim, fazê-lo cessar através de declaração unilateral, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
In casu, a primeira Demandada resolveu o contrato mediante comunicação datada de 18 de Maio de 2005 e com efeitos a partir de 30 de Junho de 2005. E fê-lo nos termos do artº 63º do RAU, com base no incumprimento do senhorio.
Quid Júris?
A primeira Demandada na sua Contestação alega que o locado que arrendou, era impróprio para habitação. Apresentava problemas de tal ordem graves que impossibilitava o seu uso de forma correcta. As condensações por todo o apartamento eram de tal ordem, que tornava quase impossível a sua normal utilização, o que levou a reclamar junto dos Demandantes. Por força da reclamação e na tentativa de solucionar os problemas das condensações, a representante legal, após vistoria ao locado, entregou à primeira Demandada um desumidificador.
Face à matéria provada, na fracção habitada pela primeira Demandada dá pouco sol ou quase nenhum e em termos de isolamento, o prédio é mau e a qualidade dos materiais fraca.
Ora por falta de orientação atempada de quem projecta e constrói, a ausência de condições de conforto básico, neste caso, para o inquilino, levam-no a importantes consumos de energia, para depois corrigir ou atenuar, a qualquer custo, os excessos de frio ou de calor e a condensação que sofre dentro de casa. Mesmo que utilize maquinaria energívora, tão-pouco será esta que resolve o problema de fundo. No momento em que desligar os aparelhos, as temperaturas extremas voltam rapidamente a instalar-se, pelo que na maior parte das vezes, os elevados gastos mensais se revelam insuficientes para a sua saúde e conforto, para além dos elevados consumos de energia que influem no orçamento doméstico.
Os Demandantes tinham perfeito conhecimento das condições do arrendado pelo que, face à reclamação da primeira Demandada, pessoa com alguma idade e com problemas de saúde, entregaram um desumidificador, a fim de solucionar os problemas lá existentes.
Posto isto, interessa apurar se a referida denúncia do contrato de arrendamento, ao abrigo do art. 63º do RAU, terá sido válida?
A arrendatária e aqui primeira Demandada, resolveu o contrato de arrendamento com base no incumprimento contratual do senhorio. Com efeito, aquando da vistoria realizada em 17 de Novembro de 2004, no arrendado e feita na presença da primeira Demandada e pouco tempo de depois, desta ter assinado o contrato de arrendamento aquele, não apresentava qualquer tipo de condensação. Contudo, em Dezembro de 2004 a primeira Demandada reclamou junto do representante legal dos Demandantes, a existência de condensações, o que vieram a serem reconhecidas pelos Demandantes. No seguimento desse reconhecimento, entregaram um desumidificador à primeira Demandada na tentativa de solucionar os problemas das condensações. Tal entrega nada adiantou, pois a primeira Demandada entregou o arrendado e da vistoria realizada pelos Demandantes, realizada em 27 deJunho de 2005 aquele apresenta condensações nos tectos dos quartos com tinta a empolar, no quarto de banho e cozinha. Tudo isto, passados apenas cerca de seis meses, após a ida dos demandados para o locado. Daí que sendo a primeira Demandada uma pessoa com alguma idade e uma casa que, com pouco mais de um mês de ser habitada já apresentava condensações o que levou à entrega por parte do representante legal dos Demandantes, de um desumidificador, “não dá saúde a ninguém” e aquele não foi solução.
Por estas razões, entendemos que assiste à arrendatária o direito a resolver o contrato de arrendamento à luz do art. 63º do RAU, tanto mais que os Demandantes não provaram que aquela, aquando da assinatura do contrato de arrendamento tenha tido conhecimento das condições reais do locado e tenha feito uma utilização imprudente do mesmo. Não se pode esperar que a arrendatária para beneficiar dentro de casa de um clima temperado e saudável, tenha de suportar elevados gastos mensais que se revelam insuficientes e tem um custo social elevado.
Quanto às quotas de condomínio reclamadas relativa ao arrendado, ficou provado que em aditamento ao contrato de arrendamento, a primeira Demandada acordou que as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e o pagamento de serviços de interesse comum, ficavam a seu cargo. Foi esta, quem subscreveu o aditamento ao contrato de arrendamento, donde ao resolver o contrato de arrendamento por carta datada de 18 de Maio de 2005, com efeitos a partir de 30 de Junho de 2005, é responsável pelo pagamento da quota de condomínio referente ao mês de Junho de 2005, no montante de € 24,90.
Quanto às deteriorações no imóvel arrendado, não obstante constar do contrato de arrendamento que o imóvel à data do contrato se encontrava em bom estado de conservação, o que não deixa de ser um conceito relativo, ficou provado que a fracção apresentava graves problemas de condensações devido à fraca qualidade de materiais empregues na construção do mesmo e devido a ser um último andar, é quase nula a exposição solar que o mesmo apresenta.
Aliás, não foi provado, sendo certo que cabia aos Demandantes, de acordo com o ónus da prova (art. 342º do Código Civil) fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado – que a primeira Demandada tenha feito uma utilização imprudente do mesmo.
Os estragos que denotem o uso normal adentro do que é próprio numa habitação terão de ser suportados pelo senhorio, devendo o inquilino reparar ou custear a reparação que vá além da utilização prudente do arrendado.
Vai, por conseguinte, nesta parte improcedente o pedido.
Quanto aos juros peticionados, verificando-se um incumprimento imputável ao devedor, ora Demandada, constitui-se esta em mora logo, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ora Demandante – art. 804º do Código Civil.
Sendo obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar do dia da constituição em mora – art. 806º do Código Civil.
O devedor fica constituído em mora, nomeadamente, depois de ter sido judicialmente interpelado para cumprir – art. 805, nº 1 do Código Civil.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente provada e procedente a presente acção e, por consequência, condeno, nos termos supra expostos, a primeira Demandada a pagar aos Demandantes a quantia de € 24,90 (vinte e quatro euros e noventa cêntimos) e absolvo do pedido os Demandados D e E.
Custas a cargo dos Demandantes e Demandada, na proporção do decaimento.
Registe.
Vila Nova de Gaia, 16 de Maio de 2007
A Juíz de Paz
(Maria Manuela Freitas)
A Juíz de Paz
(Maria Manuela Freitas)
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