Sentença de Julgado de Paz
INDEMNIZAÇÃO VICIOS COISA LOCADA
Processo nº 237/2013-JP
Relatório
A demandante ………………………………, melhor identificada a fls. 3 dos autos, intentou em 23/10/2013, contra o demandado ………………………, melhor identificado a fls. 3 dos autos, ação declarativa com vista a ser indemnizada por vícios da coisa locada, nos termos do artigo 9º, nº 1, alínea g) da Lei 78/2001 de 13 de julho, alterada pela Lei 54/2013, 31 de julho, formulando o seguinte pedido:
- Ser dada como provada e procedente a presente ação e ser o demandado condenado no pagamento de €2.398,50, acrescido de juros vencidos e vincendos calculados à taxa legal, acrescido das custas e procuradoria condigna.
Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 3 a 8 dos autos, que se dá por integralmente reproduzido. Juntou 4 (quatro) documentos e em audiência 5 (cinco) documentos.
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A demandante prescindiu da realização de pré-mediação (fls. 15).
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Regularmente citado o demandado (fls. 20), não apresentou contestação, tendo estado presente em audiência de julgamento.
O demandado juntou em audiência 31 (trinta e um) documentos.
Cumpre apreciar e decidir
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras exceções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Fixo à causa o valor de €2.398,50.
Fundamentação da matéria de facto
Com interesse para a decisão da causa ficou provado que:
1 – Demandante, além de outro, e demandado celebraram um contrato de arrendamento no dia 18 de dezembro de 2008.
2 – Arrendaram assim a demandante e outro, ao demandado a fração autónoma “….” correspondente ao 3………., destinado a habitação e a fração autónoma designada pela letra “….”, correspondente a lugar de garagem, com o nº …., na cave, destinado a aparcamento, pertencendo ambas as frações ao prédio urbano sito na Avenida …………………………., descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o nº …….. e inscrito na matriz respetiva sob o artigo ………..
3 – Pelo prazo de cinco anos a produzir os seus efeitos no 1º dia do mês de janeiro de 2009.
4 – A renda mensal acordada foi a de €350,00.
5 – O demandado deixou o locado livre dos seus bens no dia 30 de junho de 2012.
6 – Após a entrega das chaves a demandante procedeu à inspeção do locado e constatou que o mesmo se encontrava alterado, devido a obras feitas pelo demandado.
7 – Tais obras efetuadas pelo demandado consistiram em:
a) corredor – colocação de friso de madeira a meio da parede com colocação de tela na parede e paredes pintadas de escuro;
b) sala - colocação de papel de parede;
c) cozinha – alteração de móvel para embutir micro-ondas;
d) quarto com suite – colocação de papel de parede e ligação elétrica no meio da parede;
e) segundo quarto - criação de um quarto de vestir com varões fixos ao teto e paredes, com paredes esburacadas e alteração da cor das paredes;
f) quartos de banho - troca de chuveiros e colocação de vidros de proteção nas banheiras.
8 – Não tendo existido autorização dos locadores para a realização das obras, a demandante tentou interpelar o demandado para se responsabilizar pelas mesmas, o que não chegou a ser concretizado.
9 – A demandante consultou empresas do ramo, tendo os orçamentos mais baixo a que teve acesso para repor o locado no seu estado inicial o valor de €2.398,50.
10 – Munida dos orçamentos em questão, a demandante interpelou por escrito o demandado, sem êxito.
A matéria fática dada como provada resultou da audição das partes, dos factos admitidos, da prova testemunhal apresentada pela demandante e pelo demandado que a seguir se mencionará, dos documentos de fls. 9 a 13, 32 a 41 juntos aos autos, bem como de regras de experiência comum e critérios de razoabilidade que ajudaram a alicerçar a convicção do tribunal.
Relativamente à prova testemunhal apresentada pela demandante, considerou-se credível e com conhecimento dos factos em discussão, corroborando a testemunha …………… ter trabalhado em obra no apartamento da demandante, assinalando as intervenções a efetuar, com pormenor para as paredes que continham papel, que teve de ser retirado, “emassado”, lixado e pintadas as paredes, além das que continham buracos que foram rematados, ainda expondo ter envernizado madeiras de portas e rodapés e pintado todos os tetos da casa, tendo esta intervenção durado mais de uma semana e estando 2 homens entregues a tal tarefa; seguiu-se a testemunha ………….., empresário de construção civil a quem foram entregues os trabalhos de reparação do apartamento em questão e para quem trabalha a anterior testemunha, que reiterou o exposto pela anterior testemunha, explicando que dois homens estiveram quase duas semanas a proceder a reparações que somam o valor da fatura que emitiu e que recebeu, a qual contempla material e mão-de-obra, para retirar papel de paredes, colocar massas, lixar e pintar, tendo ainda pintado tetos e envernizado rodapés, caixilharia das portas e apainelados das janelas; por último o depoimento da mãe da demandante que sabia do estado do apartamento antes de ser arrendado ao demandado, onde existiam duas paredes com pintura, que o demandado mudou como acordaram e cujo valor julga ter sido descontado na renda paga pelo demandado ou ajustado de outra forma, que entretanto o demandado fez outras modificações no apartamento, o que fez sem autorização, assim entregando a casa.
O depoimento da testemunha do demandado, ……………., foi igualmente considerado credível e isento, com conhecimento parcial dos factos em discussão, até porque, estava várias vezes na casa do demandado, seu namorado, tendo estado presente na altura do arrendamento, sabendo que nessa altura a casa tinha uma parede vermelha e outra no quarto com desenhos que o demandado não gostou, tendo combinado mudá-las, o que foi aceite pelo senhorio, o Sr. ………. Entretanto, o demandado fez alterações na casa, nomeadamente um closet, embutiu aparelho na cozinha, entre outras, tendo-se o Sr. ……… deslocado ao locado, estando no corredor e não reclamou. Mais expôs que, quando saiu da casa, o demandado tinha consciência que tinha que fazer obras na casa e que soube que o demandado contactou com o advogado da demandante para tratar do assunto, ficando a aguardar outro contacto e quando recebeu uma carta, que pensa ser a segunda, o demandado estaria em Sintra, nas lojas, em trabalho.
Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa, dada a sua insuficiência ou inexistência.
O Direito
A demandante intentou a presente ação, peticionando a condenação do demandado no pagamento de valor de €2.398,50, relativo a valor de obras necessárias para repor o locado no estado inicial, alegando a demandante em sustentação desse pedido a celebração de um contrato de arrendamento para habitação, com o demandado, tendo este alegadamente realizado obras não autorizadas.
A locação é o arrendamento de uma coisa imóvel nos termos do disposto nos artigos 1023º e 1022º do Código Civil (“Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”), e, como negócio bilateral, emergem desse contrato direitos e obrigações para ambas as partes, nos termos dos artigos 1031º e 1038º ambos do código Civil.
O artigo 1043º, nº 1 do Código Civil dispõe que o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebe, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização em conformidade com os fins do contrato. Ainda a propósito o artigo 1044º enuncia ainda que o locatário responde pelas deteriorações da coisa, não resultantes de normal utilização do locado, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável.
Ressalva-se que na presente ação o diferendo não abrange quer os prazos de denúncia do arrendamento, quer o pagamento de rendas. Também a substituição de chuveiros e a colocação de vidros de proteção nas banheiras dos quartos de banho pelo demandado não está em causa nos autos.
Quanto ao facto da presente ação ser intentada pela demandante e não conjuntamente pela demandante e pelo outro locador, estando em presença do instituto da compropriedade releva que, nos termos do artigo 1407º do Código Civil que, relativamente a administração da coisa, é aplicável o artigo 985º do mesmo código, que estipula que todos os sócios ou no caso comproprietários têm igual poder para administrar a coisa.
Pelo que considera-se que a demandante está a administrar o imóvel, tendo-lhe cabido o pagamento de obras no locado, como se comprova pelas faturas de fls. 11 a 13 que estão passadas em nome da demandante, o que lhe dá o direito de proceder à sua cobrança.
No caso dos autos, resultou provado que findo o contrato de arrendamento, o locado foi inspecionado e o demandado entregou a chave a mandatário da demandante, tendo assumido e aceite efetuar obras face às mudanças que havia introduzido no locado e que, entretanto, haveria de ser contactado para tal.
Acontece que, passado algum tempo, a demandante, munida do orçamento ora junto aos autos, tentou interpelar por escrito o demandado, que não chegou a rececionar as comunicações, uma enviada para o locado e a outra enviada para o local de trabalho do demandado, mas para a fábrica, que não é onde o demandado labora.
O demandado apesar de não contestar a ação, impugna a sua fatualidade, pondo a questão de as obras em causa serem conhecidas de um dos locadores, que não a demandante, tendo aquele chegado a ir ao locado. Ainda expôs o demandado em sua defesa que no início do arrendamento duas paredes estavam pintadas de forma que não gostou, chamando a atenção para o facto, tendo-lhe sido permitido alterar a pintura de tais paredes, o que fez, sem ter havido desconto de renda ou outro beneficio.
Analisando o âmbito do contrato de arrendamento para habitação celebrado entre demandante e demandado constante dos autos a fls. 9 e 10, da clausula 8ª consta que ao arrendatário não é permitido fazer obras de benfeitorias a não ser as de conservação, sem autorização escrita do senhorio, sendo que as que fizer ficam a pertencer ao prédio.
Em termos de responsabilidade contratual, nos termos do artigo 799º, nº 1 do Código Civil recai sobre o demandado a presunção de culpa.
Ora, por um lado, o demandado apesar de expor que um dos locadores tinha conhecimento das obras em causa, não fez o pedido da respetiva autorização por escrito, como contratou no início do arrendamento. Ademais o facto de um dos locadores se deslocar ao locado, não determina aceitação de obras, nomeadamente algumas foram feitas no segundo quarto que foi transformado em “closet” ou na cozinha, para embutir o micro-ondas, entre outras, que certamente o locador nem observou. Não logrou assim o demandado provar que existiu autorização para a realização das obras a que procedeu no locado.
Por outro lado, quando entregou as chaves do locado, o demandado aceitou que algumas obras teria de fazer para repor o locado no estado inicial, tendo até junto em audiência um orçamento, a fls. 48, relativa a reparação e pintura de duas paredes, que se presume referirem-se ao locado.
Da prova produzida nos autos, foi possível apurar que existiram mudanças no locado, que não podem ser consideras de conservação, devendo o demandado responder pelas mesmas.
Como dispõe o artigo 562º do Código Civil, quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria, se o evento que obriga à reparação não se verificasse.
Discute-se agora o valor das obras no locado para reposição do estado inicial do locado.
Para o demandado o valor de €2.398,50 (com IVA) constante de orçamentos juntos pela demandante é excessivo e para a demandante o valor de €550,00 (sem IVA) de orçamento junto pelo demandado é diminuto. Além de que este último orçamento é pouco discriminativo, faltando-lhe elementos imprescindíveis, como localização e outros.
Da análise de toda a prova, conclui-se que a fatura/recibo de fls. 11 e 12, no valor de €67,65, é devida pelo demandado, na medida em que repôs o móvel da cozinha no seu estado anterior, como acabou por ser aceite.
Quanto à fatura de fls. 13 junta pela demandante de €2.189,40, relativa a mão-de-obra e materiais usados no locado, nomeadamente, retirar o papel das paredes, colocar massas, lixar e pintar, considerando que é um valor global, não discriminativo, conclui-se que este documento contempla, como resultou de prova testemunhal, a pintura de tetos do locado e envernizamento de rodapés, caixilharia das portas e apainelados das janelas. Ora, não estando tais valores discriminados, considera-se que a responsabilidade do demandado se cinge a matéria e mão-de-obra necessários para a retirada de papel de parede, para colocar massa e lixar paredes, para a pintura de paredes, nos dois quartos, corredor e sala, uma vez que pintando uma parede necessariamente terão que ser pintadas as paredes da zona a intervir, sob pena de se perceberem tonalidades diversas, o restante tem a ver com a conservação normal do locado, no caso, da responsabilidade da demandante.
Estando as obras em questão já executadas, não obstante o demandado referir que, a seu pedido, ficariam mais em conta, a verdade é que teve essa disponibilidade quando deixou o locado, não o fazendo, ficando a aguardar um contacto. Ora de facto, a demandante, tentou por duas vezes interpelar o demandado, não podendo estar indefinidamente à espera do contacto com o demandado a fim de repor o locado no estado inicial, até porque teria outros interessados para o locado.
Considera-se assim que nos termos do artigo 563º e 566º do Código Civil, deve o demandado indemnizar a demandante do valor dos danos e existindo dúvidas acerca do seu exacto valor, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados, sob pena de ter de relegar a sua fixação para liquidação de sentença.
Ora, existindo nos autos elementos para fixar o valor equitativo para ressarcimento da demandante, considera-se que relativamente à fatura de €2.189,40, é razoável descontar o valor de um terço da fatura que corresponde a €729,80, ou seja, relativamente à fatura em análise, a titulo de débito pelo demandado seria devido o valor de €1.459,60, considerando que os tetos do locado e madeiras foram contemplados na fatura e corresponderiam a um terço de material e mão de obra, não sendo a sua manutenção da responsabilidade do demandado, além de que também o demandado no inicio do arrendamento pintou paredes do locado, a seu custo, conforme foi aceite pelos locadores. Ressalva-se que não obstante ter existido alguma retificação do teto, nunca levaria a pintura de todos os da habitação.
Assim, considera-se que é razoável e justo responsabilizar o demandado pelo pagamento da quantia fixada equitativamente de €1.459,60 no que concerne à fatura de fls. 13, além do valor de €67,65 (fls. 11 e 12), da reposição do móvel de cozinha, num total de €1.527,25, da responsabilidade do demandado.
Quantos aos juros peticionados e verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor (artigo 804º do Código Civil). Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros legais a contar do dia de constituição de mora (artigo 806º do Código Civil). Peticionando a demandante juros de mora à taxa legal, são devidos os juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal de 4% (artigo 559º do Código Civil e Portaria nº 291/2003, de 8 de Abril), desde a citação – 24/10/2013 - até efetivo e integral pagamento.
Inexiste procuradoria nos Julgados de Paz.
Face ao acima exposto, procede parcialmente a pretensão apresentada pela demandante.
Decisão
Em face do exposto, julgo a acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, consequentemente, condeno o demandado ………………. a pagar à demandante o valor de €1.527,50 (mil quinhentos e vinte e sete euros e cinquenta cêntimos), acrescida de juros à taxa legal de 4%, desde a citação até efetivo e integral pagamento, indo no mais absolvido.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de dezembro, condeno demandante e demandado no pagamento de custas no valor de €70,00 (setenta euros), na proporção de 1/3 para a demandante (face ao decaimento), na quantia de €24,00 (vinte e quatro euros) e de 2/3 para o demandado, na quantia de €46,00 (quarenta e seis euros).
O demandado …………….. deve pagar o valor de €46,00 (quarenta e seis euros) de custas, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de €10,00 (dez euros) por cada dia atraso, comprovando perante este Julgado o seu pagamento.
Proceda ao reembolso à demandante do valor de €11,00 (onze euros), dado o pagamento de taxa inicial.
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A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária) foi proferida nos termos do artigo 60º da Lei nº 78/2001, alterada pela Lei nº 54/2013. Na data e hora da leitura da sentença – 4/12/2013, pelas 16H30 – estiveram presentes os mandatários das partes, os quais se consideram notificados.
Notifique as partes.
Registe.
Julgado de Paz da Trofa, em 4 de dezembro de 2013
A Juíza de Paz,
(Iria Pinto)