SENTENÇA
RELATÓRIO:
O demandante, A, NIF. x, residente em x, instaurou a ação declarativa de condenação contra a demandada, B, NIPC. x, com sede no x, o que fez ao abrigo do art.º 9, n.º1, aliena I) da L.J.P.
Para tanto, alega em suma que, adquiriu em .../.../... á demandada, através de escritura pública, a fração autónoma B, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º x. Em novembro de ... detetou infiltrações de água na laje de cobertura, proveniente das caleiras, tendo de imediato denunciado telefonicamente á demandada. Em maio de ... verificou que o soalho do chão da sala começou a levantar, isto porque escorre água pela janela da sala, tendo novamente denunciado o facto. Em Outubro de ... denunciou as manchas de humidade e bolor nas paredes, tetos dos quartos, sala, corredor, lavandaria, garagem, escadas e hall, bem como o aparecimento de danos no muro de suporte existente no quintal do lado norte. Em Outubro de ... a demandada declinou a responsabilidade por todos os defeitos, posteriormente a 26/03/2013 enviou-lhe carta pedindo a reparação urgente dos defeitos já referidos não tendo aquela respondido, pelo que resolveu pedir a ajuda da X mas aquela não quis aderir. Os danos existentes na fração perfazem a quantia de 14.984,22€ e os defeitos manifestaram-se no prazo da garantia. Conclui pedindo que a demandada seja condenada a proceder á reparação dos defeitos identificados nos art.º 5, 9, 11, 27 a 31 da ação, na quantia de 14.984,22€. Junta 34 documentos.
A demandada, regularmente citada, contestou. Alegou em suma que o demandante alega que em novembro de ..., maio de ... e outubro de ... denunciou os defeitos à demandada. No entanto na carta remetida a 26/03/2013 alega que no ano de aquisição detetou todos os defeitos existentes no imóvel, ora há prazos para a denúncia e para a instauração da ação. No caso concreto deveria ter instaurado a ação 6 meses após a denúncia, pelo que importa a caducidade do seu direito, encontrando-se largamente ultrapassados os prazos legais para o efeito. Aceitas os factos 1,2,3,4,6, 16, 19, 26, 32 e 33. Impugna os restantes, esclarecendo que o problema da caleira era de entupimento, tendo sido limpa. E na construção utilizou materiais adequados. Porém, o demandante resolveu por sua iniciativa efetuar alguns trabalhos no telhado, isolando com esferovite assentes numa estrutura metálica perfurando o telhado, ora tais trabalhos alteraram a estrutura pelo que qualquer problema só a ele pode ser imputado. Confirma que em ... o socio gerente da demandada deslocou-se aquela fração para se inteiras das queixas, os defeitos de construção. Quanto ao soalho não parece existir e se entrou água foi porque a janela estava aberta, não se entende qual o problema da janela. As humidades e bolor devem-se ao local onde o imóvel está situado, um vale, que condensa muito a humidade marítima, pelo que as habitações necessitam de constante arejamento, ou seja é problema de manutenção e não defeito. Além de que das fotografias juntas verifica-se que houve alteração nas cores e de foram efetuados desenhos em algumas divisões, ora não pode reclamar de defeitos que ele próprio já eliminou. O próprio orçamento que apresenta é feito á medida do demandante, como se tudo fossem defeitos de construção, querendo ver a casa toda pintada por dentro e fora, e a substituição integral do soalho, o que se declina. Conclui pela improcedência da ação e procedência da exceção. Requer o depoimento de parte do demandante.
O demandante respondeu às exceções, alegando que denunciou os defeitos no prazo de 1 anos após serem detetados mas no ano de ... não foram todos detetados, foi nesse ano que começou a verifica-los, pelo que a ação foi bens intentada no prazo de 3 anos. Conclui pela procedência da ação.
TRAMITAÇÃO:
Realizou-se sessão de mediação mas sem consenso das partes.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO.
Foi iniciada dando cumprimento ao art.º 26, n.º1 da L.J.P., sem que as partes tenham chegado ao consenso. Seguindo-se para produção de prova com audição da testemunha do demandante. Na segunda sessão realizou-se a inspeção ao local e junção de fotografias pelo demandante, cessando com breves alegações finais, tudo conforme atas, de fls.73 a 75, 77 a 79, 87 e 88 .
-FUNDAMENTAÇÃO-
I- FACTOS ASSENTES (Por Acordo):
a)Que a demandada se dedica á promoção imobiliária.
b)Que o demandante adquiriu á demandada, por meio de escritura outorgada a .../.../..., a fração habitacional designada pela letra B, sita no prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sita no concelho de x.
c)Que a fração habitacional compõe-se de cave, r/c e 1º piso.
d)Que o imóvel está descrito na Conservatória do Registo Predial, com a descrição n.º x, e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º x, em nome do demandante.
e)Que o demandante reside no imóvel desde setembro de ... .
f)Que o demandante denunciou por telefone á demandada, em dezembro de ..., os defeitos.
g)Que a 26/03/2013 o demandante interpelou a demandada, por carta registada com aviso de receção, solicitando a reparação urgente dos defeitos tempestivamente denunciados, no prazo de 8 dias.
h)Que a demandada recebeu a carta mas não replicou.
i)Que a demandada não aderiu ao sistema arbitral.
j)Que o demandante interpelou diversas vezes a demandada, por via telefónica e pessoalmente, para diligenciar a reparação dos defeitos.
l) Que o demandante não obteve sucesso.
II-FACTOS PROVADOS:
1)Que em dezembro de ... o socio da demandada foi ao imóvel do demandante.
2)Que se inteirou da queixa do demandante.
3)Que o imóvel do demandante possui alguns defeitos.
4)Que se verificam no soalho da sala.
5)Que a parede da sala, um dos quartos, e lavandaria tem manchas escuras de humidade.
6)Que o teto da escada tem manchas escuras de humidade.
7)Que na garagem a tinta está a sair.
8)Que a 26/03/2013 o demandante interpelou a demandada por carta registada
9)Que o demandante recorreu aos serviços da defesa do consumidor da RAM.
10)Que o demandante solicitou orçamento para reparação de defeitos no imóvel.
11)Que o orçamento apresentado implica custos na ordem de 12.282,15€.
12)Que o orçamento inclui apenas a mão-de-obra e materiais aplicáveis na reparação.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal fundamentou a decisão na análise crítica de toda a documentação junta, conjugado com a prova testemunhal e com os dados da experiencia comum.
O factos provados com os n.º 8, 9 e 11, resultam da documentação junta aos autos.
Na inspeção realizada na segunda sessão de julgamento o Tribunal verificou in loco a existência dos seguintes defeitos: na sala que há algumas tabuas do soalho, um pouco afastadas, o que sucede junto á parede do lado da janela (fixa) oval, nesse mesmo local em redor da janela há uma extensa mancha, em tons escuros, na parede, e junto á outra janela (retangular) há algumas fissuras.
Na lavandaria, na parede onde está instalado o esquentador, existe uma extensa mancha escura, por baixo da janela e em torno do esquentador.
No quintal no muro de separação com outros imóveis foi instalado recentemente apliques de rua, tendo a instalação elétrica sido efetuada no interior do muro, o que se denota pela diferença de texturas do reboco.
Na garagem a tinta está a saltar da parede, o que sucede nas paredes junto ao portão da garagem, sobretudo na parte de baixo, e também foram detetadas algumas fissuras verticais na estrema de algumas paredes interiores.
No acesso ao 1º andar, verificou-se que na parede tem algumas manchas mais escuras, há também uma pequena porta no teto, que dá acesso ao sótão, em torno desta existem algumas pintas escuras, o que denota existência de bolor. Também no quarto de dormir infantil, na zona da faixa autocolante, aplicada em torno de toda a divisão, sensivelmente no meio das paredes, aparecem diversas pintas escuras.
No quarto de casal na parede próxima da janela e em especial no interior do armário, existe extensa mancha escura, que denota a humidade nas paredes.
Quanto ao sótão e telhado o Tribunal não pode aceder aos mesmos, uma vez que havia dificuldades físicas, daí a impossibilidade de verificar se existem ou não os defeitos assinalados.
Em relação ao depoimento de parte do demandante, requerido pela demandada, conclui-se que efetivamente efetuou alguns trabalhos no imóvel. Nomeadamente cimentou o solo do quintal, instalou no muro de separação luzes elétricas, bem como uma churrasqueira. Foi também ele que procedeu ao isolamento do sótão com placas de roofmate, e pintou algumas divisões com outras cores, nomeadamente o quarto infantil (cor azul) onde também colou uma fita decorativa em redor das paredes. Quanto ao aparecimento dos defeitos esclareceu que á medida que os ia detetando denunciava-os a demandada, tendo esta procedido a algumas reparações, nomeadamente na janela oval da sala, que após algumas reparações deixou de escorrer água para o interior do imóvel, quando chove, bem como no exterior onde em redor das outras janelas procedeu á aplicação de um isolante (silicone). No entanto, apesar de verificar as humidades que já existiam recusou-se a reparar as paredes, assim como o soalho da sala, esclarecendo que as últimas intervenções que a demandada efetuou datam de finais de ... .
Foi, igualmente, relevante o depoimento da única testemunha apresentada pelo demandante, C, que explicou que foi ele que procedeu á elaboração do orçamento junto pelo demandante, o qual corresponde aos trabalhos que devem ser executados para reparar os defeitos. Salientou que o problema no soalho se deve á entrada de água e falta de um respiradouro para a madeira. Porém, em relação às humidades existentes nas paredes interiores do imóvel, embora no orçamento refira a reparação da caleira, não sabe se ela é a causadora do mesmo, pois não subiu ao telhado para o averiguar, podendo ter outra origem, o que poderá importar outros custos não contabilizados. De qualquer forma, acrescentou que no interior do imóvel devem ser reparadas as paredes que apresentem fissuras e pintadas. Acrescentou, ainda, que em primeiro lugar devem ser reparadas, em condições, as paredes exteriores, pois só assim evitará que no futuro surjam novas infiltrações no interior do imóvel. Estas declarações foram isentas e claras, daí a sua relevância.
Não se provou mais qualquer facto com interesse para a causa.
III-DO DIREITO:
O caso dos autos prende-se com a existência de danos materiais numa fração autónoma propriedade do demandante.
Questões a apreciar: caducidade do direito do demandante, existência de defeitos de construção e o valor da reparação.
Está em causa o contrato de compra e venda que o demandante celebrou com a demandada, vindo-o agora invocar perante esta, relativo à fração que adquiriu a .../.../..., designada pela letra B, conforme documento que juntou, de fls. 7 a 9 verso.
A ré é uma sociedade comercial que se dedica à promoção imobiliária, conforme factos assentes.
Por sua vez, o demandante declarou na respetiva escritura pública que comprou a fração, exclusivamente, para “habitação própria e permanente”, o que também se pode verificar na própria caderneta predial, fls. 12 e 12 verso, daí gozar de uma isenção no pagamento do IMI até 2016. Perante isto conclui-se que a destinou a fins não profissionais, e enquanto consumidor (art.º 1-B, alínea a) do D.L.84 /2008).
Este negócio jurídico, de natureza obrigacional, tem com interesse o facto de ter sido um negócio realizado entre um particular, o demandante, e uma sociedade comercial, a demandada, que tem por objeto profissional a promoção imobiliária, assim o regime aplicável será o da L. n.º 24/96 de 31/07, que tutela os direitos do consumidor, enquanto parte mais fraca do negócio e o D. L. n.º67/2003 de 08/04 com as alterações constantes do D. L. n.º 84/2008 de 21/05, o que resulta expressamente do art.º1-A, n.º1 do referido D.L.84 /2008.
Resulta da conjugação destas leis que deve ser entregue ao consumidor bens que tenham qualidade (art.º 3 alínea a) da L. 24/96), o que significa que o bem deve ser apto a satisfazer o fim a que se destina (art.º 4 da L. 24/96 na redação do D.L. 67/2003) sendo esta uma imposição legal, consubstanciando assim o cumprimento da respetiva obrigação.
O que significa que a conformidade do bem resulta, antes de mais, de uma relação entre o objeto do negócio e a descrição que é feita do mesmo.
Nos termos do art.º 2, n.º1 do referido D.L. 84/2008 é ao vendedor, a ora demandada, que compete o ónus da prova de que o objeto que vendeu e entregou, está segundo os termos do contrato, isto é que não dispõe de qualquer defeito/dano.
Podendo o comprador exercer os respetivos direitos desde que a falta de conformidade do bem se manifeste no prazo de 5 anos a contar da entrega do bem, tendo em consideração que o objeto do negócio é um imóvel (art.º 5, n.º1 do D.L. 84/2008).
Todavia, a lei impõe ao comprador, de acordo com os n.º 2 e 3 do art.º 5-A do D. L. 84/2008 de 21/05, o ónus de denunciar os defeitos, o que deve fazer no prazo de um ano a contar do momento em que os tenha detetado, devendo, ainda, no prazo de três anos, após a denuncia, propor a correspondente ação sob pena de caducidade deste direito, acrescentando, também, os n.º4 e 5 deste artigo que o prazo para intentar a ação suspende-se enquanto o comprador estiver privado do uso do bem no caso de ter estado a ser reparado, bem como nas situações em que as partes entendam submeter o diferendo a tentativa de resolução extra judicial, nomeadamente mediação ou conciliação.
Existe, assim, dois prazos destintos: um para denunciar o defeito (art.º 5-A, nº 2 e 3, na redação do D.L. 84/2008), e outro para intentar a competente ação judicial (art.º 5, nº 1), os quais, conforme se referiu, devem ser exercidos no âmbito da garantia legal de 5 anos.
Juridicamente a caducidade consiste na extinção, para futuro, da relação contratual por força do decurso do prazo legal estipulado (art.º 298, n.º2 do C.C.), sendo processualmente considerada como uma exceção de direito material, isto é perentória (art.º 576, n.º3 do C.P.C.), oficiosamente reconhecida pelo Tribunal (art.º 333 do C.C. e 579 do C.P.C.), pois está em causa uma situação de interesse público.
No caso concreto o demandante alega que o defeito da caleira surgiu cerca de um mês após residir na fração, tendo-o denunciado telefonicamente em dezembro de ... facto que a demandada aceitou. Ora isto equivale a dizer que o defeito foi denunciado atempadamente, pelo que a ação referente a este defeito devia ter sido intentada no prazo de 3 anos após a denúncia, ou seja até novembro de ... . Porém, a ação foi instaurada, apenas, a 18/012/2013, conforme carimbo comprovativo da entrada da ação, o que significa que em relação a este defeito ocorreu a caducidade do direito.
No que refere aos restantes defeitos alega o demandante que surgiram em ... e ... . No entanto, prova apenas que os denunciou na globalidade a 26 de março de 2013, por carta rececionada pela demandada. Ora desconhece o Tribunal se efetivamente a denúncia foi exercida em tempo, já que não fez prova de quando efetivamente os defeitos surgiram, sendo esta uma prova fundamental que competia ao demandante fazer.
Perante isto, é manifesto que ocorreu a caducidade do respetivo direito, sendo desnecessário ao Tribunal apreciar a restante matéria de direito material.
DECISÃO:
Nos termos expostos julga-se a ação improcedente e procedente a exceção de caducidade do direito, o que implica a absolvição da demandada da totalidade do pedido.
CUSTAS:
São da responsabilidade do demandante, devendo efetuar o pagamento da quantia de 35€ (trinta e cinco euros) num dos 3 dias úteis subsequentes a notificação da presente decisão, sob pena de incorrer na sobretaxa de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento desta obrigação legal, sujeitando-se a eventual execução (art.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12, com as alterações da Portaria n.º 209/2005 de 24/02).
Em relação a demandada proceda-se de acordo com o art.º 9 da referida Portaria.
Lido e explicado presencialmente às partes (art.º 60, n.º2 da L.J.P.).
Funchal, 2 de maio de 2014
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º131 n.º5 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)