Sentença de Julgado de Paz
Proc. nº x
I. RELATÓRIO:
A, melhor identificada a fls. 4, intentou a presente acção declarativa respeitante ao arrendamento urbano contra B e C, ambos com os demais sinais identificativos nos autos, pedindo a condenação destes a pagar-lhe a quantia de 1.080,00 €, correspondente a rendas relativas ao período do pré-aviso em falta, por um lado, e a quantia de 3.200,79 €, correspondente ao valor despendido pela demandante com a reparação do locado.
Para tanto, a demandante alegou os factos constantes do seu requerimento inicial de fls. 4 a 6 verso, que aqui se dá por reproduzido, tendo juntado ao mesmo vinte e um documentos.
Regularmente citados, os demandados não apresentaram contestação.
Não se realizou a sessão de pré-mediação, dado que os demandados faltaram à mesma, afastando tacitamente essa possibilidade.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
Estão reunidos os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º nº 1 g) e h) e 11º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
Assim, cabe apreciar e decidir:
II. FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA:
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. A demandante é proprietária da fracção autónoma correspondente ao rés-do-chão direito do prédio urbano sito em Santo Ildefonso, Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o nº x.
2. Em .../.../..., a demandante deu de arrendamento o referido imóvel a D, tendo-se os demandados constituídos fiadores desta.
3. O contrato de arrendamento foi celebrado por um ano, renovando-se por iguais períodos se não fosse resolvido ou denunciado por qualquer das partes nos termos da lei.
4. A renda foi inicialmente fixada em 250,00 €, cifrando-se em 270,00 € à data da cessação do contrato, por força das actualizações legais.
5. No final do mês de Agosto de 2012, a referida arrendatária deixou o locado livre de pessoas e bens, tendo depositado as respectivas chaves na caixa de correio do mesmo.
6. Foi estipulado no contrato de arrendamento que a arrendatária não podia realizar quaisquer obras no arrendado sem a autorização prévia e expressa da senhoria.
7. A arrendatária obrigou-se contratualmente a manter em bom estado de conservação e manutenção o locado e a suportar o custo de quaisquer obras de reparação e manutenção de que o mesmo carecesse.
8. A arrendatária obrigou-se ainda a fazer uma utilização prudente do locado, de modo a não lhe causar deteriorações que não as decorrentes do seu uso normal, comprometendo-se a entregar o mesmo, no termo do contrato, em bom estado de conservação, efectuando todas as alterações ou reparações necessárias por forma a colocá-lo nas condições existentes à data do início do contrato.
9. O imóvel foi dado de arrendamento à arrendatária com as paredes recentemente pintadas, sem qualquer furo ou buraco proveniente de colocação de quadros ou mobiliário.
10. Na data do início do arrendamento, o locado tinha torneiras na casa de banho e cozinha, tomadas de electricidade, e um biombo na entrada da sala para criar um hall entre a porta da rua e a sala.
11. Após a saída da arrendatária, a demandante encontrou o locado sem as torneiras do poliban e da cozinha, estando também em falta canos nesta última.
12. A arrendatária levou consigo, por intermédio do seu companheiro, todas as tomadas de electricidade do locado.
13. A arrendatária retirou o biombo do local onde estava originalmente e colocou-o no meio da sala da sua fracção, para criar uma nova divisão.
14. Para proceder à reposição do imóvel no estado original e dotá-lo de condições para ser novamente dado de arrendamento, a demandante despendeu a quantia de 3.200,79 €.
15. Os demandados renunciaram ao benefício da excussão prévia e assumiram solidariamente com a arrendatária o cumprimento integral do contrato de arrendamento acima aludido, seus aditamentos e renovações, até efectiva e integral entrega do locado livre de pessoas e bens.
16. No final do ano de 2008, houve uma inundação no locado que deteriorou os tacos em madeira do mesmo.
Os factos provados correspondem, no essencial, à matéria de facto alegada na petição inicial, dada a falta de impugnação da mesma, com os ajustamentos decorrentes do depoimento prestado pelas testemunhas E, filho da demandante e que passou a tratar dos negócios imobiliários da mãe já após o início deste arrendamento, tendo sido avisado por uma vizinha da partida da arrendatária e do depósito das chaves do locado na respectiva caixa de correio, posto o que veio a constatar o estado do mesmo; F, empreiteiro, a quem foi confiada a obra de reparação do locado e que descreveu os trabalhos efectuados no mesmo, confirmando o orçamento de fls. 24; D, arrendatária, que confirmou ter procedido à mudança de posição do biombo e que tinha procedido ao depósito das chaves na caixa de correio, acompanhadas de uma carta de rescisão do contrato de arrendamento, seguindo instruções da testemunha E, tendo ainda relatado a inundação do final do ano de 2008, por força do rebentamento de um cano, e a descolagem subsequente dos tacos de madeira do locado, nunca cabalmente reparada; e G, cônjuge de facto da arrendatária, que admitiu ter levado as tomadas e interruptores do locado, porque havia substituído os originais, em mau estado, tendo deixado estes junto ao contador da luz, referindo ainda estar o tecto da cozinha a descascar e confirmado o teor do depoimento da sua companheira no que diz respeito ao modo de cessação do contrato de arrendamento e ao mau estado dos tacos.
De qualquer modo, não se provou que a demandante tivesse recebido ou tomado conhecimento da carta de rescisão mencionada por D e G e cuja cópia consta dos autos a fls. 89, tanto mais que a mesma está datada de 01/07/2012, não sendo verosímil que tivesse sido depositada na caixa de correio, juntamente com as chaves, só no final de Agosto de 2012, isto é, quase dois meses depois.
III. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
Estando assente que vigorou um contrato de arrendamento entre a demandante e D, na qualidade de senhoria e inquilina, respectivamente, mediante o qual a primeira proporcionou à segunda o gozo temporário da habitação acima identificada, mediante o pagamento de renda (cfr. artigo 1022º do Código Civil), e no qual os demandados se constituíram como fiadores da arrendatária, as questões a dirimir entre as partes resolvem-se, por um lado, com recurso ao disposto nos artigos 1043º e 1073º do Código Civil e, por outro, com base no disposto no artigo 1098º do mesmo código, tendo ainda em conta o clausulado do respectivo contrato de arrendamento. Além disso, no que respeita aos efeitos da fiança prestada pelos demandados, relevam os artigos 627º nº 1, 628º nº 1 e 634º do Código Civil.
De facto, está em causa o incumprimento da obrigação de manutenção e restituição do locado, bem como do prazo de aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento, por parte da arrendatária.
Ora, de entre as obrigações da locatária, contava-se a de manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização em conformidade com os fins do contrato. Nesse contexto, era lícito à arrendatária realizar pequenas deteriorações no locado quando elas se tornassem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade, mas as mesmas deviam ser reparadas antes da restituição do imóvel.
Nessa medida, a alteração da posição do biombo da sala por parte da arrendatária, se bem que pudesse ser considerada lícita à luz do disposto no artigo 1073º, nº 1 do Código Civil, implicava a sua restituição ao local original antes da entrega do locado (cfr. nº 2 do mesmo preceito legal).
Por outro lado, estando o locado equipado com interruptores e tomadas e sendo estes partes integrantes do imóvel (cfr. artigo 204º, n.os 1 e) e 3 do Código Civil), não há dúvida que o mesmo não podia ser restituído à demandante sem aqueles equipamentos. Aliás, na medida em que cabia à arrendatária manter em bom estado de conservação o locado e que o mesmo se presumia inicialmente (cfr. artigo 1043º, nº 2 do Código Civil), sem que tenha sido feita prova em contrário, então é indiscutível que a arrendatária não podia levar consigo as tomadas e interruptores que tinha instalado no locado, uma vez que a instalação dos mesmos visou substituir outros em mau estado, constituindo, por isso benfeitorias necessárias ou úteis (cfr. artigo 216º do Código Civil). Ora, o arrendatário só pode, salvo estipulação em contrário, levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possa fazer sem detrimento dela (cfr. artigos 1046º, nº 1 e 1273º, nº 1 do Código Civil). Neste caso, isso não aconteceu, uma vez que o levantamento das benfeitorias se fez em detrimento do locado, que ficou sem tomadas e interruptores. De qualquer modo, atento o teor da cláusula 4ª, nº 2 do contrato de arrendamento, a arrendatária não teria sequer, neste caso, direito a levantar benfeitorias nem a qualquer indemnização.
Finalmente, no que respeita às torneiras e canos em falta, muito embora não tenha sido feita prova directa de que a arrendatária as tenha levado consigo, a verdade é que a locatária responde pela perda ou deteriorações do locado, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela (cfr. artigo 1044º do Código Civil). Neste caso, os demandados não lograram demonstrar que a causa do desaparecimento das referidas torneiras e canos não fosse imputável à arrendatária ou ao seu companheiro. E, por outro lado, esta tinha a obrigação contratual de restituir o locado à demandante nas condições existentes no início do contrato (cfr. cláusula 6ª do contrato de arrendamento) Assim sendo, não pode a mesma deixar de ser responsabilizada pelos prejuízos decorrentes da falta das torneiras e canos acima aludidos.
Não obstante, a arrendatária só tem que indemnizar a demandante pelo valor da reparação das deteriorações a si imputáveis (cfr. artigos 562º e 563º do Código Civil), mas não pelo preço total da obra que esta entendeu levar a cabo no locado. Na verdade, a demandante aproveitou para pedir aos demandados o valor da reparação do trinco do prédio; da reparação e pintura do tecto e das paredes do quarto, da casa de banho e da cozinha; da lixagem das portas, guarnições, faixas e marcos de madeira e sua esmaltagem com branco fosco; da lavagem das telhas da marquise com a máquina a jacto; da reparação e pintura das paredes da marquise; e da colagem de alguns tacos soltos. Porém, como é evidente, não correspondendo estas operações à reparação de deteriorações ilícitas causadas pela arrendatária - tanto quanto se provou, em face do que foi alegado -, não pode a mesma e, por tabela, os demandados, ser(em) responsabilizada(os) pelo seu custo. A este propósito, a testemunha E esclareceu que a parte da marquise era um assunto à parte e a testemunha F avaliou essa parte dos trabalhos em cerca de 200,00 €. No que respeita aos tacos, embora tivesse orçamentado a colagem de alguns, esta testemunha admitiu que tinha sido o taqueiro a fazer a mesma, por acordo de ambos, mas que recebera o valor integral do orçamento, sem ter, contudo, quantificado essa parte. Porém, além disso, não foi possível aquilatar do valor da reparação e pintura do quarto, da casa de banho e da cozinha. De resto, a sala carecia manifestamente de reparação, por efeito da reposição do biombo à sua posição original. No entanto, a demandante não fez prova de ter efectivamente suportado o imposto sobre o valor acrescentado relativo ao preço dos serviços por si contratados, dado que não juntou aos autos factura/recibo dos mesmos.
Assim sendo, torna-se necessário recorrer à equidade para fixar o valor da indemnização devida pelos demandados (cfr. artigo 566º, nº 3 do Código Civil). Nesse sentido, tudo ponderado, fixa-se essa indemnização em 749,89 €, correspondente ao valor das facturas de fls. 20, 21 e 22 e dos orçamentos de fls. 23 e 24, este último reduzido a 20%. Os demandados são responsáveis pelo pagamento desta dívida na medida da garantia pessoal por si prestada, dado que o incumprimento contratual da arrendatária se insere no âmbito da mesma.
Por seu turno, apesar de ter o direito de denunciar o contrato de arrendamento a todo o tempo, atento o disposto no artigo 1098º, nº 3 do Código Civil, a arrendatária devia ter efectuado a denúncia por meio de comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 120 dias. Neste caso, pode entender-se que a denúncia foi efectuada pela forma tácita (cfr. artigo 217º do Código Civil), com a saída do locado e o depósito das chaves, mas não respeitou a antecedência legal. De igual modo, ainda que se tivesse provado que a arrendatária tinha depositado uma carta juntamente com as chaves, a denúncia teria sido efectuada sem a antecedência legal. É certo que, nessa carta, a arrendatária invoca uma causa de resolução contratual (cfr. artigo 1083º, nº 5 do Código Civil) e manifesta a sua pretensão de rescisão do contrato, mas a resolução é uma declaração receptícia (cfr. artigo 436º, nº 1 do Código Civil) e não se provou que a mesma tivesse chegado ao oportuno conhecimento da demandante. Nessa medida, tendo ocorrido a cessação do contrato em 31/08/2012 com a entrega do locado, a arrendatária ficou obrigada ao pagamento das rendas correspondentes ao período do pré-aviso em falta, neste caso, os quatro meses subsequentes. Todavia, tendo presente que o conteúdo da obrigação dos fiadores resulta do clausulado contratual e que este estabelece como limite da sua responsabilidade a entrega efectiva e integral do locado, a qual ocorreu em 31/08/2012, não parece que os demandados tenham que responder por esta parte do pedido (cfr. artigo 631º, nº 1 do Código Civil).
IV. DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, por via disso, condeno os demandados a pagarem à demandante a quantia de 749,89 € (setecentos e quarenta e nove euros e oitenta e nove cêntimos), absolvendo-os do demais peticionado.
Custas por demandante e demandada na proporção do respectivo decaimento, fixando-se as mesmas em 80% para a primeira e 20% para a segunda (cfr. artigo 527º, n.os 1 e 2 do CPC e artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 24 de Março de 2014
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)