Sentença de Julgado de Paz
A, identificada a fls. 1 e 4, intentou em 10 de dezembro de 2012, contra B e C, melhor identificados a fls. 2 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 1.657,81 € (Mil seiscentos e cinquenta e sete euros e oitenta e um cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas e não pagas nos anos de 2007 e 2008 a dezembro de 2010; penalização de 25%; despesas e honorários de advogado. Mais pediu a condenação dos Demandados no pagamento de juros de mora e custas que se vencerem na pendência da ação.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que aqui se dá por reproduzido, dizendo que: A Demandante é administrada pela D (cfr. Doc. n.º 1); por deliberação tomada na reunião de condóminos acima referida (…) ficou definido que, a partir daquela data, o cumprimento da obrigação de pagamento das mensalidades de condomínio, passaria a ser nos escritórios da Administração, sitos no concelho do Seixal (Doc. n.º 1); os Demandados foram proprietários da fração autónoma, designada pela letra ”L”, correspondente ao quinto andar direito, descrita na 2.ª Conservatória de Registo Predial de Almada sob o n.º x (cfr. Doc. n.º 2); O Regulamento de Condomínio em vigor, no referido prédio foi aprovado, em Assembleia Geral de Condóminos, aos dias 31 de maio de 2012 e prevê nos pontos 5 e 6, do artigo 10.º que, os condóminos que não paguem atempadamente as suas contribuições, sujeitam-se ao pagamento de juros, agravamento de 25%, do valor da dívida e ainda a suportar as despesas judiciais e extrajudiciais, se houver recurso aos Tribunais, incluindo os honorários de Advogado (cfr. Doc. n.º 3;
Decorrendo que, na Assembleia de Condóminos realizada em 19 de janeiro de 2009, deliberou-se fixar, a quantia de 32,49 € (trinta e dois euros e quarenta e nove cêntimos) a título de quota condominial, sendo que, a fração em análise esteve presente na referida reunião tomou conhecimento dos valores a liquidar (Doc. n.º 4); de igual modo, na Assembleia Ordinária de Condóminos que teve lugar ao o4 de maio de 2010, manteve-se o valor da mensalidade de condomínio em 32,49 € (trinta e dois euros e quarenta e nove cêntimos). Sendo que foram ainda registadas no sétimo ponto da Ordem de Trabalhos as dívidas condominiais e a fração dos Demandados encontrava-se em débito, no montante total de 968,90 € (novecentos e sessenta e oito Euros e noventa cêntimos, relativamente ao ano de 2007, no período compreendido entre agosto e dezembro, no total de 170,30 € (cento e setenta euros e trinta cêntimos), referentes ao ano de 2008, no período compreendido entre janeiro e dezembro, no valor mensal de 34,06 (trinta e quatro Euros e seis cêntimos), no total de 408,72 (quatrocentos e oito Euros e setenta e dois cêntimos e no ano de 2009, no período compreendido entre janeiro e dezembro, no valor mensal de 32,49 € (trinta e dois euros e quarenta e nove cêntimos), no total de 389,88 € (trezentos e oitenta e nove Euros e oito cêntimos) – Doc. n.º 5, posteriormente, aquando da eleição da Administração, em Assembleia Geral Extraordinária que teve lugar aos 31 de maio de 2012, foi registado (…) , o montante global em dívida desta fração relativo, ao não pagamento das mensalidades de condomínio, no total de 1.337,81 € (mil trezentos e trinta e sete euros e oitenta e um cêntimos). Sendo que, nessa data, já o Banco x, proprietário seguinte da fração sub-júdice, liquidou as mensalidades, no período de janeiro a dezembro de 2011, conforme listagem que se junta (Docs. n.ºs 1 e 6; assim sendo não pagaram os Demandados as seguintes contribuições devidas ao condomínio: Mensalidades de 2007 e 2008 – 558,05 €; mensalidades de janeiro a dezembro de 2009 – 389,88 €; mensalidades de janeiro a dezembro de 2010 – 389,88 €; Honorários de advogado – 300,00 € e certificação de cópias – 20,00 €, o que perfaz um total em dívida para com o condomínio de 1.657,81 (mil, seiscentos e cinquenta e sete Euros e oitenta e um cêntimos) e os Demandados não liquidaram as prestações em dívida para com o condomínio, apesar das diligências efetuadas pela administração e Advogada (Doc. n.º 7). Texto fiel ao original, reconvertido para o Acordo Ortográfico.
Juntou 7 documentos (fls. 8 a 49) que igualmente se dão por reproduzidos.
Após algumas vicissitudes com a citação, foram os Demandados regularmente citados para contestarem, no prazo, querendo, nada tendo dito.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação dos Demandados de pagarem as quotas ordinárias de condomínio, ao incumprimento desta obrigação e às consequências do incumprimento face às deliberações tomadas em assembleia de condóminos.
Tendo a Demandante afastado o recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 6), não obstante estar a decorrer o praxo para a apresentação da Contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designado o dia 23 de janeiro de 2013 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, atento o decurso daquele prazo e a indisponibilidade de agenda (Fls. 74).
Aberta a Audiência e estando apenas presente a Ilustre Mandatária da representante legal da Demandante - E - foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte dos Demandados, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do Art.º 58.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, designando-se, desde logo, a presente data para a sua continuação e não antes, por indisponibilidade de agenda. Não tendo os Demandados justificado a sua falta, profere-se sentença.
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a confissão por parte dos Demandados, operada pela ausência de Contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento e o documento de fls. 16 a 22 , quanto à titularidade do direito de propriedade, considerando-se provados todos os factos alegados pela Demandante.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Dispõe o Art.º 58.º, n.º 2 da LJP que, se o Demandado, tendo sido regularmente citado, não comparecer, não apresentar contestação escrita nem justificar a falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo Demandante.
Neste caso, os Demandados encontram-se regularmente citados, não apresentaram contestação escrita, não compareceram à Audiência de Julgamento e não justificaram a sua falta.
Opera, assim, a cominação prevista no supra mencionado normativo, pelo que se consideram confessados os factos articulados pela Demandante.
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados, das suas obrigações de condóminos, pela falta de pagamento das quotas ordinárias de condomínio relativa à fracção de que são proprietários.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio a pagar por cada condómino.
Resulta provado que os Demandados foram proprietários da fração autónoma objeto dos presentes autos e que, na qualidade de condóminos, não pagaram as quotas ordinárias de condomínio relativas aos anos de 2007, 2008, 2009 e 2010, estando em dívida pelas mesmas o valor global de 1.337,81 € (Mil trezentos e trinta e sete euros e oitenta e um cêntimos).
Os Demandados, apesar de interpelados para o pagamento da quantia em dívida, nunca o fizeram ou, por qualquer modo contataram a Demandante para eventual plano de pagamento, sendo inequívoca a sua responsabilidade, assistindo à Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diremos que a Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das quotas mensais aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas de manutenção do edifício.
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
Resulta igualmente provado que, por deliberação tomada na Assembleia de Condóminos realizada 31 de maio de 2012, foi aprovado o Regulamento Interno do Condomínio, prevendo o seu artigo 10º, pontos 5 e 6 a aplicação de uma penalização de 25%, além do pagamento do juro legal, por falta de pagamento atempado das quotas condominiais e a responsabilidade do condómino faltoso quanto às despesas e honorários de advogado, caso haja o recurso às vias judiciais. A Demandante pede o pagamento da quantia de 320,00 de despesas e honorários de advogado, bem como de juros de mora que se vencerem na pendência da ação. Vejamos se lhe assiste razão:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (art.º 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal). E, temos também, que essa indemnização corresponderia ao pagamento do valor supra referido.
Todavia, o pedido formulado pelo Demandante assenta nas deliberações tomadas em assembleia pelos condóminos, sendo certo que, por via delas, foi estabelecida a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual, sendo certo que, à data, os Demandados não eram já proprietários.
Ora, o exercício desta liberdade, apenas pode vincular aqueles que a ela aderiram quer expressa quer tacitamente, sendo certo que da prova carreada para os autos não resulta provado que os Demandados tomou conhecimento da referida deliberação uma vez que nela não participou, conhecimento que é imprescindível à sua vinculação.
De facto não resulta provado que a Ata número quarenta e um foi notificada ao Demandado, embora esteja alegado que este foi notificado de todas as deliberações tomadas em Assembleia de Condóminos.
Até porque, não sendo os Demandados já proprietários da fração e tendo a deliberação – como a lei – aplicação a casos futuros, nunca se lhe poderia aplicar.
Quanto ao pagamento de juros de mora, conforme se referiu, a mora implica para o devedor o pagamento de juros à taxa legal.
A taxa de juros legalmente fixada e aplicável ao caso sub judicie é de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
São, portanto e conforme peticionado, devidos juros de mora, à taxa legal, vencidos na pendência da ação, ou seja entre o dia 10 de dezembro de 2012 e a presente data.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque parcialmente provada, decido condenar os Demandados a pagar à Demandante, a quantia de 1.337,81 € (Mil trezentos e trinta euros e oitenta e um cêntimos), relativa às quotas de condomínio vencidas e não pagas até ao mês de dezembro de 2010, inclusive. Mais decido absolver os Demandados do pedido de pagamento de honorários de advogado e despesas com o processo.
Mais decido, ainda, condenar os Demandados no pagamento de juros de mora à taxa legal, contados desde o dia 10 de dezembro de 2012, até à presente data.
As custas serão suportadas pela Demandante e pelos Demandados, em razão do decaímento e na proporção respetiva de 20% e 80% (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro e 446.º do Código de Processo Civil).
Registe.
Seixal, 4 de fevereiro de 2013
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)