Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
RELATÓRIO:
A e B, identificadas a fls. 1, intentaram, em 17 de Maio de 2011, a presente acção declarativa de condenação, contra C, D, E e F, melhor identificados a fls. 1, 2 e 3 pedindo que estes sejam condenados: 1 - no pagamento das rendas referentes aos meses de Fevereiro de 2009, Junho de 2010, Setembro de 2010, Novembro de 2010, Dezembro de 2010 e Janeiro de 2011, no montante de 3.000,00€ (Três mil euros); 2- pela ausência de aviso prévio na denúncia do contrato, no pagamento quatro meses de renda, ou seja, 2.000,00€ (Dois Mil Euros), o que perfaz o montante global de 5.000,00€ (Cinco Mil Euros) e 3- Caso o Tribunal entenda que não é devido o pagamento de 2.000,00€ (Dois Mil Euros), pela ausência de aviso prévio na denúncia do contrato por parte dos Demandados, pretendem as Demandantes que sejam os mesmos condenados no pagamento de juros e demais penalizações legais devidas pelo atraso no pagamento das rendas.
Para tanto, alegaram os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 5, que aqui se dá por reproduzido, dizendo, em síntese e no que à presente decisão interessa que: celebraram contrato de arrendamento com a primeira e segundo Demandados e que estes incumpriram o referido contrato, deixando por pagar as rendas dos meses de Fevereiro de 2009, Junho, Setembro, Novembro e Dezembro de 2010 e Janeiro de 2011, no valor global de 3.000,00 €; o terceiro e a quarta Demandados assumiram, no contrato, a posição de fiadores; que o locado ficou em más condições de conservação pelo que não deve ser descontado o mês de caução; os Demandados não cumpriram o pré-aviso legal e foram efectuadas diversas tentativas de interpelação dos Demandados, tendo mesmo a primeira Demandada apresentado um plano de pagamento.
Juntaram 9 documentos (fls. 6 a 32) que igualmente se dão por reproduzidos.
Após algumas vicissitudes com a citação da primeira e do segundo Demandados, foram todos os Demandados regularmente citados para contestarem, querendo, no prazo, apenas a primeira e o segundo Demandados vieram apresentar doutas contestações, conforme resulta de fls. 174 a 176 e 183 a 185, que se dão por reproduzidas, nas quais a primeira Demandada se defendeu por excepção – arguindo a excepção da incompetência do Julgado de Paz - e por impugnação, pondo em crise a versão dos factos trazida ao tribunal pelas Demandantes, dizendo, em síntese que: não é verdade que a dívida seja de 5.000,00 €; não entregou as chaves do locado em Fevereiro de 2011, mas sim no início de Dezembro de 2010, após várias conversas sobre a sua situação económica com a Demandante A; não é verdade que tenha entregue a casa em mau estado, registando esta o desgaste da normal utilização e não enviou carta registada, com Aviso de Recepção, avisando da sua saída porque confiou na palavra da Demandante A, com quem manteve conversas ao longo de quase quatro meses e com quem acordou que efectivamente o melhor era entregar a casa e que posteriormente resolveriam o assunto das rendas em atraso, nunca lhe tendo sido referido qualquer valor relativo à falta de Aviso Prévio. Não juntou documentos.
O segundo Demandado, arguiu também a excepção da incompetência deste tribunal, nos termos da cláusula décima do contrato e, no mais, aderiu à Contestação apresentada pela primeira Demandada. Não juntou documentos.
Cabe a este tribunal decidir da excepção da sua incompetência, do incumprimento contratual e das suas consequências para os Demandados.
Tendo os Demandantes optado pelo recurso à Mediação para resolução do litigio, foi agendado o dia 1 de Junho de 2011, para a realização da sessão de Pré-Mediação, a qual não se realizou em virtude de a primeira e segundo Demandados não se encontrarem citados. Em 31 de Maio, vieram o terceiro e a quarta Demandados informar o tribunal de iriam estar ausentes no período que indicaram, não se remarcando aquela sessão quando todos os Demandados já se encontravam citados em virtude de as Demandantes terem, entretanto afastado esta fase, facultativa.
Assim, não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da Contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento, para além daquele prazo, para o dia 8 de Julho, e não antes por indisponibilidade do tribunal.
Aberta a Audiência, e estando presentes as Demandantes a primeira, terceiro e quarta Demandados e o Ilustre Mandatário do segundo Demandado, que, por se encontrar a trabalhar no estrangeiro, foi dispensado de comparecer, G, com poderes para o acto, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respectiva acta melhor se alcança (fls. 205 a 207). Devido ao facto de estar agendada a audiência de Julgamento de outro processo para a hora em que esta terminou e à necessidade de ponderação da prova produzida, a audiência foi suspensa, designando-se a presente data para a sua continuação, com prolação da sentença.
Antes de mais urge apreciar e decidir a excepção da incompetência do tribunal, arguida pela primeira e segundo Demandados, com fundamento na Cláusula décima do contrato celebrado e é o que faremos de seguida:
Para fundamentar a excepção arguida, os referidos Demandados invocam o facto de ter sido fixado, no contrato de arrendamento, na cláusula décima, a competência do foro da comarca do Seixal, com expressa renúncia a qualquer outro.
E corresponde à verdade a alegação dos Demandados pois na cláusula décima consta que “Em tudo o que nele for omisso, regerá a legislação aplicável, sendo para qualquer litígio ou questão de interpretação exclusivamente competente o foro da comarca do Seixal, com expressa renúncia a qualquer outro.”.
Mas, terá esta cláusula o alcance que os Demandados dela pretendem retirar? Adiantamos desde já que não é esse o entendimento do tribunal, pela seguinte ordem de razões:
Em primeiro lugar, este tribunal tem vindo a constatar que os contraentes nos contratos, em regra não são chamados a pronunciar-se quanto às cláusulas de aforamento ou desaforamento, sendo estas elaboradas pela pessoa que redige o contrato (que deve ser um advogado), que o faz na defesa dos interesses do seu cliente.
Aliás, as próprias Demandantes, chamadas a pronunciar-se sobre a excepção declararam que este tribunal é competente porque se encontra na comarca do Seixal, o que revela bem qual a sua intervenção na elaboração da referida cláusula e no seu alcance.
Por outro lado e apesar do se disse, nestes casos tem de se interpretar a vontade das partes e, neste caso, não poderia ser outra que não a de que os litígios decorrentes do contrato que celebraram seriam resolvidos no Seixal e não em qualquer outro, por aplicação das regras da competência, por exemplo.
Por conseguinte, as partes quiseram que o litígio fosse resolvido por tribunal do Seixal e, no Seixal, existem vários tribunais, incluindo o Julgado de Paz.
Face ao que antecede, embora percebamos a arguição da excepção por parte dos Demandados, parece-nos, salvo o devido respeito por opinião diversa, que aceitamos, que discutir, neste caso, a competência deste tribunal para tramitar a acção é um preciosismo, se considerarmos que o que interessa é resolver o litígio que opõe as partes de forma célere, para que a sua qualidade de vida não continue a ser afectada.
Em resumo, a nosso ver, o Julgado de Paz do Seixal é competente para apreciar e decidir a presente acção, não obstante o conteúdo da cláusula décima do contrato de arrendamento celebrado entre as partes.
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomadas em consideração as declarações das partes, naquilo que lhes era desfavorável e os documentos juntos pelas Demandantes, os quais não foram impugnados por nenhum dos Demandados.
Ponderaram-se, ainda, os depoimentos das testemunhas apresentadas pela primeira e segundo Demandados, as quais prestaram depoimento com isenção e conhecimento directo dos factos, sendo certo que, quanto à maior parte dos factos controvertidos, pouco ou nada sabiam.
Assim:
1.ª – H, que, aos costumes, declarou ser amiga da primeira Demandada e conhecer a Demandante, A de vista. A testemunha acompanhou e ajudou a Demandada na mudança da casa, nos feriados de 1 e 8 de Dezembro de 2010, tendo verificado que esta, no dia 8 de Dezembro, após conclusão da mudança deixou o jogo de chaves no interior do locado e fechou a porta.
2.ª I, que, aos costumes, declarou ser irmã da primeira Demandada e conhecer a Demandante A por se ter encontrado uma vez com ela. O depoimento da testemunha incidiu sobre os mesmos factos que a testemunha anterior, não tendo a sua especial qualidade retirado credibilidade ao seu depoimento.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. As Demandantes, em 1 de Julho de 2007, arrendaram a fracção autónoma, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, integrada no prédio urbano, sito na Cruz de Pau aos ora Demandados C e D, que assumiram a posição de inquilinos (Cfr. Doc. n.º3);
2. Os Demandados, E e F, assumiram no referido contrato de arrendamento, a posição de fiadores (Cfr. Doc. n.º3);
3. Nos termos da 5.ª cláusula do contrato, ficou estabelecido que a renda mensal seria fixada em 500,00€ (Quinhentos Euros);
4. A referida renda, nos termos da cláusula sexta do contrato, seria paga no primeiro dia útil do mês a que respeitasse, na Rua x concelho do Seixal, ou noutro local ou modalidade que viesse a ser comunicada pelos senhorios aos arrendatários, por correio registado (Cfr. Doc. n.º3);
5. A renda era, à data dos factos, paga por transferência bancária;
6. As Demandantes nunca emitiram recibos das rendas pagas pelos Demandados inquilinos;
7. Nos termos do ponto quatro da cláusula quarta do citado contrato, a denúncia do mesmo, teria de ser feita por carta registada, com aviso de recepção, dirigida às ora Demandantes, com a antecedência mínima de 120 dias sobre a data em que pretendem que a rescisão opere os seus efeitos (Cfr. Doc. N.º3);
8. Foi estabelecido na cláusula sexta que os Demandados inquilinos pagaram uma renda de caução, a qual seria devolvida na íntegra na data da restituição do locado, caso o mesmo se mostrasse no mesmo estado de conservação em que foi entregue;
9. No dia 8 de Dezembro de 2010, a primeira Demandada retirou todos os seus pertences do locado e deixou o terceiro jogo de chaves no seu interior;
10. A referida Demandada referiu à Demandante A as suas dificuldades económicas, razões que a levavam a deixar de habitar a fracção autónoma, por dificuldades de pagar a renda acordada, com o que esta concordou;
11. À data da rescisão do contrato, Dezembro de 2010, encontravam-se por pagar as rendas referentes aos meses de Fevereiro de 2009, Junho de 2010, Setembro de 2010, Novembro de 2010 e Dezembro de 2010, no valor de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros);
12. Foram efectuadas interpelações aos Demandados inquilinos e fiadores, pedindo as rendas dos meses de Fevereiro de 2009, Junho e Setembro de 2010 (cfr. doc. n.ºs 4, 6 e 7);
13. Os Demandados inquilinos apresentaram, por carta datada de 6 de Outubro de 2010, um plano de pagamento das rendas dos meses de Outubro, Novembro, Setembro, Dezembro e Junho de 2010 enviado às Demandantes (cfr. doc. n.º 9;
14. Desse plano de pagamento, os Demandados apenas pagaram o mês de Outubro;
15. Não foi observado o pré-aviso contratado;
16. A razão que levou a Demandada inquilina a deixar o locado foi a impossibilidade de cumprir o pagamento da renda acordada, devido às dificuldades económicas por que estava a passar, o que comunicou à Demandante A;
17. No acordo para o efeito, nunca as demandantes se pronunciaram sobre a necessidade de pagar os meses relativos ao pré-aviso de 120 dias.
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações decorrentes da celebração de um contrato de arrendamento entre as partes e ao incumprimento por parte dos Demandados inquilinos da obrigação de pagar a renda convencionada.
O arrendamento é a locação de uma coisa imóvel e nos termos do disposto no Código Civil, “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.” (art.ºs 1022.º e 1023.º).
O pedido formulado pelas Demandantes, engloba dois pedidos, quais sejam o de pagamento da quantia relativa às seis rendas, alegadamente, em atraso, sem desconto da caução prestada, alegadamente, pelo mau estado em que a fracção se encontrava, no valor de 3.000,00 € (Três mil euros); o pagamento dos 120 dias relativos ao pré-aviso, no valor de 2.000,00 € (Dois mil euros) e um pedido subsidiário, para o caso de o segundo não proceder, a condenação dos Demandados no pagamento de juros e demais penalizações legalmente previstas para o incumprimento no pagamento do pagamento das rendas.
Quanto ao primeiro pedido, está fora de dúvida que as Demandantes são credoras da quantia de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros) relativa às rendas em dívida nos meses de Fevereiro de 2009; Junho, Setembro, Novembro e Dezembro de 2010.
Na verdade, os Demandados inquilinos alegam que não devem 5.000,00 €, mas não dizem quantas rendas estão por pagar, nem quanto, em seu entender, estão em dívida, não tendo, de resto, produzido qualquer prova do que alegam.
Ora, se é certo que as Demandantes (contrariando disposições legais e violando as suas obrigações contratuais) não emitiam recibos das rendas pagas, também não é menos certo que, sendo o pagamento das rendas efectuado por transferência bancária, poderiam facilmente os Demandados inquilinos fazer prova do alegado pagamento.
É que a ausência de recibo, num primeiro momento, pode afigurar-se benéfica e vantajosa para ambas as partes, todavia, numa situação de litígio, é o devedor que sai prejudicado ao não lograr fazer prova do pagamento.
De facto, nos termos do disposto no art.º 342.º, n.º 2 do Código Civil, a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita.
Neste caso as Demandantes, já na carta que enviaram aos Demandados (esquecendo-nos aqui do exagero constante da carta enviada aos fiadores em 22 de Setembro de 2010) se referiam às rendas dos meses de Fevereiro de 2009 e Junho e Setembro de 2010.
E, os Demandados na sua proposta de pagamento não mencionam a renda de Fevereiro de 2009, mas nada dizem quanto a um eventual pagamento.
Como assim, não tendo sido feita prova do pagamento das referidas rendas, têm os Demandados de ser condenados no seu pagamento.
Relativamente à renda do mês de Dezembro de 2010, poderia aqui fazer-se o cálculo dos dias em que não esteve a ser utilizada pelos Demandados inquilinos, mas não é esse o nosso entendimento uma vez que a entrega no dia 8 do mês impediria as Demandantes de, em tempo útil, celebrarem novo contrato de arrendamento e assim sofreriam um prejuízo que, julgamos, não dever ser-lhes imposto.
Quanto à renda reclamada pelas Demandantes para o mês de Janeiro de 2011, tendo resultado provado que os Demandados inquilinos saíram do locado nas condições que resultam provadas, não sendo do senso comum, ter já entregue dois jogos de chaves, deixar o terceiro jogo de chaves no interior do locado, se nada tiver sido convencionado entre as partes, pelo que é inequívoco que esta renda não é devida.
Assim, conforme se referiu, está em dívida pelas rendas em atraso a quantia de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros).
Atendendo a que os Demandados prestaram caução no valor de uma renda, esse valor terá de ser deduzido do que apurámos, pelo que resulta em dívida a quantia de 2.000,00 € (Dois mil euros).
É certo que as Demandantes alegaram que o locado ficou em mau estado e que, em cumprimento do convencionado na cláusula sexta do contrato celebrado, se recusam a devolver a quantia paga a título de caução.
Mas essa questão não está aqui a ser discutida e, por conseguinte, não pode ser considerada na decisão. Para isso era necessário alegar e provar factos que o provassem e pedir a reparação ou o pagamento da quantia que esta envolve, o que não foi o caso dos autos.
No que respeita ao segundo pedido de pagamento do pré-aviso, no valor de 2.000,00 €, tem de dizer-se que a prova do acordo quanto à saída do locado não foi inequívoca, mas daquilo que foi apurado, parece-nos que, de facto, as Demandantes, atendendo à situação económica dos Demandados, renunciaram a esse seu direito.
Aliás, se assim não fosse, teríamos nos autos interpelação já deste ano para o referido pagamento o que não aconteceu. E também não é do senso comum, repete-se, ter já entregue dois jogos de chaves, deixar o terceiro jogo de chaves no interior do locado, se nada tiver sido convencionado entre as partes, pelo que este pedido tem de improceder.
Acresce que as próprias Demandantes reconheceram que só peticionaram esta quantia pela forma como a primeira Demandada se portou perante elas.
Quanto ao pedido subsidiário de pagamento de juros e demais penalizações legais para o incumprimento da obrigação de pagar a renda, uma vez que o segundo pedido improcede, vejamos se assiste razão às Demandantes para formular tal pedido:
Nos termos do n.º 1 do art.º 804.º do Código Civil “A simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor.” e dispõe o Art.º 806.º, n.º 1 que “Na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.”
Por outro lado, dispõe o n.º 1 do Art.º 559.º do Cód. Civil que “ Os juros legais e os estipulados sem determinação de taxa ou quantitativo são fixados em portaria conjunta dos Ministros da Justiça, das Finanças e do Plano.”.
A taxa de juros legalmente fixada e aplicável ao caso sub judicie é de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
No caso do arrendamento, dispõe o art.º 1041.º, n.º 1, do Código Civil que “Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.”.
Neste caso, o contrato foi resolvido, precisamente, por falta de pagamento das rendas, uma vez que os Demandados não tinham condições económicas para assegurar o cumprimento do contrato, no que ao pagamento das rendas concerne e as Demandantes aceitaram a resolução.
Ora, a jurisprudência (decisões dos tribunais) tem vindo a decidir no sentido de não ser devida tal indemnização quando o contrato é resolvido por falta de pagamento das rendas. Sendo, de facto, a indemnização o preço que o locatário paga para manter o contrato e não já para os casos em que o contrato cessa os seus efeitos.
Acompanhamos este entendimento, pelo que não sendo aplicável, neste caso, o art.º 1041.º do Código Civil, improcede o pedido nesta parte.
São, assim, vencidos juros à taxa legal sobre as várias rendas em dívida.
Resta averiguar a partir de quando são devidos juros de mora. Em regra o devedor constitui-se em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (art.º 805.º, n.º 1, do Código Civil). Todavia, nos termos da al. a), do n.º 2 do mesmo dispositivo há mora do devedor, independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo. Que é o caso dos autos.
Na verdade, sendo o contrato de arrendamento, no que tange à obrigação de pagamento das rendas um contrato de execução periódica como o que vem entendendo a doutrina e a jurisprudência, não sendo a obrigação cumprida na data aprazada no contrato, a partir do dia seguinte ao do vencimento o locatário encontra-se em mora que pode fazer cessar nos oito dias seguintes.
Assim, os juros são devidos desde a data de vencimento de cada uma das rendas em dívida, até integral pagamento.
Uma última palavra para a responsabilidade dos Demandados fiadores: diz-se na cláusula décima primeira do contrato de arrendamento celebrado entre as partes que “os fiadores acima identificados renunciam ao benefício da excussão prévia, assumem solidariamente com os 2.ºs contratantes o cumprimento de todas as cláusulas do contrato, seus aditamentos e renovações até à efectiva restituição do local arrendado (…).”. Assumiram, assim, os fiadores a posição de principais pagadores.
Ora, assumindo o fiador a obrigação de principal pagador, aplica-se por analogia a norma do n.º 1 do art.º 519.º do Código Civil, que preceitua que o credor tem o direito de exigir de qualquer dos devedores toda a prestação, respondendo, pois, solidariamente (solidariedade imperfeita) perante o credor pela prestação (vide, neste sentido, o acórdão desta Relação, de 21-5-1998, BMJ 477, pág. 549).
Esta explicação radica no facto de os Demandados fiadores se terem comportado em toda a tramitação como se o assunto não lhes dissesse respeito, no que, como se vê, estavam errados.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido:
a) Condenar os Demandados, solidariamente, a pagar às Demandantes a quantia de 2.000,00 € (Dois mil euros) relativa às rendas dos meses de Fevereiro de 2009, Junho, Setembro, Novembro e Dezembro de 2010, vencidas e não pagas, descontado o mês de caução no valor de 500,00 € (quinhentos euros;
b) Condenar os Demandados, solidariamente, a pagar às Demandantes os juros de mora, à taxa legal de 4%, desde o vencimento de cada uma das rendas até integral pagamento;
c) Absolver os Demandados dos restantes pedidos contra si formulados pelas Demandantes.
As custas serão suportadas pelas Demandantes e pelos Demandados, em razão do decaímento e na proporção respectiva de 60 % e 40%,declarando-se ambos parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro e art.º446.º, n.º 1, do C.P.C.).
Registe.
Seixal, 22 de Julho de 2011
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Lida e Depositada na Secretaria em: 2011-07-22