SENTENÇA
RELATÓRIO:
A demandante, A, Gestão de Condomínios, Lda., identificada a fls.1, intentou uma ação declarativa de condenação contra o demandado, B, residente no Caniço, nos termos da alínea c) do n.º1 do art.º9 da LJP.
Para tanto, alega em síntese, que é administradora do edifício xxxxx, constituída sob regime da propriedade horizontal, no qual o demandado é proprietário e condómino da fração BA, sita no x piso, do Bl B. Na qualidade de administradora verifica que o demandado não tem cumprido com as respetivas obrigações para com o condomínio. Concluindo pede que seja condenado no pagamento da quantia de 1.472,52€ referente a quotas de condomínio referente ao período entre compreendido entre Outubro de 2007 a Novembro de 2011, e nas quotas extra referentes ao processo judicial contra a promotora do edifício e das quotas extra referentes ao seguro entre 2008 a 2011; bem como nas despesas inerentes a ação. Juntando 5 documentos.
O demandado foi regularmente citado, tendo apresentado contestação atempadamente alegando que alertara a administração do edifício para as deficiências deste, o que originou uma visita ao seu apartamento mas não tendo surtido efeito uma vez que nada foi feito mas em contrapartida ocasionou vários prejuízos patrimoniais no interior da sua fração, que identificam, e reclamando a titulo reconvencional a quantia de 2.436€ que despendeu em relação a reparações que teve de proceder no exterior da fração, por negligencia da administração, não obstante ter ocorrido uma substituição de administrações, uma vez que compete a esta administrar as partes comuns do edifício, a atual tinha conhecimento da denuncia que fez na assembleia realizada em 16 de Março de 2008 e mesmo assim assumiu a administração do edifício, tendo passado 4 anos desde que assumiu funções e nada fez. Conclui por efetuar a compensação do crédito reclamado com a compensação dos prejuízos que alega ter sofrido. Juntando 29 documentos.
A demandante responde as exceções, alegando que intentou processo judicial contra o promotor do edifício, que correu termos sob os autos n.ºxxxxTCFUN, na 1º secção das varas Mistas do Funchal, na sequencia da assembleia de condóminos realizada em 18/07/2008, e no qual em Setembro de 2010 o Tribunal condenou a, então ré, a proceder a reparação das diversas patologias que foram alegadas, entre as quais se destaca as fissuras, infiltrações nas paredes exteriores e proceder a respetiva pintura, tendo esta transitado em julgado. Atualmente corre por apenso aquela a fase executiva uma vez que o promotor não cumpriu com a decisão a que fora condenado. Sucede que o problema é o demandado nunca ter efetuado qualquer denúncia e a haver responsabilidade seria do promotor do edifício, e não da administração. Concluindo pela improcedência das exceções. Juntando dois documentos.
Em relação ao pedido reconvencional o Tribunal pronunciou-se fundamentadamente, conforme consta a fls. 129 e 130, concluindo pela sua admissibilidade legal.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de mediação por recusa do demandado.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem exceções, que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade.
FACTOS ASSENTES (POR ACORDO):
1-Que o edifício xxxxx é administrado pela sociedade comercial, A, Lda. desde 17/03/2008.
2-Que o demandado é proprietário da fração BA, sita no x piso, do BL B.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no n.º1 do art.º 26 da LJP reafirmando-se a necessidade das partes contribuírem para a resolução do diferendo que as opõe como meio de pacificarem as relações sócio económicas, não tendo havido consenso entre as partes, passando-se de imediato a fase de produção de prova, na qual ocorreram requerimentos para a ata, junta de fls.143 a 148, na sequencia de documentos juntos pelo demandado e um aperfeiçoamento ao requerimento inicial. Na 2ª sessão de julgamento ocorreu, na sequência do depoimento de uma testemunha apresentada pelo demandado, uma alteração ao pedido e aditamento de um fato conforme o mesmo, não constante da contestação, conforme ata fls. 149 a 154, passando a constar, além do que já constava, na condenação do condomínio no pagamento da quantia de 1.800€ de danos patrimoniais suportados pelo demandado, na reparação no interior da fração efetuada nos anos de 2008, 2010 e 2012, devido ao mau estado da parede exterior, bem como na quantia de 963,48€ que excederá após se ter procedido a compensação do crédito.
I-FACTOS PROVADOS:
a)Que o demandado não paga quotas desde outubro de 2007.
b)Que a demandante envia as convocatórias das assembleias de condomínio, aos condóminos.
c)Que o demandante enviou as atas das assembleias de condomínio.
d)Que o demandado não comunicou qualquer alteração de morada.
e)Que o demandado não vai as assembleias de condóminos.
f)Que desde 2009 não se realizam assembleias por falta de quórum.
g)Que o demandado não comunicou os defeitos existentes no interior da fração as administrações do condomínio.
h)Que o demandado reclamou os defeitos junto da promotora do imóvel, xxx Imobiliária, Lda.
i)Que agendou em 16/02/2008 uma visita a fração para confirmar os defeitos.
j)Que a fração do demandado possui defeitos de infiltrações nas paredes interiores.
l)Que se verificam na parede da sala, cozinha e em dois quartos junto aos rodapés.
m)Que o demandado contratou os serviços de uma empresa para proceder a reparações no exterior do imóvel.
n)Que foram executadas em 2012.
o)Que o demandado pagou o serviço.
p)Que o demandante instaurou em 2009 uma ação contra a promotora do edifício, xxxx Imobiliária, Lda.
q)Que correu termos sob o n.º xxxxxxTCFUN,1ª Secção, nas Varas Mistas do Funchal.
r)Que transitou em julgado, sendo aquela condenada a proceder a reparação das zonas comuns do edifício.
s)Que inclui a reparação das fissuras no exterior, a pintura, impermeabilização nas paredes exteriores e na cobertura.
t)Que a ação está na fase executiva.
u)Que o demandante teve despesas com o presente processo.
v)Que o demandante teve necessidade de contratar o serviço de advocacia.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a convicção nas peças processuais, bem como na análise dos documentos 36 juntos pelas partes.
Foi relevante o depoimento da testemunha, C, no que respeita aos procedimentos adotados pela administradora do condomínio, explicando os meios de pagamento de quotas que o demandado tem ao dispor referindo que neste edifício não há quotas por identificar. Referiu que após ter sido eleita efetuaram um levantamento ao edifício e do qual resultou um processo contra o promotor do edifício que ainda não se encontra concluído, está na fase de executiva. No que respeita a reclamações que o demandado tenha efetuado diz que até ao momento não fez nenhuma, nem tem conhecimento que tivesse efetuado a anterior administração, pois dos documentos que lhes passaram nada consta.
A testemunha, D, na qualidade de pintor contratado pelo demandado para proceder a reparações no interior da fração autónoma daquele, explicou o estado do imóvel por fora, referindo que é devido as fendas que possui que há infiltrações no interior daquela fração, explicando que falta impermeabilizar e pintar novamente para evitar que de 2 em dois anos o demandado tenha que reparar o interior da fração, fato que lhe disse da segunda vez que lá foi. Já este ano encontrou uma firma que reparava o imóvel por fora, junto a fração do demandado, que fora contratada por ele para o fazer, uma vez que ele sozinho não o poderia fazer, isto foi há cerca de 3 meses, a última vez que lá esteve; de cada reparação o demandado pagou cerca de 600€ de mão-de-obra e material que aplicou no interior da fração, explicou ainda que a parede da sala é sempre a pior, apresentando mais humidade e cheiro a bolor, pois está situada junto a parede exterior cuja pintura está pior, a descascar e com bolsas.
II-DO DIREITO:
Antes de passar a analisar a matéria dos autos foi suscitado, na 2ª sessão de julgamento, pelo demandado, uma alteração ao pedido reconvencional que se traduz na inclusão de um novo artigo na contestação e num acréscimo ao valor do pedido reconvencional e da própria ação.
Assim, cumpre previamente decidir da admissibilidade legal de tal alteração.
Em primeiro lugar e contrariamente ao alegado pelo mandatário do demandado não se concebe que houvesse um desconhecimento dos fatos que resultaram do depoimento da testemunha, D, isto porque resulta que foi o próprio demandado que o contratou e lhe pagou pelos serviços prestados das três vezes que procedeu a reparações no interior da respetiva fração, ora a haver desconhecimento disto era tão-somente pelo mandatário da parte, o que não se enquadra no sentido do art.º 663 C.C. uma vez que está em causa o direito que o demandado pretende fazer valer, enquanto parte, logo a superveniência a existir é apenas atinente a este.
No entanto, nos termos do n.º2 do art.º 273 do C.P.C. permite-se que unilateralmente possa ocorrer uma ampliação ao pedido até ao encerramento da discussão em primeira instância, se for o desenvolvimento ou consequência do pedido primitivo.
No caso concreto temos um aditamento ao pedido que se traduz, na prática, numa ampliação da quantia peticionada, ora este pedido em nada altera a causa de pedir que já se encontrava explana na reconvenção.
Porém, há ainda que contar com a L.78/2001 que regula a tramitação nos Julgados de Paz, sendo uma lei especial face ao C.P.C. e que neste aspeto é uma lei mais restrita. Assim, nos termos do n.º1 do art.º 48 apenas permite reconvenção nos casos aí expressos, obter compensação, tornar efetivo o direito a benfeitorias ou despesas relativas a coisa cuja entrega lhe é pedida; ora embora o pedido reconvencional primitivo tenha como objetivo apenas obter compensação, daí a sua admissibilidade, o agora peticionado pagamento da quantia de 1.800€ já extravasa o âmbito da compensação, daí que não possa admitir-se neste processo.
No que respeita a relação material controvertida estamos face ao incumprimento de um dever dos condóminos, nos prédios constituídos em regime de propriedade horizontal, o pagamento das prestações mensais de condomínio, nas quais foram peticionadas quotas ordinárias e extraordinárias.
Para além disso, e no que toca ao pedido reconvencional é apenas necessário apurar de quem é a responsabilidade pelos defeitos que o demandado tem no interior da respetiva fração, uma vez que os defeitos nem foram postos em causa pelo demandante.
A posição de condómino confere direitos e obrigações que resultam da dicotomia existente entre o direito de usufruir as partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação, conforme resulta do n.º 1 do art.º 1424 do C.C.
Resulta da alínea e) do art.º 1436 do C.C. que é da competência do administrador exigir do condómino a sua quota - parte nas despesas aprovadas.
No que respeita as quotas ordinárias, verifica-se pela analise das atas juntas aos autos, que são aprovadas com o próprio orçamento anual, no entanto estas subdividem-se em dois itens: as quotas e o fundo de reserva, ambos calculados em função da permilagem atribuída a cada fração (n.º1 do art.º 1424 C.C.). O orçamento é anualmente aprovado na generalidade pela assembleia, conforme resulta dos documentos a fls. 5, 10 verso e 14. Esclareceu-se, em sede de julgamento, que este edifício tem alguma dificuldade em possuir quórum de reunião, pelo que nos anos de 2010 e 2011 a assembleia de condóminos não teve quórum de reunião, nem mesmo em segunda convocatória, pelo que mantiveram um orçamento de gestão, tendo as quotas o mesmo valor que foi aprovado na última assembleia de condóminos realizada em 18/05/2009. Uma vez que a aprovação dos orçamentos anuais foi devidamente incluída nos assuntos a discutir nas respetivas assembleias e aí foram aprovados por maioria (n.º 1,2 e 3 do art.º 1432 C.C.) considera-se que as quantias peticionadas são devidas.
Porém, no que respeita a quotas extraordinárias temos dois tipos de quotas distintas, uma referente ao seguro e outra referente a despesas processuais no processo contra a promotora do edifício.
Em relação ao seguro dos anos de 2008, 2009, 2010 e 2011, em primeiro lugar e na sequência do que anteriormente foi mencionado se não se realizaram assembleias por falta de quórum, o que sucedeu nos anos de 2010 e 2011, logo não podiam aprovar as quotas extras destes anos. Em segundo lugar a única ata que aprova um seguro junta aos autos é de 2005, fls. 15 a 17, e desde aí não consta em mais nenhuma ata a aprovação de qualquer quota extra por este motivo, ora este é um requisito legal essencial, uma vez que só podem cobrar aquilo que a assembleia devidamente delibere (n.º2 do art.º1432 C.C.) uma vez que as deliberações emanadas deste órgão representam a vontade dos condóminos, assim sendo a quantia de 32,33€ não pode ser exigida ao demandado.
No que respeita a despesas com processo judicial contra o promotor do edifício, não fazia parte da convocatória para a assembleia realizada em 18/05/2009, fls.12 a 14 verso, a deliberação de nenhuma quota extra, apenas se referia no ponto 1 da ordem de trabalhos, o que passo a citar: “ deliberar sobre o inicio do processo judicial contra a empresa promotora do edifício, …., exigindo a reparação das anomalias/ patologias de construção”. Nos termos do n.º2 do art.º 1432 do C.C. deve constar da convocatória, a ordem de trabalhos da reunião, ou seja os assuntos que são apresentados em assembleia para deliberação, isto porque é do interesse dos condóminos saber o que está em causa, possibilitando-lhes não só o conhecimento, mas também deliberar algo que os afete, na medida que são comproprietários das partes comuns do edifício (n.º1 do art.º1420 C.C.), uma vez que não foram observados os requisitos legais entende-se improceder a mesma, uma vez que se trata não de uma simples irregularidade mas de omissão de uma formalidade de caráter imperativo e como tal reconhecida oficiosamente.
Por fim, mas não mesmo importante verifica-se que a demandante cumpriu com a obrigação legal de enviar as atas ao demandado, uma vez que não vai as assembleias de condóminos, nos termos do n.º6 do art.º 1432 do C.C., o que se observou com a apresentação dos mesmos em sede de julgamento, verificando-se que foram devolvidos por não terem sido reclamados pelo demandado.
É certo que também foi apurado que o demandado não se encontra a residir na respetiva fração, embora se desconheça desde quando isso sucede, porém isso não invalida que cumprisse com a obrigação de comunicar a administração do edifício o seu atual domicílio (n.º9 do art.º1432 C.C.), fato que não impossibilitando assim o envio das convocatórias e atas para outro local que não seja o único que tem conhecimento, a fração que este possui no edifício. Acerca deste assunto a nossa lei consagra nos termos do n.º1 do art.º224 C.C. a teoria da receção, na versão mista, ou seja, considera eficaz toda a declaração que tenha um destinatário certo, desde que seja colocada ao seu alcance, colocando-o na condição de só com a respetiva atividade conhecer o seu conteúdo, e desta forma fica desde logo vinculado ao conteúdo das atas mesmo que não as tenha ido levantar aos correios, motivo pelo qual se considera procedente o peticionado a titulo de quotas ordinárias.
Na primeira sessão de julgamento, o demandante em resposta ao pedido de aperfeiçoamento efetuado nos termos do art.º 43, n.º5 da LJP, aditou ao requerimento inicial o seu n.º8, harmonizando-se, assim, a causa de pedir com o pedido, oportunamente deduzido.
De acordo com o mesmo, verifica-se tratar de um pedido genérico deduzido nos termos da alínea a) do art.º 471 do C.P.C., uma vez que o demandante ainda não está na posse de todos os elementos, de modo a poder concretizar o respetivo montante, pelo que deverá ser apurado posteriormente em liquidação de sentença, conforme art.º 661, n.º2 do C.P.C.
No que respeita ao pedido reconvencional, tal como foi referido, importa averiguar a responsabilidade pela reparação dos defeitos existentes no exterior da fração do demandado.
Em primeiro lugar, consta do documento junto a fls. 6, que o demandado adquiriu por compra a respetiva fração a sociedade comercial, xxxx Imobiliária, Lda., resulta, também, dos fatos provados que a demandada diligenciou no sentido de apurar responsabilidades pelos defeitos das partes comuns do edifício, imputando-as a promotora imobiliária, conforme processo que correu termos sob o n.ºxxxTCFUN,1ª Secção, nas Varas mistas do Funchal, encontrando-se na fase executiva por falta acatamento da sentença; e não menos importante resultou provado que o demandado não comunicou a administração do edifício a existência de danos no interior da respetiva fração, provenientes de defeitos existentes no exterior deste.
Como em qualquer negócio de natureza obrigacional, como é o caso da compra e venda que tem por objeto um imóvel urbano, a responsabilidade pelo cumprimento e eventual incumprimento das obrigações que resultem do negócio competem as partes outorgantes do mesmo, o que deriva da própria natureza relativa do negócio. No entanto, e em casos excecionais, é possível atribuir responsabilidade a um terceiro; uma dessas situações está contemplada no regime da propriedade horizontal nos termos do art.º 1427 do C.C. que permite ao condómino proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, no caso da falta ou impedimento do administrador; no entanto a obrigação de proceder a reparações deste tipo radica no condomínio e não no administrador, isto porque se trata de uma obrigação propter rem, em razão da titularidade de um direito real.
Assim, como requisito legal prévio é necessário apurar o caráter de urgente da obra, fato que não foi alegado pelo demandado e como tal não foi sequer posto em discussão, em sede de julgamento, como fato controvertido, aliás é neste que radica a admissibilidade legal de um condómino, a título individual, possa-se sobrepor ao administrador e execute obras nas partes comuns do edifício, como é o caso duma parede estruturante como será aquela que está em causa.
Por outro lado, o demandado não reclamou dos defeitos junto da administração do condomínio, nem da antiga nem da atual, e resolveu proceder, as suas expensas, a referida reparação, pese embora não resulte diretamente da lei como sendo uma obrigação mas que se depreende da própria letra do referido art.º 1427 C.C., uma vez que só isso faz sentido de modo a que o administrador possa decidir-se por atuar ou remeter o mesmo a deliberação da assembleia de condóminos.
Verificou-se inclusive que a atual administração foi diligente, agindo judicialmente contra a promotora do edifício, de modo a reparar os defeitos detetados, mas por fato que lhe é estranho ainda não se encontra sanada a questão, assim a responsabilidade por efetivação das obras não lhe pode ser assacada, e também não poderá ser assacado ao próprio condomínio uma vez que o caráter urgente da obra não foi discutido, por ausência de alegação nesse sentido.
DECISÃO:
Face ao exposto, julga-se a ação parcialmente procedente, por provada, e em consequência condena-se o demandado a pagar a demandante a quantia total de 1.422,29€ referente a quotas de condomínio em atraso correspondente ao período de outubro de 2007 a novembro de 2011,bem como nas despesas que suportou, quantia a ser apurada em liquidação de sentença. No que respeita ao pedido reconvencional julga-se improcedente, por não provado, e em consequência absolve-se a demandante do mesmo.
CUSTAS:
Ficam a cargo do demandado, por ser considerado parte vencida, devendo efetuar o pagamento da quantia de 35€ (trinta e cinco euros) a título de custas da sua responsabilidade, num dos 3 dias úteis subsequentes a notificação da presente decisão, sob pena de incorrer numa sobretaxa de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento (art.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12, na redação dada pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02).
Proceda-se ao reembolso do demandante, nos termos do art.9º da referida Portaria.
Funchal, 04 de Setembro de 2012
A Juíza de Paz
(redigiu e revisto pela signatária, art.138 n.º5 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)