Sentença de Julgado de Paz
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RELATÓRIO:A , LDA., identificada a fls. 1 e 3, intentou, em 21 de novembro de 2014, contra B, melhor identificado a fls. 2 e 3, a presente ação declarativa de condenação, fundada em responsabilidade civil, pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia de 2.792,10 € (Dois mil, setecentos e noventa e dois euros e dez cêntimos), relativa ao valor que despendeu com as obras realizadas no imóvel propriedade do Demandado.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 11, que se dá por reproduzido, dizendo, em sínteses e no que à presente decisão importa que celebrou contrato de arrendamento com o Demandado, que para a prestação de serviços a que se destinava o locado realizou obras de adaptação e ampliou o mesmo em 3 metros de espaço útil, obras que foram sempre acompanhadas pelo Demandado. Sucede que foi inopinadamente surpreendida com a informação de que a Câmara Municipal do Seixal tinha procedido ao embargo da obra no dia 5 de agosto de 2014 dado que “havia sido …”derrubado o paramento exterior do alçado a tardoz da cozinha e mostrando-se encerrada a varanda, implicando um aumento da área útil/pavimento da fração em aproximadamente três metros quadrados”. Do Auto de embargo consta que as obras só podem ser reiniciadas após a obtenção da respetiva licença municipal de construção ou pagamento das taxas referentes à admissão da comunicação prévia. Que agiu de boa-fé, estando abrangida pelo licenciamento zero, na realização das obras, acreditando na informação do Demandado da possibilidade das obras por se tratar de espaço para fins comerciais. Que se dirigiu à Câmara Municipal para poder prosseguir as obras e foi confrontada com a informação que já era do conhecimento do Demandado (por existirem diferentes processos com a mesma origem) de que o espaço com fins comerciais não se podia confundir com o espaço para fins habitacionais, sendo que só uma pequena parte do imóvel estava licenciado para o comércio e, no caso, para exercício da atividade de fotografia. Que além disso, o Demandado para realizar tais obras teria de ter prévia autorização da Assembleia de Condóminos, por se tratar de inovação. Que se viu impossibilitada de concretizar a finalidade do contrato, uma vez que era pressuposto para o funcionamento do estabelecimento que o mesmo tivesse uma área útil superior à da fração licenciada para comércio que também envolvesse a varanda e que o espaço arrendado se destinasse a fins comerciais. Como o objeto do contrato não poderia ser alcançado, foi acordada entre as partes a rescisão do contrato de arrendamento comercial, subsistindo as despesas com a atividade de construção civil realizadas no locado quer quanto ao material e equipamentos adquiridos, quer em termos de mão-de-obra, tendo gasto a quantia de 2.435,40 €, por obras de remodelação da loja e 356,70, por despesas opcionais na sua concretização, o que totaliza o montante de 2.792,10 € (Dois, setecentos e noventa e dois euros e dez cêntimos). Que fez outras despesas com contratação de uma empresa para recolha e gestão de resíduos hospitalares; acreditação junto da Ordem do Médicos Veterinários; denominação demarca e contratação de funcionários para a loja e que, contatado verbalmente o demandado, por diversas vezes, para reparar os prejuízos patrimoniais objetivos a que deu causa, e apenas esses, não se mostrou disponível para tal efeito.
Juntou 13 documentos (fls. 12 a 29; 148 e verso a 167 e 169 a 170) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Após várias vicissitudes com a citação, veio o Demandado a ser, pessoal e regularmente, citado para contestar, no prazo, querendo, tendo apresentado a douta contestação de fls. 60 a 68, que se dá por reproduzida e na qual impugna a matéria de facto alegada pela Demandante, à exceção dos art.ºs 1, 2, 7, que reconhece como verdadeiros, por não serem do seu conhecimento, nem ter obrigação de os conhecer (art.ºs 3, 13.º e 24.º a 27.º) e não corresponder à verdade os restantes, alegando que desconhecia a natureza e extensão das obras que a Demandante iria executar no imóvel, tendo-lhe sido transmitido que esta pretendia executar algumas pequenas obras, sem concretizar a natureza o tipo de trabalhos e a duração dos trabalhos a executar; não acompanhou a execução das obras, tendo apenas ido ao locado em virtude de a caixa de esgoto ter sido danificada na sequência das obras, tendo-se apercebido do tipo de obras que se encontravam em curso e da sua duração muito para além das três semanas. Que, desde o início da execução do contrato de arrendamento, até à data do embargo das obras, decorreram mais de dois meses e o locado, nesse momento, apresentava sinais de degradação, tais como paredes partidas, entulho acumulado e um aspeto geral que faz presumir que as obras se prolongariam por um tempo substancialmente superior ao que até então já havia decorrido. Nesse momento o Demandado apercebeu-se que os pressupostos com base nos quais havia dado o seu consentimento para a realização das obras eram substancialmente diferentes daqueles que efetivamente se verificavam. O Demandante desconhece se a Demandante está abrangida pelo licenciamento zero, mas, ainda que esteja, sempre teria de dar cumprimento ao disposto no art.º 5.º do RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação) e ao DL184/2009, de 11 de agosto que disciplina a atividade, uma vez que competia aos responsáveis pela Demandante verificar, em primeiro lugar se o imóvel locado reunia as condições que permitissem o cumprimento dos requisitos legais referidos para o funcionamento da clínica médico-veterinária e, em segundo lugar, dar cumprimento ao REJEU, o que significa que, contrariamente ao que alega, era a si que competia a prossecução das diligências necessárias ao licenciamento da obra que pretendia realizar no imóvel. O Demandado impugna os documentos juntos pela demandante, uma vez que as faturas juntas aos autos não especificam os trabalhos executados e incluem o pagamento de despesas opcionais, desconhecendo o demandado do que se trata. Foi o demandado quem sofreu prejuízos efetivos com a situação, uma vez que, após a entrega do imóvel pela Demandante, teve que efetuar as obras necessárias para o levantamento do embargo, repondo o imóvel na situação em que se encontrava antes da celebração do contrato de arrendamento, tendo gasto a quantia de 2.500,00 €, não sendo verdadeira a afirmação de que acordou a rescisão do contrato, sendo certo que o documento n.º 4 constitui denúncia unilateral do contrato promovida pela Demandante, com efeitos à data da entrega da respetiva declaração, não tendo o demandado aceitado ou concordado com ela, vendo-se, assim, privado da compensação pelo cumprimento da antecedência mínima de 120 dias, a qual ascende a 1.200,00 €, pelo que os prejuízos que a Demandante alega ter sofrido são consequência direta e necessária das obrigações que sobre si impendiam, pelo que deve a ação ser julgada improcedente, por não provada, e o demandado absolvido do pedido.
Juntou 8 documentos (fls. 71 a 76 e 173 a 177) que, igualmente sedão por reproduzidos.
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Cumpre a este tribunal decidir se o Demandado incumpriu o dever de informação e se deve ser responsabilizado pelas despesas com as obras de adaptação executadas pela Demandante no locado e, na afirmativa, qual a quantia indemnizatória. **
Tendo a Demandante optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi agendada a sessão de Pré-Mediação para o dia 10 de dezembro de 2014, a qual não se realizou em virtude de o Demandado não se mostrar citado. Após várias diligências com vista à citação e efetuada esta, foi agendado o dia 29 de janeiro de 2015 para o efeito, tendo-se realizado a sessão de Pré-Mediação, seguida de sessão de Mediação que terminou sem acordo entre as partes. Assim, foi designado o dia 18 de março de 2015 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, por absoluta indisponibilidade de agenda (Fls. 95). A referida data viria a ser dada sem efeito por indisponibilidade do Ilustre mandatário do Demandado, pelo que, após compatibilização de agendas, foi designado o dia 26 de março de 2015 para a realização da diligência (122).
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Aberta a Audiência e estando presentes os representantes legais da Demandante – C e D – acompanhados da sua Ilustre mandatária – Sra. Dra. E – e o Demandado – B -, acompanhado do seu Ilustre mandatário - Sr. Dr. F - foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (LJP), tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respetiva ata melhor se alcança. Devido ao facto de ter sido concedido prazo a ambas as partes para a junção de documentos, foi a audiência suspensa, designando-se o dia 10 de abril para a sua continuação.
Reaberta a audiência, e estando todos presentes, foram esclarecidas algumas questões e proferidas breves alegações. Devido à necessidade de ponderação da prova produzida, foi a audiência suspensa e designado o dia 30 de abril de 2015 para a sua continuação, com prolação de sentença.
A referida data viria a ser dada sem efeito devido ao volume de serviço que não permitia que a sentença estivesse presente data para o efeito e não antes, por indisponibilidade de agenda (fls. 180).
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual seleciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomadas em consideração as declarações das partes em Audiência de Julgamento; os documentos juntos pela Demandante e pela Demandada e os depoimentos das testemunhas apresentadas pelo Demandado, uma vez que a Demandante tendo arrolado 4 testemunhas, não apresentou nenhuma na audiência de julgamento.
Ponderaram-se – de forma muito mitigada - os depoimentos das testemunhas apresentadas pelo Demandado, as quais depuseram com isenção e credibilidade, revelando conhecimento direto dos factos sobre os quais testemunharam, embora da concreta matéria controvertida pouco soubessem. Assim:
1.ª G, que, aos costumes, declarou ser profissional da construção civil e, nessa qualidade, ter sido o técnico que repôs o locado no estado preconizado pelo Auto de Embargo.
2.ª H, que, aos costumes, declarou ser irmão do Demandado, tendo declarado que esteve no locado cerca de uma semana depois de a Demandante o ter entregado. A sua especial qualidade não retirou credibilidade ao seu depoimento.
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1. O Demandado é proprietário da fração autónoma, designada pela letra “A”, correspondente ao ------- esquerdo, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Avenida -----------------, n.º --, freguesia de Corroios, concelho do Seixal (Doc. fls. 173 a 175);
2. A referida fração autónoma tem duas destinações autorizadas para habitação e para comércio, não podendo a parte comercial e a parte habitacional comunicar entre si (Docs. fls. 149 a 157);
3. A parte destinada a comércio não está dotada de sanitários, mas tem saída para a via pública;
4. A Demandante é uma sociedade comercial por quotas que tem por objeto, entre outros, a prestação de serviços veterinários, tais como medicina ambulatória, hospitalização, terapia intensiva, medicina interna, cirurgia, diagnóstico por imagem e laboratório, reabilitação, reprodução assistida, neonatalogia, ortopedia, bem como todas as atividades que desta sejam conexas, complementares ou acessórias (Doc. n.º 1);
5. A Demandante explora estabelecimentos de prestação de serviços no concelho do Seixal;
6. No âmbito da expansão da sua atividade comercial, a Demandante mostrou-se interessada em arrendar a fração autónoma supra referida;
7. Em 1 de junho de 2014, foi celebrado contrato de arrendamento comercial, entre a Demandante e o Demandado, com entrada em vigor a partir do dia 1 de junho de 2014, pelo período de dois anos, com renovações sucessivas de um ano, e em que ficou acordado que as obras e benfeitorias realizadas ficavam a pertencer ao locado, não conferindo à Demandante o direito de indemnização ou retenção (Doc. n.º 2);
8. A finalidade do contrato era a de instalação e funcionamento de prestação de serviços, por parte da Demandante (idem);
9. A renda contratada era no valor de 300,00 € (Trezentos euros);
10. Antes da formalização do contrato o imóvel foi entregue à Demandante para a realização de obras de adaptação, pagando esta a renda respetiva;
11. O arrendamento compreendia a parte comercial e a parte habitacional;
12. A Demandante iniciou as obras de adaptação tendo, com elas, derrubado o paramento exterior do alçado a tardoz da cozinha e encontrando-se encerrada a varanda, implicando um aumento da área útil/pavimento da fração em aproximadamente três metros quadrados (Doc. n.º 3);
13. Na cozinha, a Demandante construiu vários compartimentos para alojamento de animais, nomeadamente canídeos;
14. Tendo alterado a fisionomia da fração autónoma, ganhando três metros de área útil e destruindo a barreira entre as duas partes da fração autónoma;
15. Tais obras não estavam licenciadas e também não foi solicitada a autorização dos restantes condóminos para as mesmas, bem como para a instalação dos serviços a que a Demandante destinava a fração autónoma;
16. No Auto de embargo é determinada a suspensão das obras, as quais só poderiam ser reiniciadas, após a obtenção da respetiva licença municipal de construção ou o pagamento das taxas devidas pela admissão da comunicação prévia;
17. Os representantes da Demandante deslocaram-se aos serviços da Câmara Municipal do Seixal, para obter a informação do que seria necessário para prosseguir a execução das obras e foram informados que o Demandante bem sabia (por já existirem outros processos pela mesma razão) que o espaço com fins comerciais não se podia confundir com o espaço para fins habitacionais, pelo que apenas uma pequena parte da fração autónoma estaria apta ao exercício do comércio, no caso, apenas existia licenciamento para a atividade de fotografia;
18. A Demandante viu-se, assim, impossibilitada de prosseguir as obras necessárias à finalidade do contrato, uma vez que era pressuposto para o seu funcionamento que o estabelecimento tivesse uma área útil superior ao da fração licenciada para comércio, que também envolvesse a varanda;
19. Por isso, em 1 de setembro de 2014, a Demandante entregou, em mão - ao Demandado carta de denúncia do contrato, com efeitos imediatos, em virtude de o locado não cumprir os requisitos necessários à prossecução da atividade comercial da Demandante (Doc. n.º 4);
20. Na mesma data procedeu à entrega das chaves e do locado ao Demandado, tendo-se encontrado para o efeito;
21. O Demandado apôs a sua rúbrica na referida carta;
22. O orçamento para as obras a realizar no locado pela Demandante, ascendiam ao montante de 4.950,00 € (Quatro mil, novecentos e cinquenta euros), devendo ser pagos 40%, na adjudicação; 40% a meio da obra e os restantes 20%, com a finalização da obra (Doc. fls. 164 a 167);
23. Entre outras despesas com vista ao início do funcionamento do estabelecimento, a Demandante gastou com as obras realizadas o montante de 2.792,10 € (Dois mil, setecentos e noventa e dois euros e dez cêntimos) – Docs. 5 e 6 e de fls.164 a 167);
24. O Demandado não tomou conhecimento da extensão das obras que a Demandante pretendia realizar;
25. As obras de adaptação, levadas a efeito pela Demandante tiveram uma duração superior a dois meses, sendo certo que, à data do embargo, ainda não estavam concluídas;
26. O demandado não acompanhou de forma permanente a execução das obras;
27. À data do embargo não estavam colocadas as aduelas das portas, parte do chão e a canalização da casa de banho;
28. O Demandado exerceu, em tempos, no imóvel a atividade de fotógrafo, para a qual a parte comercial estava licenciada;
29. Para repor o locado nas condições preconizadas pelo Auto de embargo, o Demandado teve de contratar pessoa da área da construção civil, tendo gasto quantia não apurada;
30. O Demandado teve conhecimento de que a Demandante não estava interessada na manutenção do contrato celebrado, com a entrega da carta de denúncia do mesmo;
31. A Demandante não cumpriu a antecedência contratada para a denúncia do contrato;
32. Em 1970, foi apresentado pelo Demandado um projeto de alteração da fração autónoma, pretendendo que parte da mesma seja para comércio (fotógrafo) apresentando declaração dos condóminos que não viram inconveniente nas alterações à fachada do edifício e que mereceu parecer favorável;
33. Em 2005, o Demandado solicitou esclarecimentos para a alteração do ramo da parte comercial aos Serviços da Câmara Municipal do Seixal, tendo sido informado das condicionantes da instalação de um estabelecimento de restauração (Doc. fls. 149 a 158);
34. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 3 de abril de 2005, foi deliberado conceder autorização ao Demandado para mudança de ramo da “loja” para os seguintes ramos: Papelaria, imobiliárias, florista e escritório (Doc. fls. 159 a 162);
35. Em 26 de fevereiro de 2015, foi emitido novo Auto de Embargo, pela Câmara Municipal, em virtude de o Demandado ter realizado obras que já se encontravam concluídas em violação das regras do RJUE e do qual consta que a comunicação entre a parte comercial e a parte habitacional estava reposta, não podendo estar (Doc. fls. 169 e 170).
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão da causa.
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FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITOO caso de que nos ocupamos é sui generis, uma vez que o Demandado foi autorizado – a nosso ver, mal – a dar dois tipos de utilização à mesma fração autónoma, sendo certo que até os técnicos da Câmara Municipal, se lhe referem muitas vezes como duas frações autónomas.
Numa coisa porém, são os técnicos unânimes: as duas partes (comercial e habitacional) não podem ter comunicação entre si, sendo certo que a parte destinada a comércio não dispõe de instalações sanitárias.
O Demandado não pode alegar desconhecimento das circunstâncias que rodeiam a fração autónoma de que é proprietário, porque a situação foi já, por diversas vezes, esclarecida pela Câmara Municipal do Seixal, ou seja, embora possa arrendar toda a fração autónoma, as partes destinadas a fins diferentes não podem ter comunicação entre si.
No entanto, continua a celebrar contratos de arrendamento da totalidade da fração autónoma, para fins que não estão licenciados e sem autorização dos restantes condóminos, sendo certo que só após o início e desenrolar das obras de adaptação do locado ao fim que o arrendatário tem em vista, o arrendatário se vê confrontado com o embargo em decorrência de queixas na Câmara Municipal.
A Demandante ancora a sua pretensão na falta de informação e na autorização do Demandado para a realização das obras de adaptação, alegando um prejuízo correspondente ao valor que pagou pelas obras efetuadas no pressuposto de que as podia levar a efeito.
Move-se, portanto, no âmbito da responsabilidade civil por factos ilícitos, prevista no Art.º 483.º, do Cód. Civil e seguintes.
Como resulta do Art.º 483.º do C.C., aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação.
Além do dano, são comummente considerados pressupostos da responsabilidade civil extracontratual ou aquiliana (Art.º 483.º, n.º 1 e ss do C.C.): o facto, que se analisa numa conduta humana dominável pela vontade; a ilicitude, traduzida na violação de direitos subjetivos absolutos, ou de normas destinadas a tutelar interesses privados; a imputação psicológica do facto ao lesante, sob a forma de dolo ou de mera culpa e o nexo de causalidade entre o facto e o dano, que pode afirmar-se, quando se prove, que a conduta do lesante, considerada ex ante e tendo em conta os conhecimentos concretos do mesmo, era adequada à produção do prejuízo efectivamente verificado, nos termos do disposto no Art.º 563.º do C.C. (cfr. Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, 1, 4.ª ed., 471 e ss. e 578).
Os requisitos estabelecidos no n.º 1 do Art.º 483.º do C.C. para a obrigação de indemnizar são cumulativos.
Neste caso, a Demandante alega que ao celebrar o contrato, o Demandado a autorizou a realizar as obras de adaptação do locado ao fim a que se destinava e que as acompanhou, imputando-lhe a obrigação de acautelar o licenciamento para a utilização; para as obras e bem assim a concordância dos condóminos para as mesmas.
De facto, a Demandante alegando que está abrangida pelo licenciamento zero, conclui que não tinha a responsabilidade por tais licenças, pelo que se acha no direito de ser indemnizada pelo custo das obras que não realizaria se tivesse tido conhecimento integral da situação.
Por seu turno, o Demandado entende que a responsabilidade pelos referidos licenciamentos e autorizações era da Demandante, pelo que nada tem de lhe pagar, sendo certo, ademais, que também sofreu prejuízos com a reposição da fração autónoma ao seu estado inicial para levantamento do embargo.
Ora, a nosso ver, nenhuma das partes tem razão.
Efetivamente, a Demandante não pode confundir o chamado licenciamento zero que teve em vista eliminar processos burocráticos para o exercício de determinadas atividades com as necessidades de licenciamento e de autorização previstas no RJUE e na legislação aplicável à propriedade horizontal.
Essa confusão foi-lhe fatal porque a levou a concluir aquilo que não podia concluir, sem fazer perguntas e sem se assegurar de que estava a cumprir a legislação vigente e de que não iria ter problemas futuros.
E, por isso, atenta a dimensão e a duração das obras, houve – como sempre há – um condómino que se queixou à Câmara Municipal, provocando a vistoria que veio a culminar com o embargo das obras.
O Demandado, por seu turno alega que a responsabilidade pelos licenciamentos e autorizações necessárias pertencia à Demandante e que, por isso, nenhuma culpa teve no desenrolar da situação.
Ora, já se viu que o Demandado tem pleno conhecimento, não podendo alegar o contrário que, embora possa arrendar toda a fração autónoma, apenas uma pequena parte pode ser destinada ao comércio e que a parte que lhe está destinada não pode ter comunicação com a parte habitacional.
A situação, a nosso ver, foi motivada pela forma como se celebram, em regra, contratos, à pressa, sem colocar as perguntas pertinentes e sem prestar as informações também pertinentes.
Na verdade, a Demandante – que está a expandir o seu negócio – deveria saber que um estabelecimento da dimensão e com as características daquele que estava a arrendar não podia ter uma renda de trezentos euros, como este tinha. É caso para dizer que era bom de mais para ser verdade e, esse facto, devia tê-la feito pensar que havia qualquer coisa errada.
Por outro lado, antes de celebrar o contrato e de iniciar as obras de adaptação que, como se viu, alteraram completamente a fisionomia da fração autónoma, devia ter-se assegurado de que o podia fazer e das licenças e autorizações necessárias para o efeito.
Por seu lado, o Demandado deveria ter cumprido o seu dever contratual de ser claro quanto á real situação para que os potenciais interessados não arrendem “gato por lebre” com os prejuízos que, depois, daí advêm para todos.
Efetivamente, dispõe o art.º 227.º do Código Civil que “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar á outra parte.”.
A boa-fé prevista neste artigo tem um sentido ético de comportamento honesto e consciencioso, impondo lealdade na condução das negociações, sendo certo que o normativo impõe aos contraentes os deveres de proteção, informação e lealdade.
Por outro lado, nos termos do disposto no art.º 236.º, do CC, “A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.”.
Ora, neste caso, o Demandado tinha a obrigação de esclarecer a Demandante de que a parte que podia utilizar para o exercício da sua atividade era apenas aquela pequena parte que está destinada a comércio e que a mesma não pode ter ligação com a parte habitacional que, neste caso, apenas poderia ser utilizada para arrumos.
Só esse facto faria com que qualquer interessado não celebrasse o contrato, a não ser que se tratasse dos ramos para que os condóminos deram a sua autorização.
Depois, e ao contrário do que alega, cabe-lhe a si, na qualidade de proprietário, o encargo de solicitar à Assembleia de Condóminos a autorização para a alteração do ramo.
Ramo que, estamos em crer, neste caso, os condóminos não autorizariam pelas implicações que poderia ter na paz do edifício.
O Demandado não cumpriu, assim, o seu dever de informação e de diligência na remoção de obstáculos à pretensão da Demandante.
É certo que não resultou provado que o Demandado tinha a informação concreta sobre a atividade que a Demandante se propunha desenvolver nem que tinha conhecimento da dimensão das obras que esta se propunha executar, mas também não é menos certo que era sua obrigação indagar sobre tais factos para evitar problemas futuros.
Pelo que, atenta a dinâmica da negociação que podemos adivinhar com o recurso ao senso comum e à experiência de vida, ambas as partes tiveram a sua quota-parte de culpa nos prejuízos sofridos.
Ora, dispõe o n.º 1, do art.º 570.º, do Código Civil que “Quando um facto culposo do lesado tiver concorrido para a produção ou agravamento dos danos, cabe ao tribunal determinar, com base na gravidade das culpas de ambas as partes e nas consequências que delas resultaram, se a indemnização deve ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída.”.
Não tem aqui aplicação o disposto no n.º 2 do referido dispositivo legal “Se a responsabilidade se basear numa simples presunção de culpa, a culpa do lesado, na falta de disposição em contrário, exclui o dever de indemnizar.”, porque, conforme resulta provado, o Demandado não cumpriu o seu dever contratual de informação, o que nos leva à conclusão de que a sua culpa ficou provada, afastando-se a presunção.
Ao que acresce que o Demandado não aprendeu a lição e continua a prevaricar, conforme se viu, facto que tem de ser penalizado porque violador de normas legais e dos interesses dos contraentes, sendo a sua culpa grave.
Por conseguinte, a nosso ver, houve concorrência de culpas nos eventos verificados com a celebração e execução do contrato, afigurando-se-nos, pelo que já foi dito, que a culpa deve ser repartida em 50% para cada parte.
Quanto à quantia indemnizatória, esta corresponde, assim, a metade do valor gasto pela Demandante com a execução das obras, prejuízo que não teria sofrido se não fosse a culpa parcial do Demandado, o que ascende à quantia de 1.396,05 € (Mil, trezentos e noventa e seis euros e cinco cêntimos).
O Demandado alega também prejuízos, mas tais prejuízos, além de não se mostrarem provados, radicam na gravidade da sua culpa na qualidade de contraente.
O Demandado tem, conforme se disse, de passar a transmitir aos potenciais interessados na celebração do contrato de arrendamento todas as informações que os possam determinar a celebrarem (ou não) o contrato, não podendo continuar a apresentar uma versão que não corresponde minimamente à realidade.
É completamente diferente contratar sabendo que para comércio apenas se pode utilizar uma pequena parte do imóvel, que não pode ter ligação com a restante parte (habitacional) e contratar a pensar que se dispõe de uma determinada área; de sanitários e de várias salas para o desenvolvimento de qualquer atividade.
Por outro lado, a Demandante tem de saber que, ao contratar, terá de recolher a informação pertinente que, ao fazer obras, terá de requerer a respetiva licença, para mais quando se pretende alterar completamente a fisionomia do local a arrendar.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, decido declarar a presente ação parcialmente procedente, porque parcialmente provada, e em consequência, condenar o Demandado a pagar à Demandante a quantia de 1.396,05 € (Mil, trezentos e noventa e seis euros e cinco cêntimos) relativa a 50% dos danos sofridos por esta.
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Custas a suportar pela Demandante e pelo Demandado, em razão do decaímento e na proporção de 50% para cada (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). **
Seixal, 13 de maio de 2015(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
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(Fernanda Carretas)