Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Valor da Acção: 1.000€ (mil euros)
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
Mandatário: C
II – OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante intentou a presente acção pedindo a condenação da Demandada a resolver todas as situações referidas no artigo 2.º do requerimento inicial apresentando, a saber: os candeeiros do jardim não funcionam, existem fios de electricidade soltos no jardim provenientes de candeeiro de jardim que se encontra partido, não existe manutenção do jardim, não houve apresentação de contas do montante pago pelo Demandante no processo x do Julgado de Paz de Santa Maria da Feira que ascendeu a 300€ (trezentos euros), o administrador não apresenta recibos dos montantes dispendidos na gestão do condomínio, não existe iluminação nas escadas interiores do edifício, as torneiras não têm manípulos pelo que nenhum condómino consegue aceder a água, o valor dos montantes exigidos para pagamento das despesas comuns de administração do condomínio estão sempre a subir, sendo manifestamente exagerados para a prestação de serviços efectuada. Termina pedindo a condenação da Demandada a pagar-lhe uma indemnização nunca inferior a 1.000€ (mil euros) por danos não patrimoniais sofridos. Juntou aos autos oito documentos.
Procedeu-se à citação da Demandada, que contestou dizendo que todos os problemas enunciados pelo Demandante estavam resolvidos à data da entrada em juízo da presente acção e que, também por isso, deve ser condenado como litigante de má fé, pois não desconhecia a falta de fundamento das suas pretensões. Juntou aos autos onze documentos e procuração forense.
As partes aderiram à Mediação, não logrando chegar a acordo, tendo nos termos do disposto nos artigos 56º e 57º da Lei 78/2001 de 13 de Julho se procedido à Audiência de Julgamento.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor. O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade. As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
III – FUNDAMENTAÇÃO
Da prova produzida (documental e testemunhal), constatou-se o seguinte:
O Demandante é legítimo proprietário da fracção “L” sita no concelho de Santa Maria da Feira.
À data da propositura da presente acção (06.04.2010), os candeeiros do jardim tinham sido reparados e estavam a funcionar desde 03.04.2010, existindo apenas um candeeiro no jardim do condomínio que foi retirado por estar partido, encontrando-se com os fios sido isolados e colocados em segurança, tendo a Demandada já diligenciado e a aguardar pela reposição de um novo.
O jardim do condomínio tem manutenção.
Em .../.../..., no âmbito do processo que correu termos neste Julgado de Paz sob o nº x, resulta do ponto 1 da sentença de homologação da transacção, ali alcançada entre os aqui Demandante e Demandada (junta a fls. 34 e 34V), que “As partes acordam em fixar o pedido em 899,51€ (oitocentos e noventa e nove euros e cinquenta e um cêntimos), referente às quotas em dívida até ao presente mês; 41,99€ (quarenta e um euros e noventa e nove cêntimos) de despesas comuns e 300,00€ (trezentos euros) a título de penalização”. Mais resulta ali acordado que a ora Demandada se comprometeu a convocar uma Assembleia de Condóminos a realizar durante o mês de Setembro de 2009 com seis pontos na ordem de trabalhos.
A Demandada convocou uma Assembleia de Condóminos para 26.09.2009 que não reuniu por falta de quórum, tendo sido ali agendada reunião em 2ª convocatória para 03.10.2009 que também não se realizou por falta de quórum para deliberar, uma vez que se encontrava presente apenas 7,99% desse capital. A Assembleia de Condóminos convocada apenas com os aludidos pontos na ordem de trabalhos, com 2ª convocatória a 03.10.2009 juntou 13,71% do valor total do prédio insuficiente para deliberar.
A Demandada incluiu os pontos em causa em pelo menos três convocatórias de Assembleias de Condomínio (26.09.2009 com 2ª convocatória a 03.10.2009; 29.01.2010; e 26.02.2010 com 2ª convocatória a 06.03.2010).
A Assembleia de Condóminos de 29.01.2010, com esses e outros pontos na ordem de trabalhos, teve presente 45,16% do valor total do prédio, no ponto quatro deliberou por unanimidade dos presentes passar à votação do ponto 12, sendo que para discussão dos pontos não discutidos (5 a 11 - correspondentes aos pontos apresentados para discussão e deliberação solicitados pelo Demandante) ficou logo marcada nova Assembleia para 26.02.2010 na qual à hora marcada não estava presente nenhum condómino (fls. 42), tendo em 2ª convocatória para 06.03.2010 ali se encontrado apenas 7,99% do valor total do prédio.
A Demandada procedeu ainda ao envio de nova convocatória com a mesma ordem de trabalhos para 26.02.2010 que não se realizou por falta de quórum para deliberar, com segunda convocatória para 06.03.2010, que também não se realizou uma vez que se encontrava presente apenas 13,71% do correspondente capital.
Na Assembleia de Condóminos de 29.01.2010, foram apresentadas e aprovadas as contas do ano anterior, para a qual o Demandante foi convocado (fls. 4). Apesar de o Demandante ter estado presente, participado na referida Assembleia, exercendo inclusivamente o seu direito de voto (fls. 7 a 21), foi notificado da Acta correspondente, através de carta registada com aviso de recepção (fls. 36), em virtude de se ter ausentado aquando da assinatura da mesma.
O Demandante tem conhecimento de quais os montantes dispendidos na gestão do condomínio e a que título, não tendo o Demandante impugnado a Assembleia de 29.01.2010.
A pedido do Demandante a Demandada convocou uma reunião para apresentação de todos os documentos do condomínio, não tendo o Demandante comparecido à mesma (fls. 37).
As zonas comuns das escadas interiores do edifício têm iluminação, resultando provado que tiveram uma avaria que se encontrava reparada antes da propositura da presente acção.
As torneiras do jardim do edifício encontram-se encerradas de acordo com a deliberação discutida e aprovada em Assembleia de Condóminos realizada em 30.01.2008 (fls. 38 a 39V), no sentido de indigitar a administração a tomar medidas no sentido de restringir o acesso dos condóminos à água do Condomínio, na qual o Demandante esteve presente.
O orçamento a vigorar para o ano 2010 foi discutido e aprovado na Assembleia de Condóminos de 29.01.2010 (fls. 7 a 22), nos termos do qual a quota mensal do Demandante aumentou 0,10€, a qual não foi impugnada pelo Demandante.
Os vários assuntos pendentes apesar de levados pela Demandada, por diversas vezes, à Assembleia de Condóminos, não chegaram a ser discutidos por falta de quórum na Assembleia de Condóminos de 26.09.2009 (fl. 40), 03.10.2009 (fl. 41), 26.02.2010 (fl. 42) e 06.03.2010 (fl. 43), tendo as Assembleias realizadas em 03.10.2009 e 06.03.2010, contado com a presença do próprio Demandante (fls. 7 e 10).
As situações acordadas entre as partes em transacção datada de 04.08.2009 que não estão resolvidas encontram-se em vias de resolução, e só ainda não o foram por razões não imputáveis à Demandada.
Para fixação dos factos provados concorreram os documentos juntos aos autos e os depoimentos testemunhais. Quanto ao depoimento da testemunha D, companheira do Demandante, o que já de si afecta, por razões óbvias, humanas e compreensivas, a objectividade do seu depoimento, há que referir que a mesma esclareceu o Tribunal que os candeeiros do jardim estavam desregulados e depois deixaram mesmo de dar luz. Viu electricistas no prédio em Abril, mas os candeeiros apenas foram ligados no passado dia 3 de Maio (Sábado de aleluia), com excepção de um dentro do condomínio que está avariado, foi retirado e os fios estão embrulhados com um saco. Existem três candeeiros fora do jardim, no passeio junto à estrada, na via pública, que foram colocados pelo construtor do edifício, mas que se encontram apagados porque a Junta de Freguesia nunca assumiu esse pagamento. Mais esclareceu, relativamente á manutenção do jardim, que como condomínio fechado o bonito do prédio era a área ajardinada, que no seu entender agora está feio, e que apenas cortam a erva quando está crescida e as pontas das plantas, considerando que para o dinheiro que se paga não há manutenção.
A testemunha E, electricista do condomínio em causa, esclareceu que em tempos verificou-se uma falta de luz no interior do prédio, mas a sua reparação foi rápida. Esclareceu ainda que foi contactado em Março ou Abril passado e confirmou que efectivamente a iluminação exterior do condomínio esteve desligada. Havia uma avaria nos candeeiros do jardim que provocava o disparo do diferencial e também deitava a baixo o quadro das bombas de água pluviais impedindo as mesmas de funcionar. Na altura chovia muito e para além de não se conseguir diagnosticar, não era possível reparar, pelo que a administração do condomínio optou por desligar a iluminação exterior (origem do disparo do diferencial), enquanto a situação não pudesse ser diagnosticada e resolvida, para que as referidas bombas pudessem funcionar. Face à intempérie que se fazia sentir e não permitia verificar a causa do diferencial disparar, a iluminação apenas ficou a funcionar entre Sexta Feira Santa e Sábado de Aleluia (03.04.2010), com excepção de um candeeiro do jardim que foi retirado e o cabo eléctrico respectivo devidamente isolado, com plástico por fora. Mais esclareceu sobre a existência de três candeeiros na rua, que nunca funcionaram porque estão fora do condomínio, não fazendo parte da iluminação do condomínio, nem estando ligados à rede pública de electricidade.
A fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a análise dos documentos juntos e da inquirição das testemunhas apresentadas. Nomeadamente, não resultou provado qualquer conduta negligente da Administração do Condomínio, quer no que diz respeito a segurança (fios de electricidade soltos no jardim), quer quanto às suas responsabilidades contabilísticas (apresentação de contas e recibos), bem como ao estrito cumprimento de deliberações da Assembleia de Condóminos (torneiras do jardim sem manípulos e valor das quotas condomínio). Também não resultou provado, nomeadamente, que o Demandante aquando da propositura da presente acção (06.04.2010) tinha efectivo conhecimento de que os candeeiros do jardim funcionavam e que o candeeiro retirado tinha os fios convenientemente selados, tendo-se verificado que o mesmo não soube interpretar os documentos juntos de fls. 14 a 21, em concreto a fls.18 onde consta taxativamente os 300€ liquidados a título de penalização no Supra mencionado processo.
Verificando-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias de que cumpra conhecer, ou que obstem ao conhecimento do mérito da causa, cumpre apreciar e decidir:
IV - O Direito
A relação material controvertida nos presentes autos, circunscreve-se às relações entre um Condómino e a Administração do Condomínio, em concreto face à alegada manutenção de vários problemas por resolver, que foram por diversas vezes comunicados ao Administrador.
Dos pontos que alegadamente se encontram por resolver (iluminação das partes comuns do edifício no seu interior e exterior; torneiras de água nas áreas comuns; lavagem da garagem; marquises das varandas; estendais e terraço comum) resulta provado que a Demandada convocou uma Assembleia de Condóminos para 26.09.2009 que não reuniu por falta de quórum, tendo sido ali agendada reunião em 2ª convocatória para 03.10.2009 que também não se realizou por falta de quórum para deliberar, uma vez que se encontrava presente apenas 7,99% desse capital. A Demandada procedeu ao envio de nova convocatória com a mesma ordem de trabalhos para 26.02.2010 que não se realizou por falta de quórum para deliberar, com segunda convocatória para 06.03.2010, que também não se realizou uma vez que se encontrava presente apenas 13,71% do correspondente capital.
Em segunda convocatória é possível deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio, ou seja, é necessário que esteja presente 25% do valor total do prédio da propriedade do condomínio para que a Assembleia de Condóminos funcione em segunda convocatória (art. 1432º/4).
Não pode este Julgado de Paz deixar de referir e reconhecer o facto de a Demandada ter incluído os pontos em causa em pelo menos três convocatórias de Assembleias de Condomínio (26.09.2009 com 2ª convocatória a 03.10.2009; 29.01.2010; e 26.02.2010 com 2ª convocatória a 06.03.2010), poder este que lhe assiste nos termos do disposto no artigo 1431º/2 e que não constitui direito do Demandante uma vez que a Assembleia reúne de forma extraordinária quando convocada por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
Assim como, não pode este Tribunal ser indiferente aos factos de, por um lado, a Assembleia de Condóminos convocada apenas com os aludidos pontos na ordem de trabalhos, com 2ª convocatória a 03.10.2009 ter junto 13,71% do valor total do prédio insuficiente para deliberar. Por outro, a Assembleia de Condóminos de 29.01.2010, com esses e outros pontos na ordem de trabalhos, teve presente 45,16% do valor total do prédio, no ponto quatro deliberou por unanimidade dos presentes passar à votação do ponto 12, sendo que para discussão dos pontos não discutidos (5 a 11) ficou logo marcada nova Assembleia para 26.02.2010 na qual à hora marcada não estava presente nenhum condómino (fls. 42), tendo em 2ª convocatória para 06.03.2010 ali se encontrado apenas 7,99% do valor total do prédio.
Verifica-se ainda que do ponto 12 denominado de “Assuntos Diversos” consta uma deliberação aprovada por unanimidade dos presentes, quando conforme é sabido legalmente só são admitidas deliberações sobre assuntos especificados na convocatória, permitindo este tipo de pontos apenas discussão, mas não deliberação. Contudo o Demandante para além de ter aprovado o referido ponto 12, uma vez que este o foi por unanimidade dos presentes, não impugnou a referida Assembleia.
Do ponto quatro da acta n.º 9, correspondente à Assembleia de Condóminos de 29.01.2010, verifica-se que os aludidos pontos 5 a 11 constantes da convocatória da Assembleia de Condóminos de 29.01.2010, elaborada pela Administração do Condomínio, correspondem exactamente aos pontos apresentados para discussão e deliberação solicitados pelo Demandante, sendo manifesta a falta de respeito e de palavra dos condóminos não presentes em 06.03.2010 que correspondem às fracções A, I, Q, T, Z, AC, AD, D e U (10 fracções), que representam 37,17% do valor total do prédio, que em 29.01.2010 tinham por unanimidade assumido discutir os aludidos pontos em nova assembleia que ali agendaram para 26.02.2010, o que não concretizaram, não tendo estado presentes nas várias Assembleias convocadas para o efeito pela Administração do Condomínio.
Existe propriedade comum ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa (coisa comum) - art. 1403º CC. Consequentemente, os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular, e separadamente participam nas vantagens e encargos da coisa, na proporção das suas quotas - art. 1405º CC, sendo a Assembleia de Condóminos um órgão de compropriedade – 1430º e 1431º CC.
No regime de propriedade horizontal os condóminos são comproprietários das partes comuns, sendo qualitativamente iguais, embora quantitativamente diferentes, em virtude de no título constitutivo ser especificado as partes do edifício correspondentes às várias fracções, individualizando-as, e fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
Resulta assim que os proprietários das fracções que se comprometeram e não compareceram na Assembleia convocada para analisar e deliberar os pontos da ordem de trabalhos agendada em 2ª convocatória para 06.03.2010 representam 37,17% dos que estiveram presentes na Assembleia de 29.01.2010, e 54,84% dos que não estiveram presentes nesta.
Resulta nos termos do disposto no artigo 6º CPC que o condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador, tem personalidade judiciária.
No que diz respeito ao administrador de condomínio resulta claro da lei que a representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito (1433º/6 CC). Legitimidade esta também prevista no artigo 1437º/1 e 2 CC que esclarece que o administrador tem legitimidade para agir em juízo e pode ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício. Verifica-se como que uma substituição processual em que o administrador age como representação do condomínio em nome próprio, na defesa de interesses alheios dos condóminos.
Contudo, a presente acção foi proposta pelo Demandante directamente contra a Administração do Condomínio, peticionando a condenação desta a resolver as situações ali elencadas, e não contra o Condomínio representado pela sua Administração.
Desconhece-se em relação ao Condomínio em causa a existência de eventual Regulamento Condomínio que discipline o uso, fruição e conservação das partes comuns, designadamente sobre alguns dos pontos que o Demandante pretende ver discutidos e deliberados, pelo que não tem este tribunal elementos suficientes para aferir se a Administração se encontra a assegurar a execução do mesmo.
Contudo, conclui-se que as funções da Administração do Condomínio encontram-se taxativamente elencadas no artigo 1436º CC, ficando assim limitado em relação às Assembleias de Condóminos, nomeadamente, a efectuar a convocatória nos termos legais e executar as deliberações ali tomadas, prestando contas à mesma. Funções e competências estas cujo cumprimento resultou provado, assim como todas as diligências a que procedeu para dar resposta às questões do Demandante.
Da litigância de má fé:
Nos termos do art. 456º CPC deve ser condenado como litigante de má fé aquele que, com dolo ou negligência grave, deduz pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não podia ignorar; tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa; tiver violado gravemente os deveres de cooperação ou tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
Nos presentes autos, o Demandante logrou provar que os pontos acordados em 02.08.2009 não foram até à presente data objecto de discussão e deliberação, bem como que a presente acção foi proposta perspectivando uma resolução efectiva dos mesmos. Contudo, resultou provado que a Administração do Condomínio, ora Demandada, tudo fez para que os mesmos o fossem, não tendo assim resultado provado que o Demandante tenha deduzido pretensão, com qualquer dos fins supra referidos, pelo que não se vislumbra um comportamento do Demandante, susceptível de ser considerado, como litigante de má-fé, mas sim desconhecedor de algumas das principais regras de vivência em condomínio e no regime de propriedade horizontal, pelo que também improcede este pedido, bem como o peticionado quanto a honorários e despesas da mandatária.
Uma vez que é manifesto que o Demandante gostaria de ter uma boa relação de vizinhança, nomeadamente, com os condóminos faltosos nas supra mencionadas Assembleias, entende este tribunal que a pretendida melhoria das relações interpessoais em causa (boa relação de vizinhança), não se alcança através de qualquer tipo de decisão judicial, a qual visa a análise técnico jurídico das situações através da subsunção de normas legais ao caso concreto. A resolução efectiva das relações interpessoais deve ser encontrada por outras vias de resolução de litígios, que possibilitem um trabalho conjunto, participativo e cooperativo das partes, onde para além das questões objectivas são investigadas, analisadas e tratadas as questões subjectivas. Tal é possível, em Santa Maria da Feira, neste Julgado de Paz, através da aceitação e participação voluntária na Pré Mediação e Mediação, que implica um compromisso das partes em trabalharem cooperativamente o seu diferendo, com o auxílio do Mediador de Conflitos, esclarecendo e compreendendo com verdade toda a situação. É assim, um trabalho possível, por via do qual pacificamente se pode concluir o processo entre os vários condóminos do condomínio em causa e não com a Administração do Condomínio que não tem competência para deliberar sobre os assuntos que se mantém pendentes.
V - Decisão
Em face do exposto, julgo a presente acção improcedente, por não provada, e consequentemente absolvo a Demandada do peticionado, assim como o Demandante em relação ao pedido de condenação em litigância de má-fé, honorários e despesas de mandatária, com a advertência supra mencionada.
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, o Demandante é condenado na taxa única, que ascende a 70€ (setenta euros), devendo proceder ao pagamento dos 35€ em falta, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no número 9 da mesma portaria, em relação à Demandada.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artigo 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada aos presentes, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, que ficou ciente de tudo quanto antecede.
Registe e notifique.
Julgado de Paz de Santa Maria da Feira, em 10 de Maio de 2010
A Juiz de Paz,
(Dulce Nascimento)
(Dulce Nascimento)