Sentença de Julgado de Paz
Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - C
No início da sessão, encontravam-se presentes, a Demandante e os Demandados.
Pela Demandante foi apresentada a seguinte testemunha:
1 – D, residente no Concelho de Tarouca.
O Julgamento foi presidido pela Mª Juíza de Paz, Dr.ª Daniela dos Santos Costa.
A Mª Juíza de Paz abriu a Audiência com uma chamada de atenção para a nova realidade que constitui o Julgado de Paz, acentuando o seu espírito pacificador.
A Mª Juíza ouviu as partes nos termos do disposto no artº 26º nº1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, questionando se haveria possibilidade de se obter uma solução consensual.
Frustrada a tentativa de conciliação, a audiência prosseguiu com a audição da testemunha apresentada pela Demandante, precedida por juramento nos termos do artº 559º do C.P.C., que foi ouvida a toda à matéria do disposto no artº 59º nº1 da Lei nº78/2001, de 13 de Julho.
1 – D, que aos costumes disse ser sócia da Demandante, mas que tal facto não a impede de dizer a verdade.
Finda a inquirição das testemunhas, foi proferido pela Mª Juíza, o seguinte:
«DESPACHO»
Determino a suspensão da instância, por 120 minutos, para efeitos de prolação da sentença, após o qual será a mesma lida na presença das partes. Notifique.
Do antecedente despacho foram todos os presentes notificados.
Reaberta a audiência, pela Mª Juíza, foi proferida a seguinte:
“SENTENÇA”
I - OBJECTO DO LITÍGIOA Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do Art. 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagarem-lhe:
· as rendas de Outubro, Novembro, Dezembro de 2010 e Janeiro de 2011 acrescidas da indemnização de 50% de mora estipulados no art.º 1041 do Código Civil, perfazendo a quantia de € 2700 (dois mil setecentos euros) acrescida de juros vencidos e vincendos até integral e efectivo pagamento;
· as rendas de Fevereiro e Março de 2011 em cumprimento da cláusula 1ª do contrato de arrendamento urbano que perfazem € 900 (novecentos euros);
· liquidar a dívida de € 674,04 (seiscentos setenta e quatro euros e quatro cêntimos) referente à limpeza do estabelecimento;
· liquidar a dívida de € 153,72 (cento e cinquenta e três euros e setenta e dois cêntimos) à Administração de Condomínios “E”.
Os Demandados apresentaram contestação, conforme plasmado a fls. 36 e 37, tendo confessado serem devedores das rendas dos meses de Outubro, Novembro e Dezembro de 2010, bem como da dívida referente ao condomínio, e de que não cumpriram o aviso-prévio de 90 dias para a denúncia do contrato de arrendamento.
II - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
FACTOS PROVADOS:
A. A Demandante é dona e legítima possuidora de um estabelecimento comercial instalado no concelho de Lamego, também conhecido por X”, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Almacave sob o art. x e identificado pela fracção “XX”, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lamego sob o n.º x;
B. Por contrato, celebrado a .../.../..., a Demandante deu de arrendamento à Demandada a fracção descrita no anterior item;
C. De acordo com a 3ª cláusula do contrato, a renda anual foi fixada em € 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos euros) sendo paga em duodécimos de € 450,00 (quatrocentos e cinquenta euros), devidos até ao dia 8 do mês a que respeita;
D. As rendas dos meses de Outubro, Novembro e Dezembro de 2010 não foram pagos pelos Demandados;
E. A 25 de Novembro de 2010, a Demandante recebeu correspondência da Administração de Condomínios “E", informando que se encontravam em dívida 14 prestações mensais de € 10.98 / cada referentes aos meses de Novembro e Dezembro de 2009 e de Janeiro a Dezembro de 2010, perfazendo um total de € 153.72 (cento e cinquenta e três euros e setenta e dois cêntimos);
F. A 30 de Novembro de 2010, a Demandante reencaminhou, via postal com AR, à Demandada, o original da correspondência recebida da Administração do Condomínio ficando para si com uma cópia;
G. Nessa mesma carta, a Demandante recordou a cláusula 4ª do contrato, entre eles celebrado, que estipula que essas despesas são da responsabilidade da Demandada e solicitou que a mesma liquidasse a dívida em causa junto da referida Administradora de Condomínios;
H. A 03 de Dezembro de 2010, a Demandante enviou carta, via postal com AR, à Demandada, solicitando a regularização das rendas em atraso que, à data, se reportava aos meses de Outubro e Novembro e referindo ainda que, a dia 8 de Dezembro de 2010, se iria vencer mais uma renda (Dezembro de 2010);
I. A 19 de Dezembro de 2010, a Demandante enviou duas cartas com AR aos Demandados, uma para a morada do referido X e outra para a morada pessoal dos mesmos, para regularizarem a situação das rendas em atraso acrescidas da indemnização de 50% de mora estipulados no art.º 1041 do Código Civil, no prazo de 15 dias consecutivos;
J. A 30 de Dezembro de 2010, as referidas cartas vieram devolvidas com a menção dos CTT de “objecto não reclamado”;
K. Entretanto, a 28 de Dezembro de 2010, a Demandada enviou carta, com AR, para a Demandante, informando que pretendia “entregar” o X até ao final do mês de Dezembro de 2010;
L. A 3 de Janeiro de 2011, a Demandante recebeu dos Demandados, no telemóvel, via SMS, mensagem informando que depositaram as chaves do aludido estabelecimento comercial na caixa de correio da morada da Demandante;
M. Os Demandados não avisaram, com a antecedência de 90 dias, a denúncia do contrato, conforme estipulado na Cláusula 1ª;
N. Após a saída dos Demandados, o imóvel, identificado no item A, apresentava gordura nas mesas e nos azulejos e bolor nas janelas.
FACTOS NÃO PROVADOS:
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes, com interesse para a decisão da causa, nomeadamente que a Demandante celebrou contrato de prestação de serviços com a empresa “F”.
Os factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos, a fls. 6 a 27, da confissão espontânea, por parte dos Demandados, dos factos alegados nos Artigos 5º a 7º e 12º do RI, conforme o admite o disposto no n.º 1 do Art. 356º do Código Civil (CC) e, ainda, da não impugnação dos factos invocados no Artigo 11º do mesmo petitório, o que, segundo o n.º 2 do Art. 490º do Código de Processo Civil (CPC), equivale à sua admissão por acordo.
Relativamente ao depoimento da testemunha D, indicada pela Demandante, não foi valorado, na íntegra, pelo Tribunal na medida em que não tinha conhecimento rigoroso da factualidade contratual em discussão, mas descreveu, com certeza, o estado em que o imóvel da lide se encontrava após a saída da Demandada e da consequente extinção do contrato de arrendamento.
III - O DIREITO
Os presentes autos fundam-se no invocado incumprimento de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, nos termos do qual a arrendatária, a ora Demandada, alegadamente não pagou três meses de renda, nem prestações mensais de condomínio, além de ter denunciado o referido contrato sem ter avisado a senhoria, a ora Demandante, com uma antecedência de 90 dias, nem ter devolvido o locado em boas condições higiénicas e de limpeza.
Segundo os Artigos 1022º e 1023º do Código Civil, o contrato de arrendamento é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição.
Por seu turno, o Art. 1067º do CC estabelece que “O arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional”, sendo que o Art. 1110º do mesmo Código estatui que, nos contratos para fins não habitacionais, como é o caso, as partes são livres de estabelecer as regras relativas à sua duração, denúncia e oposição à renovação, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.
Por outra banda, independentemente do fim a que se destina o imóvel, constitui sempre obrigação principal do arrendatário o pagamento atempado da renda convencionada, de acordo com o previsto na al. a) do Art. 1038º do CC.
Essa obrigação, de natureza pecuniária e periódica, deve ser cumprida, na falta de convenção em contrário, no momento da celebração do contrato de arrendamento, no que diz respeito ao vencimento da 1ª renda, e no 1º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito, no que se refere às rendas subsequentes – vide n.º 1 e n.º 2 do Art. 1075º do CC.
Na falta de cumprimento oportuno deste dever, o arrendatário incorre em mora e, por conseguinte, tem o senhorio “o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento”, conforme preceitua o n.º 1 do Art. 1041º do CC. Tal direito de indemnização cessa, porém, nos termos do n.º 2 do mesmo normativo, se o arrendatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.
Estipula, ainda, a norma supletiva do n.º 3 do Art. 1078º do CC, que “No arrendamento de fracção autónoma, os encargos e despesas referentes à administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum, correm por conta do senhorio”. Porém, admite o n.º 1 da mesma norma que as partes estipulem, por escrito, o regime dos encargos e despesas, o que é sinónimo de dizer que podem elas convencionar regime diverso do estatuído no n.º 3 do Art. 1078º, sendo tais encargos e despesas da responsabilidade do arrendatário, como foi o caso.
Na questão ora controvertida, tendo em conta a matéria de facto dada como provada em razão da confissão de dívida, plasmada na contestação, os Demandados são devedores do montante total de € 1.503,72, quantia referente ao valor total da dívida das rendas compreendidas entre Outubro e Dezembro de 2010 (€ 1.350,00) e ao valor total das despesas de condomínio não pagas (€153,72).
No que tange ao pedido de indemnização agravada, importa atender ao disposto no n.º 1 do Art. 1041º do CC que preceitua que “Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento”.
Deste jeito, são os Demandados, ainda, devedores da quantia de € 675,00, correspondente à indemnização de 50% do que é devido em sede de rendas em atraso, não sendo de aplicar qualquer juro de mora adicional, a contar do vencimento de cada uma das prestações, na medida em que esta indemnização já é de si penalizadora e agravada – neste sentido, Luís Manuel Teles Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 2ª Edição, Almedina, p. 51.
Por fim, no que concerne ao não cumprimento do prazo de 90 dias para efeitos de denúncia do contrato em análise, os Demandados também confessaram não ter avisado, com tal antecedência, a Demandante da sua intenção de denunciar o contrato, ou seja, de o extinguir, por vontade unilateral, impedindo, assim, que o mesmo se renovasse automaticamente.
Ao não actuarem da forma que estava consignado nas cláusulas contratuais, nomeadamente na 1ª Cláusula, violaram os respectivos termos negociais, incorrendo, nesta medida, em responsabilidade contratual pelos prejuízos que tal incumprimento causou ao credor, a ora Demandante – cfr. Art. 798º do CC. Nesta medida, não tendo ficado estipulado na 1ª Cláusula a sanção derivada da falta de pré-aviso, ter-se-á de aplicar subsidiariamente as regras do arrendamento urbano habitacional, mais concretamente o n.º 3 do Art. 1098º do CC. Estatui esta norma que “a inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta”. Logo, terão de ser pagas três rendas, no valor total de € 1.350,00, correspondentes aos 90 dias de pré-aviso não efectuado. Por conseguinte, também, nesta parte, procederá o pedido da Demandante. No entanto, dado que a Demandante apenas peticionou € 900,00, referente aos meses de Fevereiro e Março de 2011, será por esta quantia que os Demandados serão condenados, em observância do n.º 1 do Art. 661º do CPC.
Por fim, no que toca às alegadas condições higiénicas e de limpeza péssimas em que o locado ficou, após a extinção do contrato de arrendamento, a Demandada não logrou afastar a presunção de culpa que sobre ela recai quando haja lugar a uma tal violação do contrato – cfr. Art. 799º, n.º 1 do CC. Com efeito, estipula o Art. 1038º al. d) do CC que é obrigação do arrendatário “Não fazer dela uma utilização imprudente”.
Ora, com a denúncia do contrato, a arrendatária (Demandada mulher) estava obrigada a devolver o locado à Demandante, no estado em que o tinham recebido, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização. Recaía, assim, sobre ela o ónus de demonstrar que restituíra o locado em boas condições higiénicas e de limpeza, não tendo valido, para esse efeito, os documentos de fls. 40 a 43, meras fotografias do café, cuja data da sua reprodução se desconhece em absoluto.
Por conseguinte, ficou provado que após a sua saída, o imóvel locado apresentava gordura nas mesas e nos azulejos e bolor nas janelas. No entanto, tal factualidade não corresponde rigorosamente ao orçamento de fls. 28, nos termos do qual se descriminam uma série de operações de limpeza que vão muito além do que ficou provado nesta sede. Aliás, em tal orçamento não vem sequer descriminado o montante individual por cada operação de limpeza que seja levada a cabo e que, atentos os factos provados, seriam a limpeza das mesas, azulejos e vidros e caixilhos.
Pelo exposto, consideramos exagerado o montante de € 674,04, que resulta de um mero orçamento, de fls. 28, e que não vem acompanhado sequer pela correspondente factura, através da qual se demonstraria que a Demandante celebrou um contrato de prestação de serviços com a “F”.
De facto, não pode vencer tal pretensão na medida em que a eventual condenação dos Demandados no seu pagamento traduziria, para a Demandante, um enriquecimento sem causa, que extravasa a reposição do statu quo ante a que se destina a indemnização.
Atento ao provado e com base no disposto no n.º 3 do Art. 566º do CC, fixamos, como justo e equitativo, em € 70,00 o montante da indemnização a pagar pelos Demandados neste âmbito.
IV – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção e, por consequência, condeno os Demandados a pagarem à Demandante:
· as rendas dos meses de Outubro, Novembro e Dezembro de 2010, acrescidas da indemnização de 50% de mora, perfazendo a quantia de € 2025,00 (dois mil e vinte e cinco Euros), à qual acrescem juros de mora, à taxa de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 08.04), a contar da citação, que ocorreu a 28.01.2011, até integral pagamento;
· as rendas dos meses de Fevereiro e Março de 2011, em cumprimento da cláusula 1ª do contrato de arrendamento urbano, que perfazem € 900 (novecentos euros);
· a quantia de € 153,72 (cento e cinquenta e três euros e setenta e dois cêntimos), relativas às catorze prestações mensais de condomínio do imóvel identificado no item A dos factos provados.
· a quantia de € 70,00, a título de indemnização pelos danos causados com a devolução do imóvel, sem estar o mesmo em boas condições higiénicas e de limpeza, conforme ficou provado no item G.
Custas na proporção do decaimento, que se fixam em 30% para a Demandante e 70% para os Demandados, em conformidade com os Artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Para constar se lavrou esta Acta que vai ser assinada.
Tarouca, 24 de Fevereiro de 2011.
( Juíza de Paz)
Dr.ª Daniela dos Santos Costa
(Técnica de Apoio Administrativo)
Gabriela Albuquerque