Sentença de Julgado de Paz
Os demandantes, A e B, instauraram a ação declarativa de condenação contra a demandada, C- Sociedade de Construção Civil, Unipessoal, Lda. e D, devidamente identificados nos autos, ambos com assento no concelho do Funchal, o que fizeram nos termos do art.º 9, n.º alínea H) da L.J.P.
Para tanto, alegam em síntese que, adquiriram á demandada a 5/08/2009 a fração autónoma A, descrita na conservatória do registo predial de S. Cruz sob o n.º E. Decorrido algum tempo após residirem na fração começaram a detetar anomalias nas fração e denunciaram-nas verbalmente ao demandado, o que sucedeu no prazo de 1 ano após se aperceberem dos defeitos sitos, nomeadamente na cave, r/c e no 1 andar. O demandado deslocou-se ao imóvel para verificar os defeitos, acabando por dizer que era da sua responsabilidade e ia proceder às reparações dos defeitos do imóvel, porém nada fez, até que a 18/07/2013 os demandantes enviaram carta registada com aviso de receção, dando novamente conta dos defeitos. Os defeitos são de origem mas á data da aquisição estavam ocultos e foi o decorrer do tempo que os fez surgir. Os demandantes solicitaram um relatório de peritagem, conforme juntam, que confirmou defeitos existentes no interior, na cave – microfissuras nas paredes, no r/c no teto do hall humidades, paredes interiores: o hall com infiltrações e pintura a sair, na zona em volta da janela com o descasque parcial da pintura, na lavandaria fissura vertical, na cozinha com fissura na parede e sobre a porta que dá acesso á sala com microfissuras dos dois lados da parede. No 1º andar no quarto de casal com infiltrações, junto ao rodapé e na zona da janela, e fissuras nas paredes, bem como na zona de passagem do hall para o quarto com fissuras em ambos os lados das paredes. O hall e escada têm humidades nas paredes e tetos, vinda do sótão; o quarto simples tem fissuras junto ao rodapé; a casa de banho comum não tem a base de duche devidamente vedada, o que provoca o surgimento de humidades para o teto do hall de entrada; os roupeiros têm humidades, por falta de ventilação; as escadas têm fissura na laje de ligação entre o 1º piso e a parede do quarto de casal e ainda com humidades nas escadas de acesso á garagem. Além disso, ainda, tem defeitos no exterior, tetos e beirais, paredes e pavimento, conforme descreve nos art.º 28 e 29. A demandada foi a construtora e promotora do imóvel. O relatório apresentado indica os defeitos, meio de reparação e valores para os mesmos, o qual reproduz no art.º 40, perfazendo a quantia de 7.137€, acrescida de IVA. Os demandantes despenderam 300€ naquele relatório, e requer ainda ser indemnizada pelos danos morais que não poderão ser inferiores a 4.500€. Concluem pedindo: A) condenação dos demandados na reparação dos defeitos na quantia de 7.137€, acrescida do IVA, cuja verificação deve ser fiscalizada por perito credenciado, que identifica; B) no pagamento da quantia de 300€ do relatório pericial, taxas devidas e honorários do mandatário constituído; C) na quantia de 4.500€ de danos morais. Mais requer inspeção ao local e o depoimento de parte do demandado D. Juntou 6 documentos.
A demandada, regularmente citada contesta. Exceciona, alegando a ilegitimidade do demandado D, conforme consta dos autos o imóvel foi construído e vendido pela demandada C, Lda., por isso não se percebe a razão por que se demanda, também, este reu, não havendo motivos para tal Ilegitimidade Ativados demandantes na eventualidade de se apurarem danos na estrutura comum do edifício, pois este está constituído sob regime da propriedade horizontal, cabendo nesse caso ao administrador do condomínio representa-lo em juízo e não os demandantes. Alega, igualmente, a caducidade do direito. Os defeitos que alegam ter no interior do imóvel resumem-se a microfissuras e humidades, parece óbvio que surgem logo no 1º ano de construção do edifício, facto que omitem de propósito. Assim, já decorreu mais de 3 anos desde que apareceram os defeitos até ao momento em que a ação foi instaurada, pelo que será manifesta a caducidade do direito. Aceita os factos constantes dos art.º 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8 e 10 do R.I. Em relação aos restantes vão impugnados assim como a documentação junta. Acrescenta, ainda, que na fração contígua foram realizadas obras na cobertura e no terraço ajardinado, na parte de trás daquela, com recurso a materiais e equipamentos que emitem vibrações, que terão provocado com o impacto a micro fissuração das paredes, o que só aquele é imputável, além de que o imóvel foi entregue sem fissuras, sendo que estas não configuram defeito construtivo. A humidade é típica do clima madeirense e proporciona humidades e bolores nos interiores dos imóveis, sobretudo se não existir ventilação de casas e roupeiros, que devem ser arejados, sendo um problema de manutenção e não de construção. Mais acrescenta que, cabe ao vendedor efetuar a reparação como entenda ser adequado e não como os demandantes querem, pois isto não é uma obrigação de meios. Conclui pela improcedência da ação e procedência das exceções alegadas.
Os demandantes responderam às exceções. Alegam em suma que, não entendem porque se considera ilegítimo, até porque é socio e gerente da outra demandada, atuando em nome dela, nomeadamente nos contratos que outorga, sendo que a legitimidade é apurada de acordo como é configurada pelos demandantes, que são os titulares do interesse, devendo aquele estar em juízo representada por aquele. Quanto á caducidade não sucedeu, pois o demandado D por diversas vezes efetuou obras de reparação no imóvel dos demandantes, as quais são retificações de defeitos e anomalias de construção, e foi aquele que procedeu às reparações. Mais acrescenta que estes factos são elucidativos da suspensão do prazo, pois o próprio demandado assumiu as reparações. Conclui pela improcedência da ação e improcedência das exceções.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de pré mediação por recusa expressa dos demandantes.
O Tribunal é competente em razão da matéria, do valor e do território.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no art.º 26, n.º1 da L.J.P. sem obtenção de acordo entre as partes. Seguiu-se com produção de prova, iniciando-se com depoimento de parte, seguido da audição de algumas testemunhas e junção de documentos. Na 2ª sessão de julgamento deu-se continuação á audição das testemunhas dos demandantes, seguida de inspeção ao imóvel, conforme consta das atas de fls. 102 a 104 e 133 e 138. Na última sessão realizou-se a leitura da sentença, ata a fls. 16
FUNDAMENTAÇÃO
I-DOS FACTOS ASSENTES (Por Acordo):
a) A demandada, C, Lda., é uma sociedade comercial que se dedica á construção civil, compra e venda de imóveis.
b)No âmbito da sua atividade comercial a demandada é promotora/vendedora do imóvel urbano, sito na freguesia de Stª Cruz, inscrito na matriz predial sob art.º F e descrito na conservatória do registo predial, de Stª Cruz, sob n.º E.
c)Aquele prédio foi submetido ao regime da propriedade horizontal, com a inscrição em vigor.
d)O prédio é construído e constituído por 4 frações habitacionais.
e)Cujo destino é a habitação.
f)Os demandantes adquiriram a fração autónoma A, composta de cave, r/c e 1º piso, localizada a este, com garagem na cave, logradouro a este, oeste e sul, com a área de 71m2, sita na freguesia e concelho de Stª Cruz.
g)A demandada, representada pelo co demandado D, vendeu a 5/08/2009, pelo preço e condições que acordaram, livre de ónus e encargos.
i)Os demandantes declararam comprar a referida fração adquirindo-a para sua habitação, própria e permanente, habitando-a a partir de finais de 8/2009.
II-DOS FACTOS PROVADOS:
1)Decorrido algum tempo de residirem na fração os demandantes detetaram anomalias na moradia e denunciaram-nas verbalmente, por diversas vezes á demandada e co-demandado, no prazo legal.
2)O que fizeram no prazo de 1 ano, após se terem apercebido dos defeitos.
3)O demandado deslocou-se á habitação para verificar as reclamações das anomalias.
4) A demandada efetuou, por diversas vezes, obras de reparação no imóvel.
5)Obras que se reportam á retificação dos defeitos e anomalias na construção.
6)Agindo,o demandado, em representação da co-demandada, C, Lda.
7)Foi o demandado que procedeu á efetivação dessas reparações.
8)E, fê-lo sistematicamente.
9)Que se verificaram no r/c nos tetos e paredes interiores
10)E, no 1º andar, tetos e paredes e carpintaria.
11)Bem como no exterior, tetos, beirais e no pavimento.
12)Mas em 2013 deixou de proceder aos respetivos arranjos e correção das anomalias.
13)A 18/07/2013 os demandantes enviaram carta interpelando a demandada C, Lda., dando-lhe conta das irregularidades, anomalias e defeitos da habitação.
14)A carta foi recebida a 25/07/2013.
15)Os demandantes insistiram, varias vezes, junto dos demandados.
16)Contudo, até há presente data não foram reparados.
17)Os defeitos são originários do imóvel mas estavam ocultos na altura da aquisição.
18)Com o decorrer do tempo surgiram para o exterior.
19)Os demandantes tiveram que socorrer a um relatório de peritagem.
20)Que detetou os defeitos existentes no imóvel.
21)Quer no interior, quer no exterior.
22)O que foi precedido de vistorias técnica efetuada á moradia.
23)O relatório apresenta as recomendações técnicas com vista á correção dos defeitos.
24)O que resulta de utilização de materiais de fraca qualidade ou inadequados face ao fim a que se destina.
25)E, apresenta os preços médios praticados na região para efeitos de reparação.
26)Bem como o que é necessário fazer para proceder á adequada reparação.
27)Que no interior do imóvel surgem defeitos no hall da entrada, na parede em redor da janela, onde a tinta começa a sair e onde se verifica, por baixo mancha cinzenta, de humidade.
28)No teto do hall da entrada há uma mancha, localizada por baixo do pavimento da casa de banho comum, sita no 1º andar.
29)No r/c verificam-se defeitos na sala, fissuras junto à sanca, próximo da janela, e por baixo da referida janela, há pontos escuros de humidades.
30)Por cima da porta da cozinha há uma fissura (vertical) que se encontra dos dois lados da parede.
30)No interior da cozinha, na parede entre a porta de acesso á lavandaria e a porta de acesso ao alpendre, há uma fissura, dos dois lados da parede.
31)No interior da lavandaria há uma fissura vertical a toda a altura da parede, sita em frente á porta.
32)No interior da garagem há microfissuras nos cantos das paredes.
33)A parede do hall do 1º andar/piso está manchada e com pontos de humidade.
34)O teto do hall do 1º andar/piso está manchado.
35)No interior do quarto de casal há pontos de humidade na parede junto á janela, junto ao rodapé, no mesmo canto e no teto
36)Há, ainda, pontos de humidade na parede debaixo da janela e com os pregos do rodapé oxidados.
37)E, uma fissura, junto ao rodapé, na parede nascente.
38)Na parede exterior do quarto de casal há uma fissura extensa – laje do piso-
39)No quarto do filho no local onde havia uma fissura há um ligeiro buraco, sito por baixo parapeito da janela.
40)Tem, ainda uma fissura junto ao rodapé
41)E, pontos de humidade no teto e parede.
42)O outro quarto, tem fissura junto ao rodapé
43)E, pontos de humidade no teto e parede.
44)A base do duche da casa de banho comum não está devidamente isolada.
45)O interior dos guarda-fatos, sitos nos quartos do 1º andar, têm pontos de humidade.
46)A escada de acesso á garagem tem manchas de humidade.
47)Os tetos das varandas têm parte da tinta a descascar.
48)Que a rampa e soleira da porta da garagem têm uma fissura.
49)Que no exterior do imóvel há algumas fissuras.
50)Que as paredes exteriores do imóvel são uma parte comum do edifício.
51)Que o sótão é uma parte comum do edifício.
52)Que os demandantes sofreram danos morais.
53)Que alteraram os hábitos familiares.
54)Que estão angustiados com a degradação do imóvel.
55)Que há um intenso cheiro a humidade no interior do imóvel.
56)Que os danos morais perfazem a quantia de 3.500€.
57)Que os demandantes mandataram o advogado para intentar a presente ação.
58)Que o demandado D age e agiu em representação da demandada, C, Unipessoal, Lda.
59)Que os demandados despenderam 300€ na elaboração do relatório técnico.
60)Que o valor das obras de reparação, perfazem a quantia líquida de 4.377€.
61)Ao que acresce o IVA, á taxa legal, em vigor.
62)Que o valor do orçamento apresentado perfaz a quantia de 7.137€, acrescido do IVA.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal sustenta a sua decisão na analise critica de todas as provas que lhe foram dado a conhecer, conjugando a prova testemunhal, com a inspeção ao imóvel, e com os dados da experiencia comum.
Na 2ª sessão de julgamento, o Tribunal efetuou a inspeção ao imóvel, tendo assim percecionado diretamente os defeitos.
Constatando que, na parede do lado direito do hall, onde se encontra a janela fixa, em seu redor há manchas, e a tinta começa a sair, em redor da janela, bem como existem inúmeros pontos de humidade na referida parede e no teto. O mesmo sucede na parede da sala, junto da janela -mais pequena-, no canto esquerdo e no teto, verificando-se ainda existir fissuras junto às sancas.
Antes de entrar na cozinha verificou-se que na parede, por cima da porta há uma fissura na vertical, e sensivelmente, no mesmo local mas no interior da cozinha, há idêntica fissura. O mesmo se passa com a fissura existente na parede, sita entre a porta da lavandaria e a do quintal, a qual tem a configuração de um retângulo imperfeito, aberto, a qual é também visível na mesma parede mas no interior da lavandaria. Nesta divisão, na parede em frente da porta, quase a toda a altura da parede há, ainda, uma fissura vertical.
Subindo as escadas para o 1º andar, na parede do lado oposto ao corrimão, verificou-se existir, algumas fissuras, com a configuração horizontal, perto dos degraus. A parede do cimo das escadas apresenta manchas (percetível pela diferença na cor da parede). E, das escadas foi possível verificar que do lado de fora do quarto de casal, existe uma grande fissura horizontal, mais precisamente na zona inferior da parede, o que foi identificado (pela testemunha G, como sendo a laje.
No 1º andar, no interior do quarto de casal, a parede do lado esquerdo, na zona da janela fixa, existem vários pontos de humidade, escurecendo a própria cor da parede, que em vez de creme parece cinzenta, também no teto é possível verificar pontos negros de humidade. Nesta divisão verificamos os remendos feitos na madeira, que tapa o interior do guarda fato, e o que foi feito nas portas para que pudessem abrir (pois funcionam por meio de calha).
No quarto do filho do casal, é notório o intenso cheiro a humidade, sentido ao entrar-se naquela divisão. Constatando-se que na parede da janela existem imensos pontos de humidade, bem como no canto do lado esquerdo, fazendo uma mancha escura. Verificou-se que, agora, existe um pequeno orifício na parede, mesmo por baixo da janela- espaço onde antes havia uma fissura-.
O mesmo se verifica no outro quarto, na zona da parede por baixo da janela, e junto á parede onde está a cama, onde também constatamos pontos de humidade tornando-a quase cinzenta, e igualmente no teto, na mesma direção. Mais se acrescenta que, nesta divisão o cheiro a humidade é intenso.
No dia em que foi efetuada a referida inspeção chovia imenso. Embora as janelas dos quartos, voltados a norte, estivessem fechadas, deixavam entrar água pluvial, escorrendo fios de água pela parede abaixo, facto que se constatou.
O Tribunal constatou, ainda, que na zona das varandas, nos beirais, mais precisamente na zona que corresponde ao teto da varanda, apresentam a tinta a saltar.
O Tribunal não se deslocou á garagem, contudo a testemunha, G, de forma convincente explicou que naquele espaço o que se encontram são algumas fissuras, na vertical, nas zonas dos cantos, e na rampa de acesso e soleira da porta, encontra-se o mesmo defeito, o que leva a charrisca lavada a saltar.
O demandado, D, efetuou as declarações de parte requeridas. Do seu depoimento não resultou a confissão integral dos factos. Contudo, há facto que foram relevantes, admitindo ter ido ao imóvel dos demandantes, pois alegavam existir alguns problemas, o que pode constatar. Tendo inclusive procedido a algumas reparações, mas não concretizou quais foram, nem o que fez, nem as vezes que se deslocou ao imóvel. Mais referiu que deixou de proceder a reparações pois considerou que estavam a ser abusivas.
A testemunha, G, engenheiro civil de profissão foi o autor do relatório que se encontra junto aos autos, de fls. 42 a 49, confirmando a assinatura e elaboração. O seu depoimento foi claro, esclarecedor e isento, o que sucedeu inclusive no contra interrogatório. Explicando os procedimentos que adotaria, no caso do imóvel ser dele, o que não é, por isso os preços que apresentou estão de acordo com os preços médios praticados no mercado local, a RAM, não sendo sequer exagerados, tendo por referência o mt2.
Confirmou que se deslocou algumas vezes ao imóvel para apurar os defeitos, suas causas e meios de reparações. Explicou que, embora existam outras técnicas para solucionar os problemas apontados, estas são as mais baratas, e correspondem a uma reparação adequada perante o que viu. Mais esclareceu que na maioria dos defeitos assinalados, não é preciso fazer grandes testes, pois são claramente percetíveis. Questionado sobre se o que apresenta solucionaria os defeitos, respondeu claramente que no imediato sim mas não para sempre, pois o mal vem do exterior, devido a falta de isolamento ou de inadequado isolamento, deixando repassar as humidades para o interior do imóvel (explicação coerente com algumas fissuras visíveis no exterior do imóvel). Acrescentou que na garagem existem algumas fissuras, sobretudo nos cantos. Acrescentou que a zona onde o imóvel está implantado é bastante húmida, não só pela altitude, como pela sua proximidade ao mar, o que exigiria ter materiais adequados, sobretudo em termos de isolamento, o que o construtor deveria ter em consideração ao construir o imóvel.
As testemunhas, H e I, são vizinhos dos demandantes e frequentam com regularidade a casa daqueles. Confirmaram os defeitos já identificados. Acrescentaram, ainda, que o demandado foi ao imóvel dos demandantes cerca de 3 a 4 vezes, em momentos diferentes, tendo efetuado algumas reparações, nomeadamente num dos guarda-fatos, a nível das madeiras, pintou o interior da casa, na cozinha para evitar que as prateleiras dos moveis empenassem, ajudou a volta-las ao contrario, colocou uma caleira exterior, para evitar entrar tanta humidade nos quartos.
Estes depoimentos foram credíveis e isentos, relevaram nas vezes que se cruzaram com o demandante e alguns trabalhadores. Estas testemunhas responderam, ainda, em relação aos danos morais, nomeadamente á angústia constante dos demandantes, á mudança de hábitos sociais motivados pela vergonha, ao intenso cheiro a humidade, sentido em especial no 1º andar, local onde dormem e como tal afeta a respiração, de todos, o que também motivou que alguns amigos do casal deixassem de lá ir com frequência, pois a saúde é afetada, com o contacto diário com a humidade.
Factos igualmente testemunhados por, J, que costumava passar os fins de semana com os demandantes mas devido ao cheiro a bolor e humidades deixou de frequentar com assiduidade a casa deles, pois afeta a saúde de qualquer um, especialmente a quem reside habitualmente no local. Referiu que às vezes que o demandado, D, que identificou, adiava as deslocações ao imóvel dos demandantes para apurar os defeitos que reclamaram. Inclusive cruzou-se com ele em algumas dessas reparações, nomeadamente nos guarda-fatos e pintura interior do imóvel mas que não resolveram a entrada de humidades, pois no último ano os problemas agravaram-se, mas sempre foram os mesmos desde o início. Recorda-se dum episódio caricato com os móveis da cozinha (que relatou). Desde 2013 que aquele não responde às reclamações dos demandantes, o que muito os tem angustiado pois além dos sacrifícios que fazem sentem-se enganados, o imóvel não aparenta ter 5 anos mas muito mais, o que é notório, basta ver as manchas de humidade e bolor nas paredes.
Em relação aos factos complementares, considerados provados, tal resulta da conjugação das provas, nomeadamente inspeção ao local, prova testemunhal e documentos juntos pelas partes.
Não se provou qualquer outro facto, com interesse para a causa, nomeadamente porque no contra interrogatório os depoimentos das testemunhas foram igualmente sólidos, coerentes e claros, o que denotam ser pessoas com conhecimentos diretos sobre os factos que presenciaram.
Por outro lado, os demandados optaram por não apresentarem testemunhas. O que não permitiu por em causa o depoimento das testemunhas dos demandantes, nem sequer para contrabalançar com algum esclarecimento, ou pôr em dúvida o que disseram.
III-DO DIREITO:
O caso em analise refere-se a alegados defeitos de construção num imóvel, sendo os demandantes os proprietários e adquirentes do imóvel e os demandados os construtores e vendedores do mesmo imóvel.
Perante o exposto não há duvidas que estamos face a uma relação de consumo, regulada pela L. 24/96 de 31/07, com as alterações dos D.L 67/2003 de 8/04 e D.L.84/208 de 21/05, aliás dispõe o art.º 1-A que estes preceitos são aplicáveis às compras e vendas celebradas entre profissionais e consumidores.
Esclarecendo-se no art.º 1-B, alínea a) que se considera consumidor, quem adquira bens ou serviços, destinados a uso não profissional, por quem exerça com carater profissional atividade económica com obtenção de lucro.
Ora, no caso concreto a demandada é uma pessoa coletiva que, no caso concreto, construiu e vendeu o imóvel, local onde os demandantes residem, o que resulta do contrato junto aos autos, de fls. 32 a 38, pelo que com toda a certeza é possível dizer que estamos face a um vendedor profissional (art.º 1-B, alínea c) D.L. 84/2008).
Questões a resolver: legitimidade passiva do demandado, pessoa singular, caducidade do direito, determinação dos defeitos a reparar, quantias indemnizatórias.
Em relação á primeira questão dispõe o art.º30, n.º2 do C.P.C. que, do lado passivo da relação material controvertida, se considera como titular do interesse quem tiver interesse em contradizer, e pondo fim a uma longa querela doutrinária, o legislador acrescentou o n.º 3, esclarecendo que o interesse resulta da forma como o demandante o configurou.
Significa isto, que o que importa é a forma (materialmente) como os demandantes configuraram a ação. E, no caso em apreço, a ação foi instaurada contra uma pessoa coletiva e contra uma pessoa singular, sendo que este é o representante legal da pessoa coletiva, ou seja, é quem regra geral surge nos negócios a representa-la, por isso é igualmente parte legítima da ação do ponto de vista formal, sendo que a responsabilidade material, por factos ou omissões, será uma questão material que só no desenrolar dos autos é possível concluir.
Quanto á segunda questão, temos primeiro a aquisição do imóvel a 5/08/2009 e a ação foi instaurada a 4/08/2014, o que significa que entre estes medeia o espaço de 5 anos, o que equivale ao período de garantia, mínimo, conferido por lei, se mais nenhum outro lhe for atribuído por contrato (art.º 5, n.º 1 do D.L. 84/2008). Só isto, á partida, poderia indiciar que não há motivos para considerar o direito dos demandantes como tendo caducado, mas a lei vai mais longe exigindo ao consumidor uma duplicidade de requisitos, que terá de observar para que o pedido possa proceder.
Assim, dispõe a lei que no prazo da garantia, compete ao consumidor denunciar os defeitos que detete, o que deve fazer no prazo de 1 ano, após os ter verificado, e se nada for feito pelo vendedor, deverá também intentar a competente ação no prazo de 3 anos (art.º 5-A, n.º 2 e 3 do referido D.L. 84/2008).
No caso concreto conforme pudemos apurar alguns defeitos surgiram logo no primeiro inverno em que passaram no imóvel 2009/2010, inverno que foi bastante chuvoso, em que ocorreu uma grande intempérie que assolou este arquipélago.
Mas, também está provado que entretanto os demandantes denunciaram os defeitos ao demandante, o que fizeram verbalmente, sendo que a lei não exige forma específica para o fazer. Face às reclamações do demandado deslocou-se ao imóvel para ver os “males de que padecia”, tendo inclusive feito algumas reparações, nomeadamente no interior, em paredes, tetos (pintura) e carpintaria, e a colocação de uma caleira no exterior do imóvel.
E, de acordo com o depoimento das testemunhas, por estes mesmos motivos deslocou-se ao imóvel 2 a 3 vezes, fazendo as reparações que iam sendo denunciadas, e simultaneamente solicitadas, factos comprovados pelas testemunhas, H, I e J, a qual embora não resida no local, adiou por diversas vezes algumas deslocações ao imóvel por haver obras de reparação, algumas das quais presenciou, inclusive explicou algumas das recomendações que ouviu (no que tange aos móveis da cozinha- e embora não sejam objeto da ação houve curiosidade em verificar no local-) ao co - demandado e representante legal da demandada, D.
Como é evidente que no caso de efetuar as reparações solicitadas, não é necessário instaurar qualquer ação, significa que de forma voluntaria e tácita (art.º 217, n.º 1, 2ª parte do C.C.), assumiu os defeitos reparando-os, o que equivale á satisfação do cliente de acordo com os ditames da lei.
E, de acordo com as testemunhas isso sucedeu mais do que uma vez, embora não saibam precisar datas, o que é normal pois não é expectável que apontassem datas em agendas. Mas foi antes do inverno de 2013, altura em que deixaram de ver o demandado no local, bem como os seus funcionários, que inclusive chegaram a guardar materiais num telheiro propriedade de uma vizinha dos demandantes, a testemunha I.
E, foi nesse ano que os demandantes enviaram a carta registada (a fls. 40 e 41), a qual foi rececionada pela demandada a 25/07/2013, a fls. 41. Nessa carta denunciavam os defeitos existentes no imóvel, os quais enumeraram, referindo-se ao seu aparecimento o último inverno. Sendo este facto coerente com o depoimento das testemunhas, sobretudo de I e J.
Quer isto dizer que, se tratam de reclamações (denuncia) de reparações efetuadas (ou mal), que ressurgiram, e de acordo com as testemunhas, que se agravaram neste último ano, conforme relataram em uníssono as testemunhas, J, H e I.
Acrescentando, ainda, o art.º 5-A n.º4 do D.L. 84/2008 que o prazo da garantia (5 anos) suspende-se a partir da denúncia, e durante o período em que o consumidor estiver privado do uso do bem com o objetivo de realização de operações de reparação ou substituição, ou seja, ocorre a suspensão dos prazos estabelecidos enquanto o bem estiver a ser reparado.
Ora, “tudo isto somado”, significa que, não ocorreu a caducidade de quaisquer direitos, não só porque os prazos foram respeitados, como porque a demandada e o co-demandado procederam a algumas reparações no imóvel, o que fará dilatar o prazo legal, devido às suspensões que se foram verificando no decorrer dos anos com as reparações efetuadas.
No caso em apreço temos defeitos que não apareciam a olho nu mas que com o passar do tempo, especialmente com o tempo chuvoso, vão aparecendo, o que se enquadra no art.º 3, n.º2 do D.L. 67/2003 de 8/04, faltas de conformidade que se manifestem após a entrega da coisa.
A L.D.C. (formada pelos diplomas já enunciados) considera que existe da parte do vendedor a obrigação de entregar o bem em conformidade com o contrato, o que corresponderá á qualidade do mesmo (artº 2, n.º 1 D.L. 84/2008 e o art.º 3, alínea a) da L. 24/96). Estabelecendo, por meio de presunção legal, que não existe conformidade no caso de “não apresentar a qualidade e desempenho habitual no bem, que o consumidor poderia razoavelmente esperar, atendendo á natureza do bem”… (art.º 2, n.º 2 alínea d) do referido diploma legal o D.L. 84/2008).
Note-se que decorre da lei geral (art.º 350, n. 2 do C.C.) que este tipo de presunções é passível de ser elidida por prova em contrário.
Perante a ocorrência de defeitos, o que corresponde á falta de conformidade do bem, o consumidor pode optar por qualquer um dos direitos que a lei lhe faculta, desde que tal não consubstancie um abuso de direito ou for impossível, sendo um desses direitos a reparação, que ora reclamam (art.º 4, n.º1 e 5 D.L.67/2003).
Mais se esclarece que a reparação importa a reposição do bem em conformidade com o contrato, a qual inclui as despesas necessárias para repor o bem, as despesas com material e mão-de-obra e transporte (art.º 1-B, alínea h) e art.º 4, n.º3 do D.L.84/2008).
E, embora a lei do consumidor não o refira, é permitido ao proprietário do imóvel exercer a fiscalização da obra, no que se inclui a reparação (art.º 1209 do C.C.). Trata-se de um preceito que não é incompatível com a LDC, cabendo nos poderes de um proprietário diligente (art.º 1305 do C.C.). No entanto, se o fizer tal custo é da sua inteira responsabilidade, uma vez que esta não é uma despesa necessária para repor o bem mas sim uma cautela que se prende com o poder de vigiar a sua execução, de modo a evitar que continue a ser executada em termos viciosos. Assim, podem os demandantes, para tal efeito, nomear quem entendam e considerem apto a realizar o fim pretendido, desde que tal não estorve os trabalhos de reparação a efetuar.
Alegam os demandados que as fissuras (ou micro fissuras) não são defeitos, podendo ter diferentes origens, inclusive em obras realizadas nas casas dos vizinhos, facto que não provam ter ocorrido.
Em 1º lugar quer seja fissura, micro fissura ou racha, o que difere é o tamanho, porém para o consumidor, que é um leigo na matéria, e do ponto de vista estético é algo que surge na parede, sendo desagradável á vista. Porém, do ponto de vista de alguém que faz desta a sua profissão, a sua arte, não poderá dizer o mesmo, pois não é só a dimensão exterior da anomalia mas as suas repercussões ao nível do interior da parede.
De facto em engenharia civil trata-se de uma cisão num corpo contínuo, que pode ser classificado de acordo com o tamanho. A microfissura em regra é menos danosa, atingindo apenas o revestimento exterior, enquanto a fissura atinge além da alvenaria o próprio bloco, mas seja qual for o caso é evidente que se trata de problemas na edificação.
E, podem ter várias causas, sendo o mais grave, o comprometimento das estruturas, e o mais comum a acomodação dos elementos construtivos, mas também há outras, as dilatações térmicas, as forças externas, as vibrações do uso (sobrecarga calculada inadequadamente), a retirada de elementos de descoragem na fase construtiva, dilatações nas camadas de acabamento, perda de água nas camadas de acabamento, etc…
Mas quando dessas deficiências construtivas derivar a entrada de humidades do exterior para o interior, além de algo inestético, é também danoso. É o que sucede no caso concreto em que algumas paredes são mais cinzentas do que cremes, que foi a cor atribuída (pintada) ao interior do imóvel, facto percecionado pelo Tribunal, além de ser confirmado pelas restantes testemunhas.
De facto verificou-se que algumas paredes estão inclusive afetadas dos dois lados, é o que sucede na parede que vai da sala para a cozinha -por cima da porta-, e no interior da cozinha, bem como a parede que faz ligação entre a porta de acesso á lavandaria e a porta do quintal, e no interior do quarto de casal, por cima da porta, a qual é também visível do hall do 1º piso.
Há, no entanto, outras divisões que apenas têm as denominadas microfissuras, especialmente na sala e nos quartos, sobretudo junto às sancas, e também nas paredes dos quartos do 1º piso, voltados para a serra, próximo dos rodapés e por baixo do parapeito das respetivas janelas. Se bem que num dos quartos (o do filho do casal), agora no local da fissura há um pequeno buraco, onde a tinta e um pouco da parede caiu, o que foi percecionado na inspeção ao local.
E, verifica-se ainda que há divisões com algumas fissuras mais extensas, quanto ao seu tamanho exterior, nomeadamente na lavandaria, e na parede exterior do quarto de casal (laje), bem como na parede das escadas que dão acesso ao 1º piso, próximo dos degraus. E, também no interior da garagem, fissuras nos cantos da divisão.
De facto quem compra quer que o imóvel dure ou perdure, servindo adequadamente para o fim adquirido, a sã vivência naquele espaço. Qualquer pessoa com bom senso sabe que os materiais se degastam ao longo dos anos, sobretudo quando expostos ao tempo, por isso é que ao projetar a construção de um imóvel há uma serie de elementos que devem ser levados em consideração, nomeadamente a localização do imóvel, os materiais a aplicar, as técnicas de construção adequadas ao fim pretendido, as medições, etc... Sendo isto que se espera de um profissional, sobretudo quando nos referimos a sociedades comerciais cuja atividade é precisamente a construção.
Agora que no ano seguinte á aquisição de um imóvel já surgem tantos problemas com a humidade, e mesmo depois de ser objeto de algumas reparações, os mesmos defeitos voltem a surgir, há inequivocamente um problema de má ou inadequada reparação, só isto explica o ressurgimento das humidades, que deixam as paredes manchadas e acinzentadas.
Quer isto dizer que, os demandados não conseguiram elidir a presunção legal, sendo por isso responsáveis pela falta de conformidade do bem, pois se o bem tivesse algum defeito quando o adquiriram deveria constar do contrato para evitar que mais tarde os adquirentes pudessem vir a invocar a sua existência, e se nela nada foi referido é porque nada haveria a assinalar. Mais se acrescenta que expressamente na sua douta contestação assumem que entregaram o imóvel sem fissuras (art.º 14), reforçando assim a ideia de que os defeitos não eram visíveis, a quando da aquisição, surgindo á posteriori.
Mas a falta de conformidade não se resume às fissuras, pois lamentavelmente há algumas paredes em que a tinta está a sair, o que se verifica na parede do hall de entrada em redor da janela fixa, o que faz denotar a falta de isolamento daquela, assim como na sala e também na parede do quarto de casal onde tem também uma janela fixa, o que também foi confirmado pelo engenheiro civil, que elaborou o relatório técnico junto aos autos.
Para além disso, há ainda uma mancha de humidade no teto do hall de entrada, a qual fica precisamente por baixo da zona do duche, que pertence á casa de banho comum, sita no 1º piso. A mancha é notória, o que o Tribunal percecionou olhando para o teto e constatando a existência da referida casa de banho. A explicação plausível é o deficiente isolamento daquela base de duche, o que vai provocando ligeiras infiltrações, com o uso, conforme foi explicado pelo engenheiro civil G.
No caso concreto os demandantes provaram existir defeitos no interior e no exterior da moradia, mas o imóvel que adquiriram faz parte de uma propriedade horizontal (art.º 3 do R.I. e comprovado pelo documento junto pelos demandados de fls. 123 a 128), na qual se insere a fração autónoma A, propriedade dos demandantes.
Como é do senso comum sem reparar as fissuras que possam existir no exterior as reparações interiores serão sempre insuficientes, pois a origem é no exterior, o que foi confirmado pela testemunha, G, engenheiro civil de profissão.
No entanto, como esta fração se insere no regime da propriedade horizontal, os defeitos exteriores, nomeadamente nas partes consideradas comuns terão de ser reclamadas pelo condomínio, é o que resulta dos art.º 1421 e 1437 do C.C., sendo este representado pelo administrador.
No caso concreto em relação ao exterior do imóvel temos os seguintes defeitos: o pavimento da entrada da garagem -na rampa e soleira- e arredor do r/c, tetos e beiras das varandas- descasque pontual da tinta-, e fissuras na parede do alçado nascente e fissura na parede do alçado nascente.
De facto em relação às fissuras exteriores e á falta de tinta nos beirais das varandas (os quais correspondem aos tetos das mesmas), o Tribunal pode constata-los na inspeção efetuada ao imóvel. Porém, não verificou existir qualquer falha no pavimento nos arredores do r/c, e não pode verificar a entrada da garagem, pelo que desconhece este defeito, mas o engenheiro civil, G, confirma a sua existência como apresenta a forma de o solucionar, algo que os demandantes não conseguiram por em causa.
De acordo com o art.º 1421, n.º 1, alínea a) do C.C. são comuns as paredes, que constituem a estrutura do prédio, alínea b) o telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração; e presume-se, ainda, comuns, n.º 2 alínea a) os pátios e jardins anexos ao edifício, alínea d) as garagens e outros lugares de estacionamento.
Significa que, tudo o que se encontre especificado no n.º 1 deste preceito é necessariamente comum, mas o que se encontra no n.º 2 do mesmo preceito, pode ou não ser comum, uma vez que estamos face a uma presunção legal que admite prova em contrário (art.º 351, n.º2 do C.C.), nomeadamente a do título constitutivo da propriedade horizontal. Assim a “chave” para as questões suscitadas é a análise do documento supra referido.
De acordo com o mesmo a fração A, propriedade dos demandantes é composta de 3 pisos, a cave constituída por garagem, o r/c constituído por instalação sanitária, cozinha, acesso vertical (escadas), sala comum, hall, despensa/lavandaria, 1 varanda e alpendre; e piso 1 constituído por duas instalações sanitárias, sendo uma privativa, circulação, 3 quartos de dormir e 1 varanda. Pertence-lhe, ainda, o logradouro, sito a este, oeste e sul do prédio.
Ora neste caso a garagem é propriedade exclusiva dos demandantes, o que se verifica não só pela composição da fração A, como também por todas as outras que compõe esta propriedade horizontal, já que cada fração tem a sua própria garagem. Também as varandas são propriedade exclusiva dos demandantes, e é nestas varandas, que se verifica que os tetos têm a tinta a sair, aliás há partes, sobretudo na zona dos cantos, que já nem tinta tem, o que o Tribunal observou, bastando para tal entrar na varanda e olhar para cima. Mais se refere que o teto da varanda do r/c corresponde á base da varanda do 1º andar, pois estão precisamente situadas na mesma direção. Quanto á rampa da garagem, fica precisamente no logradouro do imóvel
Assim exclui-se as fachadas, da frente e de trás da fração, as quais fazem parte das zonas necessariamente comuns. De acordo com o relatório apresentado pelo engenheiro civil, as reparações dos defeitos nestas paredes correspondem á quantia de 705€. Assim, os demandados não podem ser condenados nestes autos na sua reparação, não é porque os defeitos não existam, mas porque não eram os demandantes que o deviam requerer. Tal pedido será da competência de um condomínio regularmente constituído, já que as paredes exteriores são uma zona necessariamente comum, motivo pelo qual se entende proceder neste aspeto a exceção de incompetência ativa, alegada pelos demandados.
Há ainda outro defeito, fissura no revestimento do pavimento á entrada, no arredor do r/c, facto que não foi verificado na inspeção ao imóvel, e sobre a qual o Tribunal fica com dúvidas se pertence á zona comum do edifício ou se pertence ao imóvel, fração A. Não tendo os demandantes provado que fica na propriedade deles, conforme o determina o art.º 342, n.º 1 e 3 do C.C., não poderá proceder. Mais acrescenta que o valor apresentado para reparação é conjunto com outro defeito que foi considerado provado, importando a quantia total de 375€, porém não tem forma de saber qual a quantia concreta que importa a sua reparação, por isso a quantia referida deve ser apurada em liquidação de sentença, de forma a aferir-se da quota-parte da responsabilidade dos demandados.
Quanto á forma de reparação das humidades detetadas nos tetos do 1º andar/piso, é sugerido que previamente se regularize o pavimento do sótão. Ora de acordo com a propriedade horizontal nenhuma fração possui sótão, pelo que se depreende que este é um espaço comum.
Assim, não podem mexer naquele espaço sem autorização dos restantes comproprietários. Ou então encontram forma de o fazer sem interferir naquele espaço, o que não terá sido pensado pelo engenheiro civil, que propôs reparar o problema na origem. Por isso, apenas, é contemplado a parte da pintura em toda a área, com tinta plástica e isolante prévio. Sucede que o valor atribuído para esta reparação inclui tudo, pelo que o Tribunal, não tem forma de saber qual o valor que corresponde apenas á parte que é possível fazer, pelo que se relega o seu apuramento para liquidação de sentença
No que respeita ao pedido de indemnização por danos materiais, embora estejamos face a uma situação de consumo, não está excluída a sua reparação, resultando expressamente do art.º 12 da L.24/96 com as alterações introduzidas pelo D.L. 84/2008, o que remete para os termos gerais de direito, o seu apuramento.
Dispõe o art.º 496, n.º1 do C.C. que apenas são ressarcíeis os danos que pela sua gravidade mereçam a tutela do direito.
Uma família que tinha tudo para ser feliz (nos dias que correm), trabalho, um filho pequeno, e uma casa nova, mas que se viu forçada a alterar os hábitos, nomeadamente a convivência com os amigos, por se envergonham de os levarem á sua própria casa e de outros que, entretanto se afastaram, só lá vão esporadicamente, pois o cheiro a humidade afeta o estado de saúde, sobretudo a quem tem problemas respiratórios e alergias. Facto que o Tribunal, também, pode constatar ao deslocar-se ao imóvel para fazer in loco a inspeção, o que se nota sobretudo no 1º andar do imóvel, ou seja nas zonas dos quartos de dormir, onde certamente passam grande parte do tempo para descansar. O que significa que não foi só a alteração de hábitos de vida mas também alguns problemas de saúde, vão sendo despoletados, e para cumulo a própria roupa, tem de ficar fora dos guardas fatos, algo que foi percecionado pelo Tribunal, cujos casacos correm o risco de estragarem, ficando com bolor, o que representa simultaneamente um dano moral pela tristeza de ficar com a roupa estragada, mas traz reflexos no património do casal.
É claro que se pode alegar que as partes nem alegaram tais factos, mas é preciso não esquecer que a justiça nos Julgados de Paz não se resume á aplicação da lei ao caso concreto, tem, também, uma vertente humanitária, estando atento às declarações das testemunhas, prestadas no interrogatório e no contrainterrogatório, usando palavras simples mas de fácil compreensão para qualquer ser humano.
A tutela do direito tem como último objeto pessoas, que vivem numa sociedade democrática, pessoas que têm sentimentos, cujos problemas por mais simples que pareçam as afetam no seu dia-a-dia, o que se contrapõe ás sociedades comerciais que passam quase ao lado do aspeto humanitário, esquecendo-se na sua ânsia de obtenção de lucro, que sem as pessoas não sobrevivem, e que existem para satisfazer os clientes, pois são eles que lhe trarão o tão almejado lucro.
Assim, consta dos autos que o imóvel em questão foi adquirido á demandada 5/08/2009 e pelo preço de 145.000€, com recurso ao crédito, elementos estes que estão documentados nos autos, de fls. 32 a 38, sendo factos complementares mas igualmente importantes para esta parte do assunto, e que foram tidos em consideração. Por isso, pode dizer-se, socorrendo-nos dos dados da experiencia comum, que estamos face a uma casa nova que foi adquirida com as dificuldades inerentes aos tempos que correm, na expetativa de ter valido a pena o sacrifício de adquirirem património pessoal, quando afinal lhes tem trazido dissabores…
E, no caso dos imóveis, é certo que não se pede algo luxuoso, mas que se adeque às necessidades e legitimas expetativas criadas pelo cliente, até porque os imóveis não são propriamente bens baratos, devendo haver um equilíbrio entre o preço a qualidade e duração média do imóvel.
Perante o que se acabou de referir, e porque os danos não patrimoniais neste caso, são merecedores de tutela jurídica, parece-me justo atribuir a quantia de 3.500€ de danos não patrimoniais.
Quanto ao pedido de pagamento de despesas com o relatório pericial, poder-se-ia pensar que tal pudesse ser desnecessário, e que os demandantes o fizeram porque assim quiseram, mas não é bem assim.
De facto os demandados são leigos no assunto, isto é, não se dedicam profissionalmente á construção e venda de imóveis, mas vêm, presenciam a degradação do imóvel.
E, os demandantes não possuem os conhecimentos exigidos aos profissionais, nomeadamente saber como reparar adequadamente os defeitos que vão surgindo, algo que só um profissional, que se dedique á construção poderá elucidar, quer em termos de meios de reparação, quer em termos de preços praticados no mercado.
Profissional, este que além de elaborar o relatório, esteve presente na audiência respondendo de forma solícita e adequada às perguntas das partes e do próprio Tribunal.
Tendo, ainda, em consideração que esta despesa apenas foi necessária fazer devido á falta de conformidade do bem é justo que sejam os demandados a suportá-la, indo assim condenados na quantia paga de 300€.
Em relação ao pedido de pagamento a honorários ao advogado dos demandantes, foi deduzido nos termos do art.º 533, n.º2 alínea d) do C.P.C do C.P.C., sendo por isso admissível.
No entanto, acrescenta o n.º 3 do referido art.º 533 que a quantia referida deve ser objeto de nota discriminativa e justificativa. No caso concreto os demandantes mandataram o mandatário por meio de procuração, que se encontra junto a fls. 50 e 51. E, foi aquele que elaborou o r.i., acompanhando os demandantes durante todo o processo. Porém, o referido mandatário não apresentou nota discriminativa dos serviços efetuados, e a referência à unidade de conta não é aplicável nos Julgados de Paz, que têm uma tabela própria e autónoma a Portaria n.º 1456/2001 de 28/12, com as alterações introduzidas pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02.
Por isso, o pedido deduzido da forma como foi, é insuficiente, por si só, para condenar quem quer que seja, pelo que se remete para apuramento em liquidação de sentença.
Finalmente, voltando á questão inicial, saber se o co-demandado D é ou não parte ilegítima na ação.
Conforme os demandantes alegaram aquele é o representante legal da outra demandada, pessoa coletiva, ou seja é o seu único sócio- gerente.
Sendo por isso a pessoa física que representa aquela em todos os atos, contratos e negócios que realize em nome daquela (art.º 6 do C. Soc. Com).
De facto as pessoas coletivas precisam das pessoas físicas para “viverem”, ou seja, para devolver o respetivo objetivo social (art.º 6 C. Soc Com), sendo que no caso concreto o objetivo social da demandada é precisamente a construção civil, compra e venda de imóveis, facto assente por acordo.
E, foi no âmbito deste que demandada, representada por D, vendeu a 5/08/2009 o imóvel aos demandantes, facto assente por acordo.
E, foi por isso que os demandantes denunciaram os defeitos existentes no imóvel, aquela sociedade comercial, veja-se a carta que enviaram, de fls. 39 a 41, a qual foi endereçada apenas á sociedade comercial.
Do que se depreende que os demandantes sabiam que o demandado, D, era o sócio gerente da demandada, ou seja, que age em nome e por conta daquela e não em nome individual (art.º 259, 260, n.º1, 270-A, n.º1 e 270-G, todos do C. Soc. Com).
Mais se acrescenta que não existe nos autos qualquer prova que aquele tivesse em momento algum a agir em nome individual, inclusive nas reparações que efetuou, fê-lo em nome e por conta daquela, pois as relações comerciais foram apenas estabelecidas entre os demandantes e a sociedade comercial, o que se depreende do documento junto de fls. 32 a 38.
Acresce, ainda, o art.º 179, n.º3 do C. Soc. Com. que em caso de responsabilidade é a mesma limitada ao património social da pessoa coletiva.
Perante o exposto considera-se que o demandado, D, parte ilegítima da ação, sendo por isso absolvido da presente instancia.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação parcialmente procedente. Em consequência condena-se a demandada a proceder á reparação dos defeitos considerados provados, que importam a quantia líquida de 4.377€, bem como na quantia que vier a ser liquidada em execução de sentença em relação aos seguintes defeitos: pintura da área de todos os tetos do 1º andar, com tinta plástica e isolante prévio, reparação da fissura e anomalia na rampa e soleira da entrada da garagem, ao que acresce o valor do IVA á taxa legal, caso a demandada não repare voluntariamente os defeitos, bem como a quantia de 3.500€ de danos morais, 300€ de despesas com o relatório técnico e nos honorários do mandatário dos demandantes na quantia que for apurada em liquidação de sentença. Quanto ao demandado, D, é absolvido desta instância.
CUSTAS:
São da responsabilidade da demandada em proporção ao seu decaimento que se fixa em 80%, devendo pagar a quantia de 21€ (vinte e um euros), no prazo de 3 dias úteis a contar da leitura da sentença, sob pena de lhe ser aplicada a sobretaxa diária na quantia de 10€ (dez euros), conforme Portaria n.º 1456/2008 de 28/12, art.º 10.
Em relação aos demandantes proceda-se ao respetivo reembolso, em proporção ao decaimento na ação fixado em 20%, o que corresponde a 21€ (vinte e um euros).
Funchal, 9 de dezembro de 2014
A Juíza de Paz
(Margarida Simplício)
(redigido e revisto pela signatária, art.º 131, n.º 5 C.P.C.)