Sentença de Julgado de Paz
Sentença
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)Matéria: Incumprimento contratual
(Alínea i) do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Mandatário: C
Demandados: 1 - D e 2 - E
Mandatária: F
Valor da acção: 5 000,00 €
Do requerimento Inicial
Os demandantes alegam, em síntese, que celebraram um contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra “P”, correspondente ao 2º andar, letra C, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito em Amora, concelho Seixal, descrito na Conservatória de Registo Predial de Amora sob o n.º x, freguesia de Amora, inscrito na matriz predial da dita freguesia, sob o artigo x, com licença de utilização n.º x, emitida pela Câmara Municipal do Seixal, pelo valor de 64 000,00 €, tendo entregue o sinal de € 2 500,00 (dois mil e quinhentos euros).
No Cartório Notarial da G, sito no concelho do Seixal, estando presentes os vendedores ora demandados e os compradores ora demandantes, já no acto da celebração da escritura, foram estes últimos informados pela Notária que sobre a referida fracção incidiam dívidas que não estavam liquidadas e caso se celebrasse a referida escritura as dívidas se transferiam para os Demandantes.
Perante esta situação, os demandantes recusaram assinar a referida escritura.
Houve ainda negociações entre os contraentes mas os demandantes não alteraram a sua posição.
Mais alegaram, conforme requerimento inicial, de fls 3 a 5, que aqui se dá como reproduzido.
Pedido
“Nestes termos e nos demais de Direito deve a presente acção ser julgada procedente e consequentemente os Demandados condenados a pagar a quantia de €2500,00 (dois mil e quinhentos euros)”.
Este pedido foi ampliado, em audiência de julgamento, para 5 000,00 €.
Contestação
Os demandados contestaram, admitindo a celebração do contrato promessa mas inpugnando a versão dos factos descrita pelos demandantes e descrevendo a sua versão, concluindo que quem incumpriu o contrato promessa foram os demandantes por se terem recusado a assinar a escritura de compra e venda na primeira marcação e por terem faltado à segunda marcação.
Mais alegaram, conforme contestação de fls 83 a 87, que aqui se dá como reproduzida.
Concluem pela improcedência da acção, nada tendo que devolver aos demandantes.
Tramitação
Foi agendada pré-mediação para o dia 06-03-2009, alterada para o dia 20-03-2009, não tendo as partes obtido qualquer acordo.
Foi marcada audiência de julgamento para o dia 02-04-2009, que continuou a 15-04-2009, tendo-se marcado leitura de sentença para esta data.
Factos provados
Com base nos depoimentos de parte, testemunhas e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – Demandantes e demandados celebraram um contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra “P”, correspondente ao 2º andar, letra C, para habitação, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em Amora, concelho do Seixal – C, descrito na Conservatória de Registo Predial de Amora, sob o n.º x, freguesia de Amora, inscrito na matriz predial da dita freguesia, sob o artigo x, com licença de utilização n.ºx, emitida pela Câmara Municipal do Seixal, pelo valor de 64 000,00 €, tendo os demandantes entregue o sinal de 2 500,00 € (dois mil e quinhentos euros).
2 – O contrato promessa, elaborado sob responsabilidade dos demandados, foi reduzido a escrito, entregue aos demandantes e assinado pelas partes, constando de fls 7 a 9, dando-se aqui como reproduzido.
3 – Na cláusula 1.ª, deste contrato, além do mais, dispôs-se o seguinte:
“3. Sobre a referida fracção impende a penhora com a descrição x, sendo exequente o Banco Espírito Santo, SA na quantia exequenda de 100.874,06 Euros.
4. Os primeiros contratantes, comprometem-se desde já a efectuar o pagamento da quantia exequenda – 100.874,06 Euros, ao banco no dia da escritura pública de compra e venda e posteriormente será requerido o respectivo cancelamento da penhora junto do tribunal competente e da conservatória do registo predial, pela empresa credora denominada “H”, com sede em Lisboa, responsabilizando-se os primeiros contratantes por todas as despesas do respectivo acto.”
4 - Ainda na cláusula 1.ª menciona-se a existência de uma outra penhora a favor da Fazenda Nacional, na quantia de 1 406,00 €, que os vendedores se comprometem a pagar e a apresentar o comprovativo de pagamento no dia da escritura e posteriormente a requerer o cancelamento.
5 – Refere-se no contrato que em caso de incumprimento, por causa imputável aos compradores ou aos vendedores, estes têm direito a fazer sua a quantia entregue como sinal e aqueles poderão optar pela restituição em dobro do sinal, “bem como as despesas em que hajam incorrido” ou pela execução específica, nos termos do art.º 830.º do Código Civil.
6 – Embora no documento escrito só se mencionem as duas penhoras existentes sobre a fracção, ficou assente entre os contraentes que os compradores aceitavam a realização do negócio definitivo na condição de serem retirados todos os ónus sobre a fracção até à data da escritura de compra e venda.
7 – O comprador (demandantes) apresentou-se à mediadora I como investidor, demonstrando interesse num negócio rápido, não pretendendo inclusive fazer contrato promessa mas apenas escritura do negócio definitivo, aceitando este com conhecimento das hipotecas, penhoras e penhor mas com a condição das mesmas serem retiradas (“sempre disse que desde que não haja problemas para ele tudo bem”) e tendo sido elaborado o contrato promessa para que os demandados pudessem efectuar o pagamento da penhora a favor da Fazenda Nacional.
8 - No Cartório Notarial da G, sito no concelho de Amora, estando presentes os vendedores ora demandados e os compradores ora demandantes, dois representantes da I, mediadora imobiliária que promovia a venda, bem como uma terceira pessoa, que nem demandantes nem demandados identificaram, em representação da H, com dois documentos relativos a créditos inscritos no registo da fracção, foram os demandantes informados pela Notária, no acto da celebração da escritura, que sobre a referida fracção “incidiam dívidas que não estavam liquidadas e caso se celebrasse a referida escritura as dívidas se transferiam para os Demandantes”.
9 – Perante as chamadas de atenção da Notária, o demandante, questionou esta se deveria ou não assinar a escritura, tendo a Notária respondido e dado a entender claramentre que não o deveria fazer.
10 – O demandante referiu que “sem que ficasse tudo limpo” não assinava e não se concretizou a celebração do negócio.
11 – Os demandados no momento da celebração da escritura apresentaram documento que atestava o pagamento da quantia exequenda de 1 406,36 € em dívida à fazenda Nacional.
12 – A representante da H, que representará o BES, apresentou à notária dois documentos.
13 – Os demandados referiram, no acto da escritura, ter acordado com os interessados o pagamento de 58 000,00 € para cancelamento de todos os ónus registrais da fracção, com excepção da penhora da Fazenda Nacional.
12 – Após a não assinatura da escritura, as partes ainda conferenciaram na I e o demandante consultou o seu advogado, informando que só faria o negócio se o seu advogado desse parecer favorável, o que não se verificou.
13 – Pelos demandados foi marcada nova data para a realização da escritura mas os demandantes não compareceram.
14 - Os demandantes efectuaram o pagamento do IMT, no valor de € 677,50.
15 – Em .../.../..., no registo predial da fracção constam nas inscrições C-x, C-x, C-x e C-x, hipotecas voluntárias a favor do Banco Espírito Santo, que efectuou uma penhora da quantia de 100 874,06 €, pela inscrição x e na inscrição x consta uma penhora de 1 406,36 € a favor da Fazenda Nacional, bem como existe uma inscrição de penhora pendente também a favor da Fazenda Nacional.
16 – Depois de .../.../..., o Banco Espírito Santo transmitiu os créditos a J, que também os transmitiu a K que por sua vez os transmitiu a L que os deu em penhor ao M.
17 – Nos documentos em posse da representante não identificada da H não constava a sociedade M (admitido pelos demandados).
18 – Na data da primeira audiência de julgamento os demandados não souberam explicar a sequência da situação registral da fracção, designadamente como cancelar os penhores a favor do M, bem como as sucessivas transmissões de créditos.
19 – Na segunda sessão da audiência de julgamento, os demandados, com recurso a uma certidão registral do livro x, esclareceram as inscrições sucessivas de transmissão de créditos.
Factos não provados
1 - Não provado o teor dos documentos apresentados pela representante da H que terá sido o constante dos documentos juntos pelos demandados a fls 90 a 92 (num dos quais a L, após o recebimento de 58 000,00 €, se comprometia a apresentar documento de distrate para cancelamento das hipotecas e penhores e a requerer ao Juiz de Direito o cancelamento da penhora registada pela apresentação n.º x de .../.../... e outro de advogada que, em nome do BES, requeria no processo de execução o cancelamento de ónus e encargos que incidem sobre a fracção, designadamente da inscrição x, correspondente à Ap x de .../.../...).
2 - Não provado se a Domusvenda estava em representação de alguém e se a pessoa que a representava tinha poderes ou se deles necessitava.
3 - Não provado que os documentos apresentados por esta representante comprovavam o pagamento dos débitos registados - hipotecas, penhoras e penhor – e eram suficientes para desencadear com sucesso o cancelamento destas inscrições de ónus sobre a fracção.
4 - Não provado que os demandados após a não realização da escritura tenham feito diligências no sentido de clarificar quais as dúvidas levantadas pela Notária e como obviar às mesmas e que disso tenham informado os demandantes.
5 - Não provadas as razões que levaram a Notária a suscitar dúvidas que levaram os demandantes a recusar celebrar o contrato.
Fundamentação
Os demandantes vêm requerer a condenação dos demandados no pagamento, em dobro, da quantia de 2500,00€, que entreguaram a estes a título de sinal, em contrato promessa de compra e venda, por incumprimento contratual dos demandados.
Alegaram o que, em síntese, já se resumiu acima em “Do requerimento inicial”.
Os demandados contestaram como, também em síntese se resumiu acima.
Da prova produzida deram-se como provados e não provados os factos descritos acima nas rubricas do mesmo nome, com base nos depoimentos das partes, testemunhas e documentos. As partes e testemunhas foram imparciais e credíveis. Não se levantaram divergências na descrição dos factos, com excepção da prova sobre o conteúdo dos documentos apresentados pela representante da U, que os demandantes não puderam examinar no acto da escritura, não tendo a prova sido concludente sobre se as cópias juntas reproduzem os originais dos documentos nem se estes se encontravam assinados e pelas pessoas com competência para o efeito. Esta prova não era tão difícil como os demandados pretenderam, pois que, mesmo admitindo-se a impossibilidade de junção do documento original, poderia ser atestado pelos próprios aquilo a que se haviam comprometido e declarado qual era o conteúdo dos documentos.
A questão a decidir é a de saber se os demandados devem ou não restituir aos demandantes o sinal em dobro (5 000,00 €), por aqueles terem incumprido o contrato promessa de compra e venda.
Do direito
Ampliação do pedido
Em audiência de julgamento, conforme acta de fls, foi deferida, nos termos dos n.ºs 2 e 3, do art.º 272.º, do Código de Processo Civil, a ampliação do pedido para 5 000,00 €, requerida pelos demandantes, pelo que a acção passou a ter o valor deste montante que se encontra do limite de alçada, mantendo-se o Julgado de Paz competente em razão do valor.
Sinal
As partes conhecem as regras da quantia entregue como sinal e até as verteram no contrato promessa (art.ºs 440.º e seguintes do Código Civil), tendo plena consciência de que os demandantes (compradores) terão direito a haver o sinal entregue (2 500,00 €) em dobro, caso o incumprimento do contrato promessa seja imputável aos demandados (vendedores).
Incumprimento contratual
Há efectivamente incumprimento do contrato promessa celebrado, uma vez que o negócio prometido – a compra e venda da fracção, a formalizar em escritura pública - não se realizou. Os demandantes recusaram-se a assinar a escritura, isto é a celebrar o contrato prometido, porquanto a Notária responsável pela redacção e certificação do mesmo (art.º 4.º do Estatuto do Notário – DL n.º 26/2004, de 04 de Fevereiro), perante a situação e documentos que lhe foram apresentados, chamou a atenção dos compradores que iriam ser transmitidas dívidas para si próprios, ligadas à fracção, e após trocas de impressões e questionada directamente aconselhou a que os demandantes não celebrassem o negócio.
Responsabilidade do incumprimento
Demandantes
Os demandados depois disso não removeram as dúvidas suscitadas nos demandantes e, mesmo na audiência de julgamento, mostraram-se convencidos de que tinham adoptado todos os procedimentos a que se tinham obrigado, significando com esta convicção que os documentos – e respectivos conteúdos - apresentados no acto da escritura, relativos aos ónus sobre a fracção, eram suficientes para o cancelamento das inscrições C-x,C-x,C-x,C-x, F-x e F-x, com as transmissões de créditos que lhes estão associadas e penhores, e que a Notária analisou mal toda a questão e induziu em erro os demandantes, pelo que eles próprios, demandados, não incumpriram o contratualmente assumido, tendo sido os demandantes com a sua recusa a incumprir a obrigação de contratar.
Desde logo, os demandantes têm aqui uma causa que exclui a sua eventual culpa, na medida em que, qualquer cidadão médio perante tal situação (como até uma testemunha depôs), seguiria naturalmente o parecer e aconselhamento da Notária, que aliás tem o dever de se certificar que quem está a praticar um acto jurídico tem plena consciência e conhecimento das implicações dele decorrente, sendo posteriormente necessário que toda a situação registral da fracção fosse analisada, explicada e demonstrado ao pormenor como se procederia para o cancelamento das inscrições, e com acompanhamento técnico adequado, para que se renovasse a sua confiança no negócio e nos demandados. Os demandantes consultaram ainda advogado mas este também não lhes deu parecer favorável e não compareceram à segunda data para realização da escritura que os demandados, mesmo à revelia do disposto no contrato promessa, agendaram.
Sustentaram, os demandados que o incumprimento se deveu a culpa dos demandantes e por isso têm o direito de fazer seu o sinal entregue (2 500,00 €). Porém, como se acabou de expor, mesmo que as diligências feitas pelos demandados e documentos apresentados fossem suficientes para vir a distratar e cancelar todas as inscrições constantes do registo da fracção, não há razão para imputar culpa aos demandantes, por não censurável a sua conduta, sendo justificada a sua recusa, tanto mais que são pessoas sem conhecimentos jurídicos, além do que é normal aprender-se pela experiência de vida, como qualquer cidadão comum, sendo incapazes de analisar por si a complexidade das inscrições de registos da fracção e se a documentação apresentada à Notária – que não viram - era a necessária e suficiente para “limpar” os registos, mesmo considerando que subsequentemente, ficando no entanto tal efeito garantido no acto da escritura.
Demandados
O incumprimento do contrato promessa deve-se aos demandados.
Não fizeram os demandados prova do conteúdo dos documentos apresentados pela representante da H (empresa com ligações ao BES em situações de incumprimento com garantia real), pelo que não se pode analisar se os mesmos tinham as virtualidades que os demandados lhes imputam. Também não foi feita prova das razões que levaram a Notária a suscitar as dúvidas que levaram à recusa dos demandantes. Contudo ficou provado que o M não figurava neses documentos e que havia um acordo entre demandados e interessados que, como contrapartida do recebimento de 58 000,00 €, as restantes entidades (para além da Fazenda Nacional) se comprometiam a efectuar o cancelamento daquelas inscrições registrais.
O primeiro destes factos é suficiente para suscitar todas as dúvidas levantadas.
Com efeito, caso o M não viesse a subscrever a posteriori os compromissos assumidos pelas restantes entidades, designadamente pela L e BES, ficaria invialibilzada a possibilidade de cancelamento do penhor dos direitos de crédito (art.º 685.º, do Código Civil, designadamente a necessidade de consentimento – n.º 4 - do credor pignoratício). Ou seja, não se garantia, no acto da escritura, que tudo o necessário para “limpar” o registo, na expressão do demandante, estava feito e que os cancelamentos se fariam.
Esta circunstância aliada àquela do acordo de 58 000,00 € ser aceite para “apagar” uma dívida de 100 874,06 €, maiores questões suscita, pois que nada garante que quem tem o penhor deste montante esteja na disposição de o cancelar em troca de um valor muito inferior.
Bem andou a Notária ao levantar as questões que suscitou e deve dizer-se que possivelmente seriam mais do que as aqui referidas, dado que da certidão do registo predial actual, sem o recurso à do livro B-x, difícil se torna compreender toda a sequência de titulares de direitos, ficando, por exemplo, sem se saber se a penhora de 100 874,06 €, em que é exequente o BES, corresponde ou não aos créditos de mútuo e aos valores das hipotecas anteriores.
Os demandados não asseguraram deste modo toda a dimensão da sua obrigação, tendo incumprido o contrato, por no acto da escritura não terem garantido a retirada dos ónus da fracção, tendo em conta que os aspectos burocráticos seriam, ainda assim, concretizados posteriormente, o que os demandantes aceitaram, aliás com alguma ignorância do tempo que tal envolveria e que a terem plena consciência disso possivelmente não aceitariam. Note-se que os demandados ainda não cancelaram a inscrição F-x (penhora de 1 406,00€ à Fazenda Nacional).
Os demandados não agiram com dolo pois que realizaram uma série de diligências no sentido de cumprir com o acordado e até mesmo ainda na audiência de julgamento se mostraram convictos que tudo estava como deveria ser e que a Notária tinha cometido um erro. Contudo agiram com negligência, porquanto impendia sobre eles o dever contratual de, no acto da escritura, pelo menos apresentar declarações de todos os sujeitos das inscrições registrais, comprometendo-se a ou a requerer o cancelamento das mesmas, o que não fizeram, por desconhecimento dos próprios – ficou essa convicção - que não analisaram e estudaran a situação da fracção como lhes competia e era seu dever.
Os contratos devem ser pontualmente cumpridos (art.º 406.º do Código Civil), entendo-se por esta expressão não só que devem ser cumpridos atempadamente como também correctamente, no sentido de que se tem de realizar a prestação tal como acordada. Os demandados não cumpriram pontualmente o contrato e com culpa, por terem sido negligentes, tendo a obrigação de ter apreciado e resolvido todas as situações pendentes no registo da fracção e não apenas algumas.
Tal como estipulado no próprio contrato promessa, e aliás como na lei, constituíram-se na obrigação de restituir o sinal prestado pelos demandantes em dobro, ou seja devem restituir a quantia de 5 000,00 € aos demandantes.
Decisão
O julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, condeno os demandados a restituir aos demandantes a quantia de 5 000,00 €, a título de sinal em dobro, por incumprimento de contrato promessa de compra e venda.
Custas
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, os demandados são declarados parte vencida para efeito de custas, pelo que têm a pagar a quantia de 35,00 €, relativa à segunda parcela de custas, neste Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00 €, por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9.º da mesma Portaria em relação aos demandantes.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Envie-se cópia aos que faltaram e notificação para pagamento de custas.
Julgado de Paz do Seixal, em 30-04-2009
O Juiz de Paz
António Carreiro