Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A, identificada a fls. 1 e 3, intentou, em 19 de Fevereiro de 2008, contra B, melhor identificado, a fls.2 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que este fosse condenado a pagar-lhe a quantia de 1.348,50 € (Mil trezentos e quarenta e oito euros e cinquenta cêntimos), relativa às quotas de condomínio, ordinárias, vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de Setembro de 2006 e Fevereiro de 2008; 6 quotas extraordinárias para reparação dos elevadores; quota extraordinária para reparações diversas; agravamento por falta de pagamento e despesas com o processo. Mais pediu a condenação do Demandado no pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio que se vencerem na pendência da acção, juros e custas.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que aqui se dá por reproduzido.
Juntou 5 documentos (fls. 8 a 48) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citado, o Demandado, nada disse.
Cabe a este tribunal decidir se o Demandado deve as quotas cujo pagamento é peticionado e, na afirmativa, se se constituiu na obrigação de suportar as penalizações aprovadas em assembleia de condóminos.
Tendo o Demandante aceite o recurso à Mediação para resolução do litigio, foi agendado o dia 4 de Março para a realização da sessão de Pré-Mediação (fls. 51), a qual não realizou por falta do Demandado, que reside em Inglaterra, pelo que, tendo decorrido o prazo para a apresentação da Contestação, sem que tal se tivesse verificado, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (Fls.69).
Aberta a Audiência apenas presente a representante da Demandante, tendo o Demandado informado os autos que, atento o facto de residir em Inglaterra não lhe era possível comparecer. Por tal facto, foi justificada a falta, tendo-se suspendido a audiência para elaboração e leitura da presente sentença.
Verificando-se um lapso de escrita no art.º 11.º do Requerimento Inicial, foi a Demandada convidada a proceder ao aperfeiçoamento do mesmo, o que fez reduzindo o seu pedido para a quantia de 1.298,50 € (Mil duzentos e noventa e oito euros e cinquenta cêntimos), requerimento que foi deferido, conforme da respectiva acta melhor se alcança.
Cumpre apreciar e decidir:
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a ausência de Contestação escrita. Foram ainda tomados em consideração os documentos de fls. 8 a 48.
Com interesse para a decisão da causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. A Demandante é administradora eleita do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito no concelho do Seixal;
2. O Demandado é proprietário da fracção autónoma, designada pela letra “T”, correspondente ao quarto andar, letra C, descrita na Conservatória do Registo Predial e Comercial do Seixal sob o n.º x, concelho do Seixal;
3. O Regulamento de Condomínio em vigor no referido prédio foi aprovado em assembleia geral extraordinária, realizada em 26 de Fevereiro de 2007 e prevê no seu artigo 10.º, pontos 5 e 6, que os condóminos que não paguem atempadamente as suas contribuições sujeitam-se ao pagamento de juros, agravamento de 25% do valor da dívida e ainda a suportar as despesas judiciais e extrajudiciais se houver recurso aos tribunais, incluindo honorários de advogado;
4. O Demandado teve conhecimento de tais obrigações, pois foi notificado do Regulamento, por carta registada, com Aviso de Recepção;
5. Na mesma assembleia foi deliberado, por unanimidade dos condóminos presentes, que a quota condominial para a fracção do Demandado seria de 25,00 €;
6. Ainda na referida assembleia foi aprovado o orçamento para a reparação dos elevadores, cabendo à fracção do Demandado o pagamento da quota extraordinária no valor de 369,80 €, a pagar em seis prestações mensais e sucessivas, com início em Março de 2007 e termo no mês de Agosto do mesmo ano;
7. Posteriormente, foi igualmente deliberado por unanimidade dos condóminos presentes, proceder à substituição da fechadura da porta de entrada, porta da casa das bombas e reparações de fugas de água bem como a aprovação do orçamento para reparação da racha existente na fachada do edifício;
8. No sentido de adjudicar os orçamentos para as referidas obras, foi deliberado, por unanimidade dos condóminos presentes, proceder a uma quotização extraordinária, no valor total de 1.000,00 €, a pagar no mês de Setembro de 2007, cabendo à fracção do Demandado a quantia de 37,00 €;
9. À data da propositura da acção o Demandado tem por pagar as quotas ordinárias de condomínio do período compreendido entre o mês de Junho de 2006 e o mês de Janeiro de 2008, no valor global de 400,00 € (Quatrocentos e cinquenta euros);
10. Igualmente tem por pagar 6 prestações extraordinárias para reparação dos elevadores, no valor de 369,80 € e a quota extraordinária para diversas reparações, no valor de 37,00 €;
11. Está, ainda o Demandado, nos termos do Regulamento do Condomínio, obrigado ao pagamento do agravamento de 25% e despesas do processo, no total de 491,70 €;
12. Assim, o total em dívida cifra-se na quantia de 1.298,50 € (Mil duzentos e noventa e oito euros e cinquenta cêntimos);
13. O Demandado não procedeu a quaisquer pagamentos, apesar das diligências efectuadas pela Demandante;
14. A situação de incumprimentos mantém-se até à presente data.
Não resultaram provados quaisquer outros factos com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte do Demandado, das suas obrigações de condómino, pela falta de pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio.
Ora, resulta provado que o valor da quota mensal da responsabilidade do Demandado, para os anos de 2006, 2007 e 2008 é de 25,00 €.
Mais resulta provado que, por deliberação unânime dos condóminos presentes, foi aprovada a realização de obras nos elevadores e várias outras reparações, cabendo ao Demandado o pagamento de uma quota extraordinária no valor de 369,80 € para a reparação dos elevadores e de 37,00 € para as reparações diversas, quotas que o Demandado não pagou.
E que o Demandado, na qualidade de condómino, não pagou as quotas ordinárias de condomínio relativas ao período compreendido entre os meses de Junho de 2006 e Janeiro de 2008, estando em dívida a quantia global de 400,00 € (Quatrocentos euros).
A situação de incumprimento mantém-se até à presente data.
Assim, em consonância com o pedido formulado pela Demandante, ao valor em dívida terá de acrescer o valor das quotas vencidas até à presente data, ou seja as quotas condominiais dos meses de Fevereiro e Março de 2008, no valor global de 50,00 €, o que perfaz o montante total em dívida de 856,80 € (Oitocentos e cinquenta e seis euros e oitenta cêntimos).
É inequívoca a responsabilidade do Demandado quanto ao valor da dívida, uma vez que se trata de obrigação legal que não desconhece, assistindo à Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diríamos que a Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das despesas aprovadas aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas de manutenção do edifício.
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
O Julgado de Paz, pelas suas características, tem, nesse particular, um importante papel a desempenhar, o que sempre faz quer com a presença das partes, promovendo o cumprimento das obrigações voluntariamente, quer coercivamente com as sentenças aí proferidas nos termos da lei vigente.
Face ao exposto, não pode deixar de proceder o pedido formulado pela Demandante, quanto a esta parte.
Vem a Demandante, nos termos do Regulamento de condomínio aprovado pela assembleia de condóminos, pedir a condenação do Demandado no pagamento das seguintes penalizações por atraso no pagamento: 25% de agravamento por falta de pagamento; honorários de advogado e despesas com o processo, no valor global de 491,70 € e juros. Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Neste caso, as partes convencionaram, além do pagamento dos juros à taxa legal, o agravamento de 25% e o pagamento das despesas com o processo, incluindo honorários de advogado, estabelecendo, por via dessa deliberação, a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Deliberação que foi notificada ao Demandado que não a impugnou.
Aplicando os preceitos referidos ao caso dos autos, temos que, existindo deliberações que estabelecem sanção diferente para o incumprimento dos condóminos, assiste ao demandante, por força das referidas deliberações, o direito de ser indemnizado pelos prejuízos sofridos com a falta de pagamento, uma vez que o demandado não pagou as quotas de condomínio de sua responsabilidade. E, temos também, que essa indemnização corresponde, neste caso, ao pagamento da quantia de 491,70 €, conforme deliberado em assembleia de condóminos.
Além da quantia supra referida são ainda devidos juros à taxa legal de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
Resta averiguar a partir de quando são devidos juros de mora. Em regra o devedor constitui-se em mora depois de ter sido, judicial ou extrajudicialmente, interpelado para cumprir (art.º 805.º, n.º 1 do Código Civil). Todavia, nos termos da al.a) do n.º 2 do mesmo dispositivo há mora do devedor, independentemente da interpelação se a obrigação tiver prazo certo, que é o caso dos autos.
Assim, são devidos juros desde a data de vencimento de cada uma das prestações até integral pagamento da quantia em dívida.
Procede, assim, o pedido do Demandante também quanto a esta parte.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção totalmente procedente, porque provada, decido condenar o Demandado – B – a pagar à A, a quantia de 1.348,50 € (Mil trezentos e quarenta e oito euros e cinquenta cêntimos), relativa às quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio vencidas, e não pagas, no período compreendido entre os meses de Junho de 2006 e Março de 2008, inclusive, e penalizações por falta de pagamento. Mais decido condenar o Demandado no pagamento de juros de mora à supracitada taxa legal, desde o vencimento de cada uma das prestações, até integral pagamento.
As custas serão suportadas pelo Demandado, que se declara parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 25 de Março de 2008
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
2008-03-25