Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A, identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 30 de Novembro de 2006, contra B e C, melhor identificados, a fls.1, 2 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 1.156,24 € (Mil cento e cinquenta e seis euros e vinte e quatro cêntimos), relativa às quotas de condomínio, ordinárias, vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de Julho de 2001 e Novembro de 2006 e coima para despesas judiciais e extrajudiciais, pelo atraso no pagamento por mais de seis meses. Mais pediu a condenação dos Demandados no pagamento de juros, vencidos e vincendos, até à sentença e no pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias que se vencerem até à sentença.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que aqui se dá por reproduzidos.
Juntou 14 documentos (fls. 7 a 53 e 89) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citados, os Demandados vieram apresentar douta Contestação, na qual, além de se defenderem por impugnação, se defenderam por excepção, arguindo as excepções da incompetência territorial do Julgado de Paz do Seixal; da anulabilidade da deliberação e da prescrição.
Não juntaram documentos.
As questões a decidir por este tribunal são as seguintes:
a) Da excepção da incompetência territorial do Julgado de Paz do Seixal;
b) Da obrigação dos Demandados de pagar as quotas de condomínio ao incumprimento desta obrigação e às consequências desse incumprimento, face às deliberações tomadas;
c) Da excepção da anulabilidade da deliberação tomada em assembleia de condóminos;
d) Da excepção da prescrição de parte dos créditos;
Cumpre, antes de mais apreciar e decidir a excepção da incompetência territorial do Julgado de Paz do Seixal. É o que faremos de seguida:
Com a presente acção pretende o Demandante que os Demandados lhe paguem a quantia de 1.156,24 €, relativa às quotas ordinárias de condomínio e bem assim à “coima” aprovada para quem tenha o pagamento em atraso por mais de seis meses.
Trata-se, por consequência, do cumprimento de obrigações pecuniárias advenientes do direito de propriedade de um bem imóvel, pelo que se enquadram, quanto à competência, no disposto no n.º 1, do Art.º 12.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, o qual dispõe que “A acção destinada a exigir o cumprimento das obrigações (…) é proposta, à escolha do credor, no julgado de paz do lugar em que a obrigação devia ser cumprida ou no julgado de paz do domicilio do Demandado.”.
O Demandante situa-se em Santiago do Cacém, local onde, igualmente, residem os Demandados e a administração é exercida pela D que tem o seu domicílio no Seixal.
Defendem os Demandados que, face a esta circunstância, é competente o foro de Santiago do Cacém e não o do Seixal, já que quem é credor é o condomínio e não a sua administração pelo que deve ser aplicada ao caso a norma constante do Art.º 774.º, do Código Civil. Vejamos:
O Demandante no Art.º 3.º do seu Requerimento Inicial alega que as quotas do condomínio devem ser pagas na sede da sua administração. Para sustentar tal alegação junta a acta n.º 18, resultante da assembleia de condóminos realizada no dia 25 de Março de 2006, da qual consta que foi aprovada a deliberação seguinte: “As quotas devem ser pagas de um a oito do mês a que dizem respeito, devendo as mesmas serem liquidadas na sede administrativa do Condomínio, sita em Amora, Concelho do Seixal.”
Com esta deliberação, os condóminos, no exercício da liberdade contratual, decidiram nos termos supracitados, o que, a nosso ver, é permitido pelo disposto no n.º 1, do Art.º 772.º, do Código Civil.
As deliberações, logo que tomadas, tornam-se obrigatórias quer para os condóminos quer para terceiros, devendo ser notificadas aos condóminos ausentes para que possam concordar ou discordar delas.
Cita-se a propósito Sandra Passinhas, in “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, 2ª Edição, Almedina, p. 248: “as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. O legislador quis ter a certeza de que o condómino teve conhecimento efectivo da deliberação, por isso se exige o aviso de recepção. (…) Os condóminos (rectius, aqueles que têm o direito de voto) têm 90 dias, após a recepção da carta registada para comunicar por escrito, à assembleia de condóminos, o seu assentimento ou discordância, sendo que o seu silêncio vale como aprovação da deliberação comunicada”.
A referida acta foi notificada aos Demandados, por carta registada, com Aviso de Recepção, a qual foi devolvida por “Não Reclamada” (cfr. fls. 89).
Recusaram-se, assim, os Demandados a tomar conhecimento da deliberação, quiçá na convicção de que recusando-se a receber a correspondência do Demandante se eximiam ao cumprimentos das suas obrigações legais e das deliberações tomadas em assembleia de condóminos.
Ora, percorrendo toda a legislação sobre a propriedade horizontal, verifica-se que o legislador quis precisamente evitar que, por inércia ou negligência de um condómino, a vida do condomínio ficasse paralisada, situação que é incompatível com as necessidades diárias deste.
Daí que seja entendimento pacifico que a notificação das deliberações ao condómino ausente não se destina a dar-lhe o direito de as impugnar, mas tão só o de concordar ou discordar das mesmas.
O Demandante cumpriu a sua obrigação legal de notificar os Demandados, no prazo, tendo-se estes recusado a receber a notificação. Quer isto dizer que as deliberações não se lhes aplicam? Adiantamos, desde já, que não é esse o entendimento deste tribunal.
De facto, a recusa dos Demandados não tem a virtualidade de lhes dar o direito de pôr em causa deliberações regularmente tomadas, só porque delas recusam tomar conhecimento.
Aliás, é nosso entendimento que a recusa dos Demandados em nada interfere com a validade, neste caso da deliberação tomada, uma vez que a responsabilidade do seu desconhecimento quanto às mesmas lhes cabe inteiramente.
Como assim, tendo sido deliberado que as quotas de condomínio seriam pagas na sede da administradora e situando-se esta no Seixal, com respeito por opinião diversa, improcede a douta argumentação dos Demandados no sentido contrário.
Decisão:
Com os fundamentos supra referidos, declaro o Julgado de Paz do Seixal territorialmente competente para a presente acção e, em consequência, improcedente a arguida excepção da sua incompetência.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
Tendo o Demandante recusado o recurso à Mediação para resolução do litigio (fls. 6) e tendo decorrido o prazo para a apresentação da Contestação, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (Fls.74).
Aberta a Audiência e estando apenas presente a representante do Demandante, foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte dos Demandados, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do Art.º 58.º da LJP, o que não aconteceu, pelo que se profere sentença. FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos a fls. 7 a 53 e 89.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante é administrado pela D.
2. Por deliberação tomada na assembleia de condóminos de 25 de Março de 2006, as quotas de condomínio devem ser pagas na sede da administradora sita em Amora, concelho do Seixal;
3. Os Demandados são proprietários da fracção autónoma, designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão – Loja A, do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito em Santiago do Cacém;
4. Em Julho de 2001, foi aprovado pela assembleia de condóminos que o valor da quota mensal de condomínio seria de 15,01 €;
5. Em Janeiro de 2002, foi aprovado pela assembleia de condóminos que o valor da quota mensal de condomínio seria de 15,01 €;
6. Em Janeiro de 2003, foi aprovado pela assembleia de condóminos que o valor da quota mensal de condomínio seria de 15,01 €;
7. No ano de 2004, o valor da quota de condomínio, manteve-se inalterado;
8. O mesmo acontecendo para o ano de 2005;
9. Em Março de 2006, foi aprovado pela assembleia de condóminos que o valor da quota mensal de condomínio seria de 8,70 €;
10. Em Março de 2006, pela assembleia de condóminos, foi aprovado aplicar uma coima para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais, no valor de 250,00 €, aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses;
11. Os Demandados foram regularmente notificados das deliberações tomadas;
12. Os Demandados não pagam as quotas ordinárias de condomínio desde o mês de Julho de 2001, situação que se mantém até à presente data;
13. Os Demandados, apesar de interpelados, não efectuaram o pagamento dos valores em dívida;
Por outro lado, não resultaram provados os seguintes factos:
14. Os Demandados não foram notificados das deliberações que constam da acta n.º 18;
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados, das suas obrigações de condóminos, pela falta de pagamento da quota mensal de condomínio.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
Sendo certo que a assembleia de condóminos é o órgão deliberativo, o que lhe confere poderes de controlo, de aprovação e de decisão final sobre todos os actos de administração. O mesmo é dizer que a assembleia de condóminos é soberana quanto a tudo o que respeita às partes comuns do edifício e bem assim ao seu estado de conservação e manutenção.
Por seu turno, o administrador é o órgão executivo que tem por função, como o próprio nome indica, executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta.
Sendo função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as prestações mensais.
Ora, resulta provado que o valor da quota mensal da responsabilidade dos Demandados, para os anos de 2001, 2002, 2003 2004 e 2005 se cifrava em 15,01 € e que nos anos de 2006 e 2007 se cifra em 8,70 €.
Mais resulta provado que os Demandados, na qualidade de condóminos, não pagaram as quotas mensais de condomínio relativas ao período compreendido entre os meses de Julho de 2001 e Novembro de 2006, estando em dívida, à data da propositura da acção, o valor de 906,24 €.
Igualmente resultando provado que a situação de incumprimento se mantém até à presente data.
O demandante pede a condenação da Demandada no pagamento das quotas que se vencerem até à sentença, que o mesmo é dizer das quotas de condomínio relativas aos meses de Dezembro de 2006 e Janeiro de 2007, o que perfaz o valor de 17,40 €.
Este valor deve acrescer ao valor em dívida à data da propositura da acção o que eleva a dívida ao valor global de 923,64 € (Novecentos e vinte e três euros e sessenta e quatro cêntimos).
É inequívoca a responsabilidade dos Demandados quanto ao valor da dívida, uma vez que se trata de obrigação legal que não desconhecem, assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diríamos que o Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das quotas mensais aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas de manutenção do edifício.
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
O Julgado de Paz, pelas suas características, tem, nesse particular, um importante papel a desempenhar, o que sempre faz quer com a presença das partes, promovendo o cumprimento das obrigações voluntariamente, quer coercivamente com as sentenças aí proferidas nos termos da lei vigente.
Vem o Demandante pedir a condenação dos Demandados no pagamento da “coima” de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança.
Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o artº. 806º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (artº. 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Aplicando os preceitos referidos ao caso dos autos, temos que, existindo deliberações que estabelecem sanção diferente para o incumprimento dos condóminos, assiste ao demandante, por força das referidas deliberações, o direito de ser indemnizado pelos prejuízos sofridos com a falta de pagamento, uma vez que a demandada não pagou as quotas de condomínio de sua responsabilidade. E, temos também, que essa indemnização corresponde, neste caso, à penalização de 250,00 € para despesas, conforme deliberado em assembleia de condóminos, deliberações que foram notificadas aos Demandados que não as impugnaram.
Da Excepção da anulabilidade da deliberação:
Os Demandados vieram arguir a excepção da anulabilidade da deliberação, alegando que o Demandante não demonstrou que, na convocatória, havia sido estabelecido que, caso não houvesse quórum constitutivo mínimo na data e hora indicados, a deliberação poderia ser tomada meia hora depois com o voto dos condóminos presentes, sendo certo que a deliberação foi tomada nessas condições com a presença de 42% dos condóminos.
Alegam ainda que a referida deliberação nunca lhes foi comunicada, o que faz com que, só agora tendo tomado conhecimento da mesma, estão em tempo de as impugnar, nos termos do disposto no Art.º 1433.º, do Código Civil.
No que não têm razão, uma vez que, conforme melhor se alcança de fls. 35, é dito na acta que “…de acordo com a convocatória, se esperou meia hora a fim de …”, significando com isso que da convocatória constava a decisão de iniciar a assembleia com os condóminos presentes, desde que superiores a um quarto da totalidade do prédio.
Como quer que seja, conforme se deixou dito na apreciação da excepção da incompetência territorial deste tribunal, o Demandante cumpriu a sua obrigação legal de notificar as deliberações tomadas aos Demandados, tendo-se estes recusado a receber a carta de notificação que, sob registo, com aviso de recepção, lhes fora enviada. Valem aqui os fundamentos invocados na apreciação da referia excepção para se concluir que a notificação se tornou válida face à recusa dos Demandados em a receber e, por consequência, está, há muito, esgotado o prazo para poder em crise tais deliberações.
Aliás, compulsados os autos, verifica-se que são várias as cartas não reclamadas pelos Demandados, o que, extrapolando e levado ao extremo, nos levará a concluir que, se todos os condóminos adoptassem a reprovável postura dos Demandados, o condomínio estava, há muito, paralisado.
Repete-se: não foi essa a situação que o legislador quis criar, muito pelo contrário.
E, assim sendo como é, não pode deixar de improceder a arguida excepção da anulabilidade da deliberação, procedendo o pedido do Demandante nesta parte.
Quanto à condenação dos Demandados no pagamento de juros à taxa legal até à sentença, conforme já se viu, resulta provado que a assembleia de condóminos quis afastar (e afastou) a regra geral, convencionando outra penalização para os casos de mora.
E, assim sendo, como é, não pode proceder o pedido formulado.
- Da excepção da prescrição parcial da dívida:
Alegam os Demandados que a dívida prescreveu parcialmente, no que se refere às quotas do ano de 2001, no valor de 90,06 €, por terem decorrido mais de cinco anos sobre a data de vencimento de tais prestações.
Ancoram a sua pretensão no disposto na alínea g), do Art.º 310.º, do Código Civil, o qual dispõe que prescrevem no prazo de cinco anos quaisquer outras prestações periodicamente renováveis. Terão razão? Vejamos:
Verifica-se que, efectivamente, decorreram mais de cinco anos sobre o vencimento daquelas prestações e que o Demandante, não obstante ter interpelado os Demandados para o pagamento (cfr. fls. 40 a 43 e fls. 45), não exerceu o seu direito de os accionar.
Poderia aqui colocar-se a questão de saber se a interpelação extrajudicial dos Demandados teria a virtualidade de interromper o prazo prescricional.
Todavia, a prescrição só pode ser interrompida por acto de carácter judicial (cfr. Art.º 323.º, do Cód. Civil), o que não aconteceu no caso sub judicie, termos em que não pode deixar de se considerar que prescreveram os créditos vencidos há mais de cinco anos.
Em consequência, improcede o pedido de pagamento das quotas ordinárias de condomínio relativas ao ano de 2001, no valor de 90,06 € (Noventa euros e seis cêntimos), procedendo parcialmente o pedido formulado pelo Demandante. DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar os Demandados – B e C – a pagar ao A a quantia de 1.173,64 € (Mil cento e setenta e três euros e sessenta e quatro cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas, e não pagas, no período compreendido entre os meses de Janeiro de 2002 e Janeiro de 2007, inclusive, e bem assim à penalização de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança.
Mais decido absolver os Demandados do pedido de pagamento de juros, vencidos e vincendos, até à sentença.
As custas serão suportadas pelos Demandados, que se declaram parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 17 de Janeiro de 2007
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.
(Fernanda Carretas)