Sentença de Julgado de Paz
Proc. n.º 112/2006
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A e B, residentes na Rua , 4430 Vilar de Andorinho, Vila Nova de Gaia;
Demandados: C e D, residentes na Rua , 4400-335, em Vila Nova de Gaia.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes vieram propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. h) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagar-lhe a quantia de € 3.685,25 (três mil seiscentos e oitenta e cinco euros e vinte e cinco cêntimos), a título de prejuízos causados pelo atraso no cumprimento do contrato promessa em referência e nas respectivas custas da presente acção.
Alegaram, para tanto e em síntese, que as partes celebraram entre si um contrato promessa de compra e venda por escrito assinado em 12.07.2004; que por força do referido contrato os Demandados prometeram vender aos Demandantes, e estes prometeram comprar-lhes, o prédio urbano composto de casa de três pavimentos, garagem, anexos e logradouro, sito na Rua E; que o preço ajustado foi de € 202.013,15; que a escritura deveria ter sido outorgada no prazo de 30 dias a contar da data da celebração do contrato, tendo os Demandados assumido a obrigação da respectiva marcação e de avisar os Demandantes por carta registada com A/R com pelo menos 08 dias de antecedência do dia, hora e local para a celebração da mesma; que a escritura pública foi marcada para o dia 09 de Agosto de 2004, não tendo sido realizada por desentendimentos entre os Demandados e por razões alheias aos Demandantes, só vindo tal escritura a ser outorgada por muita insistência dos Demandantes no dia 20.10.2004; que as partes estabeleceram um prazo para a marcação da escritura, a qual deveria ser outorgada no dia 12.08.2004; que os Demandados não cumpriram o contrato de forma pontual, tendo incorrido em mora quanto ao prazo acordado para a celebração da escritura, tendo esta situação de atraso na sua marcação provocado aos Demandantes prejuízos de diversa ordem, nomeadamente não puderam dispor da habitação que haviam prometido comprar aos Demandados e, consequentemente viram-se obrigados a suportar dois meses e meio de rendas de casa no valor global de € 2.500,00 e tiveram ainda que suportar durante igual período a renda de três garagens para guarda dos seus pertences, tendo dispendido a quantia de € 935,25, tendo ainda sido obrigados a efectuar diversas deslocações ao Cartório Notarial sem que a escritura fosse outorgada, com os inerentes incómodos e despesas, efectuando igualmente diversos telefonemas para os Demandados, solicitando-lhes a marcação da escritura, bem como suportaram as despesas para visar um cheque que se destinava ao pagamento do preço em dívida, sem que tivesse sido utilizado, porquanto os Demandados adiaram sucessiva e unilateralmente a escritura, ascendendo tais despesas a € 250,00.
Juntaram documentos.
A Demandada D, devidamente citada, apresentou Contestação, alegando ser verdade que celebrou em 12 de Julho de 2004 um contrato promessa de compra e venda do imóvel mencionado em 2º do Requerimento inicial, tendo nessa data os Demandantes entregue a título de sinal a quantia de € 20,000,00, através de dois cheques de € 10,000,00 cada, um entregue ao Demandado e outro à Demandada conforme o que tinha ficado acordado já que estes estavam em processo de divórcio; que ficou estabelecido que a escritura seria outorgada no prazo de 30 dias a contar da data da celebração do contrato promessa, tendo sido marcada dentro do prazo, ou seja, para o dia 9 de Agosto de 2004, não se tendo efectivado porque os Demandantes, contrariando o estabelecido, queriam pagar o remanescente do preço através de um único cheque e entregá-lo ao Demandado marido, o que a Demandada não aceitou porque como já foi referido se encontrava/encontra em processo de divórcio e separada de facto do Demandado, situação que os Demandantes tinham conhecimento; que por esse facto, já aquando da celebração do contrato promessa, e tratando-se do imóvel em causa um bem comum dos Demandados e face aos desentendimentos entre ambos, o pagamento do sinal foi feito através de dois cheques de igual montante entregues aos promitentes vendedores, pelo que a escritura não foi realizada no dia 9 de Agosto de 2004 porque os Demandantes não cumpriram com o previamente estabelecido, a saber, efectuar o pagamento do remanescente do preço através de dois cheques de igual montante e entregá-los naquela data ao Demandado e Demandada; que foi agendado o dia 9 de Setembro de 2004, com o acordo dos promitentes compradores e promitentes vendedores, para a realização da escritura de compra e venda mas nessa data apenas compareceu a Demandada, tendo faltado o Demandado marido e os Demandantes, motivo pelo qual não se realizou a escritura; pelo que se conclui que a Demandada não tem qualquer responsabilidade da não realização da escritura no prazo de 30 dias, pois aquela não se efectivou única e exclusivamente por culpa dos Demandantes que se recusaram a efectuar o pagamento devido por direito à requerida e que tinha sido previamente acordado entre as partes, tendo ainda numa segunda marcação os Demandantes faltado o que inviabilizou mais uma vez a efectivação da escritura, pelo que os prejuízos reclamados pelos Demandantes e invocados nos autos são totalmente despropositados e infundados.
O Demandado C, regularmente citado, apresentou Contestação onde vem alegar, em síntese, que dado que se pautavam por princípios de boa fé, as condições pelas quais o contrato se regularia, foram sempre acordadas verbalmente; que no que se refere à data da escritura, tinham os Demandantes plena consciência que a mesma nunca poderia realizar-se dentro dos trinta dias subsequentes, visto que eram conhecedores de determinadas condições das quais dependeria a escritura, isto é, os Demandantes sabiam que a data da realização da escritura estava dependente da decisão do casal - Demandado e Demandada - de se separar ou não e em que condições o iriam fazer, não tendo sido determinado nenhum prazo para a realização da escritura, combinando apenas que seria respeitado o menor prazo possível; que não compreende porque é que só agora os Demandantes vêm pedir as despesas que suportaram em virtude da não realização da escritura no prazo de trinta dias após a realização do contrato promessa de compra e venda, até porque o Demandado sempre se mostrou disponível para a devolução do sinal em dobro, caso os Demandantes não pudessem suportar o tempo de espera, situação que os Demandantes não pretenderam pois sempre demonstraram interesse no negócio, mesmo tendo havido um lapso grande de tempo entre a realização do contrato promessa e a escritura de compra e venda; que havia sido combinado com os Demandantes que o Demandado poderia deixar alguns dos seus bens no imóvel, após a realização da escritura, o que não veio a acontecer, pois mal os Demandantes tomaram posse da casa, exigiram ao Demandado que retirasse de lá todos os seus pertences, ficando, inclusive, na sua posse, de uma forma abusiva, alguns dos bens, designadamente o bilhar e outros bens de grande valor estimativo para o Demandado, pois oferecidos pelo seu pai já falecido; que os Demandantes não fazem prova do arrendamento do imóvel e três garagens, que alegam, por um período de dois meses e meio nem das diversas despesas aludidas.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) Demandantes e Demandados celebraram entre si um contrato promessa de compra e venda por escrito assinado em 12.07.2004;
B) Por força do referido contrato os Demandados prometeram vender aos Demandantes e estes prometeram comprar-lhes o prédio urbano composto de casa de três pavimentos, garagem, anexos e logradouro, sito na Rua E
C) O preço ajustado foi de € 202.013,15;
D) A escritura deveria ter sido outorgada no prazo de 30 dias a contar da data da celebração do contrato, tendo os Demandados, no contrato, assumido a obrigação da respectiva marcação e de avisar os Demandantes por carta registada com A/R com pelo menos 08 dias de antecedência do dia, hora e local para a celebração da mesma;
E) A escritura pública foi marcada para o dia 09 de Agosto de 2004, não tendo sido realizada por os Demandantes apenas disporem de um cheque visado no montante do remanescente a pagar, sendo que a Demandada pretendia que fossem entregues a cada um dos vendedores (ora Demandados) um cheque com o valor correspondente a metade da quantia em dívida cada um, tendo então os Demandantes se disponibilizado para no acto trocar o cheque visado por dois simples, o que não foi aceite pelo Demandado que pretendia um cheque apenas;
F) Tal escritura só veio a ser outorgada no dia 22.10.2004;
G) O atraso na marcação da escritura provocou aos Demandantes prejuízos de diversa ordem, nomeadamente não puderam dispor da habitação que haviam prometido comprar e, consequentemente, viram-se obrigados a suportar dois meses e dez dias de rendas de casa bem como de garagens para guardar o vasto recheio que traziam da casa demolida;
H) Os Demandantes deslocaram-se ao Cartório Notarial nos dias 09.08.2005 e 22.10.2005 e fizeram telefonemas para a agência imobiliária e para os Demandados no sentido de resolver a situação.
Motivação da matéria de facto dada como provada:
Para os factos A) a D) tiveram-se em conta os documentos de fls. 4 e 5.
O facto F) foi confirmado pelas partes em Audiência de Julgamento além de não ter sido objecto de impugnação.
Para os demais factos revelou-se determinante o depoimento das testemunhas a seguir discriminadas, por serem conhecedoras directas da situação.
F, não obstante ser filha dos Demandantes, com quem vive, prestou um depoimento claro e seguro, tendo declarado que a casa onde vivia o agregado familiar havia sido expropriada pelo que tiveram necessidade de encontrar com urgência uma nova habitação, tendo todo o interesse em ficar ali na zona mormente porque o pai necessitava de recorrer frequentemente ao Hospital ali perto; que entretanto os pais arrendaram uma casa por contrato verbal a uma prima uma vez que era por pouco tempo; que o prazo acordado para a escritura era de 30 dias, sendo certo que tinham interesse em com a maior urgência ir para a casa uma vez que não tinham possibilidades de pagar o arrendado; que na casa que arrendaram não havia lugar para colocar todo o recheio e tiveram que arrendar três garagens; que não sabe qual o montante pago pelos pais pelos arrendamentos efectuados mas que era dispendioso; que os pais lhe contaram que a escritura não foi realizada na data marcada em Agosto porque havia desentendimentos entre os Demandados por causa do cheque visado ser do valor total do remanescente e a Demandada pretender que a quantia fosse desdobrada em dois cheques, um para cada um dos Demandados, que ainda assim os pais se disponibilizaram a entregar dois cheques não visados, o que não foi aceite pelo Demandado que pretendia um só cheque; que o pai insistiu várias vezes com a agência e com os Demandados porque tinha urgência em deixar o arrendado; que tinham muito recheio na casa expropriada o qual não cabia em qualquer local; que os Demandados aparentavam ter uma boa relação, desconhecendo os Demandantes a suas desavenças.
G, director comercial da imobiliária “H”, por ter tido intervenção na celebração do contrato em causa, tendo, num depoimento coerente e seguro, declarado que a vivenda objecto do contrato promessa fora oferecida pelos Demandados para venda; que os Demandantes antes da demolição da habitação expropriada se preocuparam em arranjar uma outra, demonstrando urgência no mesmo; que não queriam sair daquela zona porque o Demandante fazia tratamentos no Hospital; que o prazo acordado para a celebração do contrato era de 30 dias, o que foi combinado verbalmente e passado para o papel, sendo aquele prazo suficiente uma vez que não havia recurso a financiamento; que a escritura não foi realizada na data marcada porque a Demandada queria dois cheques e o Demandado só queria um, estando os Demandantes disponíveis para qualquer uma das hipóteses, o que queriam era fazer a escritura; que a Demandada chegou a marcar uma segunda escritura para Setembro mas como o desentendimento entre o casal persistia, a situação estava na mesma, e ia-se passar o mesmo que na primeira, ficou a escritura inviabilizada; que a casa que os Demandantes tinham era grande com móveis demais, os quais não cabiam numa casa qualquer; que os Demandantes lhe disseram ter arrendado uma casa e garagens para arrecadar o recheio da casa demolida mas não sabe os valores; que os Demandantes demonstraram aflição, prontificando-se até a dar um reforço de sinal para acabar o processo uma vez que as despesas de arrendamento eram grandes; que os Demandantes e a própria testemunha telefonaram várias vezes aos Demandados, tendo ido duas vezes ao cartório.
Não foi provado que:
I. Os Demandantes viram-se obrigados a suportar dois meses e meio de rendas de casa no valor global de € 2.500,00 e pagaram a quantia de € 935,25, a título de rendas referentes ao arrendamento de três garagens;
II. Os Demandados suportaram as despesas para visar um cheque que se destinava ao pagamento do preço em dívida, por exigência dos Demandados, sem que tivesse sido utilizado;
III. Os Demandantes foram notificados nos termos do contrato da data de 9 de Setembro de 2004 para realização da escritura, a qual foi combinada pelas partes;
IV. Os Demandantes tinham plena consciência que a escritura nunca poderia realizar-se dentro dos trinta dias subsequentes, visto que eram conhecedores de determinadas condições das quais dependeria a escritura, isto é, os Demandantes sabiam que a data da realização da escritura estava dependente da decisão do casal - Demandado e Demandada - de se separar ou não e em que condições o iriam fazer, não tendo sido determinado nenhum prazo para a realização da escritura, combinando apenas que seria respeitado o menor prazo possível;
V. Tinha sido previamente combinado entre as partes que o pagamento no acto da escritura seria feito através de dois cheques, sabendo os Demandantes das desavenças existentes entre o casal demandado.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos.
São as seguintes as questões a decidir:
1 – Da eventual mora no cumprimento do contrato por parte dos Demandados;
2- Das consequências dessa mora.
IV – DOS FACTOS E DO DIREITO
Verifica-se a mora debitoris sempre que existe atraso culposo no cumprimento mas subsiste a possibilidade futura deste – art.º 804º, n.º 2 do Código Civil.
A cláusula quarta inserta no contrato promessa celebrado entre as partes dispõe na sua alínea b) que o pagamento da “parte remanescente do preço será efectuado no acto da escritura pública de compra e venda a ser celebrada no prazo de 30 dias, a contar da data do presente contrato, devendo para o efeito os primeiros contraentes (ora Demandados) notificar os segundos (aqui Demandantes) por carta registada com aviso de recepção com pelo menos 8 dias de antecedência do dia, hora e local para a celebração da mesma.”
Ora, um declaratário, medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição dos Demandados, daria o sentido de serem essenciais para os Demandantes que a escritura se celebrasse no prazo de 30 dias, com aviso prévio.
Pelo que os Demandados incorreram em mora – artigo 805º, n.º 2, alínea a) do C. C. – culposa – art.º 799º, n.º 1 idem – uma vez que não cumpriram o prometido, a saber, celebrar a escritura de compra e venda no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato promessa (12 de Julho de 2004), pois, não obstante a tenham efectivamente marcado para o dia 09 de Agosto de 2004, portanto dentro do prazo combinado de 30 dias, a verdade é que, apesar de ambas as partes terem comparecido no acto, não foi possível a sua realização uma vez que os promitentes vendedores, pelos vistos desavindos entre si, não se entenderam quanto à forma de pagamento do remanescente do preço, sendo certo que os Demandantes, promitentes compradores, se encontravam munidos de um cheque visado titulando o montante em falta, pretendendo a Demandada mulher que fossem entregues dois cheques, um a cada um dos membros do casal vendedor, não concordando o Demandado marido com esta exigência.
Tanto mais que os Demandantes até se disponibilizaram a entregar dois cheques, o que não terá sido aceite pelo Demandado marido.
O certo é que a não realização da escritura naquele dia deveu-se a razões alheias aos Demandantes – que, reitere-se ofereceram desde logo o pagamento da sua prestação – motivadas por meros caprichos dos Demandados, decorrentes de desentendimentos entre estes.
Mais se refira que as partes ao terem, ao abrigo do princípio da liberdade contratual, ficcionado tal cláusula, fizeram-no no pressuposto de que tratando-se de uma aquisição sem recurso a crédito bancário, tal prazo seria o suficiente, como aliás o declarou o agente imobiliário que mediou o negócio.
Mostra-se assim a conduta dos Demandados, geradora do atraso na realização do contrato definitivo, passível de um juízo de reprovação porque, sem qualquer dúvida, contrária à que seria adoptada por qualquer homem normal colocado na sua posição – art.º 487º, n.º 2, do C. Civil.
Ainda que isso não bastasse para qualificar como culposa a actuação dos Demandados, sempre a sua culpa se presumiria nos precisos termos do art.º 799º, do C. Civil – e não foram demonstrados factos que pudessem ilidir essa presunção, constituindo-se assim os Demandados na obrigação de reparar os danos causados aos Demandantes – art.º 804º, n.º 1, do C. C..
Quanto aos danos….
Os Demandantes não lograram provar ter arrendado por um período de dois meses e meio uma habitação e três garagens para arrecadar os seus haveres, tendo pago para o efeito a quantia de € 2.500,00 e € 935,25, respectivamente, num total de € 3.435,25.
No entanto, decorre da experiência comum que é muito natural e razoável que, uma vez que foram despojados da sua habitação, na sequência de um processo de expropriação, em meados de Julho de 2004, os Demandantes precisassem de uma casa para se albergarem e para guardar os seus pertences, sendo certo que se apurou que a casa que possuíam era grande e tinha um considerável recheio, nos dizeres do agente imobiliário, tinha “mobílias demais”, pelo que certamente uma habitação de tipologia 1 não seria suficiente para as necessidades em causa, vendo-se os Demandantes, uma vez que ao que parece não dispunham de outra casa, obrigados a ocupar espaços de terceiros, o que contavam fazer durante um mês, para remediar, na expectativa de tal como havia sido acordado com os promitentes vendedores, ora Demandados, a escritura fosse realizada no prazo de 30 dias a contar da celebração do contrato promessa, isto é, até ao dia 12 de Agosto de 2004.
A verdade é que por culpa exclusiva dos Demandados nos termos supra expostas, a escritura não se realizou naquela data, só vindo a ser concretizada a 22 de Outubro do mesmo o ano, o que é dizer, cerca de dois meses e dez dias após os 30 dias acordados.
Ora, durante este tempo, ainda que os Demandantes não tenham celebrado um contrato de arrendamento formalmente válido, sendo certo que por se tratar de uma situação provisória, não seria todo e qualquer senhorio que estaria disponível para o fazer, e ainda que a habitação tivesse sido cedida por um familiar, ficaram durante esse tempo os Demandantes a depender do mesmo e a deverem-lhe os inerentes favores.
Quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação – art.º 562º - mas esta obrigação de indemnizar só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão – art.º 563º do C. Civil.
A indemnização compreende tanto os danos emergentes como os lucros cessantes, incluindo os danos futuros desde que previsíveis – art.º 564º, n.º 2. Será fixada em dinheiro quando for impossível ou inconveniente a reconstituição natural – art.º 566º, n.º 1 – e tem como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo Tribunal, e a que teria nessa data se não existissem os danos – art.º 566º, n.º 2. Se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o Tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados – art.º 566º, n.º 3, sempre do Código Civil.
Assim, apelando a juízos de equidade, atendendo ao valor médio das rendas de imóveis na freguesia e concelho em questão, à deslocação debalde dos Demandantes ao Cartório em Agosto de 2004 e aos telefonemas que face à urgência em resolver a situação é suposto terem feito, afigura-se-nos probo o montante de € 1.250,00 para ressarcimento dos danos causados.
V – DISPOSITIVO
- Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, por consequência, condeno os Demandados C e D a pagar aos Demandantes A e B a quantia de € 1.250,00 (mil duzentos e cinquenta euros).
Custas na proporção do decaimento e reembolso nesses precisos termos.
Cumpra-se o disposto nos Artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 02 de Junho de 2006
A Juíza de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia