Sentença de Julgado de Paz
Demandante: A
Demandada: B
II - OBJECTO DO LITÍGIO
A Demandante intentou contra a Demandada uma acção declarativa de condenação, enquadrada na alínea i), do n.º 1, do artigo 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, respeitante a incumprimento contratual, pedindo que este tribunal condene a Demandada na quantia de €: 3552,78.
Alegou em síntese, que adquiriu a fracção autónoma correspondente ao apartamento 725 sito em Lisboa e que constatou, após a celebração do contrato, que a mesma apresentava diversas anomalias, nomeadamente, infiltrações de água, existência de fugas de gás na instalação e na placa do fogão, mau funcionamento do esquentador, mau funcionamento do estore da sala, os azulejos da casa de banho estão a descolar-se da parede, e que, por isso, não teve condições para habitar a fracção, logo após a aquisição da mesma e que não pôde gozar férias no ano de 2005, devido a obras necessárias para reparar as anomalias.
A Demandada, regularmente, citada, alegou, em síntese, que a referida fracção foi vendida em estado de usada e que, antes da celebração do contrato de compra e venda, a Demandante teve acesso a todas as características do imóvel e que a mesma se encontrava desabitada desde Outubro de 2002, e ainda, que não foi ocultado qualquer defeito à Demandante e, por tudo isto, a Demandante deverá ser condenada como litigante de má-fé.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo, como da acta se alcança.
Cumpre apreciar e decidir.
Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
III - FUNDAMENTAÇÃO
Factos relevantes e que se consideram provados:
1) A Demandante e a Demandada celebraram, em .../.../.., um contrato (provado por doc. 1);
2) Segundo o qual a Demandante adquiriu a fracção autónoma correspondente ao apartamento 725, sito em Lisboa (provado por doc. 1);
3) Pelo preço de € 150.000 (provado por Documentos 1 e 2);
4) No entanto, após a compra do imóvel, a Demandante verificou a existência de diversas anomalias no mesmo (provado por prova testemunhal); nomeadamente,
5) A existência de uma Infiltração de água numa das paredes da casa de banho, visível pela saída de gotículas de água através de um orifício antigo resultante de colocação de toalheiros e não visivel pelas toalhas existentes à data das visitas da Demandante e da escritura de compra e venda (provado por prova testemunhal);
6) A existência de fugas de gás na instalação e placa do fogão, impedindo a ligação de gás (provado por documento 3, 4, 5 e 6);
7) A existência de gases de combustão do esquentador com concentrações de C02 superiores ao tolerável (provado por documentos 3,4, 5 e 6);
8) A existência de um mau funcionamento do esquentador, detectada após a resolução dos dois problemas acima indicados (provado por Documento 7);
9) Mau funcionamento do estore da sala (não levantava) que, não obstante uma reparação efectuada pela imobiliária que vendeu a casa, continua a avariar-se, o que implica a sua substituição, orçamentada em € 256, 52 (provado por Documento 8);
10) Infiltração de água na parede do quarto (provado por prova testemunhal);
11) Vários orifícios antigos, pintados, de colocação de toalheiros espalhados por várias paredes da casa de Banho, implicando a compra, no valor de € 13, 40, de tinta para reparação dos orifícios existentes (provado por Documento 9);
12) Mau estado do silicone e da ligação entre os azulejos e a banheira, existindo mesmo fendas que poderiam causar infiltrações, implicando a compra de silicone para reparação dessas ligações, no valor de € 3, 20 (provado por Documento 10);
13) “Descolamento” dos azulejos da casa de banho implicando, devido ao facto de não existirem azulejos iguais, a substituição, pelo valor de € 1667, 37, de todos os azulejos ali existentes (provado por doc. 11);
14) Avaria do autoclismo, o que implicou a substituição do seu mecanismo, no valor de € 21, 94 (provado por doc. 12);
15) Várias manchas no pavimento da kitchenette, da sala e do terraço (provado por prova testemunhal);
16) Ausência das condições mínimas de habitação do apartamento durante um período imediatamente a seguir à escritura, que corresponde ao primeiro dia de habitação, período durante o qual não existiu gás como resultado dos defeitos descritos nos artigos 6, 7 e 8 (provado prova testemunhal e provado por documento 3, 4, 5 e 6);
17) Deste modo, a Demandante , durante os anos de 2005 e 2006, mandou reparar todos os problemas existentes no apartamento acima e abaixo enunciados a despender de tempo para supervisionar essas mesmas reparações (provado por prova testemunhal e por documentos);
18) Suportando todos os encargos, exceptuando os relativos ao artigo 5.º, 9.º, 13.º e 14.º do R.I., os quais ainda estão por resolver, conforme acima descrito, e cujos respectivos orçamentos se juntam como documentos 8, 11 e 12 (provado por prova testemunhal).
19) Além disto, existe uma anormal acumulação de água no pavimento do terraço, tendo como consequência infiltrações de água no pavimento da sala e quarto, através das juntas do poial das portas (provado por prova testemunhal);
20) Resumindo, a Demandada sabia da existência de todos estes problemas mas, apesar disso, não alertou a Demandante aquando da compra do imóvel (provado por prova testemunhal);
21) Não só lhe causou um imenso incómodo, stress, ansiedade, nervosismo, por toda esta situação (provado por prova testemunhal);
22) Assim, a Demandante gastou € 606, 95 para reparar o esquentador, a fuga na instalação de gás, a fuga na placa do fogão e instalação de um kit para desligar o exaustor quando o esquentador está a trabalhar (provado por Documentos 13 a 17);
23) A Demandante interpelou a Demandada, por diversas vezes e de diversas formas, no sentido desta vir a solucionar toda esta questão, ou seja, a assumir a sua responsabilidade pelo sucedido (Documentos 18, 19 e 20).
24) A fracção em causa destina-se à habitação (provado por doc. 1);
25) A fracção em causa estava desabitada desde 2002 quando foi vendida (provado por prova testemunhal);
26) O preço de venda foi calculado atendendo às características de usado do andar, que é substancialmente inferior ao que ele teria caso fosse vendido em novo (provado por prova testemunhal);
27) O estado de conservação e todas as características do apartamento foram mostrados à Demandante compradora antes da realização do negócio (provado por prova testemunhal);
28) Não foi ocultado qualquer defeito ou vício do andar à compradora (provado por artigo 343.º, n.º 1, do Código Civil);
29) A Demandada vendeu à Demandante uma fracção de um imóvel, onde deixou, por mera liberalidade, alguns bens que não fazem parte do referido contrato de compra e venda da fracção imóvel (provado por doc. 1);
30) Ocorreram, em tempos, infiltrações nas paredes e nos tectos do quarto e casa de banho, oriundas de partes comuns do prédio, que a Demandada reclamou ao condomínio, tendo o condomínio accionado o respectivo seguro e procedido à pronta reparação das mesmas (provado por prova testemunhal).
Factos relevantes e que se consideram não provados:
1) Impossibilidade da Demandante gozar férias durante o ano de 2005, para permanência no apartamento e resolução dos defeitos não comunicados antes (nem posteriormente) à Escritura de Compra e Venda, pela Demandada, com o natural cansaço, nervosismo, stress a que a Demandante foi sujeita.
2) Aquando da venda a referida fracção não sofria de qualquer vício ou defeito que a desvalorizasse ou impedisse a realização do fim habitacional a que se destinava, encontrando-se em condições de habitabilidade;
3) Para além disto tudo, a Demandante tem vindo a agravar os seus problemas de saúde (a Demandante sofre de rinosinusite) com toda a humidade e consequente proliferação de fungos existente no imóvel;
4) Acresce a tudo isto o facto da Demandante ter tido de sair de sua casa para que sejam efectuadas reparações no imóvel.
5) Impossibilidade de completa instalação do mobiliário e decoração, bem como a sua utilização, devido às obras e trabalhos de reparação que foi necessário efectuar no apartamento;
6) A permanência da Demandante no apartamento desde o dia 17 de Agosto de 2005, devido à realização de peritagem, obras e outros trabalhos para resolução dos defeitos denunciados nos artigos 5.º a 15.º do R.I..
A prova produzida foi suficiente para esclarecer este Tribunal relativamente aos factos objecto deste processo, portanto, não considera necessárias outras diligências quanto a meios de prova, com vista a decidir sobre o presente litigio.
Decorre da matéria provada que, em .../.../.../, Demandante e a Demandada celebraram um contrato de compra e venda, nos termos do qual a Demandada transmitiu à Demandante a propriedade da fracção autónoma designada pelas letras “IP” correspondente ao corpo B, sétimo piso, apartamento 725, do prédio urbano situado em Lisboa, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º x do referido concelho. Nos termos do artigo 874.º do Código Civil, “Compra e Venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço.”
Imediatamente antes da celebração do contrato não foram encontrados quaisquer defeitos no referido imóvel. A prova dos danos cabe à Demandante nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil. Nos termos do artigo 914.º do Código Civil a Demandada só está obrigada a indemnizar se tiver actuado com culpa, salvo se houver garantia de bom funcionamento. No entanto, nos termos do mesmo artigo, é à Demandada que cabe provar que actuou sem culpa, pois esta presume-se nos termos do artigo 799.º do Código Civil, ao referir que na responsabilidade civil contratual “incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso procede de culpa sua.” Decorre da matéria provada que, antes de vender a fracção, no início de 2005, a Demandada procedeu a reparações no imóvel, nomeadamente reparação de estores, remodelação e pinturas, em todo o apartamento, tendo sido afagado e envernizado o chão dos dois quartos, conforme o testemunhado pelo C. No entanto, os problemas de infiltrações da fracção remontam de há muito tempo. A proprietária da fracção adquirida pela Demandante, já em 1997 referia que é “…um problema que persiste há já muito tempo, sem que o promotor resolva o problema” (cf. doc. a fls. 177). Além disso, ficou provado que os danos decorrentes das infiltrações têm origem nas partes comuns e têm vindo a ser colmatados pelo condomínio do prédio (cf. com testemunho de D e doc. a fls. 168 a 172). E ficou ainda provado que o problema não está definitivamente resolvido, como testemunhou o E.
É certo que ficou provado que a Demandante não foi informada pela Demandada de todos os factos anteriores à venda do imóvel.
Quanto aos danos ficou provado que existe uma infiltração na casa de banho e que as gotículas de água saem pelos orifícios resultante dos furos necessários para ali colocar um toalheiro, conforme testemunho da F. Relativamente a este ponto ficou provado que, já anteriormente, a fracção da Demandante sofreu de problemas devido a infiltrações e que o Condomínio do Prédio efectuou as diligências necessárias para eliminar os referidos problemas, o que se provou não ter acontecido. Além de que, do mesmo problema padecem outras fracções, como decorreu do depoimento da Testemunha, G. Ficou ainda provado que a Demandante não conhecia os danos anteriores e contemporâneos à celebração do contrato, conhecimento esse cuja prova cabia à Demandada, nos termos do n.º 2, do artigo 342º do Código Civil. Uma das testemunhas, E, técnico, refere que a origem daquelas infiltrações está nas partes comuns do edifício, portanto, o problema das infiltrações não pode ser imputado à Demandada, pois, esta denunciou aqueles problemas perante o Condomínio do Prédio e que este referiu que já tinha efectuado as necessárias reparações, conforme docs. a fls. 168 a 179. O que foi alegado pela Demandante foi que a Demandada ocultou algumas situações, no entanto, ficou provado que, apesar da existência das infiltrações, a Demandada foi informada pelo Condomínio de que a causa das infiltrações já estava eliminada, o que se veio a constatar, posteriormente, à compra e venda, não ser verdade.
Relativamente ao descolar dos azulejos, ficou provado que a sua origem se deveu a problemas não relacionados com o estado de conservação da fracção, mas às infiltrações que têm origem nas partes comuns e não ficou provado que os mesmos já assim se encontravam antes da celebração do contrato de compra e venda.
Quanto à existência de fugas de instalação de gás na instalação e na placa do fogão e à existência de gases de combustão do esquentador com concentrações de CO2 superiores ao tolerável, importa referir que os referidos bens não fazem parte do objecto da compra e venda e têm carácter de liberalidade e, portanto, não pode vir a Demandante exigir da Demandada defeitos decorrentes de coisas que não foram objecto da compra e venda. No entanto, pelo facto de ter ficado provado no processo que a Demandada não habitava a fracção desde Outubro de 2002, em face da perigosidade decorrente da utilização de gaz e dos cuidados necessários na sua utilização, a Demandada deveria ter informado a Demandante de que não habitava a fracção desde 2002 e diligenciado junto de qualquer empresa credenciada no sentido de averiguar o estado em que se encontrava a instalação de gaz. Apesar de não considerar, este Tribunal, que a Demandada é responsável pelas fugas verificadas nos ditos aparelhos, a Demandada, nos termos do artigo 566.º, n.º 3, do Código Civil, deve responder pela custo da deslocação dos técnicos da Gás Fomento (€: 30,50), parte da mão-de-obra (1 hora=28,00) e pelo custo da inspecção no valor de €: 34 e face aos relatórios a fls. 18 e 20, deve assumir parte da rubrica “tratamento” no valor de €: 100, tudo no total de €: 192,50, pois a instalação de gaz não se encontrava em perfeito estado de conservação. O artigo 509.º do Código civil refere que “Aquele que tiver a direcção efectiva de instalação destinada à condução ou entrega de energia eléctrica ou do gaz e utilizar essa instalação no seu próprio interesse, responde tanto pelo prejuízo que derive da condução ou entrega da electricidade ou do gás, como pelos danos resultantes da própria instalação, excepto se ao tempo do acidente esta estiver de acordo com as regras técnicas e em perfeito estado de conservação”. Apesar de se desconhecer se a instalação estava de acordo com as regras técnicas em vigor, ficou provado que a instalação não estava em bom estado de conservação, o que se traduz num facto ilícito susceptível de fazer incorrer o seu autor em responsabilidade civil. Este facto ilícito aumentou o risco de verificação do resultado e foi a causa adequada para a Demandada, nos termos do artigo 563.º do Código Civil, ter de efectuar a reparação da referida instalação e ter tido de despender a quantia de €: 192,50 (do total de €: 606,95)
Quanto à reparação dos estores, foi constatado que os mesmos apresentavam problemas antes da celebração do contrato e que foram objecto de reparação, no entanto, constatou-se que o mesmo continua com problemas exigindo a Demandante a substituição, a qual está orçada no valor de €: 256. O funcionamento dos estores já apresentava problemas antes da venda da fracção e a Demandada procedeu à reparação. Decorre dos usos que os estores tenham o seu mecanismo de funcionamento em devidas condições, o que não aconteceu no caso em apreço. No entanto, constata-se que a referida reparação não foi apta ao regular funcionamento dos estores. Assim, a Demandante vem, segundo este Tribunal legitimamente, exigir a substituição dos mesmos. Nos termos do, n.º 1, do artigo 921.º, do Código Civil, “Se o vendedor estiver obrigado, por convenção das partes ou por força dos usos, a garantir o bom funcionamento da coisa vendida, cabe-lhe repará-la, ou substitui-la quando a substituição foi necessária e a coisa tiver natureza fungível, independentemente de culpa sua ou de erro do comprador.”
Quanto à reparação de autoclismo, custo da tinta, mau estado do silicone da banheira, não se verificam quanto a estes os pressupostos da responsabilidade civil e, em falta de prova noutro sentido, os mesmos decorrem do facto de estarmos perante um imóvel que foi vendido no estado de usado.
Quanto ao stress, ansiedade, nervosismo, entende-se que a venda de uma fracção com um estore inutilizado e com problemas na instalação de gaz pode causar alguma ansiedade, nervosismo e tempo necessário para acompanhar as reparações e suas consequências na pessoa da Demandante. O Tribunal entende, nos termos do artigo 496.º do Código Civil, atribuir à Demandante a quantia de €: 200, pois a Demandante alega que muitos dos seus danos derivam dos problemas das infiltrações e não ficou provado que esses problemas tenham a sua causa na fracção objecto da compra e venda, mas sim, como referiu uma das testemunhas, nas partes comuns do edifício.
Quanto à litigância de má-fé a conduta da Demandante não se enquadra nessa figura.
Assim, a Demandante é credora da Demandada na quantia de €: 648,50.
IV- DECISÃO
A Demandada é condenada, parcialmente, no pedido e condenada a pagar à Demandante a quantia de €: 648,50 (seiscentos e quarenta e oito euros e cinquenta cêntimos).
Custas:
Custas a pagar por ambas as partes e já liquidadas, nos termos dos artigos 8.º e 9.º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique
Lisboa, 29 de Novembro de 2006
O Juiz de Paz
(João Chumbinho)
(João Chumbinho)