Sentença de Julgado de Paz
Sentença
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Processo n.º x
Matéria: Direitos e deveres de condóminos.
(alínea c) do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: Anulação de deliberação.
Valor da acção: € 4.999,00 (Quatro mil novecentos e noventa e nove euros).
Demandante: I - A
Demandante: II - B
Mandatário: C
Demandados: I - D Representado pela E
II - F Representado pela E
III - G Representada pela E
Mandatário: H e I
Do requerimento inicial: de fls. 1 a fls. 19.
Pedido: a fls. 18.
Junta: 16 documentos.
Contestação: a fls. 161.
Tramitação:
Foi realizada sessão de mediação em 07 de maio de 2013, não tendo as partes logrado obtenção de acordo susceptível de pôr fim ao litigio, pelo que foi marcada audiência para o dia 03 de julho de 2013, pelas 10:00h, que continuou em 06 de Agosto de 2013, pelas 12h e 30m, sendo as partes devidamente notificadas para o efeito.
Audiência de Julgamento.
A audiência decorreu conforme acta de fls. 245 a 247 e 308 a 311.
Fundamentação fáctica.
Com relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 – Os demandantes são proprietários da fração autónoma designada pela letra “R”, correspondente ao 6.º andar direito do prédio sito em Lisboa;
2 – O D sito em Lisboa, tem como administrador a empresa E doravante apenas E;
3 – O condomínio foi formalmente constituído em 2010;
4 - A F garantiu à J o pagamento dos elevadores para que os mesmos fossem encomendados (depoimento da parte demandada, confirmado pelas testemunhas que apresentou, não contraditada pela parte demandante);
5 – Posteriormente à adjudicação da obra dos elevadores foi celebrado com o K contrato relativamente à aquisição dos elevadores;
6 – O cumprimento das obrigações resultantes da substituição dos elevadores implicou o aumento das quotizações dos condóminos;
7 – No ano de 2010, a quotização trimestral relativa à fração dos demandantes foi de €328,67 (crf doc 10, fls. 75);
8 - No ano de 2011 a quotização trimestral relativa à fração dos demandantes foi de €241,75, fls. 97, acrescida de um quotização extraordinária no montante de 176,42, fls. 98, perfazendo o total de €418,17;
9 - No ano de 2012, os demandados pagaram ao condomínio quantia trimestral ordinária no montante de €466,60, acrescida da quotização extraordinária no montante de €86,45, perfazendo o total de €553,05 (crf., relatório de contas junto pelos demandantes como doc 13 A, a fls. 85 a 103);
10 – Para o ano de 2013 a quotização trimestral ordinária foi estimada em €387,48 (crf. fls. 43);
11 – O prédio em questão é constituído por 20 frações autónomas, dezoito das quais pertencem à F;
12 – A administração cobra mensalmente €200,00, cabendo a cada fração €10,00 mensais, o que inclui todos os serviços de administração do condomínio, elaboração e expedição de convocatórias, realização de assembleias e respetivas atas, etc.;
13 – O preço cobrado pela E não é superior ao cobrado por empresas que se dedicam à administração de condomínios nomeadamente a L (crf. Doc.1, junto com a contestação a fls. 179 a 186);
14 – A Assembleia de Condóminos realizada em 19 de Fevereiro de 2013, teve como ordem de trabalhos: ponto 1-análise e aprovação das contas relativas ao ano de 2012; ponto 2- eleição de nova administração; ponto 3-análise e aprovação do orçamento para o ano de 2013; ponto 4-outros assuntos de interesse dos condóminos,
15 – A assembleia deliberou a continuação da E como administradora com os votos favoráveis da F, a abstenção da condómina G, tendo o representante da fração do demandante votado contra;
16 - A assembleia aprovou o orçamento para o ano de 2013 com os votos favoráveis da F, a abstenção da condómina G, tendo o representante da fração do demandante votado contra.
17 – O artigo 19 do Regulamento do Condomínio prevê a sujeição dos condóminos à aplicação de multa de 10% por falta de pagamento atempado das suas contribuições (crf. Fls. 115);
18 – O artigo 18 prevê que os montantes das multas aos condóminos são fixados pela Assembleia de Condóminos (crf. Fls. 114).
Factos não provados:
Com relevância para a decisão da causa não se considera provado:
1 – Que a E não assegura a devida manutenção;
2 – Que o preço cobrado pela E seja o dobro dos valores normais de mercado para a prestação de serviços equivalentes;
3 – Que as eventuais relações entre E e F os interesses dos demandantes;
4 – Que a E não garante a imparcialidade por se encontrar associada à F;
5 – Que até à instituição formal do condomínio as despesas de manutenção do prédio foram integralmente suportadas pela demandada F, doravante apenas F;
Não se provaram quaisquer outros factos não consignados.
Motivação.
A convicção do tribunal fundou-se nos autos, nos documentos referidos nos respetivos factos, complementados pelos esclarecimentos das partes que se tiveram em consideração ao abrigo do princípio da aquisição processual. Teve-se também em consideração os depoimentos das testemunhas apresentadas pela parte demandada quanto aos factos relativos aos elevadores, e das contingências de montagem de um deles por parte da fornecedora J; ao adiantamento de verbas por parte da demandada F, em particular na fase do contrato para substituição dos elevadores, que ocorreu antes da formalização do contrato de leasing. O depoimento das testemunhas apresentadas pelos demandantes versou sobre matérias da gestão corrente das partes comuns, nomeadamente com o funcionamento do trinco da porta, questão que não estava em causa nos presentes autos. Resultou sim, do depoimento das testemunhas M e N que a substituição dos elevadores era necessária, na medida em que os antigos nem sempre funcionavam.
Do Direito.
A questão a resolver é a de saber se as deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos de 19 de Fevereiro de 2013, de acordo com as quais foi deliberado: manter a E como administradora do condomínio; aprovar o orçamento para 2013; não aplicar quaisquer multas à condómina F. Para tanto, invoca o demandante (como fundamento da anulação pedida), que o preço cobrado pela E é o dobro do preço normal de mercado e que não assegura a devida manutenção do prédio, nem assegura imparcialidade por ser associada da F; que deve ser anulado parcialmente o orçamento na parte em que destina à administrador E €200,00 mensais (ficando assim dependente da deliberação referida anteriormente); e, por fim, a anulação da deliberação de não cobrar à F a penalização de 10% referida no artigo 19 dos estatutos, com fundamento nesta mesma previsão.
Poderes da Assembleia
A assembleia de condomínios tem poder para deliberar sobre todas as matérias que digam respeito às partes comuns do condomínio. Pode deliberar por maioria dos votos representativos do capital investido (que nem sempre corresponde à permilagem, devido aos arredondamentos – n.º 2, do art.º 1430.º do Código Civil – uma vez que cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na sua permilagem, o que não é relevante neste condomínio por todos os condóminos terem permilagens em unidades inteiras), ou em segunda convocatória desde que esteja presente um quarto do capital investido. Há algumas matérias, e nestas incluem-se todas as que alterem o título constitutivo da propriedade horizontal, que obrigam a que as deliberações sejam tomadas por unanimidade.
Deste modo, nenhuma das deliberações em causa exige a unanimidade para ser validamente tomadas.
Tem também a administração poderes para decidir sobre criação e aplicação de multas. É o que resulta quer do art.º 1434.º, do Código Civil, que permite à assembleia estabelecer penas pecuniárias para a inobservância das normas legais e das decisões da assembleia e do administrador. Entendemos que, se a assembleia tem poderes para estabelecer multas, também tem para decidir não as aplicar. Acresce ainda, no caso concreto, face aos factos supra dados por provados, que a deliberação de não aplicar a multa deve considerar-se justificada. Sempre se dirá que, tal questão não constava da ordem de trabalhos, sendo irrelevante que a deliberação fosse, ou não, anulada.
Relativamente aos alegados aumentos, referidos no artigo 18.º do requerimento inicial, analisado o relatório de contas apresentado pela administração e junto aos autos pelos demandantes a fls. 85 a 103, verifica-se que a quotização trimestral do ano de 2010 para o ano de 2011 aumentou €89,50, e de 2011 para 2012 aumento €134,88, e que de 2012 para 2013 diminuiu €165,57. Ora, sendo certo que os aumentos se justificaram com a substituição dos elevadores, obra que em parte alguma os demandantes contestam, é incompreensível a posição dos demandantes relativamente à gestão do condomínio. Neste quadro, as deliberações postas em crise pelos demandantes, não ofendem quaisquer normas legais, pelo que, não sofrendo as mesmas de quaisquer vício, devem as mesmas manter-se.
Decisão.
Em face do exposto, considero a presente ação improcedente por não provada e em consequência determino a manutenção das deliberações tomadas deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos de 19 de Fevereiro de 2013, mantendo-se válidas e eficazes nos termos constantes da respetiva ata.
Custas.
Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, alterada nos seus n.ºs 6.º e 10.º pela Portaria n. 209/2005, de 24 de Fevereiro, considero os demandantes parte vencida, pelo que devem proceder ao pagamento da quantia de €35,00, correspondentes à segunda parcela, no prazo de três dias úteis, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de €10,00 por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9 da referida portaria em relação à parte demandada.
Julgado de Paz de Lisboa, em 10 de Setembro de 2013
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias