Sentença de Julgado de Paz
A, identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 4 de Janeiro de 2007, contra B, melhor identificado, também, a fls.1 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que este fosse condenado a pagar-lhe a quantia de 2.490,81 € (Dois Mil Quatrocentos e Noventa Euros e Oitenta e Um Cêntimos), relativa às quotas de condomínio, ordinárias, vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de Julho de 2003 e Dezembro de 2006; quotas extraordinárias para reparação dos elevadores, reparação e pintura geral do edifício e colocação do pesa cargas e amortecedores nos elevadores e coima para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança. Mais pediu a condenação do Demandado no pagamento de juros, vencidos e vincendos, à taxa legal, até integral pagamento e bem assim no pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias que se vencerem até à sentença.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 7, que aqui se dá por reproduzido, dizendo, em síntese e no que à presente decisão importa, que: o Demandante é representado pela sua administradora C; as quotas devem ser pagas na sede da administradora, sita no concelho do Seixal; o Demandado é proprietário da fracção autónoma, designada pela letra “I2”, correspondente ao oitavo andar frente, do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito na Avenida do Bocage, n.º 17, Alto do Seixalinho no Barreiro; em Maio de 2002, foi aprovado pela assembleia de condóminos o orçamento para pintura geral do prédio, no valor de 36.661,61 €, cabendo ao Demandado o pagamento de uma quota extraordinária no valor de 1.112,96 €; desse valor o Demandado já pagou a quantia de 224,19 €, estando em dívida o montante de 888,77 €; em 2003 a quota aprovada tinha o valor de 20,00 € e em 2004 e 2005, o valor de 22,50 €; em Junho de 2005 foi aprovado pela assembleia de condóminos aplicar uma coima, para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais, no valor de 250,00 € aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses; na mesma data foi aprovado pela assembleia de condóminos um orçamento para reparação dos elevadores, no valor de 6.751,80 €, cabendo ao Demandado o pagamento de uma quota extraordinária no valor de 232,84 €; em Janeiro de 2006 foi aprovado pela assembleia de condóminos o valor de 25,00 € para a quota mensal de condomínio; na mesma data foi aprovado um orçamento para a colocação do pesa cargas e amortecedores nos elevadores, no valor de 4.616,00 €, cabendo ao Demandado o pagamento de uma quota extraordinária de 159,20 €; o Demandado foi regularmente notificado das deliberações tomadas; o Demandado não pagou as quotas de condomínio ordinárias vencidas no período compreendido entre o mês Julho de 2003 e Dezembro de 2006, como também não pagou as quotas extraordinárias aprovadas pela assembleia de condóminos; pelo que o montante em dívida, acrescido da coima aprovada para a falta de pagamento, perfaz a quantia de 2.490,81 € e o Demandado, apesar de interpelado para o pagamento das quantias em dívida, não o fez até à presente data.
Juntou 10 documentos (fls. 8 a 53) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citado, o Demandado, nada disse.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação do Demandado de pagar as quotas de condomínio e bem assim as quotas extraordinárias aprovadas, ao incumprimento desta obrigação e às consequências desse incumprimento face à deliberação tomada em assembleia de condóminos.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
Tendo o Demandante recusado o recurso à Mediação para resolução do litigio (fls. 7) e, tendo decorrido o prazo para a apresentação da Contestação, sem que tal se tivesse verificado, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (Fls.85).
Aberta a Audiência e estando apenas presente a representante do Demandante, foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte do Demandado, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do Art.º 58.º da LJP, o que não aconteceu, pelo que se profere sentença. FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a confissão por parte do Demandado, operada pela ausência de Contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento e o documento de Fls. 21 a 25, considerando-se provados todos os factos alegados pelo Demandante. FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Dispõe o Art.º 58.º, n.º 2 da LJP que, se o Demandado, tendo sido regularmente citado, não comparecer, não apresentar contestação escrita nem justificar a falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo Demandante.
In casu, o Demandado encontra-se regularmente citado, não apresentou contestação escrita, não compareceu à Audiência de Julgamento e não justificou a sua falta.
Opera, assim, a cominação prevista no supra mencionado normativo, pelo que se consideram confessados os factos articulados pelo Demandante.
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte do Demandado, das suas obrigações de condómino, pela falta de pagamento da quota mensal de condomínio e bem assim das quotas extraordinárias aprovadas pela assembleia de condóminos para reparação dos elevadores, reparação e pintura geral do edifício e instalação do pesa cargas e amortecedores nos elevadores.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
Sendo certo que a assembleia de condóminos é o órgão deliberativo, o que lhe confere poderes de controlo, de aprovação e de decisão final sobre todos os actos de administração. O mesmo é dizer que a assembleia de condóminos é soberana quanto a tudo o que respeita às partes comuns do edifício e bem assim ao seu estado de conservação e manutenção.
Por seu turno, o administrador é o órgão executivo que tem por função, como o próprio nome indica, executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta.
Sendo função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as prestações mensais e bem assim as extraordinárias a pagar por cada condómino.
Ora, resulta provado que o valor da quota mensal da responsabilidade do Demandado, para o ano de 2003, se cifra em 20,00 €; para os anos de 2004 e 2005, em 22,50 e para o ano de 2006, em 25,00 € e que, por deliberações de Maio de 2002, Julho de 2005 e Janeiro de 2006, foi aprovado o pagamento de quotas extraordinárias para reparação e pintura geral do edifício; reparação dos elevadores e instalação do pesa cargas e amortecedores nos elevadores, no valor respectivo de 888,77 €, 232,84 € e 159,20 €.
Mais resulta provado que o Demandado, na qualidade de condómino, não pagou as quotas mensais de condomínio relativas ao período compreendido entre os meses de Julho de 2003 e Dezembro de 2006, estando em dívida, à data da propositura da acção, o valor de 960,00 € (Novecentos e sessenta euros).
Igualmente resulta provado que o Demandado não efectuou o pagamento das quotas extraordinárias aprovadas pela assembleia de condóminos, no valor global de 1.280,81 €.
Está, assim, em dívida a quantia total de 2.240,81 € (Dois mil duzentos e quarenta euros e oitenta e um cêntimos).
A situação de incumprimento mantém-se até à presente data.
Assim, em consonância com o pedido formulado pelo Demandante, ao valor em dívida terá de acrescer o valor das quotas vencidas até à presente data, ou seja as quotas condominiais dos meses de Janeiro, Fevereiro e Março de 2007, no valor global de 75,00 €, o que perfaz o montante total em dívida de 2.315,81 € (Dois mil trezentos e quinze euros e oitenta e um cêntimos).
É inequívoca a responsabilidade do Demandado quanto ao valor da dívida, uma vez que se trata de obrigação legal que não desconhece, assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diríamos que o Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das quotas mensais aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas de manutenção do edifício.
Verificando-se, ademais, que o Demandado revela um desinteresse total pelo cumprimento das suas obrigações, sendo certo que, não só não cumpriu a obrigação que sobre ele impendia de pagar as quotas de sua responsabilidade, como não se dignou vir aos autos para participar civicamente na justa composição do litígio.
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
O Julgado de Paz, pelas suas características, tem, nesse particular, um importante papel a desempenhar, o que sempre faz quer com a presença das partes, promovendo o cumprimento das obrigações voluntariamente, quer coercivamente com as sentenças aí proferidas nos termos da lei vigente.
Face ao exposto, não pode deixar de proceder o pedido formulado pelo Demandante, quanto a esta parte.
Vem o Demamdante pedir a condenação do Demandado no pagamento da “coima” de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança e bem assim no pagamento de juros, vencidos e vincendos, à taxa legal até integral pagamento. Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o artº. 806º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (artº. 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Aplicando os preceitos referidos ao caso dos autos, temos que, existindo deliberações que estabelecem sanção diferente para o incumprimento dos condóminos, assiste ao demandante, por força das referidas deliberações, o direito de ser indemnizado pelos prejuízos sofridos com a falta de pagamento, uma vez que o demandado não pagou as quotas de condomínio de sua responsabilidade. E, temos também, que essa indemnização corresponde, neste caso, ao pagamento da quantia de 250,00 €, conforme deliberado em assembleia de condóminos, deliberação que foi notificada ao Demandado que não a impugnou, conforme resulta provado.
Procede, assim, o pedido do Demandante também quanto a esta parte.
Quanto à condenação dos Demandados no pagamento de juros à taxa legal até integral pagamento, conforme já se viu resulta provado que a assembleia de condóminos quis afastar (e afastou) a regra geral, convencionando outra penalização para os casos de mora.
E, assim sendo, como é, não pode proceder o pedido formulado.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar o Demandado – B – a pagar ao A a quantia de 2.565,81 € (Dois mil quinhentos e sessenta e cinco euros e oitenta e um cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas, e não pagas, no período compreendido entre os meses de Julho de 2003 e Março de 2007, inclusive; quotas extraordinárias aprovadas pela assembleia de condóminos para reparação e pintura do edifício, reparação dos elevadores e instalação dos pesas cargas e amortecedores e coima por falta de pagamento.
Mais decido absolver o Demandado do pedido de pagamento de juros, vencidos e vincendos, calculados à taxa legal, até integral pagamento.
As custas serão suportadas pelo Demandado, que se declara parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). Registe.
Seixal, 8 de Março de 2007
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.
(Fernanda Carretas)