Sentença de Julgado de Paz
I. RELATÓRIO:
A, com os demais sinais nos autos, propôs a presente ação declarativa resultante de direitos e deveres dos condóminos contra B, na qualidade de administradora do condomínio da Rua xxx, Porto, e C, melhor identificadas a fls. 2, pedindo a condenação da 1ª demandada a proceder às reparações necessárias, nomeadamente diligenciar pela colocação de isolamento que garanta a total estanquicidade dos terraços de cobertura, pela pintura geral de paredes e tetos interiores da fração da demandante que se encontram danificados e a substituição das madeiras danificadas e, bem assim, pela colocação de novo revestimento no pavimento interior em todas as zonas afetadas, tudo no prazo máximo de 60 dias, com a diligência e cuidados necessários, de modo a garantir a eliminação de todas as anomalias que prejudicam de forma grave as condições de habitabilidade do imóvel, ou, em alternativa, ser a 1ª demandada condenada no pagamento de indemnização de valor correspondente aos montantes estimados para a realização das obras de reparação no interior daquela fração, no total de 375,00 €, acrescido dos juros moratórios até integral pagamento; e pedindo ainda a condenação da 2ª demandada a demolir a marquise ilegalmente construída em espaço comum junto à fração da demandante e, bem assim, a abster-se da prática dos descritos atos atentatórios da salubridade do prédio e, consequentemente, da saúde da demandante e dos demais condóminos.
Para tanto, a demandante alegou os factos constantes do seu requerimento inicial de fls. 2 a 8, que aqui se dá por integralmente reproduzido, tendo juntado ao mesmo trinta e sete documentos.
Regularmente citadas, as demandadas apresentaram a contestação de fls. 52 a 61, que aqui se dá por integralmente reproduzida, pugnando pela improcedência da ação.
Não se realizou a sessão de pré-mediação, dado que os demandados faltaram à mesma, afastando tacitamente essa possibilidade.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
Estão reunidos os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Este julgado de paz é competente em razão do objeto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 c) e 12º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas, designadamente tendo em conta, quanto à 1ª demandada, o disposto no artigo 6º e) do Código de Processo Civil e no artigo 1437º, nº 2 do Código Civil.
Não há nulidades, exceções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer, salvo quanto à exceção de caso julgado, de que se conhece mais abaixo.
Assim, cabe apreciar e decidir:
II. FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA:
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos com interesse para a boa decisão desta, atendendo às várias soluções jurídicas plausíveis para a mesma:
1. A demandante é dona e legítima possuidora da fração autónoma designada pela letra “Q”, correspondente a uma habitação no terceiro andar esquerdo, com entrada pelo nº 20 e lugar de garagem identificado com o nº 1 na cave, do prédio urbano afeto ao regime da propriedade horizontal, com entrada pela Rua xxx 6 e pela Rua xxxx, freguesia do Bonfim, concelho do Porto, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 00000000 e inscrito na respetiva matriz sob o artigo xxxxxx.
2. A 1ª demandada exerce, atualmente e desde o ano de 2006, as funções de administradora do respetivo condomínio.
3. A 2ª demandada é dona e legítima possuidora da fração autónoma designada pela letra “G”, correspondente a uma habitação no 1º andar direito, com entrada pelo nº 20 do mesmo prédio urbano.
4. Por escritura pública do dia 28 de Junho de 1989, foi constituída a propriedade horizontal do prédio acima referido, tendo ficado afeto ao uso exclusivo da fração pertencente à 2ª demandada um terraço de 3,70 m2, ao nível do primeiro andar, e das frações “P”, “S”, “T” e “U” os terraços de cobertura ao nível do 4º andar, respetivamente, com a área de 37,50 m2, 44,50 m2, 25 m2 e 23 m2.
5. Pelo menos a partir do Outono/Inverno de 2009, a fração da demandante sofreu deteriorações resultantes da falta de impermeabilização dos terraços de cobertura, que deixavam passar as águas pluviais para o interior daquela habitação, tendo a situação piorado durante as obras realizadas nos mesmos terraços.
6. A pedra mármore do peitoril da janela da lavandaria da fração autónoma da demandante encontra-se partida há mais de dez anos, devido a obras realizadas no exterior do edifício pela anterior administração do condomínio.
7. A situação descrita não foi reparada até ao momento.
8. Como consequência direta e imediata da referida situação, o interior da habitação da demandante começou a apresentar humidades e infiltrações de águas em diversos locais, concretamente no teto da lavandaria e nas paredes e teto da sala comum, provocando a sua deterioração.
9. A degradação da fração autónoma da demandante reduz a sua adequação ao fim habitacional a que se destina.
10. A 2ª demandada, desde há cerca de cinco anos, por iniciativa própria e sem autorização dos demais condóminos, tomou posse de dois espaços comuns do prédio, um dos quais na garagem, sita na cave, onde existia uma tomada de eletricidade destinada ao uso dos condóminos, tendo-o fechado, e outro no logradouro, correspondendo a uma área de cerca de 7 m2, onde colocou diversos vasos com plantas e sobre o qual instalou uma cobertura em fibra, que se apresenta suja de excrementos de aves e animais.
11. A 2ª demandada colocou vasos no patamar do 1º andar do mesmo prédio, nos quais cresceram plantas trepadeiras, que têm vindo a invadir o corrimão de apoio às escadas, impedindo as pessoas de se servirem dele.
12. Apesar do assunto das infiltrações de água e deteriorações da fração da demandante ter sido discutido e assumido em assembleia de condóminos, nunca foi deliberada a efetivação das obras necessárias à sua resolução nem a 1ª demandada as promoveu.
13. A demandante é pessoa de idade avançada e com problemas de saúde.
14. A demandante reclamou junto da 1ª demandada no sentido de serem tomadas providências destinadas a evitar o agravamento das infiltrações de água, criadas pela falta de obras nos terraços de cobertura.
15. A demandante apresentou na Câmara Municipal do Porto um requerimento a solicitar uma vistoria à sua fração autónoma para apurar as suas condições de salubridade, não tendo ainda resposta da mesma.
16. A demandante pediu e obteve orçamento para a realização das obras de reparação da pedra mármore do peitoril da janela, de reparação e pintura geral de paredes e tetos interiores, assim como para a colocação de novo revestimento interior em todas as zonas afetadas da sua fração autónoma, o qual ascende ao valor de 375,00 €.
17. A situação descrita tem causado à demandante, desde que perdura, incómodos, aborrecimentos, angústia e indignação.
18. A demandante deixou de pagar a sua quota-parte das despesas comuns, enquanto condómina, a partir de Julho de 2010.
19. A varanda/marquise da 2ª demandada foi assunto tratado em assembleia de condóminos, nada tendo sido deliberado a esse respeito.
20. A demandante denunciou essa situação à Câmara Municipal do Porto, tendo a mesma vistoriado a fração autónoma da 2ª demandada e acabado por arquivar o processo.
21. O assunto da realização das obras no prédio já foi sujeito à apreciação da assembleia de condóminos, tendo sido deliberado efetuar vistorias às frações autónomas carentes das mesmas e, posteriormente, sido decidido suspender aquelas por falta de meios financeiros para o efeito.
A convicção probatória do tribunal assenta, por um lado, no acordo das partes, uma vez que, no essencial, as demandadas não impugnaram a alegação daquela, tendo optado por expor o caráter queixoso da mesma para lhe procurar retirar razão.
Por outro lado, foram ainda valorados, em especial, os depoimentos das testemunhas D, filha da demandante e visita da sua casa, E, amiga da demandante e visita da sua casa, e F, mediadora imobiliária incumbida de promover a venda da fração autónoma da demandante, as quais confirmaram os danos sofridos por esta. Estas testemunhas confirmaram igualmente a matéria dos n.ºs 10 e 11, salvo a primeira no que respeita à apropriação da garagem.
Por seu turno, as outras testemunhas, G, H, J e I, não trouxeram nada de muito relevante para a descoberta da verdade e a boa decisão da causa, para além de confirmarem pontualmente os demais meios probatórios oferecidos pelas partes.
A demais matéria mostra-se suportada pelos documentos juntos aos autos, nomeadamente os factos n.ºs 12, 15 e 18 a 21. Aliás, as fotografias do local, em conjugação com o depoimento das testemunhas, permitiram conhecer a geografia da questão suscitada pela demandante quanto ao logradouro e garagem, tendo sido, por isso positivamente valoradas, mormente quanto aos factos n.ºs 10 e 11.
Finalmente, no que respeita aos danos não patrimoniais alegados, foi feita prova dos mesmos, nomeadamente em face da natureza do problema vivido pela demandante e do comportamento queixoso da mesma (cfr. artigos 349º e 351º do Código Civil).
III. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
A causa de pedir da presente ação (e, por tabela, os pedidos formulados pela demandante) desdobra-se em duas questões distintas: por um lado, o problema das infiltrações de água e deteriorações causadas, a que acresce a quebra do peitoril da janela, e, por outro, a apropriação do espaço comum por parte da 2ª demandada, quer no logradouro quer nas escadas e patamares, designadamente com a colocação de vasos com plantas quer com a instalação de uma cobertura.
Tratemos, portanto, as questões separadamente.
No que respeita à primeira, é evidente, face ao disposto no artigo 1427º a contrario sensu do Código Civil, nomeadamente em conjugação com o artigo 1436º b) e d) do mesmo diploma legal, que cabe ao administrador do condomínio proceder às reparações das partes comuns do edifício, mormente àquelas indispensáveis e urgentes. Ora, como decorre do artigo 1421º, nº 1 b) do Código Civil, o telhado e os terraços de cobertura constituem partes comuns. Assim sendo, não há dúvida que cabia à 1ª demandada, enquanto titular do órgão de administração deste condomínio, a obrigação de providenciar no sentido de serem realizadas as obras de reparação da cobertura do edifício. Consequentemente, a ocorrência de infiltrações de água na fração da demandante por efeito da falta de obras de conservação nos terraços de cobertura ou telhado e por causa da realização das mesmas é imputável àquela. E, nessa medida, as deteriorações causadas na fração autónoma da demandante em virtude dessas infiltrações de água são também imputáveis à 1ª demandada. Esta situação tem o seu enquadramento no instituto da responsabilidade civil extracontratual (cfr. artigo 483º do Código Civil), uma vez que está em causa uma lesão patrimonial decorrente de omissão ilícita (cfr. artigo 486º do Código Civil), ofensiva do direito de propriedade da demandante (cfr. artigo 1305º do Código Civil).
Nessa medida, a 1ª demandada, na qualidade em que litiga, tem que proceder à reparação dos danos sofridos pela demandante, nos termos dos artigos 562º, 563º e 566º, nº 1 do Código Civil. Neste caso, a reconstituição natural é possível, pelo que a 1ª demandada deve ser condenada, nessa parte, a satisfazer o primeiro pedido formulado pela demandante. Contudo, atendendo à admissibilidade de dedução de pedidos alternativos (cfr. artigo 468º do CPC), a 1ª demandada terá que ser igual e alternativamente condenada a indemnizar a demandante nos termos peticionados.
De resto, a 1ª demandada nem discute esta questão, refugiando-se na argumentação de que a sua função é executar as deliberações da assembleia de condóminos e que as obras têm de ser aprovadas e pagas. Ora, esta linha de raciocínio não pode ser aceite, sob pena da inércia da assembleia de condóminos ser um meio para os mesmos se eximirem do cumprimento de obrigações ou, ao menos, de postergarem o mesmo. Na verdade, se o que estivesse em causa fosse uma intervenção nas partes comuns, a argumentação em apreço ainda teria algum cabimento, uma vez que o artigo 1427º do Código Civil confere, nesses casos, ao condómino a possibilidade de efetuar as obras em falta, ressarcindo-se posteriormente da respetiva despesa junto do condomínio, deduzindo-se a sua quota-parte da mesma. Porém, neste caso, aquilo que está em causa é a reparação de um dano causado no interior da fração autónoma da demandante, da qual a mesma é proprietária exclusiva (cfr. artigo 1420º, nº 1 do Código Civil). Portanto, a reparação do dano sofrido pela demandante não carece de nenhuma deliberação da assembleia de condóminos, uma vez que não está em causa matéria que tenha a ver com a administração das partes comuns (cfr. artigo 1430º, nº 1 do Código Civil). Nesta situação, a demandante aparece como terceira em relação ao condomínio, sem prejuízo de ter que comparticipar proporcionalmente a respetiva despesa, em função da permilagem da sua fração autónoma. E o seu direito à reparação da lesão sofrida impõe-se ao condomínio, sem necessidade de deliberação dos seus órgãos próprios, ainda que estes tenham depois que orçamentar e comparticipar a despesa inerente à reparação dos danos da demandante.
Estas considerações são igualmente aplicáveis à quebra do peitoril da janela da fração autónoma da demandante, uma vez que se apurou que a mesma é igualmente imputável ao condomínio, em resultado de obras levadas a efeito por este.
Em qualquer caso, não se provou que a fração autónoma da demandante continue a sofrer infiltrações de água atualmente e após a conclusão das obras de reparação dos terraços de cobertura, uma vez que as marcas de humidade se encontram secas. Assim sendo, não há evidência de que seja necessário realizar obras de impermeabilização dos mesmos, para garantir a sua estanquicidade, pelo que, nesta parte, não pode o pedido da demandante ser atendido.
Isto posto, passemos a apreciar a segunda questão.
O título constitutivo da propriedade horizontal define quais as partes comuns, podendo afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das mesmas (cfr. artigo 1421º, nº 3 do Código Civil).
Neste caso, a 2ª demandada tem o uso exclusivo de um terraço de 3,70 m2, situado nas traseiras do edifício, ao nível do primeiro andar. Pese embora a ambiguidade do título constitutivo da propriedade horizontal, este terraço deve ser havido como parte comum, atento o disposto no artigo 1421º b) do Código Civil e a sua natureza imperativa. Por outro lado, contíguo a esse terraço, mas a um nível inferior, existe um logradouro que se presume comum (cfr. artigo 1421º, nº 2 a) e e) do Código Civil). A 2ª demandada instalou uma cobertura sobre o referido terraço e prolongou-a por cima do aludido pátio ou logradouro (não se provou que se trate de um marquise). Além disso, implantou umas escadas de metal para aceder do primeiro ao segundo. Em seguida, fez de ambos os espaços uma zona verde, instalando nos mesmos plantas. É contra isso que a demandante se insurge. Em qualquer caso, é de frisar que este pátio está encravado, visto que não há acesso direto ao mesmo sem ser através do terraço da 2ª demandada, apesar de ser possível vir a abrir uma passagem para aquele a partir das escadas.
Em primeiro lugar, é evidente que a instalação de uma cobertura e de umas escadas em zonas comuns constitui uma inovação (note-se que a propriedade dos imóveis abrange o espaço aéreo correspondente, conforme o disposto no artigo 1344º do Cód. Civ.). Ora, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio (cfr. artigo 1425º, nº 1 do Código Civil). E isso é independente da inovação poder ou não modificar a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (cfr. artigo 1422º, n.ºs 2 a) e 3 do Código Civil), o que, no caso, não parece ter ocorrido. Porém, a 2ª demandada não fez prova de que tenha obtido essa aprovação, sendo certo que a mesma deve ser concedida pela assembleia de condóminos. Na verdade, a este propósito, as demandadas limitaram-se a alegar que o assunto fora tratado na assembleia de condóminos, mas não fizeram prova do mesmo ter sido objeto de votação. Aliás, consultada a respetiva ata, constata-se que os condóminos deliberaram não tomar posição sobre esta matéria, por não os importunar, tendo endossado à demandante o ónus de tomar alguma iniciativa a este respeito. Por outro lado, a diligência efetuada pela Câmara Municipal do Porto em torno desta questão não vincula o tribunal, até porque a mesma tem por escopo verificar apenas o cumprimento de normas administrativas.
Deste modo, é inegável que a inovação levada a efeito pela 2ª demandada está ilegal, uma vez que não foi aprovada por maioria qualificada dos condóminos. Por conseguinte, a demandante está em posição de exigir a sua demolição e a reposição do terraço e logradouro à sua situação original.
Por contraponto, não parece que o tipo de utilização que a 2ª demandada tem feito dos mesmos configure uma inovação substancial, isto é, uma alteração do destino daquelas zonas comuns. De facto, não se provou que a 2ª demandada tivesse transformado aqueles espaços em jardim, nomeadamente plantando árvores, arbustos ou outros vegetais no solo dos mesmos, mas tão-só que instalou lá vasos com plantas, de natureza amovível. Deste modo, sem prejuízo da demolição da referida cobertura e das escadas, a demandante não se pode opor a que a 2ª demandada continue a dar ao terraço de seu uso exclusivo e ao logradouro a utilização que lhe tem dado, uma vez que não houve alteração do seu fim, desde que esta não prive os demais condóminos do uso a que igualmente têm direito (cfr. artigos 1404º e 1406º, nº 1 do Código Civil). Ora, não se provou que a mera presença dos vasos com plantas naquelas áreas comuns ponha em causa a salubridade do prédio ou a saúde da demandante. E, de resto, só as inovações formais e substanciais que prejudiquem a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns, é que são absolutamente vedadas aos mesmos (cfr. artigo 1425º, nº 2 do Código Civil), mesmo que aprovadas por maioria de dois terços.
Por seu turno, a criação de uma arrecadação na garagem, mediante o encerramento de zona comum (cfr. artigo 1421º d) do Cód. Civ.), não aprovada por maioria de dois terços dos condóminos, constitui igualmente uma inovação ilícita, atentos os considerandos supra. Neste caso, esta inovação viola frontalmente o disposto no artigo 1425º, nº 2 do Código Civil, pelo que a mesma nunca poderia ser aprovada. Assim sendo, a 2ª demandada terá igualmente que demolir a estrutura implantada naquele lugar.
Já no que respeita às plantas colocadas pela 2ª demandada nas escadas, vestíbulos e corredores de passagem comuns, é evidente que a mesma tem que observar o disposto no artigo 1422º, nº 1 do Código Civil. Com efeito, seria excessivo considerar que existe, neste caso, qualquer inovação ou apropriação. Porém, os artigos 1404º e 1406º, nº 1 do Código Civil obrigam a que a 2ª demandada cuide de não prejudicar o uso normal das coisas comuns pelos outros condóminos. Assim, a colocação de vasos com plantas de forma a restringir a área útil de circulação ou a impedir o uso do corrimão das escadas, está obviamente proibido. Por outro lado, a questão estética não tem aqui relevância jurídica, dado que não é impeditiva do uso das coisas comuns por parte dos outros condóminos, salvo se houver deliberação condominial noutro sentido. Deste modo, a 2ª demandada terá que ser condenada a retirar das partes comuns as plantas trepadeiras que invadem o corrimão de apoio às escadas. De resto, não se provou que a 2ª demandada tenha quaisquer outras práticas que ponham em causa a salubridade do prédio e, consequentemente, a saúde da demandante e dos demais condóminos.
Finalmente, o artigo 496º, nº 1 do Código Civil prevê que possa haver lugar a uma compensação pecuniária em caso de danos não patrimoniais relevantes. Ora, é pacífico que os incómodos e aborrecimentos não se revestem de suficiente gravidade para merecer a tutela do direito. Já não será assim com a angústia e a indignação, dado que são sentimentos que afetam o normal estado anímico das pessoas e, por tabela, o seu comportamento, fazendo-as sofrer. Deste modo, a demandante tem direito a ser compensada por esta situação, mas só na medida em que a mesma decorra direta e necessariamente da conduta ilícita das demandadas. Ora, de todo o exposto, parece evidente que o contributo de uma e outra demandada foi diferente para o sofrimento da demandante. Por outro lado, não se provou que o mesmo fosse de molde a agravar o estado de saúde da demandante, mas é verdade que se trataram de situações que se arrastaram no tempo. Isto posto, fazendo apelo a juízos de equidade, fixo a indemnização devida à demandante em 1.000,00 €, cabendo à 1ª demandada pagar a quantia de 750,00 € e à 2ª demandada o montante de 250,00 €.
Por último, uma referência breve à questão do caso julgado suscitada pelas demandadas. Há caso julgado quando se propõe uma causa idêntica a outra, já decidida definitivamente, quanto aos sujeitos, ao pedido e à causa de pedir (cfr. artigos 497º, nº 1 e 498º, nº 1 do CPC). Ora, em primeiro lugar, as demandadas não identificaram com precisão as causas de que entendem ser esta uma repetição. E, por outro lado, analisados os documentos por si juntos aos autos, concretamente aqueles que se referem a decisões judiciais prévias, constata-se que não existe identidade entre os pedidos formulados nas mesmas e nesta. Deste modo, a referida exceção não pode deixar de se considerar improcedente e não provada.
IV. DECISÃO
Nestes termos, julgo a presente ação parcialmente procedente e provada e, por via disso, condeno:
1. A 1ª demandada a proceder às reparações necessárias no interior da fração autónoma da demandante, nomeadamente a fazer a pintura geral de paredes e tetos que se encontram danificados pelas infiltrações de água, e a substituir as madeiras danificadas pelos mesmos motivos, bem como a colocar novo revestimento no pavimento de todas as zonas afetadas, no prazo máximo de sessenta dias, com a diligência e cuidados necessários, de modo a garantir a eliminação de todas as anomalias da sua responsabilidade, ou alternativamente, caso não realize as referidas obras, a pagar à demandante uma indemnização de valor correspondente aos danos causados à demandante, no montante orçamentado de 375,00 €, acrescida dos juros moratórios, à taxa legal de 4%, desde a citação até efetivo e integral pagamento (cfr. artigos 559º, 804º, 805º, nº 1 e 806º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil).
2. A 1ª demandada a pagar à demandante uma indemnização no valor de 750,00 € pelos danos não patrimoniais causados a esta;
3. A 2ª demandada a demolir a cobertura instalada no terraço de seu uso exclusivo e no logradouro do condomínio, bem como as escadas entre um e outro, repondo ambos os espaços no seu estado anterior, e a abster-se de colocar plantas nas escadas e vestíbulos que obstem ao uso normal do corrimão dos mesmos; e
4. A 2ª demandada a pagar à demandante uma indemnização no valor de 250,00 € pelos danos não patrimoniais causados a esta.
Custas por demandante e demandadas na proporção do respetivo decaimento, os quais fixo em 20% para a primeira e 80% para as segundas (cfr. artigo 446º, n.ºs 1 e 2 do CPC e artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Desentranhe dos autos e devolva à demandante os documentos de fls. 160 a 177, uma vez que a apresentação dos mesmos é manifestamente intempestiva (cfr. artigo 59º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho e artigo 523º, n 2 do CPC).
Registe e notifique.
Porto, 31 de Outubro de 2012
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)