Sentença de Julgado de Paz
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
II – OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra a Demandada, a presente acção declarativa enquadrada na alínea c) do nº 1 do Art.º 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, pedindo que fosse declarado não dever à Demandada, na qualidade de Administradora do Condomínio, a quantia por esta reclamada no montante de € 379,13, referente a quotas de condomínio; e ainda a condenação da Demandada a suportar as custas do processo.
Alegou, para tanto e em síntese, que é proprietário de uma fracção autónoma sita no concelho de Vila Nova de Gaia; em Outubro de 2010, verificou, com surpresa, que a chaminé do seu fogão de sala tinha sido demolida; a chaminé em causa encontra-se na parte superior do telhado, tratando-se de uma parte comum e, como tal, da responsabilidade do Condomínio; com base neste entendimento e imediatamente após ter verificado o ocorrido, escreveu uma carta à administradora do Condomínio onde reside, informando que suspenderia o pagamento das mensalidades do condomínio até perfazer o valor necessário para reconstruir a chaminé; imputa o Demandante a culpa pelo sucedido, à Demandada, pois existe um alçapão de acesso ao telhado do prédio em apreço, o qual, muito embora tenha fechadura, esta nunca se encontra trancada, o que possibilita o acesso de terceiros ao telhado; em resposta à carta enviada, a Demandada informou não ter conhecimento de qualquer demolição ou de quem teria procedido à mesma; em nova carta, o Demandante reiterou as suas anteriores palavras, sugerindo que a ora Demandada contactasse a anterior Administração daquele Condomínio para obter possíveis respostas; face a isto, o Demandante não obteve qualquer resposta; relativamente à proposta do Demandante em não pagar as quotas mensais de condomínio até perfazer o valor necessário para a reconstrução da sua chaminé, a Demandada nada disse, remetendo-se ao silêncio; um ano volvido, o Demandante procedeu à reconstrução da chaminé, a qual teve um custo de € 430,00, sendo que as quotas de condomínio relativas ao ano de 2011 totalizavam o valor de € 501,61; o Demandante procedeu ao pagamento da diferença do valor pago pela reconstrução da chaminé e do valor anual da quotas de condomínio, a saber, € 71,61; enviou cheque com esse valor à Demandada, anexando a cópia da factura relativa à reconstrução da chaminé; mais uma vez, a Demandada remeteu-se ao silêncio; a 23 de Janeiro de 2012, enviou à Demandada um outro cheque no valor de € 291,20 para pagar as quotas vencidas até Junho de 2012; recebeu o recibo de pagamento por parte da Demandada mas este não corresponde aos valores reais; entretanto, recebeu uma carta da Demandada onde esta pedia os pagamentos relativos a quotas mensais em atraso no montante de € 379,13, valor que entende não ser devedor atenta a supra referida compensação de créditos.
Juntou documentos.
A Demandada, regularmente citada, apresentou Contestação, onde invoca que é Administradora do Condomínio do edifício sito no concelho de Vila Nova de Gaia, há vários anos, e é, única e exclusivamente, nessa função que aqui se apresenta; é verdade que em finais de Outubro de 2010, recebeu uma carta do Demandante com o seguinte teor: “com surpresa, verifiquei que demoliram a chaminé do fogão de sala do meu apartamento, construída em 1985. Assim, suspendo o pagamento das mensalidades do condomínio até à reconstrução da chaminé.”; a Demandada respondeu ao Demandante em 18 de Novembro de 2010, informando que desconhecia a situação, tendo solicitado mais elementos, que nunca recebeu; a Demandada contactou, posteriormente, por diversas vezes, o Demandante para esclarecer a situação; a Demandada mandou averiguar a situação, de imediato, constatando que a chaminé em causa não pertence à estrutura do edifício e terá sido edificada posteriormente à sua construção; a sua construção é em tubo Inox, amovível; essa chaminé é exclusivamente utilizada pela fracção do Demandante para extracção dos fumos do seu fogão de sala; a Demandada esclareceu o Demandante que, por esse motivo, não é considerada parte comum do edifício; só o seria se fosse utilizada por mais do que uma fracção, o que não é o caso; a Demandada sempre colaborou no sentido de ajudar o Demandante a resolver a situação, como aconteceu em finais de 2011, quando foi solicitado por este a abertura do acesso ao telhado; de facto, em dia e hora combinado, a Demandada fez deslocar ao edifício um seu colaborador para abrir o acesso ao telhado e orientar os trabalhadores contratados pelo Demandante para efectuarem a reparação da chaminé; no entender da Demandada, a sua função cessa aí, a responsabilidade de reparar e pagar é inteira e exclusivamente do Demandante; nunca da parte da Demandada este assunto foi tratado com o desrespeito que o Demandante fez questão de veicular, directamente no escritório da Demandada e por envio de carta, em Março de 2012.
Juntou documentos.
As partes participaram na sessão de Pré-Mediação, seguida de Mediação, da qual não resultou Acordo, pelo que foi determinada a realização da Audiência de Julgamento.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com os formalismos legais como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) O Demandante é proprietário de uma fracção autónoma sita no concelho de Vila Nova de Gaia;
B) Em Outubro de 2010, o Demandante escreveu uma carta à administradora do Condomínio, informando que suspenderia o pagamento das mensalidades do condomínio até perfazer o valor necessário para reconstruir a chaminé que havia sido demolida;
C) Existe um alçapão de acesso ao telhado do prédio em apreço;
D) Em resposta à carta enviada, supra referida em B), a Demandada informou não ter conhecimento de qualquer demolição ou de quem teria procedido à mesma;
E) Em data que não foi possível apurar, o Demandante procedeu à construção de uma chaminé no telhado para saída de fumos da salamandra da sua fracção, a qual teve um custo de € 430,00;
F) O Demandante enviou cheque no valor de € 71,61 à Demandada, anexando a cópia da factura relativa à reconstrução da chaminé;
G) A 23 de Janeiro de 2012, o Demandante enviou à Demandada um outro cheque no valor de € 291,20;
H) O Demandante recebeu da Demandada o recibo de pagamento da quantia referida na alínea anterior;
I) Entretanto, recebeu uma carta da Demandada onde esta pedia os pagamentos relativos a quotas mensais em atraso no montante de € 379,13, vencidas desde Setembro de 2011 a Maio de 2012;
J) A Demandada é Administradora do Condomínio do edifício sito no concelho de Vila Nova de Gaia, há vários anos;
K) A chaminé em questão é exclusivamente utilizada pela fracção do Demandante para extracção dos fumos do seu fogão de sala;
L) A sua construção actual é em tubo Inox, amovível.
Motivação da matéria de facto provada:
Os factos A) a I) e K) não foram objecto de impugnação pela Demandada, pelo que se consideraram admitidos por acordo.
Ainda para estes e para os demais factos relevaram os documentos de fls. 5 a 18 e 28 a 31 (correspondência trocada entre as partes, comprovativos de expedição postal dessas missivas, factura da obra na chaminé, Aviso de Pagamento e Recibo remetidos ao Demandante pela Demandada).
Considerou-se ainda o depoimento das testemunhas, como segue, no conjunto da prova produzida, valorada à luz das regras de normalidade e experiência comum.
C, por ter sido funcionário da Demandada à data dos factos relacionados com a chaminé em questão e ser colaborador da actual Administração, tendo como tal conhecimento dos mesmos, declarando que foi funcionário da Demandada desde Outubro de 2009 até ao Verão de 2011, colaborando com a actual Administração em funções há cerca de um ano; o Demandante construiu uma marquise há cerca de dez anos, tendo os condóminos tentado propor uma acção contra aquele por causa da chaminé e dessa marquise mas acabou por não dar em nada; todos os anos a Administração do Condomínio faz a manutenção da cobertura, vistoriando as caleiras e as telhas partidas; em Setembro de 2010, quando foi feita a última manutenção antes de o Demandante se queixar, encontrava-se lá a chaminé em chapa galvanizada redonda, sendo que, actualmente, é constituída por aço Inox; aquela chaminé nunca foi em alvenaria; não sabe quem é que destruiu a chaminé; logo que o Demandante se queixou, foram ao telhado que é de difícil acesso, não existindo qualquer chaminé, apenas um buraco aberto; a chaminé do Demandante não consta do projecto do prédio, sendo que nenhum outro condómino tem lareiras nem as mesmas constam do dito projecto.
Não foi provado que:
I. Em Outubro de 2010, o Demandante verificou que a chaminé do fogão de sala da sua fracção tinha sido demolida;
II. O alçapão de acesso ao telhado, muito embora tenha fechadura, esta nunca se encontra trancada, o que possibilita o acesso de terceiros ao telhado;
III. A Demandada mandou, de imediato, averiguar a situação relatada pelo Demandante, constatando que a chaminé em causa não pertence à estrutura do edifício e terá sido edificada posteriormente à sua construção.
Motivação da matéria de facto não provada.
Resultou da ausência de mobilização probatória credível que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos mesmos.
IV – DOS FACTOS E DO DIREITO
Ao instaurar a presente acção, pretende o Demandante que seja declarado não ser devedor à Demandada da quantia por esta reclamada relativa a quotas de condomínio vencidas de Setembro de 2011 a Maio de 2012, no montante de € 379,13, uma vez que terá proposto não pagar as quotas mensais de condomínio até perfazer o montante que gastou a reconstruir a chaminé do seu fogão de sala que havia sido demolida, sendo certo que, tratando-se de uma parte comum, no seu entendimento, deveria ser o Condomínio a suportar tal despesa.
Importa debruçarmo-nos sobre algumas questões.
Desde logo, independentemente de a dita chaminé ter sido colocada pelo empreiteiro que construiu e vendeu a fracção ao Demandante, a pedido deste, antes ou depois da constituição do Condomínio, e com ou sem autorização da respectiva Assembleia, a verdade é que, ainda que se trate de uma parte comum, como o Demandante defende, uma vez que se encontra implantada no telhado, sendo a chaminé de uso exclusivo da fracção do Demandante, sempre seria este a suportar as despesas relativas à mesma, nos termos do n.º 3 do art.º 1424º do C. Civil. Refira-se que não se apurou quem terá sido o autor da alegada demolição.
Por outro lado, o Demandante não deverá entender o alegado silêncio da Demandada face à sua proposta escrita de não pagar as quotas de condomínio até perfazer o montante por si despendido na obra de reconstrução da chaminé como autorização para a pretensa compensação de créditos.
É que,
o administrador do condomínio não tem legitimidade para, por si só, sem consultar a Assembleia de Condóminos, vincular o Condomínio ao cumprimento de um “acordo” daquele jaez, em que o Condomínio, indirectamente, assumiria o custo da reconstrução da chaminé, desobrigando o Demandante do pagamento das quotas, durante o período necessário, até amortização integral do valor dessa reconstrução suportada pelo Demandante.
Ademais, não foi demonstrada a urgência na obra, tanto mais que o Demandante não reside na fracção, para que este se adiantasse na sua execução sem consulta prévia da Assembleia já que se trata de uma intervenção no telhado, parte comum do edifício (alínea b), do n.º 1, do art.º 1421º do C.C.).
Donde, não são de colher os fundamentos invocados pelo Demandante para a procedência da presente acção, mantendo-se assim aquele obrigado ao pagamento das quotas de condomínio vencidas e não pagas.
Quanto ao pedido deduzido pela Demandada na sua Contestação para que o Demandante fosse condenado a pagar as prestações de condomínio em falta, trata-se de um pedido reconvencional.
Ora,
do n.º 1 do art.º 48º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho (L.J.P.), resulta que a Reconvenção só é admissível quando o Demandado se propõe obter a compensação ou tornar efectivo o direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega lhe é pedida.
No caso em apreço, não se enquadra tal pedido em qualquer uma das situações.
É por conseguinte inadmissível a Reconvenção, podendo a Demandada deduzir a sua pretensão numa outra acção.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo improcedente a presente acção, e, por consequência, absolvo do pedido a Demandada.
Custas pelo Demandante. Cumpra-se o disposto nos Artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 28 de Dezembro de 2013
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia