Sentença de Julgado de Paz
--- Demandantes: A, acompanhados e representados pela sua Exma. Mandatária, B
--- Demandada: C, representada pela sua sócia gerente Mónica Alexandra da Costa Silva, acompanhada e representada pelo seu Exmo. Mandatário, Dr. E
Objecto do litígio
--- A presente acção foi intentada com base na alínea g) do n.º 1 do art. 9.º da LJP (“Arrendamento urbano”), tendo os Demandantes pedido que a Demandada seja condenada a pagar-lhes a importância de € 790,00 (referente a: a) despesas de reparações no arrendado, sendo € 362,00 com artigos de limpeza, tomadas eléctricas e serviço de pintura, e € 50,00 com a substituição da fechadura e chaves da porta principal de entrada no prédio e caixa do correio, por as mesmas não terem sido devolvidas, b) € 78,00 por facturas de consumo de água no locado nos meses de Janeiro e Fevereiro /2004, c) € 300,00 por falta de pagamento da renda referente ao mês de Fevereiro /2004); acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a citação até integral e efectivo pagamento, bem como a suportar as custas e demais encargos dos autos.
--- Para tanto os Demandantes alegaram, em síntese, que: - findo o contrato de arrendamento comercial celebrado em 03/08/2001em que os Demandantes deram de arrendamento à Demandada um escritório na Rua F, esta entregou o arrendado em mau estado, nomeadamente, tomadas eléctricas partidas e pintura danificada, carecendo de urgentes reparações, e não devolveu as chaves da porta principal e da caixa do correio; - os Demandantes mandaram efectuar tais reparações com o que tiveram despesas de € 790,00; - a Demandada não pagou as facturas de água respeitantes aos meses de Janeiro e Fevereiro/2004 no valor de € 78,00; -a Demandada também não pagou a renda referente ao mês de Fevereiro /2004 no valor de € 300,00; - os Demandantes solicitaram à Demandada, por várias vezes, tais pagamentos, mas sem resposta.
--- Devidamente citada, a Demandada contestou concluindo pela improcedência da acção por não provada, dizendo, em síntese, que: - o contrato de arrendamento terminava em Agosto /2003 mas, a pedido do Demandante, a Demandada permaneceu no imóvel até Dezembro /2003, altura em que entregou o referido imóvel, embora tivesse pago a renda de Janeiro /2004, sem no entanto lá estar; - na mesma altura, uma vez que não conseguiu contactar o Demandante, entregou as chaves a um vizinho que se comprometeu a entregá-las ao Demandante, logo que tivesse contacto com ele; - a renda do mês de Fevereiro, porque não devida, não pode ser exigida, uma vez que os efeitos do contrato haviam cessado e o locado sido entregue em Dezembro /2003; - o imóvel foi entregue em óptimo estado de conservação pela Demandada, nunca tendo o Demandante até à data, advertido ou informado os legais representantes daquela da existência no locado de qualquer tipo de danos; - por isso, não pode o Demandante exigir o pagamento de eventuais reparações no locado, porque os supostos danos e defeitos não foram obra da Demandada; - o Demandante não pode exigir à Demandada o pagamento da factura de água de Janeiro e Fevereiro/2004, porque esta lhe entregou o imóvel em Dezembro /2003; - o estado de conservação do imóvel era do conhecimento do Demandante, o qual nunca apresentou qualquer reclamação.
Tramitação
--- Os Demandantes aderiram à fase da mediação, tendo sido marcada sessão de pré-mediação mas, perante a declaração da Demandada de não submeter o litígio a mediação, esta não teve lugar, tendo sido marcada audiência de julgamento, nos termos do n.º 2 do art. 58.º da LJP, de que as partes foram devidamente notificadas.
--- No dia e hora designados procedeu-se a audiência de julgamento com observância das formalidades legais, como da acta que antecede se alcança, encontrando-se presentes as partes, acompanhadas e representadas pelos respectivos mandatários.
--- O Julgado de Paz é competente.
--- O processo encontra-se isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
--- As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
--- Não se verificam excepções dilatórias e peremptórias, nulidades ou incidentes processuais que impeçam o conhecimento do mérito da causa.
4. - Fundamentação
4.1 - Os Factos
Factos provados:
--- Com base e fundamento nos autos, na prova documental apresentada e aqui se dá por reproduzida, e nos depoimentos das testemunhas, dão-se como provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes os factos:
1- Em 3/08/2001 foi celebrado entre as partes um contrato de arrendamento comercial, de acordo com o qual os Demandantes deram de arrendamento à Demandada, para escritório, a fracção autónoma designada pela letra “E” correspondente ao 2.º andar esquerdo, com entrada pelo n.º ... do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua F, no Porto.
2- De acordo com a cláusula 6) do contrato, “no termo do contrato, o local arrendado será entregue em perfeito estado de conservação e limpeza, com todas as suas chaves”.
3- Os Demandantes adquiriram artigos de limpeza, tomadas eléctricas e serviço de pintura, no valor de € 362,00.
4- Demandantes e Demandada convencionaram que o pagamento do consumo de água no locado seria da responsabilidade desta.
5- A Demandada pagou todas as facturas de água respeitantes aos meses de Agosto /2001 a Dezembro /2003, mas não pagou as respeitantes aos meses de Janeiro e Fevereiro /2004 no montante de € 78,00.
6- A Demandada não efectuou o pagamento da renda referente ao mês de Fevereiro /2004, no montante de € 300,00.
7- O contrato de arrendamento terminava em Agosto /2003, tendo sido apresentada, dentro do prazo legal, ao Demandante a respectiva rescisão contratual.
8- A pedido do Demandante, a Demandada permaneceu no imóvel até Dezembro /2003 - Janeiro /2004, altura em que terminou o contrato e entregou o referido imóvel ao senhorio.
9- A Demandada pagava a renda com um mês adiantado, pelo que em Dezembro /2003 pagou a renda referente a Janeiro /2004.
10- Por dificuldades de contactar o Demandante, as chaves foram entregues, em data não determinada, mas no início de Janeiro /2004, a um vizinho que se comprometeu a entregar as chaves ao Demandante, logo que tivesse contacto com ele.
11- O imóvel foi entregue pela Demandada em estado de conservação considerado de uso normal.
12- Durante o tempo do arrendamento, o Demandante nunca advertira ou informara os legais representantes da Demandada da existência no locado de qualquer tipo de danos.
13- O Demandante deslocava-se todos os meses ao locado para receber as rendas, mantendo aí conversa com os presentes, nunca tendo referido ou reclamado de quaisquer deteriorações.
14- Durante todo o tempo em que o imóvel esteve arrendado, o estado de conservação do imóvel era do conhecimento do Demandante que nunca apresentou qualquer reclamação relativa à sua conservação.
15- Por diversas vezes os responsáveis da Demandada avisaram o Demandante de que as contas de água se apresentavam exorbitantes, o que resultava da existência de fugas na canalização que se apresentava parcialmente destruída.
16- Os responsáveis da Demandada advertiram o Demandante que caso não procedesse à devida reparação da canalização, o pagamento das respectivas contas seria da responsabilidade deste.
17- Uma vez que a reparação das condutas só foi efectuada passados cerca de dois meses, a Demandada teve que suportar o pagamento da água que, embora não consumida, era dada como gasta, o que lhe acarretou prejuízos.
18- A factura da água de Janeiro e Fevereiro /2004 refere-se a um período posterior à entrega do locado ao senhorio.
Factos não provados:
Não ficou provado que:
I- A Demandada entregou o arrendado em mau estado, com tomadas eléctricas partidas e pintura danificada, carecendo de urgentes reparações.
II- A Demandada não devolveu as chaves da porta principal e da caixa do correio.
III- Os Demandantes tiveram despesas com as reparações e a substituição da fechadura e chaves da porta principal de entrada no prédio e caixa do correio no montante de € 50,00.
IV- Os Demandantes tiveram as despesas de € 362,00 com artigos de limpeza, tomadas eléctricas e serviço de pintura, provocadas de uma utilização pouco prudente, ou negligente do locado ou em desconformidade com os fins do contrato de arrendamento.
Motivação
--- A convicção do tribunal formou-se com base nos autos, nos documentos apresentados e no depoimento das testemunhas, que mereceram credibilidade na medida do adequado, já porque são amigos ou familiares das partes já porque não têm conhecimento directo dos factos; apesar de tudo, a testemunha I, com conhecimento directo dos factos, depôs de forma clara, directa e objectiva.
Foram ouvidas as seguintes testemunhas:
Dos demandantes:
1.ª - G.
2.ª - H.
Da demandada:
1.ª - I.
2.ª - J.
3.ª - K.
--- A testemunha G tem escritório no mesmo andar do locado, tendo referido que não tem conhecimento directo dos factos, a não ser ter lá entrado em Fevereiro com o senhorio e observado as paredes sujas decorrentes dum envelhecimento normal.
--- A testemunha H é amigo pessoal do senhorio, ora Demandante, tendo referido que tudo o que sabe foi este que lhe contou, não tendo assim conhecimento directo dos factos.
--- A testemunha I, cônjuge da testemunha J, trabalhou na Demandada, e admitiu que uma tomada pudesse estar um pouco solta mas não partida, e outras não perfeitamente apertadas à parede decorrente de uma utilização normal e, quanto às marcas de móveis nas paredes, admitiu que sejam as que se formam com o tempo, e que a deterioração da pintura das paredes corresponderia ao uso normal do locado. Referiu também que a Demandada saiu do locado em Dezembro /2003, mas como tinha um mês de renda adiantado, não entregou logo as chaves, o que deve ter ocorrido em Janeiro /2004. Mais referiu que o senhorio entrava todos os meses no locado, aquando do recebimento das rendas, e por ali mantinha conversa com os presentes, nunca tendo reclamado de quaisquer deteriorações. Confirmou que houve fugas de água no prédio que chegou a entrar no locado.
--- A testemunha J é pai dos sócios da Demandada, tendo confirmado que o senhorio tinha pedido o prolongamento do contrato de Agosto a Dezembro, e que foi ele que em Dezembro entregou as chaves de cima ao senhorio. Referiu que havia uma tomada um pouco solta.
--- A testemunha K, amigo pessoal da testemunha anterior, referiu que em finais de 2003 foi ao locado dar uma ajuda a tirar os móveis, que não prestou atenção à tomada, e que a deterioração das paredes seria a decorrente de uma utilização normal do locado.
4.2 - O Direito
--- Os Demandantes vieram pedir que a Demandada seja condenada a pagar-lhes a importância de € 790,00 (referente a: a) despesas de reparações no arrendado, sendo € 362,00 com artigos de limpeza, tomadas eléctricas e serviço de pintura, e € 50,00 com a substituição da fechadura e chaves da porta principal de entrada no prédio e caixa do correio, por as mesmas não terem sido devolvidas, b) € 78,00 por facturas de consumo de água no locado nos meses de Janeiro e Fevereiro /2004, c) € 300,00 por falta de pagamento da renda referente ao mês de Fevereiro /2004); acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a citação até integral e efectivo pagamento, bem como a suportar as custas e demais encargos dos autos.
--- Estamos aqui em presença de um contrato de locação – arrendamento, porque versa sobre coisa imóvel – pelo qual uma das partes e obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição (art. 1022.º e 1023.º do Cód. Civil). Trata-se mais propriamente, de um arrendamento para comércio ou indústria, na medida em que se trata de um contrato que versa sobre parte de prédio urbano tomado para fins directamente relacionado com uma actividade comercial ou industrial (art. 110.º do RAU – Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15-10).
--- Ficou provado que o contrato de arrendamento celebrado em 03/08/2001 entre as partes caducava em Agosto /2003 mas que, a pedido ou por sugestão do Demandante, o mesmo se prolongou até Janeiro /2004.
--- A Demandada desocupou as instalações em Dezembro /2003, mas como tinha a renda de Janeiro /2004 paga (que foi em Dezembro /2003), só restituiu as restantes chaves neste mês.
--- Assim, os Demandantes não têm razão ao reclamar a renda de € 300,00 referente a Fevereiro /2004, já que nem mesmo alegam a data em que o locado lhes foi entregue, o que pressupõe que admitem que tenha sido em Dezembro /2003 (aquando da desocupação física) ou em Janeiro /2004 (com a entrega das chaves).
--- Os Demandantes nada disseram quanto às chaves do andar locado não tendo alegado nem provado que as não tivessem recebido nessa altura, apenas se referindo a não recepção das chaves da porta principal do prédio e da caixa do correio – o que também não ficou provado –, e mesmo quanto a estas não lograram provar a invocada despesa de € 50,00, que incluiria a substituição da fechadura da porta principal de entrada do prédio, uma vez que não apresentaram qualquer factura dessa despesa.
--- Verifica-se assim que a Demandada não faltou às suas obrigações legais, consignadas no art. 1038.º do Cód. Civil: pagou as rendas devidas e, findo o contrato, restituiu a coisa locada ao senhorio.
--- Por igual razão temporal, não é devida a reclamada factura de € 78,00 de consumo de água referente a Janeiro e Fevereiro /2004, já que a desocupação física do locado se verificou em Dezembro /2003, apesar das chaves terem sido entregues apenas em Janeiro /2004.
--- Por outro lado, dispõe o n.º 1 do art. 1043.º do Cód. Civil que “na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.”
--- A cláusula 6) do contrato de arrendamento em causa estipula que “no termo do contrato, o local arrendado será entregue em perfeito estado de conservação e limpeza, com todas as suas chaves”.
--- Ora, tal convenção em nada se afasta do referido disposto no n.º 1 do art. 1043.º do CC já que, atenta a presunção do n.º 2 do art. 1043.º, a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção.
--- E “restituir a coisa em bom estado de manutenção” ou entregá-la em “perfeito estado de conservação e limpeza" são duas formas equivalentes de dizer a mesma coisa, e esta última, constante da referida cláusula contratual, não afasta a ressalva da 2.ª parte do n.º 1 do citado art. 1043.º do CC “ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”. --- É lícito concluir assim, da conjugação do n.º 1 do art. 4.º do RAU com o referido n.º 1 do art. 1043.º do Cód. Civil, que o arrendatário não é obrigado a reparar as deteriorações inerentes a uma prudente utilização (que se integra no conceito de uso do prédio).
--- Ora, no caso em apreço, não ficou provado que a Demandada tivesse feito uma utilização do locado que possa ser considerada pouco prudente ou negligente, e que as pequenas deteriorações aí verificadas na pintura das paredes não sejam as decorrentes da simples usura do tempo ou vetustez.
--- Também neste aspecto não se pode dar razão ao Demandante, já que ficou provado que todos os meses entrava no locado para receber as rendas e teria sido normal dar conta de qualquer utilização imprudente (art. 1038.º, alíneas b) e d) do Cód. Civil).
--- E também não alegou que a Demandada tivesse praticado actos de vandalismo no locado após a visita do Demandante por ocasião do recebimento da última renda.
--- Não pode assim proceder igualmente a peticionada quantia de € 362,00 com artigos de limpeza, tomadas eléctricas e serviço de pintura, uma vez que não tendo ficado provado qualquer comportamento negligente, culposo, na utilização do locado por parte da Demandada.
5.- Decisão
--- Face ao que antecede, e de acordo com as disposições legais aplicáveis, julgo a presente acção totalmente improcedente por não provada e, em consequência, absolvo a Demandada do pedido.
--- Custas: pelos Demandantes, que declaro parte vencida (n.os 8 e 10 da Port. n.º 1456/2001, de 28-12; o n.º 10 com a redacção dada pelo art. único da Port. n.º 209/2005, de 24-02).
--- Em relação à Demandada cumpra o art. 9.º da referida portaria.
--- Registe e Notifique.
Julgado de Paz do Porto, 21 de Abril de 2006
| Revisto pelo signatário. Verso em branco. |
(Dionísio Campos)