SENTENÇA
RELATÓRIO:
Os demandantes, A e B, residentes no x, instauraram a ação declarativa de condenação contra a demandada, C, com sede no x, nos termos do art.º 9, n.º1 alínea a) da L.J.P.
Para tanto, alega em síntese que, a .../.../... adquiriram á demandada por escritura pública a fração autónoma X, sita no D. Sucede que cerca de 1 ano após a aquisição começaram a detetar alguns defeitos no imóvel, nomeadamente o teto da sala sofreu infiltrações, caindo pedaços de massa do teto, o solho da sala está desnivelado, o pavimento (mosaicos) do quintal está a levantar, tendo mosaicos partidos e ocos, e existem algumas fissuras na parte exterior da fração. Os defeitos foram denunciados verbalmente em 2012, em novembro de 2012 um técnico da demandada foi verificar os defeitos e dispôs-se a reparar a infiltração e o quintal, em dezembro contataram telefonicamente para acordarem procederem á pintura do teto da sala, tendo os demandantes recusaram pois não ia resolver o problema. Pelo que em janeiro de 2013 demandante contatou novamente a demandada que lhe disse que tinha dado instruções ao encarregado da obra para proceder às reparações. Com estes adiamentos os danos agravaram-se, especialmente a sala. E, como a reparação tardava, resolveu novamente enviar carta em maio de 2013, que não teve resposta. A reparação dos defeitos importa a quantia de 14.984,53€. Juntaram 39 documentos.
A demandada devidamente citada contesta. Alega em suma que atendendo á data de construção do mesmo a garantia iria até 20/07/2012 e não eternamente, é que existe uma conexão entre a garantia do construtor e do vendedor, que vigora no prazo de 5 anos, podendo o comprador acionar diretamente o construtor sem ter tido qualquer ligação com ele, assim verifica-se que ocorreu a denúncia do seu direito pelo decurso do prazo. Impugna os defeitos, não podendo ser responsabilizada automaticamente. Nem por alegados problemas que provenham de fugas de água das tubagens comuns ou com origem na fração que se situe por cima. Também declina a responsabilidade por fissuras que tenham surgido por obras que tenham sido executadas após a sua aquisição. Concluindo propugnaram pela procedência da exceção e pela improcedência da ação. Juntou 1 documento.
Os demandantes responderam às exceções. Alegam que a demandada devia ter entregue um bem sem defeitos, após a sua verificação e no prazo legal de 1 ano denunciaram os mesmos, tendo instaurado a ação no prazo legal, pelo que deve aquela exceção improceder. Concluindo pela procedência da ação.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de pré mediação por ausência da demandada.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada ao art.º 26, n.º1 da L.J.P. sem lograr obter consenso entre as partes. Seguiu-se a produção de prova com audição de testemunhas. Na segunda sessão ocorreu a inspeção ao local e alegações finais, tudo conforme consta das atas de fls.114 a115 e 116 a 117.
-FUNDAMENTAÇÃO-
I- FACTOS ASSENTES (ACORDO):
a)Que a demandada dedica-se á atividade de promoção imobiliária.
b)Que os demandantes, por escritura pública lavrada no dia .../.../..., adquiriram á demandada a fração autónoma designada pela letra X, sita no 4º andar do Bl A, do prédio constituído sob regime da propriedade horizontal, denominado D, na freguesia de x.
c)Que o imóvel está descrito na conservatória do registo predial sob o n.º x da freguesia de x e inscrito em nome dos demandantes, com a inscrição matricial urbana n.º x da referida freguesia.
d)Que o demandante, no dia 19/05/2013, interpelou a demandada, por carta registada com aviso de receção, exigindo a reparação dos defeitos.
e)Que a demandada recebeu a carta.
II-FACTOS PROVADOS:
1)Que o teto da sala está danificado, tendo caído um bocado do estuque.
2)Que os mosaicos da varanda/quintal estão ocos.
3)Que alguns mosaicos estão partidos e muitos estão soltos.
4)Que o soalho da sala, na zona por baixo do buraco, apresenta um ligeiro espaço entre as tábuas e ligeira ondulação.
5)Que a demandada ocultou a existência do problema da sala.
6)Que os danos agravaram-se.
7)Que a demandada não respondeu á carta.
8)Que os demandantes solicitaram orçamento para efeitos de reparação dos defeitos.
9)Que a execução total dos trabalhos perfaz a quantia de 14.984,53€ (com IVA).
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal fundamentou a decisão na inspeção ao local, efetuada na 2 sessão de julgamento.
Aí chegado verificou-se que existe no teto da sala um buraco, o estuque já caiu, e nota-se algumas fissuras a alastrarem-se no teto, vindas do buraco.
Na varanda, verificou-se que os mosaicos estão ocos, o que se nota pelo som, ao bater no mosaico e ao pisar, tendo já tendo alguns partidos e muitos a levantar, faltando betume entre os mosaicos, verificou-se que o muro da varanda está pintado de cor ligeiramente diferente.
O Tribunal foi á fração do condómino de cima, constatando que a varanda está situada por cima da sala da fração dos demandantes, mas não abrange a totalidade da sala, sensivelmente metade para o lado esquerdo, tendo esta dois escoamentos para águas pluviais nos cantos exteriores. Retirou-se as tampas de proteção do escoamento e verificou-se que o diâmetro do cano possui dimensão inferior a tampa.
Foi, também, relevante a testemunha dos demandantes, E, que relatou que o problema da fração dos demandantes já existe antes deles a adquirirem e tal facto é do conhecimento do construtor. Explicou que, no 1º ano de vida do edifício, o promotor era também administrador do condomínio, nessa ocasião ocorreu uma inundação na fração que agora é dos demandantes, o que foi descoberto pela funcionária daquele. Nessa altura andavam a reparar um defeito existente na varanda da fração dele, e suspeitando que o “mal” vinha dos canos de escoamento de águas pluviais, picaram em volta do cano, de modo a impermeabilizarem a zona da varanda que está precisamente em cima da sala deles. Sabe que aquela fração foi difícil de vender e que por isso foi alvo de várias pinturas na sala e varanda, de modo a dar um aspeto de novo. Posteriormente, após eles terem adquirido a fração, teve novamente um técnico da demandada a verificar o problema, o que sabe pois pediram-lhe para acederem á fração dele, nessa ocasião acordaram fazer uma intervenção
A demandada não apresentou testemunhas.
Não se tendo provado mais nenhum facto por ausência de prova.
II-DO DIREITO:
O caso em apreço refere-se á existência de danos numa fração autónoma, adquirida por compra á demandada.
Questões a apreciar: ocorreu a caducidade do direito, defeitos e direitos dos demandantes.
Iniciando a apreciação da exceção de caducidade, alega a demandada que cessou a .../.../..., atendendo ao fato que o imóvel estava completamente construído a .../.../..., e a garantia de 5 anos começa na data da construção e não na data de aquisição do imóvel.
Resulta do art.º 664 do C. P. C., que o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.
No fundo importa averiguar qual o regime jurídico adequado a solucionar a questão da caducidade invocada.
Está em causa o contrato de compra e venda que os demandantes celebraram com a demandada, vindo-o agora invocar perante esta, relativo à fração que adquiriram a .../.../..., designada pela letra X, conforme documento que juntaram, de fls. 7 a 18 verso.
A ré é uma sociedade comercial que se dedica à promoção imobiliária.
Por sua vez, os demandantes declararam na respetiva escritura pública que compraram a fração, exclusivamente, para “habitação própria e permanente”, o que também se pode verificar na própria caderneta predial, fls. 28 e 29, ou seja, para fins não profissionais, e enquanto consumidores.
Face a estes parâmetros, é inquestionável que a solução adotada deve ser o regime de venda de bens de consumo, previsto no D.L. 67/2003, de 8/04, na redação que lhe foi dada pelo D.L. nº 84/2008, de 21/05, que transpôs para a ordem jurídica nacional a diretiva nº 1999/44/CE do Parlamento Europeu e Conselho, de 25/05, teve por objetivo a aproximação das disposições dos estados membros da União Europeia sobre certos aspetos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas.
Do D.L. 67/2003 «resulta primordialmente a imposição de uma obrigação de entrega dos bens de consumo em conformidade com o contrato (art.º 2, nº 1), estabelecendo-se assim uma garantia contratual relativamente aos bens de consumo, consistente na imposição da sua conformidade com as descrições constantes do contrato. Trata-se de um critério que tem vindo a ser adotado para unificar a nível internacional as diversas soluções existentes nos vários ordenamentos sobre a garantia edílica, constando quer da Convenção de Haia de 1964 sobre a compra e venda internacional de mercadorias (artigos 19º, nº 1 e 33º e seguintes), quer da Convenção de Viena de 1980 sobre a venda internacional de mercadorias (artigos 35º e seguintes), e que a diretiva 1999/44/CE agora transposta decidiu adotar como critério de uniformização dos ordenamentos jurídicos internos dos estados membros». Menezes Leitão, Direito das Obrigações, 4ª edição, Volume III, págs. 137 e 138.
Do disposto no art.º 3, nº 1, do citado DL 67/2003, resulta que a conformidade deve verificar-se no momento em que a coisa é entregue ao consumidor, o que implica passarem a correr por conta do vendedor os riscos relativos a defeitos da coisa ocorridos entre a venda e a entrega ao consumidor.
O art.º 4 do mesmo diploma prevê os seguintes direitos do consumidor perante a falta de conformidade do bem adquirido: a) reparação; b) substituição; c) redução do preço; d) resolução do contrato, ao que acresce, ainda, a indemnização, contemplada no art.º 12, nº 1, da L. n.º 24/96 (atualizado).
Como refere Menezes Leitão, «a Diretiva 1999/44/CE procede a escalonamento dos primeiros quatro direitos, distinguindo dois níveis de reação do consumidor. No primeiro nível são colocados a reparação ou substituição da coisa, e no segundo nível a redução do preço ou a resolução do contrato.
(…) O regime constante do art.º 4, nº 5, do DL 67/2003, não efetua, porém, a mesma hierarquização que consta da Diretiva, referindo que o consumidor pode exercer qualquer dos quatro direitos, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais.
O art.º 4 do DL 67/2003 esclarece qual a forma de cumprimento da reparação ou substituição, informando que qualquer delas pode ser realizada sem encargos, ou seja, suportando o vendedor as despesas necessárias para repor a conformidade do bem, designadamente as despesas de transporte, de mão-de-obra e material (art.º 4, nº 3), dentro de um prazo razoável, e sem grande inconveniente para o consumidor, tendo em conta a natureza do bem e o fim a que o consumidor o destina (art.º 4, nº 2).
Por conseguinte, repete-se, é à luz do regime de venda de bens de consumo, previsto no D.L. 67/2003, de 8/04, na redação que lhe foi dada pelo D.L. nº 84/2008, de 21/05, que a questão surgida à volta dos contratos celebrados entre demandantes e demandada terá de ser solucionada e, desde logo, a exceção da caducidade arguida pela demandada.
O fundamento jurídico da caducidade reside no interesse geral que há em preestabelecer o prazo, dentro do qual ou a partir do qual o direito pode ser exercido.
No dizer de Mota Pinto, o conceito de caducidade abrange uma série numerosa de situações em que as relações jurídicas duradouras de tipo obrigacional criadas pelo contrato ou pelo negócio (formando no seu conjunto a relação contratual) se extinguem para futuro por força do decurso do prazo estipulado, da consecução do fim visado ou de qualquer outro facto ou evento superveniente (p. ex., morte de uma pessoa) a que a lei atribui o efeito extintivo, ex nunc, da relação contratual». Teoria Geral do Direito Civil, pág. 621.
O DL 84/2008 alterou a redação dos nºs 3 e 4 do citado art.º 5 e introduziu o art.º 5-A, passando a onerar o consumidor com a obrigatoriedade de denunciar os defeitos, sob pena de caducidade do respetivo direito. Assim, deve denunciar ao vendedor a falta de conformidade que se manifeste num prazo de um ano, no caso de bem imóvel, a contar da data em que a tenha detetado, e deve intentar a correspondente ação, no prazo de três anos a contar desta mesma data, sob pena de caducidade.
Tratando-se de bens imóveis, por força do disposto no art.º 5, nº 1, (redação mantida pela nova lei) do diploma em apreço, o consumidor pode exercer os direitos previstos neste diploma no prazo de 5 anos a contar da entrega do bem.
Existe, assim, dois prazos: um para denunciar o defeito (art.º 5-A, nº 2 e 3, na redação atualmente em vigor), e outro para intentar a ação judicial (art.º 5, nº 1).
A presente ação, mediante a qual os demandantes/consumidores pretendem exercer os seus direitos, foi instaurada em .../.../..., ou seja, antes do termo do prazo “de garantia” de 5 anos contados da data da respectiva aquisição, que corresponde á datas da respectiva entrega do bem imóvel, a frações X, o que coincidirá com a da escritura, .../.../..., uma vez que nenhuma das partes alegou que ocorreu tradição em data anterior.
Quanto aos demais prazos, estabelece-se o prazo de um ano para o consumidor denunciar ao vendedor a falta de conformidade (do imóvel), a contar da data em que a tenha detetado.
Alegam os demandantes que surgiram cerca de um ano após residirem na fração, facto confirmado pela testemunha E, que os alertou para o facto numa assembleia de condóminos, tendo nesse inverno começado a surgirem. Pese embora não façam prova que o denunciaram verbalmente, o certo é que o fizeram em maio/2013, conforme carta admitida por acordo entre as partes, o que significa que o denunciaram mesmo antes do prazo de 1 ano e nesse mesmo ano intentaram esta ação.
Perante isto, é manifesto que não ocorreu a caducidade do respetivo direito.
No que se refere aos defeitos, especialmente ao teto da sala é inegável que existe, qualquer pessoa que vá á fração X e olhe para o teto da sala constata que um bocado do estuque caiu, e á volta do “buraco” existente vão surgindo algumas fissuras.
È claro que antes do buraco surgiram as fissuras que não foram devidamente reparadas, e se foram agravando, aliás é o que bem o demonstra as fotografias juntas aos autos, de fls. 37 a 61.
Aliás tal facto nem era desconhecido da vendedora, que anos antes de a vender tentou remediar o defeito de construção, indo á varanda da fração situada sensivelmente acima desta, com autorização do seu proprietário, para picar em volta de um dos canos de escoamento de água pluvial, porém conforme atesta aquele proprietário, o promotor e vendedor (que curiosamente é também o construtor, pois as empresas fazem parte do mesmo grupo) esteve pessoalmente no local e acordou regressar para fazer uma intervenção em condições, nomeadamente retirar todo o pavimento da varanda de cima e efetuar a devida impermeabilização, facto que até hoje não sucedeu. È claro que a fração que agora é dos demandantes, foi “alvo” de varias pinturas, o que ocorria sempre qua alguém mostrava interesse em adquiri-la, o que de certa forma ia encobrindo o defeito que detinha.
Aliás este facto, provado pela testemunha, o proprietário da fração sita por cima da fração dos demandantes, E, nem sequer foi posto em causa, pois a demandada optou por não apresentar qualquer testemunha que colocasse em causa a origem do defeito.
Perante isto, não há duvida que a origem daquele defeito se situa no cano de escoamento de águas pluviais, sito na varanda por cima da fração dos demandantes.
È claro que se ocorre infiltrações no teto, sobretudo quando chove, agora que o buraco é bem visível, tendo a sala o soalho em madeira, este também vai ficando danificado. Por isso, o Tribunal verificou que por baixo da zona onde está o “buraco” o soalho começa a ondular, existindo um pequeno espaço visível a olho nu, entre algumas tábuas do soalho.
Outro dos defeitos inquestionáveis é a falta de cimento na varanda dos demandantes, o que origina que os mosaicos estejam ocos. Facto que se nota mal pisamos aquela, sentimos o barulho e o “mexer” dos mosaicos, nem sequer precisamos de bater nos mosaicos, originando, também, que alguns dos mosaicos se partam e estejam a levantar, factos igualmente constados pelo Tribunal mas que de alguma fotografias, juntas aos autos, também deixa transparecer o estado do mesmo, veja-se a fls. 64 e 65, que acompanharam a carta que os demandantes fizeram chegar á demandada e que aquela recebeu.
Quanto ao que é necessário para reparar os danos referidos os demandados solicitaram a uma empresa do ramo um orçamento, documento junto a fls. 74 a 76 verso.
Ora este documento apenas indicia o que será necessário fazer e os custos que o mesmo importa, perante a falta de mais elementos de prova o tribunal entende remeter a mesma para liquidação de sentença, nos termos do art.º 609, n.º2 do C.P.C., tendo como limite quantitativo o documento referido.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação procedente, e improcedente as exceções, contudo entende relegar para liquidação de sentença os custos da reparação, se bem que a responsabilidade e a reparação deverá ser efetuada á custa da demandada.
CUSTAS:
São da responsabilidade da demandada, devendo efetuar o pagamento da quantia de 35€ (trinta e cinco euros) num dos 3 dias úteis subsequentes a notificação da presente decisão, sob pena de incorrer na sobretaxa de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento desta obrigação legal, sujeitando-se a eventual execução (art.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12, com as alterações da Portaria n.º 209/2005 de 24/02).
Em relação aos demandantes proceda-se de acordo com o art.º9 da referida Portaria.
Funchal, 14 de abril de 2014
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º131 n.º5 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)