Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A, identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 4 de outubro de 2012, contra B, melhor identificado, também, a fls. 1 e 3, a presente ação declarativa de condenação, pedindo que este fosse condenado a pagar-lhe a quantia de 2.044,93 € (Dois mil e quarenta e quatro euros e noventa e três cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de dezembro de 2007 (parcial) e setembro de 2012; quota extraordinária para elevadores (março de 2008); sétima mensalidade para o Fundo Comum de Reserva; penalização de 5,00 € por atraso no pagamento e penalização e penalização extraordinária. Mais pediu a condenação do Demandado no pagamento das quotas e penalizações que se vencerem na pendência da ação e custas.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 8, que aqui se dá por reproduzido. Juntou 21 documentos (fls. 9 a 89) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Tendo-se frustrado a citação do Demandado, não obstante as tentativas nesse sentido, por despacho de fls. 131, foi o mesmo declarado ausente, em parte incerta – uma vez que, tendo tomado conhecimento da ação, por correio eletrónico, alegou encontrar-se algures no Brasil, não tendo informado os autos da sua morada, por alegar não ter paradeiro certo - e nomeada defensora a C, Ilustre advogada, que regularmente citada para contestar, no prazo, querendo, em representação do ausente, nada disse.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação do Demandado de responder pelo pagamento das quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio e bem assim pelas penalizações peticionadas.
Tendo o Demandante prescindido do recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 8), não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designada a presente data para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 136).
Aberta a Audiência, e estando presentes a representante legal do Demandante - D – e a Ilustre defensora nomeada ao Demandado - C - foram estas ouvidas, não se tendo efetuado a tentativa de conciliação por tal não estar na disponibilidade da Ilustre Defensora nomeada ao Demandado, pelo que se procedeu à audiência de julgamento com observância do formalismo legal e se profere sentença.
Estando reunidos os pressupostos de estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal segundo a qual se declaram os factos provados ou não provados, ficou a dever-se aos documentos juntos pelo Demandante e às suas declarações em Audiência de Julgamento, completadas por aqueles.
Não se considerou a ausência de contestação escrita, atento o disposto no n.º 4 do art.º 490.º, do Código de Processo Civil.
Com interesse para a decisão da causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. O condomínio Demandante é representado pela sua administradora eleita – E a qual, por sua vez, é representada pela sua sócia gerente D (Doc. n.º 1 e 2);
2. O Demandado é proprietário, da fração autónoma, designada pela letra “AD”, correspondente ao sétimo andar, letra C, para habitação, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na freguesia de Amora e concelho do Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amora, sob o n.º x (Doc. n.º 3);
3. O valor mensal da quota de ordinária de condomínio, aprovado na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 9 de maio de 2007, é de 23,00 € (Doc. n.º 4);
4. Na referida Assembleia de Condóminos, foi deliberado aplicar a penalização de 5,00 €, sempre que o pagamento das quotas de condomínio esteja em atraso, por mais de três meses (Doc. n.º 4);
5. Nas Assembleias de Condóminos, realizadas em 8 de junho de 2009; 13 de outubro de 2010 e 6 de outubro de 2011, foi deliberado que a aplicação da penalização de 5,00 € por atraso no pagamento seria aplicada sempre que o pagamento não ocorresse no mês respetivo (Docs. 7, 8 e 2),
6. Por deliberação tomada na Assembleia de Condómino, realizada em 8 de novembro de 2007, ficou o Demandado obrigado ao pagamento de uma quota extraordinária para a realização de obras nos elevadores, no valor de 308,93 € (Doc. n.º 5);
7. Desta quota o Demandado tem em dívida o remanescente de 46,93 e (Quarenta e seis euros e noventa e três cêntimos);
8. Nas Assembleias de Condóminos, realizadas em 18 de junho de 2008; 8 de junho de 2009; 13 de outubro de 2010 e 8 de outubro de 2011, foi deliberado manter a quota ordinária no valor de 23,00 € (Docs. n.ºs 6, 7, 8 e 2);
9. Na Assembleia de Condóminos, realizada em 13 de outubro de 2010, foi deliberado aplicar aos condóminos com dívidas de valor superior a 650,01 €, a penalização extraordinária de 650,00 € (Doc. n.º 8);
10. O Demandado tem dívida as seguintes quantias: quota de dezembro de 2007 (parcial a abril de 2008, no valor de 114,00 €; quotas de junho a novembro de 2008, no valor de 138,00 €; quotas de janeiro a outubro de 2009, no valor de 230,00 €; quota de novembro (7.ª mensalidade do Fundo Comum de Reserva, no valor de 2,00 €; quotas de maio a outubro de 2010, no valor de 138,00 €; quota de dezembro de 2010, no valor de 23,00 €; quotas de janeiro a dezembro de 2011, no valor de 276,00 €; quotas de janeiro a setembro de 2012, no valor de 207,00 € e quota extraordinária para elevadores (março de 2008), no valor de 46,03 €, no montante global de 1174,93 € (mil cento e setenta e quatro euros e noventa e três cêntimos);
11. A penalização de 5,00 €, por atraso no pagamento ascende a 220,00 € (Duzentos e vinte euros);
12. A penalização extraordinária tem o valor de 650,00 € (Seiscentos e cinquenta euros);
13. O Demandado esteve presente na Assembleia de Condóminos, realizada em 9 de maio de 2007 e fez-se representar na Assembleia de Condóminos, realizada em novembro de 2007;
14. O Demandado foi regularmente convocado para as assembleias de condóminos posteriormente realizadas bem como lhe foram notificadas de todas as deliberações tomadas e enviadas as respetivas atas, não tendo impugnado qualquer uma delas (Docs. n.ºs 9 a 21);
15. A situação de incumprimento mantém-se até à presente data.
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte do Demandado, das suas obrigações de condómino, pela falta de pagamento das quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio a pagar por cada condómino.
Resulta provado que o Demandado é proprietário da fração autónoma, objeto dos presentes autos, embora num seu contacto por correio eletrónico, alegue que a fração autónoma foi entregue ao banco, o que o constitui na obrigação de pagar a sua quota-parte nas despesas de manutenção e conservação das partes comuns.
Resultando, ainda provado que, na qualidade de condómino, não pagou as quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio, vencidas entre dezembro de 2007 (parcial) e setembro de 2012, no valor global de 1.174,93 € (Mil cento e setenta e quatro euros e noventa e três cêntimos).
Mais resulta provado que a situação de incumprimento se mantém até à presente data, pelo que, em consonância com o pedido formulado pelo Demandante, o Demandado deve ser condenado no pagamento das quotas ordinárias, entretanto vencidas, ou seja, as relativas aos meses de outubro, novembro e dezembro de 2012 e janeiro de 2013, no valor de 92,00 €. Este valor acresce ao peticionado, o que perfaz a quantia global de 1.501,93 € (Mil quinhentos e um euros e noventa e três cêntimos).
È inequívoca a responsabilidade do Demandado, assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento. Mais do que um direito, diremos que o Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das quotas mensais aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas básicas com as partes comuns do edifício (v.g. iluminação das escadas).
Verificando-se, ademais, que o Demandado revela um desinteresse total pelo cumprimento das suas obrigações, sendo certo que, não só não cumpriu a obrigação que sobre ele impendia de pagar as despesas da sua responsabilidade, como se ausentou da fração autónoma sem cumprir a sua obrigação – também legal – de comunicar à administração a morada para a qual deveriam ser enviadas as notificações que ao condomínio dizem respeito (art.º 1432.º, n.º 9, do Código Civil).
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
Face ao exposto, não pode deixar de proceder o pedido formulado pelo Demandante, quanto a esta parte.
Resulta igualmente provado que, por deliberações tomadas pela Assembleia de Condóminos, foi deliberado aplicar, aos condóminos que não passem a quota ordinária no mês a que diz respeito por penalização de 5,00 € e uma penalização extraordinária de 650,00 €, para dívidas com valor superior a 650,01 €. O Demandante pede a esse propósito, a condenação do Demandado no pagamento da quantia de 870,00 € (Oitocentos e setenta euros). Vejamos se lhe assiste razão:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (art.º 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efetivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
No caso dos condomínios, rege o disposto no art.º 1434.º do Código Civil, dispondo no seu n.º 2 que o montante das penas aplicáveis em cada ano não pode exceder a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator.
Neste caso foi deliberada a aplicação de duas penalizações, uma, que se presume, ordinária e uma extraordinária, sem qualquer explicação ou justificação.
A penalização de 5,00 € por cada mês em atraso estará dentro dos limites daquele dispositivo e, no caso ascende à quantia de 235,00 €, apurando-a até à presente data.
Já a penalização extraordinária que, somada à ordinária, atinge quase o valor em dívida, podendo corresponder-lhe é, a nosso ver, uma exorbitância nos dias que correm e dificilmente se contém nos limites legais.
Não foi, aliás alegado que tais penalizações se contêm no limite daquele dispositivo. Ora, o estabelecimento de penalizações pela Assembleia de Condóminos tem na sua génese uma função moralizadora e pedagógica, não servindo para justificar um enriquecimento, sem causa, à custa do património do faltoso. Daí que o legislador tivesse estabelecido um limite que não pode ser ultrapassado.
O que surpreende é que os condóminos, sobretudo nos dias de hoje em que a crise bate à porta de todos, aprovem penalizações deste calibre.
Na certa fazem-no na convicção de que nunca estarão em falta e que, por isso, podem estabelecer penalizações para serem aplicadas aos seus vizinhos num verdadeiro empurrão para o precipício.
De facto, se um condómino já não pode pagar a sua quota-parte nas despesas, como vai poder pagar acréscimos do dobro ou do triplo do valor em dívida?
Acresce que os condóminos que tomam tais deliberações elaboram erro quando assumem que não vão estar na posição de devedores. É que, hoje em dia, é com a maior facilidade que qualquer cidadão fica na situação de não poder cumprir os seus compromissos, sem culpa sua, por força da conjuntura económica, desemprego e/ou doença prolongado, porque uma coisa, não raro, conduz à outra.
Por conseguinte e no que ao direito concerne, o Demandante para ver a sua pretensão satisfeita teria de alegar e provar que a exorbitante penalização extraordinária que aprovou se continha nos limites do supramencionado dispositivo, o que não fez.
Acresce que, sendo certo que a administração pode estabelecer penas pecuniárias para os casos de incumprimento, não nos parece que possa ser deliberada uma penalização extraordinária quando já foi deliberada uma penalização (também ela bastante pesada) para os casos de incumprimento.
Como assim, improcede parcialmente o pedido nesta parte.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação parcialmente procedente, porque parcialmente provada, decido condenar o Demandado a pagar ao Demandante, a quantia de 1.501,93 € (Mil quinhentos e um euros e noventa e três cêntimos), relativa às quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio em dívida até ao presente mês de janeiro e penalização de 5,00 € por cada mês de atraso. Mais decido, ainda, absolver o Demandado do pedido de condenação no pagamento da penalização extraordinária.
As custas serão suportadas por Demandante e Demandado, na proporção respetiva de 35 % e 65%, em razão do decaímento (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 31 de janeiro de 2013
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)