Sentença de Julgado de Paz
Matéria: Incumprimento contratual, excepto contrato de trabalho e arrendamento rural (Alínea i), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho).
Objecto do litígio: Pedido de restituição de sinal em compra e venda não realizada e pedido de pagamento de obras em reconvenção.
Demandantes: A- e B- Av.ª xxxxxxxxxxxo, 2900-616 Setúbal.
Mandatária: C- Dr.ª o, advogada estagiária, com escritório na Av.ª xxx, 2900-308 Setúbal.
Demandados: 1.ºs – D- e E- a, Rua de xxxxxxxxx, 2855-024 Corroios.
Mandatária: F- Dr.ª , advogada, com escritório Rua xxxxx, 1600-796 Lisboa.
2.ª – G- xxxxª, Av.ª xxxx, 2900-461 Setúbal, representada por H- I-.
Mandatário: J- Dr. advogado, com escritório na Pr.ª xxxx -2900 Setúbal.
Valor da acção: 5 817,62€.
Dos articulados
Os demandantes alegam que, no dia 14-03-2013, celebraram com os primeiros demandados, promitentes vendedores, com mediação da segunda demandada, contrato promessa de compra e venda referente à fracção autónoma “AH”, correspondente ao 4.º andar direito e arrecadação n.º 5, destinado a habitação, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Praceta de xxxx e Rua xxxxxxx, n.ºs xx, da freguesia de Nossa Senhora da Anunciada, concelho de Setúbal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º xxx, pelo preço de 115.000,00€.
Com a assinatura do contrato promessa de compra e venda foi entregue a quantia de 2 500,00€, a título de sinal e princípio de pagamento, devendo o restante pagamento ser efectuado com a assinatura da escritura de compra e venda, a realizar no prazo de 90 dias.
O contrato promessa de compra e venda prevê que se aos demandantes, promitentes-compradores, não for aprovado o empréstimo no valor da aquisição do imóvel, os promitentes vendedores devolvem o valor do sinal em singelo aos demandantes.
Não tendo a instituição bancária, no caso K-, concedido o empréstimo, mesmo após segunda insistência, do que os demandados foram informados, os demandantes solicitaram aos demandados a devolução do sinal entregue, que não foi restituído.
Solicitaram à segunda demandada que diligenciasse junto dos primeiro demandados para que devolvessem o sinal mas a agência não respondeu, violando os deveres de conduta para a actividade.
A conduta culposa dos demandados gera para os demandantes o direito à resolução do contrato e à indemnização dos danos do incumprimento que neste momento ascendem a 350,00 €.
Os demandantes requerem a condenação solidária dos demandados na restituição da quantia de 2 500,00€, correspondente ao sinal em singelo pela resolução do contrato promessa de compra e venda; a condenação em juros moratórios, à taxa legal em vigor de 4%, desde a interpelação até ao integral pagamento que na presente data ascendem a 42,47€; a condenação ao pagamento das despesas de 350,00€, a título de indemnização pelos danos resultantes do incumprimento; a condenação nas despesas judiciais e custas de parte e que seja declarado validamente resolvido o contrato promessa de compra e venda.
Mais alegaram conforme requerimento de fls 4 a 12, que aqui se dá como reproduzido.
Os primeiros demandados contestaram e reconvieram, requerendo a condenação dos demandantes na liquidação da quantia de 2 925,15, a título de realização de obras impostas pelos demandantes, que se iniciaram no decurso do mês de Abril e concluídas em Maio, conforme facturas juntas.
Alegam também o incumprimento do contrato por parte dos demandantes uma vez que as partes acordaram que a escritura ficaria dependente não da avaliação do imóvel mas sim da obtenção do empréstimo, tendo a cessação do contrato por base não a impossibilidade de concessão de empréstimo pelo J mas sim pela avaliação que esta efectuou ao imóvel em causa.
Concluem pela sua absolvição e reconvêm no sentido dos demandantes serem condenados a pagar o valor de 2 925,15, a título de realização de obras no imóvel, e que seja dada procedência à excepção de incumprimento contratual dos demandantes.
Mais alegaram, conforme contestação a fls 109 a 119, que aqui se dá como reproduzida.
A segunda demandada contestou, por excepção, sustentando a incompetência do Julgado de Paz de Setúbal para dirimir o conflito, atendendo a que no contrato promessa de compra e venda, cláusula 11.ª, as partes acordaram “o foro da Comarca de Setúbal, com expressa renúncia a qualquer outro, para todas as questões emergentes do contrato”.
Acresce que a acção a ser interposta deveria sê-lo contra a seguradora O- para a qual, por contrato de seguro, transferiu a sua responsabilidade civil, através da apólice n.º xxxxxxx.
Conclui pela sua absolvição e requer a condenação dos demandantes como litigantes de má-fé e, nessa qualidade, a pagar à demandada todos os valores que esta despender com os presentes autos.
Mais alegou, conforme contestação a fls 161 a 172, que aqui se dá como reproduzida.
Os demandantes responderam à reconvenção, deduzida pelos primeiros demandados, alegando que o cheque, a título de sinal, foi entregue ao M-, vendedor imobiliário da segunda demandada e que as obras não foram impostas, apenas e só deveriam ser concretizadas após a certeza da efectivação do negócio, e que as mesmas não foram efectuadas na data alegada pelos primeiros demandados e impugnam o valor das facturas juntas pelos primeiros demandados, por as mesmas não estarem em nome destes e nem os materiais corresponderem às necessidades da obra em causa.
É manifesto que não há qualquer incumprimento por parte dos demandantes.
Em resposta à contestação da segunda demandada, os demandantes alegam que não violaram a competência territorial invocada, porquanto o Julgado de Paz de Setúbal está territorialmente adstrito à Comarca de Setúbal, e que desconhecem a mencionada passagem da responsabilidade civil da segunda demandada para segurador.
Concluem pela condenação da demandada em litigância de má-fé, por reclamarem uma indemnização que sabiam não ter direito e pela absolvição do pedido reconvencional.
Mais alegaram, conforme resposta à reconvenção a fls 214 a 218, que aqui se dá como reproduzida.
Fundamentação
De facto
Com base nas declarações de parte, testemunhas e documentos dão-se como provados os seguintes factos:
1 – Os demandantes, promitentes-compradores, no dia 14-03-2013, celebraram com os primeiros demandados, promitentes-vendedores, com mediação da segunda demandada, contrato promessa de compra e venda, referente à fracção autónoma “AH”, correspondente ao 4.º andar direito e arrecadação n.º 5, destinado a habitação, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na xxxxx e Rua xxxxx, da freguesia de Nossa Senhora da Anunciada, concelho de Setúbal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º xxx, pelo preço de 115.000,00€, conforme contrato promessa junto a fls 14 a 17, que aqui se dá como reproduzido.
2 – Com a assinatura do contrato promessa de compra e venda, os demandantes entregaram aos primeiros demandados a quantia de 2 500,00€, a título de sinal e princípio de pagamento.
3 – Consta da cláusula 4.ª do contrato promessa de compra e venda “que se o empréstimo não for aprovado no valor da aquisição do referido imóvel, os promitentes vendedores devolvem o valor de sinal em singelo aos promitentes-compradores”.
4 – Da cláusula 5.ª consta que “os primeiros outorgantes (promitentes-vendedores) comprometem-se a efectuar as seguintes remodelações na referida fracção até à data da respectiva escritura: a parede da janela do quarto; o tecto e a luz do terraço”.
5 – Os demandantes solicitaram empréstimo bancário ao K para aquisição da fracção, no valor de 70 000,00 €.
6 – O J avaliou a fracção em 77 000,00 €, só concedendo em consequência, empréstimo para a aquisição da fracção no valor de 80% deste montante (61 600,00€).
7 – Os demandantes informaram a segunda demandada que informou os primeiros demandados.
8 – Foi feita uma segunda insistência junto do K, inclusive acompanhada pela segunda demandada, com conhecimento dos demandantes.
9 – O Banco não alterou a sua posição.
10 – A segunda demandada, comunicou aos primeiros demandados a impossibilidade de se realizar o negócio por o empréstimo bancário ser insuficiente e promoveu uma reunião com os demandantes e primeiros demandados, para renegociar, que se realizou a 22-04-2013, no sentido de alcançar um acordo de preço que possibilitasse a aquisição pelos demandantes, tendo em conta o montante do empréstimo que o K concederia.
11 – Nesta reunião não houve qualquer acordo, os primeiros demandados não desceram o preço da fracção e os demandantes pretendiam a devolução do sinal.
12 – Os primeiros demandados procederam a arranjos na fracção, não se tendo precisado a data, referindo-se na contestação o início em Abril de 2013 e conclusão em Maio de 2013.
13 - A firma N-, emitiu a factura de fls 133, relativa às obras executadas na fracção pelos primeiros demandados, no montante de 2 434,79€, não ficando provados outros valores referentes às obras.
14 – Os demandantes solicitaram a devolução do sinal, várias vezes, desde logo através da segunda demandada e na reunião de 22-04-2013 e por cartas de 07-05-2013 e 24-05-2013, e pediram a intermediação da segunda demandada, por carta de 25-07-2013, para que os primeiros demandados devolvessem o sinal, ao que esta não respondeu.
15 – Os primeiros demandados alegaram incumprimento dos demandantes para justificar a não devolução do sinal.
16 – O contrato promessa referido realizou-se porquanto L-, mediador da demandada G, conhecia o interesse dos demandantes na aquisição da fracção dos primeiros demandados e, estando publicitada a venda desta por outra empresa imobiliária, contactou os primeiros demandados que rescindiram o contrato de mediação com a outra empresa e celebraram contrato de mediação com a G-.
17 – Os intervenientes conheciam que os demandantes não iriam necessitar de empréstimo na totalidade do valor do preço da fracção e por isso tinham grande expectativa na realização do negócio.
18 – A mediadora redigiu o contrato promessa respeitando, com rigor, a vontade das partes, que o assinaram bem cientes do seu conteúdo.
20 – Os demandantes não fizeram prova dos prejuízos no valor de 350,00 €.
As partes coincidiram em relação a factos no que se refere aos que levaram ao contrato, mesmo na questão da entrega directa do cheque pelos demandantes aos primeiros demandados, não tendo o sinal ficado à guarda da mediadora. Divergiram na interpretação dos mesmos.
No que se refere aos prejuízos de 350,00€ invocados pelos demandantes, não fizeram estes qualquer prova além das suas declarações.
No que se refere às obras, a testemunha Carlos Jorge refere tê-las feito em dias interpolados em Março e Abril, não sabendo o preço.
O testemunho de O- colocou em dúvida que as obras na varanda tenham sido realizadas, pelo menos até meados de Abril de 2013.
As facturas juntas pelos primeiros demandados, passadas à firma N , de que a demandada E é gerente, não servem de documento de prova no presente processo. A firma emitiu a factura de fls 133. Os primeiros demandados aliás não deveriam ter alterado o valor das obras na contestação, quando já tinham declarado o “montante final” das mesmas (2 434,79€) na carta para os demandados a fls 138 e 139.
As testemunhas foram credíveis e imparciais na medida do adequado.
Do direito
No início da audiência de julgamento, as partes pronunciaram-se sobre as excepções suscitadas, incompetência do Julgado de Paz, ilegitimidade da segunda demandada, admissão da reconvenção e litigância de má-fé.
Após, o Juiz de Paz proferiu o seguinte despacho:
“O Julgado de Paz é territorialmente competente por se situar na zona da Comarca de Setúbal, sendo que as partes elegeram contratualmente o local e não qual o Tribunal para dirimir o conflito.
Não há ilegitimidade da G por estar desacompanhada da sua Seguradora. Neste caso a Seguradora não pode ser chamada a responder em substituição do tomador do seguro (não há norma que o permita) mas poderia ser chamada à acção mas não sendo uma situação de litisconsórcio necessário não há ilegitimidade da demandada G.
Admite-se o pedido reconvencional nos termos do n.º 1, do art.º 48º da Lei 78/2001, de 13 de Julho, na redacção da Lei 54/2013, de 31 de Julho (compensação).
Da litigância de má-fé conhecer-se-á a final”.
Os demandantes, promitentes-compradores celebraram com os primeiros demandados, promitentes-vendedores, com mediação da segunda demandada que fez contrato de mediação com os primeiros demandados, contrato promessa de compra e venda referente à fracção autónoma “AH”, já identificada acima.
Por este contrato, demandantes e primeiros demandados obrigaram-se a celebrar um contrato definitivo de compra e venda da fracção de prédio em propriedade horizontal, comprometendo-se os demandantes a comprar e os primeiros demandados a vender, nas condições que estipularam. Tal contrato denomina-se de promessa de compra e venda e rege-se pelas normas dos artigos 410.º e seguintes do Código Civil.
Estabeleceram um sinal de 2 500,00 €, que os demandantes pagaram por cheque aos primeiros demandados, no acto da assinatura do contrato, estipulando-se que o restante valor do preço seria pago na acto da escritura, a realizar no prazo de 90 dias, e ficando a realização do contrato condicionada à concessão de empréstimo para aquisição de habitação com o seguinte texto: “que se o empréstimo não for aprovado no valor da aquisição do referido imóvel, os promitentes vendedores devolvem o valor de sinal em singelo aos promitentes-compradores”.
Os demandantes solicitaram a concessão de empréstimo pelo montante de 70 000,00 €, muito abaixo do preço da fracção que era de 115 000,00 €. Ao contrário do esperado quer por demandantes quer por demandados, a entidade bancária avaliou o imóvel em 77 000,00 € (na convicção dos demandados muito abaixo do valor de mercado) e disponibilizavam 80% da avaliação, por conseguinte a verba de 61 600,00€, aos demandantes para aquisição do imóvel. Os demandados foram informados e foi pedida uma reavaliação, com conhecimento de todos os intervenientes, ao banco que manteve a proposta. A mediadora promoveu uma reunião dos intervenientes, tendo dito aos demandantes que seria intenção dos primeiros demandados (intenção esta que estes confirmaram na audiência de julgamento) descer o preço para viabilizar o negócio. Esta reunião tem lugar nas instalações da mediadora a 22-04-2013, durou cerca de 45 minutos, tendo os demandantes pedido a devolução do sinal e abandonado a sala (certamente por não concordarem com o que estava a ser dito) mas não foi sequer feita a proposta de descida do preço da fracção.
Entendem os demandantes que têm direito à devolução do sinal e os primeiros demandados que os demandantes incumpriram e por isso não há lugar a esta restituição.
Nos termos dos artigos 405.º e 406.º do Código Civil têm as partes a liberdade de contratar e a obrigação de cumprir pontualmente o que acordaram, sendo pacífico que com a expressão “pontualmente cumpridos” se entende não só que devem os contratos ser cumpridos nos prazos acordados mas também nos termos acordados e não podem alterar-se, a não ser por comum acordo ou quando a lei o preveja.
No presente contrato estipulou-se que o negócio definitivo só teria lugar se aos demandantes fosse concedido empréstimo para a aquisição “no valor da aquisição do referido imóvel” mas que os contraentes sabiam que os demandantes pediriam empréstimo inferior a este valor.
Os demandantes pediram empréstimo em valor bastante inferior ao da projectada compra e por conseguinte não defraudaram as expectativas dos promitentes-vendedores. Contudo o banco, ao que as partes explicaram, mercê da conjuntura económica existente, fez uma avaliação do imóvel abaixo do que as partes esperavam, o que não permitia conceder aos demandantes o montante de empréstimo que pediram, mesmo sendo o pretendido 45 000,00 € abaixo do preço.
Não tendo sido concedido o empréstimo – e por valor inferior ao que se estabeleceu no contrato, levando já em conta que as partes tinham conhecimento que os demandantes não necessitavam do valor integral do preço da fracção – não se verificou a condição a que as partes subordinaram o negócio.
Não se tendo verificado a condição, que é uma condição resolutiva (artigos 270.º e seguintes do Código Civil), não estão os demandantes, promitentes-compradores, obrigados à celebração do contrato definitivo e têm direito à devolução do sinal.
Pretenderam os primeiros demandados (e era desejo também da segunda demandada) renegociar o preço para que se viabilizasse o negócio. Esta renegociação é isso mesmo face ao ordenamento jurídico – uma renegociação a que os demandantes já não estão obrigados, porquanto, não se tendo verificado o enquadramento a que as partes subordinaram o negócio, este está concluído e possíveis alterações ao negócio primitivo são novas propostas contratuais, que nenhuma das partes está obrigada a aceitar.
Vide artigos 224.º e seguintes do Código Civil e designadamente o 232.º e 233.º.
Aqui se diz que um contrato não fica concluído sem que as partes tenham acordado em todas as cláusulas e que, quando há alterações, a modificação suficientemente precisa equivale a nova proposta.
Sustentam os primeiros demandados que os demandantes não quiseram negociar e “negaram-se”. Da prova resulta saliente que a reunião era uma tentativa de renegociar o preço para os primeiros demandados desceram o mínimo possível. Não fizeram sequer uma proposta clara aos demandantes diminuindo o preço, como sustentam em intenção, na medida da diferença do empréstimo para os 70 000,00 € pedidos pelos demandantes. Mas mesmo que a tivessem feito não tinham os demandantes a obrigação da aceitar. Tal seria uma nova proposta contratual que os demandantes podiam ou não aceitar, não estando com a não-aceitação a incumprir o anterior negócio que já se concluíra.
As partes têm perfeita noção do significado do sinal, que é cláusula penal que estabelece a indemnização para o incumprimento de qualquer das partes (artigos 440.º e seguintes do Código Civil). Não se tendo verificado incumprimento de ambas as partes, devendo-se a não concretização do contrato definitivo à não verificação da condição resolutiva a que as partes subordinaram o contrato mas sem culpa de qualquer das partes, devem os primeiros demandados restituir o sinal que receberam, no valor de 2 500,00 €, conforme estabelecido no contrato e como resulta da lei.
Em reconvenção requererem os primeiros demandados o pagamento de obras previstas no contrato promessa.
Ficou provado que os primeiros demandados realizaram obras, não se concluindo se foram todas as obras que estavam previstas. Porém tal é indiferente à apreciação da questão.
Foi contratado que a fracção seria vendida com as obras efectuadas, aliás benfeitorias necessárias, mas à data em que fosse celebrado o contrato definitivo (escritura de compra e venda, prevista no prazo de noventa dias). Os primeiros demandados terão optado por realizar tais obras antes (aliás não provado se as realizaram antes) de saber se o contrato definitivo teria ou não lugar, porque estavam na convicção de que o negócio se realizaria e até antes dos noventa dias. Mas esta convicção não lhes foi criada por má-fé dos demandantes, aliás nem por estes, antes resultou da análise que os próprios e mesmo a segunda demandada faziam da situação, na qual, diga-se, os demandantes não acreditavam pelo menos com tanta expectativa, dado que se estribaram na cláusula condicional do empréstimo.
Não tendo havido incumprimento dos demandantes em relação à promessa de compra não há base nem contratual nem legal para os primeiros demandados requererem o pagamento de tais obras que realizaram.
O negócio ficou sujeito a condição resolutiva – empréstimo aos demandantes em valor que lhes permitisse a aquisição, que estes computavam em 70 000, 00€ – que não se verificou por causa que não lhes é imputável.
Não se tendo verificado a condição fica o negócio resolvido com efeitos que retroagem à data da conclusão do negócio (data do contrato de promessa de compra e venda) (art.ºs 270.º e 272.º, do Código Civil).
Os primeiros demandados praticaram actos conservatórios do bem previsto alienar, o que podiam fazer (mesmo além dos previstos no contrato) (art.º 273.º, in fine, do Código Civil).
Não são os demandantes responsáveis por esses actos de conservação que visavam ter o bem em condições de manutenção normal aquando e se o contrato definitivo se viesse a realizar. Trata-se de obras que são benfeitorias necessárias (art.º 216.º Código Civil) e não úteis ou supérfluas, impostas pelo contrato promessa, não havendo razão legal para impor aos demandantes o seu pagamento, ficando aliás no património dos demandados, que de qualquer modo as teriam de realizar para conservar o bem e havendo um enriquecimento injustificado destes, no caso de se impor a sua indemnização.
Os demandantes requereram a devolução do sinal invocando a resolução do contrato, assistindo-lhes razão. Nos termos do art.º 432.º do Código Civil é admitida a resolução e, por força dos art.ºs 270.º e seguintes do mesmo código, impõe-se a aplicação dos efeitos das normas da nulidade e anulabilidade do negócio jurídico. Estas implicam que seja restituído o que tiver sido prestado (art.º 289.º, n.º 1, do Código Civil). Ora as obras realizadas não são nenhuma prestação à outra parte, pelo que estes não têm que restituir seja o que for.
Requer a demandada G a condenação por litigância de má fé.
Não lhe assiste razão. A mediadora, não obstante não ser a responsável pela devolução do montante do sinal, pode ser demandada pela responsabilidade eventual que resulte da sua actividade, nos termos do regime jurídico do contrato de mediação imobiliária.
É verdade que os demandantes pouco alegam – mas alegam – em relação ao suposto incumprimento desse dever. Como pedem a condenação solidária com os primeiros demandados, também os 350,00€ de prejuízo referidos são solicitados à demandada, pelo alegado incumprimento dos seus “deveres de conduta para a actividade”.
Da prova não resulta que a demandada tenha agido em violação dos seus deveres, dado que já não lhe era exigível que continuasse a mediar para que os primeiros demandados devolvessem o sinal, Porém, deveria ter respondido à carta dos demandantes. Contudo também entre os alegados prejuízos (não provados) e esta omissão não haveria nexo causal, não se verificando os pressupostos da responsabilidade civil (mesmo que os danos tivessem sido provados).
Os demandantes requereram a condenação solidária dos demandados mas o instituto da solidariedade só se aplica quando há norma legal que o impõe (artigo 513.º, do Código Civil), o que não é o caso. Por conseguinte só os primeiros demandados têm a obrigação legal de restituir aos demandantes os 2 500,00€, que receberam a título de sinal, não havendo litigância de má fé de qualquer das partes.
Em suma, vai declarar-se que o contrato promessa foi validamente resolvido pelos demandantes, pelo menos desde a reunião de 22-04-2013, com os consequentes efeitos legais, que no caso são apenas a devolução do sinal em singelo aos demandantes a efectuar pelos primeiros demandados.
Não se provaram os prejuízos dos demandantes no valor de 350,00 €, cuja prova competia aos demandantes (artigo 342.º, 1 do Código Civil).
Do que se referiu improcede a reconvenção por não haver lugar à indemnização do valor das obras.
No Julgado de Paz não há lugar a custas de parte.
Por não terem restituído atempadamente o valor do sinal, cuja interpelação se considera a 22-04-2013, os primeiros demandados entraram em mora, pelo que, além do montante do sinal, são devidos juros de mora, desde a interpelação, até integral pagamento, à taxa legal de 4%, nos termos dos art.º 804.º, art.º 805.º, n.º 1, e 559.º do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 08.04.
Decisão
Em face do exposto:
1-Declara-se o contrato promessa entre demandantes e primeiros demandados validamente resolvidos a 22-04-2013.
2 - Condeno os primeiros demandados D e E a restituir aos demandantes a quantia de 2 500,00€, que receberam a título de sinal e no pagamento de juros de mora, à taxa legal, desde 22-04-2013 até integral pagamento.
3 – Absolvo os demandados dos restantes pedidos.
4 – Absolvo os demandantes do pedido reconvencional dos primeiros demandados.
Custas
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, os primeiros demandados D e E são declarados parte vencida, para efeito de custas, pelo que devem efectuar o pagamento de 35,00 €, relativos às custas, neste Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00 € por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9.º da mesma Portaria, em relação aos demandantes e à segunda demandada.
Esta sentença foi proferida e notificada, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
Julgado de Paz de Setúbal (Agrupamento de Concelhos), em 07-05-2014
O Juiz de Paz
António Carreiro