Sentença de Julgado de Paz
I. RELATÓRIO:
A, com os demais sinais identificativos nos autos, intentou a presente acção declarativa resultante de direitos e deveres de condóminos e respeitante à responsabilidade civil extracontratual contra B, Lda., na qualidade de administradora do condomínio do Edifício sito na Rua x, x, na cidade do Porto, melhor identificada a fls. 3, pedindo a condenação da mesma a realizar imediatamente, na coluna geral de esgoto do edifício, as obras que tecnicamente se mostrem necessárias a torná-la insusceptível de permitir a passagem de águas, bem como a pagar-lhe a quantia indemnizatória de 1.200,00 €, para reparação dos danos causados na fracção autónoma do demandante, e a pagar-lhe ainda uma indemnização pelos prejuízos materiais decorrentes da impossibilidade de dar de arrendamento a referida fracção tal como ela se encontra, à razão de 350,00 € por mês, no montante já liquidado de 1.400,00 € até Novembro de 2013, a que acrescerá o valor de 350,00 € por cada mês até à realização das obras acima aludidas.
Para tanto, o demandante alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 3 a 7, que aqui se dá por reproduzido.
Regularmente citada, a demandada apresentou a contestação de fls. 20 e 21, que aqui se dá por reproduzida, pugnando pela improcedência da acção.
Não se realizou a sessão de pré-mediação, porque o demandante faltou à mesma, afastando tacitamente essa possibilidade.
Foi, por isso, marcada e realizada a audiência de julgamento, segundo as regras legais.
II. SANEAMENTO DO PROCESSO:
Estão reunidos os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Este Julgado de Paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º, 8º, 9º, nº 1 c) e h) e 12º nº 2 da Lei 78/2001 de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas (cfr. artigo 1437º, nº 2 do Código Civil).
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer, pelo que se fixa o valor da acção em 2.600,00 €.
Assim, cabe apreciar e decidir:
III. FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA:
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. O demandante é o único, pleno e legítimo proprietário da fracção autónoma designada pela letra “x”, que corresponde a uma habitação no x andar x (x), com entrada pelo nº x, da qual faz parte o lugar de garagem nº x, na cave x (x piso), do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua x, nº x, freguesia de x, concelho do Porto, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº x e inscrito na respectiva matriz sob o artigo nº x.
2. A demandada é a actual administradora do condomínio do prédio urbano acima descrito.
3. Em meados de 2012, manifestou-se no interior da fracção do demandante, mais concretamente nos tectos e paredes da cozinha e lavandaria, uma infiltração de água pela coluna geral de esgotos, a qual se encontrava deteriorada.
4. O demandante deu a conhecer a referida anomalia à administradora do condomínio em funções, em Outubro de 2012, solicitando-lhe a avaliação da situação.
5. A demandada respondeu duas semanas depois que estava a averiguar de onde surgia a água, estando a agendar visitas às fracções autónomas afectadas, sem que tenha, contudo, resolvido logo o problema.
6. Em Setembro de 2013, o mandatário do demandante interpelou a demandada para obter a resolução do problema.
7. A essa carta respondeu a demandada, anunciando que iriam ser tomadas as devidas providências.
8. A passagem de águas para a fracção do demandante devia-se ao deficiente estado de conservação da coluna geral de esgotos do edifício.
9. A situação de infiltrações de água manteve-se, pelo menos, até Novembro de 2013.
10. O demandante tem a sua fracção autónoma deteriorada em consequência das referidas infiltrações de águas, concretamente na respectiva cozinha e lavandaria, onde são visíveis manchas no tecto e nas paredes causadas pelas mesmas.
11. O soalho desses compartimentos ficava molhado, porque as águas infiltradas pingavam no mesmo.
12. O demandante pediu a um construtor civil um orçamento para reparação das zonas danificadas na sua fracção autónoma, tendo este o valor de 1.200,00 €.
13. Na situação actual, o demandante tem maior dificuldade em dar de arrendamento a sua fracção autónoma.
14. Entre os meses de Junho e Novembro de 2013, o demandante publicitou a sua pretensão de dar de arrendamento a sua fracção autónoma e várias pessoas que a foram visitar perderam interesse na mesma ao verem o seu deficiente aspecto e temerem ter problemas com infiltração de águas.
15. O último arrendatário que o demandante teve, deixou o locado em Agosto de 2013, devolvendo-o devoluto a este.
16. Nesse tempo, o referido arrendatário pagava uma renda mensal de 350,00 €.
17. Pelo menos até ao final de Fevereiro de 2014, o demandante não tinha logrado dar novamente de arrendamento a sua fracção autónoma.
18. Desde Setembro de 2013, a demandada efectuou várias tentativas para resolver o problema em questão, tendo no início de Novembro do mesmo ano a reparação da conduta sido realizada.
Os factos provados assentam quer no acordo das partes (n.os 1 a 3) quer nos depoimentos das testemunhas C, pai do demandante, D, empreiteiro, E, técnico oficial de contas ao serviço da demandada, F, administrativa ao serviço da demandada, e G, engenheiro civil, os quais foram valorados criticamente, mas que depuseram, no geral, com suficiente credibilidade, dos quais, conjugadamente, resultou que as infiltrações de água foram detectadas pela primeira testemunha em Outubro de 2012, tendo esta comunicado o mesmo à demandada nessa altura, que lhe respondeu cerca de duas semanas depois, mas que nada fez concretamente para a resolução do problema até Setembro de 2013, quando a penúltima testemunha pegou nesse dossiê na sequência da carta do mandatário do demandante, posto o que o referido problema ficou resolvido em Novembro de 2013, estando actualmente as deteriorações no interior da fracção do demandante secas, mas por reparar ainda. Por outro lado, no que respeita aos danos da fracção autónoma, a segunda testemunha sustentou o seu orçamento, tendo a última testemunha dado uma estimativa muito inferior para a realização dos trabalhos necessários, na ordem de 200,00 €. Contudo, pelo que se percebeu e apesar da experiência demonstrar que é possível encontrar no mercado orçamentos muito diferentes para a mesma obra, a diferença substancial de um preço e outro estará em incluir ou não a pintura global dos compartimentos deteriorados pelas infiltrações de água ou contemplar somente a reparação localizada dos efeitos destas. Em qualquer caso, a testemunha F referiu haver mais fracções afectadas e que nunca foi feita qualquer intervenção no interior de nenhuma delas, por não haver dinheiro. Finalmente, quanto aos lucros cessantes, ficou por explicar o motivo por que, estando o contrato de arrendamento ainda em vigor, o demandante começou a anunciar a sua intenção de dar o mesmo de arrendamento em Junho de 2013 e não apenas em Agosto de 2013, quando o mesmo ficou devoluto. No entanto, considerando o período posterior a Agosto de 2013, é crível que o mau aspecto da cozinha e lavandaria possa ter afastado possíveis interessados no locado, como referiu a primeira testemunha, ainda que por comparação à renda pedida, nas condições do mercado vigentes ao tempo.
Não se provaram outros factos com interesse para a decisão da causa, nomeadamente que o problema das infiltrações de água continue por resolver nem que a demandada nada tenha feito nesse sentido, nomeadamente depois de interpelada pelo mandatário do demandante, considerando a factualidade provada em sentido inverso. Por seu turno, também não se provou que a demandada só não tivesse reparado a fracção do demandante porque este não franqueou a entrada na mesma, mas sim apenas que a demandada não conseguiu contactar o demandante por telemóvel para lhe dar conta de que o problema estava resolvido, tanto mais que a mesma não tinha dinheiro para fazer a reparação.
IV. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
Antes do mais, considerando que ficou demonstrado que a demandada logrou resolver entretanto o problema das infiltrações de água, ocorre a inutilidade superveniente da lide no que respeita ao primeiro pedido formulado pelo demandante. De facto, muito embora esse pedido se justificasse aquando da propositura da acção, as obras realizadas pela demandada esgotaram a sua utilidade, uma vez que fizeram cessar as infiltrações de água que afectavam a fracção autónoma do demandante. Esta continua por reparar, mas as suas deteriorações estão secas, indiciando que o problema deixou de subsistir. Assim sendo, as questões a decidir prendem-se com a eventual responsabilidade civil extracontratual do condomínio, por efeito dos danos causados ao demandante. Note-se que, nesta parte, a relação jurídica entre o demandante e a demandada já não é do âmbito condominial, mas sim de um terceiro lesado pelo condomínio, dada a sua propriedade exclusiva da respectiva fracção autónoma (cfr. artigo 1420º, nº1 do Código Civil).
Ora, “aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios, fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação” (cfr. artigo 483º, nº 1 do Código Civil). Por outro lado, quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, responde pelos danos que a coisa causar, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua (cfr. artigo 493º, nº 1 do Código Civil). Neste caso, a demandada, na qualidade de administradora do condomínio tinha o dever de vigilância e de conservação das partes comuns do prédio urbano aqui em causa, como decorre desde logo dos artigos 1427º, a contrario sensu, e 1430º, nº 1 do Código Civil. E a demandada não logrou afastar a presunção de culpa que impendia sobre si, tanto mais que só reagiu à notificação do problema, pondo termo ao mesmo, cerca de um ano depois.
Deste modo, a demandada é responsável pela reparação dos danos sofridos pelo demandante que sejam uma consequência directa e necessária do facto ilícito aqui em apreço, neste caso as infiltrações de água danosas da propriedade do demandante (cfr. artigo 563º do Código Civil). A medida dessa responsabilidade é dada pelos artigos 562º e 564º do Código Civil: a demandada deve reconstituir a situação que existiria se não tivesse ocorrido o evento lesivo e o dever de indemnizar compreende tanto o prejuízo causado como os lucros cessantes, podendo ainda atender-se aos danos futuros que sejam previsíveis.
No que respeita ao valor dos danos, torna-se necessário determinar os mesmos, tendo como referência máxima o valor do orçamento conseguido pelo demandante e a estimativa obtida pela demandada. Como se dizia acima, apesar da experiência demonstrar que é possível encontrar no mercado orçamentos muito diferentes para a mesma obra, a diferença substancial de um preço e outro estará em incluir ou não a pintura global dos compartimentos deteriorados pelas infiltrações de água ou contemplar somente a reparação localizada dos efeitos destas. No entanto, é evidente que a reparação localizada dará origem a um dano estético, em virtude das diferentes colorações que os tectos e as paredes passarão a ter em resultado dessa intervenção. Ora, esse dano estético deve ser evitado, pelo que se justifica, neste caso, incluir a pintura global dos compartimentos afectados, de forma a reconstituir a situação que existiria se não tivesse ocorrido o evento que obriga à reparação.
Por outro lado, no que respeita aos lucros cessantes e danos futuros invocados, importa, antes do mais, perceber se os mesmos são uma consequência exclusiva das deteriorações da fracção do demandante ou também das oscilações do mercado. Porém, ainda que se admita que a renda pedida pelo demandante pudesse estar inflacionada, face às condições do mercado, não se pode esquecer que visitar uma fracção deteriorada por infiltrações de água é sempre um factor desmotivador da decisão de contratar. E, ao tempo, as infiltrações de água não tinham ainda cessado. Por outro lado, é verdade que o demandante poderia encontrar quem estivesse na disposição de tomar de arrendamento a sua fracção naquelas condições, com a promessa de serem transitórias, se descesse o valor da renda, mas ainda assim teria um prejuízo. Nesse sentido, pode-se aceitar que o demandante teve um lucro cessante mensal de 300,00 € entre Setembro e Novembro de 2013. É certo que o demandante tinha em vigor um contrato de arrendamento com duração até 30/11/2013, cuja renda mensal era de 350,00 €. No entanto, na medida em que o demandante já estava a publicitar a sua intenção de dar de arrendamento a sua fracção desde Junho, é de presumir que já sabia nessa altura que o seu inquilino ia sair, tendo o mesmo dado um aviso prévio, pelo que o seu prejuízo não se pode computar em função da renda acordada com o mesmo. Quanto aos danos futuros, somos do entendimento que a conjugação dos preceitos dos artigos 564º, nº 2 e 570º, nº 1 do Código Civil, não permite que se impute a responsabilidade pelos mesmos à demandada para além do momento em que o demandante soube que o problema causador das infiltrações de água estava resolvido. Ora, se bem que a demandada não tenha logrado comunicar com o demandante por telemóvel nem tenha tentado a via do correio electrónico, certo é que deu conta desse facto na sua contestação, no início de Dezembro. A partir daí, o demandante estava em condições de fazer as obras necessárias para reparar o seu imóvel, de modo a poder promover o seu arrendamento nas melhores circunstâncias, sem prejuízo da sua pretensão indemnizatória. Não o tendo feito, a sua inércia contribuiu para agravar os danos, pelo que, nessa parte, a indemnização deve ser excluída. Em qualquer caso, deve aceitar-se que o mês de Dezembro ainda foi prejudicado, tanto mais que sempre seria necessário realizar as referidas obras no decurso do mesmo. Assim, a título de danos futuros, fixo a indemnização devida em 300,00 €.
V. DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, consequentemente, condeno a demandada, na qualidade em que litiga, a pagar ao demandante a quantia indemnizatória global de 2.400,00 €, a título de danos emergentes, lucros cessantes e danos futuros, absolvendo-a do demais peticionado.
Custas por demandante e demandada, na proporção do respectivo vencimento, fixando as mesmas em 10% para o primeiro e 90% para a segunda (cfr. artigos 527º, n.os 1 e 2 e 607º, nº 6 do CPC, bem como artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 16 de Novembro de 2016
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)