Sentença de Julgado de Paz
INCUMPRIMENTO
SENTENÇA
Processo n.º 522/2015-J.P.
RELATÓRIO:
Demandantes, A, NIF. --------- e B, NIF. ---------, atualmente com residência na Venezuela
Representados por mandatário constituído, com domicílio profissional na rua ----------, no concelho de Ponta do Sol.
Requerimento Inicial: Alega em síntese que no dia 9/07/2009 celebraram com a demandada um contrato promessa de compra e venda de uma fração autónoma designada pela letra R, sita no prédio urbano em construção, na freguesia de S. Martinho, e cujo mesmo se junta. O contrato promessa foi outorgado na casa modelo, sita no Funchal, e na mesma ocasião os demandantes entregaram a quantia de 5.000€ como sinal e princípio de pagamento. No referido contrato ficou estabelecido que a escritura definitiva seria outorgada no prazo máximo de 45 dias após o registo da propriedade horizontal, comprometendo-se a demandada a ter o edifício pronto no prazo de 15 meses após a emissão do alvará de construção. Recaia sobre a demandada a obrigação de comunicar a data e hora da realização da escritura. Sucede que nunca o fez, aguardando os demandantes pela construção do edifício, o que foi demorado e pelos documentos nomeadamente, a licença de utilização. Os demandantes, embora após o prazo, mantinham interesse na realização do negócio, porém deixaram de ter comunicação com a demandada, que mesmo após ser interpelada para marcar a escritura não o fez. Assim, a 10/08/2011 as partes celebraram por escrito um acordo, de desistência do negócio, e nos termos do qual a demandada comprometia-se a devolver a estes a quantia do sinal em singelo, 5.000€, até 11/12/2011. Porém, passou quase 3 anos e nada receberam, pelo que voltaram a interpela-la em 6/2015 para o fazer, agora pedindo a restituição do sinal em dobro, mas a demandada continua a não devolver. Na realidade os demandantes perderam o interesse na realização do negócio, devido a estas situações de espera indeterminada e sem obra terminada, tendo-a interpelado mas sempre sem sucesso, pelo que consideram o incumprimento da demandada como culposo, sendo impeditivo da realização do negócio definitivo. Concluem: pedindo no reconhecimento da resolução do contrato promessa, referente á compra e venda da fração R, sita no prédio urbano inscrito na matriz predial sob n.º --- seção -- da freguesia de S. Martinho, com a descrição predial ---- da mesma freguesia, com a consequente devolução da demandada da quantia de 10.000€ (dobro do sinal prestado), acrescida dos juros de mora que se vencerem, até efetivo cumprimento da obrigação. Juntam 5 documentos.
MATÉRIA: Responsabilidade civil contratual e incumprimento contratual, enquadrada nas da alínea i) e h) do n.º1 do art.º 9 da L.J.P.
OBJETO: Contrato promessa de compra e venda, incumprimento.
VALOR DA AÇÃO: 10.000€.
Demandada, C, Lda., NIPC. ------, com sede na estrada ------------------------, no concelho de Stª Cruz.
Representada por mandatário constituído, com domicílio profissional na rua --------------------------, no Funchal.
Contestação: Alega que, efetivamente as partes celebraram o contrato promessa de compra e venda da fração autónoma R, e também reconhece que recebeu a quantia de 5.000€ de sinal e antecipação de pagamento. Contudo, não âmbito do mesmo decorre que os demandantes obrigaram-se a pagar a restante parte do preço em 2 prestações, sendo a 1ª na quantia de 45.000€ no prazo de 60 dias a contar do inicio da obra, e a 2º de 112.500, com a celebração da escritura de compra e venda. Todavia, os demandantes faltaram ao pagamento da 1ª prestação, e posteriormente manifestaram a vontade de resolver o negócio, o que comunicaram por escrito á demandada. No entanto, a demandada nunca assinou, nem concordou com os termos da dita desistência do contrato promessa. Antes, limitou-se a carimbar o mesmo quando o recebeu, apenas para efeitos de receção na sua sede. Deste modo, o referido documento consubstancia o exercício unilateral do negócio, e constitui causa impeditiva e definitiva da outorga daquele negócio, conferindo-lhe o direito de reter aquela quantia, até porque nada invocaram, sendo por isso uma resolução ilícita. Quanto ao pedido do dobro só teria fundamento se fosse a demandada incumprir o negócio e isso não sucedeu. Conclui: pela improcedência da ação e absolvição da demandada do pedido.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de pré-mediação por recusa da demandada.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária e são legítimas.
Não existem exceções, nem questões prévias, de que cumpra conhecer
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao n.º 1 do art.º 26 da LJP sem que as partes tenham chegado ao consenso. Passou-se à produção de prova, demandante, tendo as partes pedido, de comum acordo a suspensão dos autos. Na 2ª sessão continuou-se com a produção de prova, terminando com breves alegações finais dos mandatários, conforme consta das atas de fls. 76 a 77 e 78 a 79.
- FUNDAMENTAÇÃO-
I- FACTOS ASSENTES (Por Acordo):
A)As partes a 9/07/2009 celebraram um contrato promessa de compra e venda de uma fração autónoma designada pela letra R, no empreendimento D, sita no prédio urbano, no sítio do Amparo, S. Martinho, inscrito na matriz predial sob art.º ----- seção I (parte), e descrito na conservatória do registo predial do Funchal, sob n.º ----, da freguesia de S. Martinho.
B) Que a demandada prometeu vender a referida fração livre de ónus ou hipotecas, pelo preço global de 162.500€.
C) Quando celebraram o contrato promessa de compra e venda, na casa modelo, do referido empreendimento, os demandantes entregaram a quantia de 5.000€ a título de sinal e princípio de pagamento.
II- FACTO PROVADOS:
1)Que os demandantes comprometeram-se a pagar a restante parte do preço em duas tranches.
2)Sendo a 1ª na quantia de 45.000€ a efetuar no prazo de 60 dias a contar da data do início de obra.
4)E, a 2ª na quantia de 112.500€ que seria paga com a celebração da escritura de compra e venda.
5)Que a demandada comprometeu-se a ter o edifício, onde se insere a fração, concluído no prazo de 15 meses, após a emissão do alvará de construção.
6)E, a escritura pública seria celebrada no prazo de 45 dias após o registo da propriedade horizontal.
7)Que no dia 10/08/2011 as partes assinaram um documento intitulado de desistência do contrato promessa de compra e venda.
8)Que acordaram que o contrato celebrado a 9/06/2009 ficava sem efeito.
9)Em sequência, a demandada devolveria até dezembro de 2011 aos demandantes a quantia de 5.000€, que foi entregue como sinal na data da celebração do contrato promessa de compra e venda.
10)Que o mandatário dos demandantes, em Julho de 2015 interpelou, por escrito, a demandada para pagar a quantia de 10.000€ decorrente do incumprimento do contrato promessa de compra e venda celebrado pelas partes.
11)E, concedeu o prazo de 10 dias, a contar da receção da carta, para proceder ao pagamento da quantia requerida.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a sua convicção na análise dos documentos juntos pelas partes, cujo teor dou por reproduzido, conjugados com as regras da experiencia comum.
Os factos não provados resultaram da ausência de prova, já que as partes não apresentaram testemunhas, nem efetuaram declarações.
III- DO DIREITO:
O caso em apreço refere-se ao incumprimento de um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, o qual é regulado pelo art.º 410 e sgs do C.C.
Questões a apreciar: qualificação da cessação do contrato e direito das partes.
Ao abrigo da liberdade contratual (art.º 405 do C.C.) as partes celebraram, por escrito, documento junto de fls. 9 a 11.
Pela análise do mesmo verifica-se que se trata de um contrato promessa de compra e venda, que tem como objeto a aquisição de uma fração autónoma.
O contrato promessa consiste num acordo negocial, mediante o qual as partes se obrigam a celebrar um determinado contrato, prometido (art.º 410, n.º1 do C.C.).
Dos termos do referido contrato depreende-se que o futuro objeto do contrato prometido estaria em construção.
As partes solenizaram o contrato por meio de documento escrito, o qual foi assinado pelas partes contratantes (art.º 410, n.º 3 do C.C.), conforme se verifica pela sua análise.
Este é um negócio bilateral, ao qual as partes entenderam atribuir efeitos meramente obrigacionais (art.º 410, n.º 2 e 3 do C.C.).
Resulta, também, do mesmo documento junto, de fls. 9 a 11, que acordaram o preço pela aquisição da fração autónoma R na quantia de 162.500€, o qual seria pago pelos demandantes em 2 tranches, sendo a 1ª na quantia de 45.000€ a efetuar no prazo de 60 dias a contar da data do início de obra, e a 2ª na quantia de 112.500€ que seria paga com a celebração da escritura de compra e venda.
Acordaram, ainda, que na outorga do presente contrato promessa os demandantes entregavam á demanda a quantia de 5.000€, o que assim sucedeu, como resulta dos factos assentes.
Esta quantia é considerada nos termos do art.º 441 do C.C. como sinal, mesmo tendo sido entregue concomitantemente com a celebração do contrato promessa, e tendo as partes acordado em considerarem que seria imputada no preço do contrato prometido, ou seja, como princípio do pagamento do preço final, acordado para o contrato prometido.
Ambas as partes alegam o incumprimento do contrato promessa, apontando a outra como incumpridora. Este assunto é regulado, normalmente, pelo disposto no art.º 442 do C.C.
No entanto, para que se pudesse apurar se assim é, ou melhor, para que pudesse apurar qual das partes incumpriu com a respetiva obrigação era preciso que alguma delas apresentasse prova nesse sentido, e como nenhuma apresentou testemunhas não foi possível apurar se tal sucedeu.
Não obstante, temos um documento que os demandantes juntaram, a fls. 14, o qual denominaram em epígrafe como sendo desistência do contrato promessa de compra e venda.
Alega a demandada que, apenas, apôs o seu carimbo a título de receção do documento. Quanto a esta alegação não me parece muito credível, sobretudo porque este documento está datado de 10/08/2011, e até este momento a demandada nada tinha dito nesse sentido, nem mesmo quando recebeu a carta do mandatário dos demandantes, fazendo crer que o conteúdo que consta daquele documento correspondia á sua vontade.
Por outro lado, verifica-se que não é um simples carimbo de receção de documentos, o qual normalmente é colocado no início da folha. Neste caso, trata-se do carimbo de identificação da própria sociedade comercial, o qual está colocado debaixo da palavra primeiro outorgante, e está assinado, com uma rubrica colocada em cima do carimbo. Efetuando uma simples comparação deste, com aquele que consta do contrato promessa, a fls. 11, são precisamente iguais. Mas, constata-se que no contrato promessa consta a assinatura por extenso do gerente da demandada e neste documento consta uma rubrica, desconhecendo-se se corresponde ou não á pessoa que exercia essa função na demandada, algo que a demandada também não alegou.
Do exposto conclui-se que, a demandada não desconhecia tal documento, nem o seu teor, antes pelo contrário. Por outro lado, não fez prova que colocou o seu carimbo apenas a título de simples receção de documento, a qual lhe competia fazer (art.º 342, n.º2 do C.C.), motivos pelos quais se entende improceder a sua tese.
Quanto ao documento em causa, e mesmo que tivesse existido o alegado incumprimento do contrato promessa, não há qualquer impedimento ou proibição legal, que afastasse a possibilidade de qualquer uma das partes abdicar dos seus direitos, uma vez que não se tratava de uma renúncia antecipada (art.º 809 do C.C.) mas posterior ao facto.
Por outro lado, nada obsta a que as partes, se assim o entenderem e acordarem, estabelecerem outras consequências para os seus negócios, que não sejam aquelas que estão normalmente previstas na lei, desde que sejam lícitas, o que deriva também do princípio da liberdade contratual (art.º 405 do C.C.).
Assim, e analisando o teor deste documento, a fls. 14, consta uma única cláusula, e desta consta expressamente que: “o contrato promessa de compra e venda da fração R, celebrado entre as partes a 9/06/2009, fica sem efeito” …….
Deste excerto do clausulado, partindo do pressuposto que tal corresponde á vontade real das partes, depreende-se que estabeleceram, de comum acordo em extinguir/terminar com o negócio. Este acordo, independentemente da designação que entenderam atribuir-lhe, consubstancia a revogação do negócio, o qual consiste na faculdade das partes cessarem por mútuo acordo o contrato, mediante a subscrição de um contrato extintivo celebrado ao abrigo da autonomia privada (art.º 405 do C.C.).
A revogação é a única causa extintiva dos negócios que é deixada ao critério das partes, podendo livremente regular os seus efeitos, convencionarem prazos para entrega da fração, na eventualidade de ter havido tradição, e estabelecerem eventuais pagamentos compensatórios, diferentes daqueles que se encontram tipificados.
No caso concreto, estabeleceram, ainda, que a demandada devolvia, até dezembro de 2011, aos demandantes a quantia que entregaram a título de sinal, na quantia de 5.000€, na data em que celebraram o contrato promessa. Assim sendo, e porque o prazo acordado há muito que terminou, deve ser esta a quantia que a demandada deve devolver aos demandantes em consequência da revogação do contrato promessa.
No que diz respeito á carta interpelativa, enviada á demandada, pelo mandatário das partes, documento junto a fls. 15, se efetivamente tivessem provado o incumprimento do contrato promessa, e o mesmo fosse imputável á demandada, seria possível aplicar o disposto no art.º 442, n.º 2 do C.C. que concede a faculdade de exigirem o dobro do que prestaram.
Mas, como já se referiu, não foi provado qualquer incumprimento, mas sim uma revogação do negócio, o que fizeram por mútuo acordo, por este motivo decai assim parte do pedido.
Nesta ação foram, ainda, peticionados os juros de mora, vencidos e vincendos. Este é o expediente legal de serem ressarcidos pelo atraso no cumprimento de uma obrigação pecuniária (art.º 806 do C.C.).
No entanto, para serem devidos é necessário que o devedor entre em mora.
Tendo em consideração o teor do acordo que estabeleceram, constata-se que não estabeleceram um prazo fixo para cumprir aquela obrigação, mas sim uma data até há qual devia ser cumprida. Assim, só ocorre mora depois da demandada ser interpelada para cumprir (art.º 805, n.º 1 do C.C.).
No caso em apreço, a demandada foi interpelada para cumprir por carta enviada pelo mandatário dos demandantes em Julho de 2015, por isso, têm direito a ser indemnizados nos juros moratórios, á taxa legal (art.º 806, n.º1 e 2 do C.C.), a partir dessa data e até efetivo e integral pagamento da obrigação.
DECISÃO:
Nos termos expostos julga-se a ação parcialmente procedente, condenando-se a demandada a devolver aos demandantes a quantia de 5.000€, acrescida dos juros de mora, á taxa legal, a calcular desde Julho de 2015, até efetivo e integral pagamento da obrigação.
CUSTAS:
São da responsabilidade das partes, em função do respetivo decaimento que se fixa em 50%. Encontrando-se totalmente satisfeitas.
Funchal, 24 de setembro de 2016
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º 131,n.º5 C.P.C.)
(Margarida Simplício)