SENTENÇA
Processo n.º 75/2015-J.P.
RELATÓRIO:
O demandante, Condomínio do A, sito no Funchal, devidamente representado por mandatário.
MATÉRIA: Ação referente aos direitos e deveres dos condóminos, enquadrada nos termos do art.º 9, n.º1, alínea C) da L.J.P.
OBJETO: Pagamento de quotas vencidas, regulamento de condomínio.
Requerimento Inicial: Alega em síntese que, o demandado é proprietário da fração autónoma D, sita no r/c do referido edifício, com a permilagem de 55,8943. O demandado, não obstante ser obrigado por lei a suportar as despesas comuns do condomínio, não tem cumprido com essa obrigação. Anualmente a assembleia de condomínios aprova o orçamento, no qual aprovaram o pagamento mensal de tais despesas. Encontrando-se por liquidar a partir de 2011 as quotas ordinárias/extraordinárias vencidas, o que totaliza a quantia de 830,45€. O demandado foi interpelado para proceder ao pagamento por diversas vezes, mas não o fez, pelo que á quantia em divida acresce o valor da multa e os juros, á taxa legal. Conclui pedindo que seja condenado: A) no pagamento da quantia de 830,45€ de fundo comum de reserva e quotas vencidas, até dezembro de 2014; B) acrescido da multa prevista no art.º 24, n.º1 do regulamento de condomínio, na quantia de 2.549,55€; C) nos juros de mora, vencidos e vincendos, que se vierem a apurar por simples cálculo aritmético, até efetivo cumprimento da obrigação em divida; D) nas quotas que se vencerem na pendência da ação, até ao encerramento da audiência de julgamento; E) na quantia de 1.000€ de honorários de mandatário; F) no pagamento dos juros da sanção pecuniária compulsória, nos termos do art.º 829-A, n.º4 do C.C.; G) requer, ainda, que se reconheça que a sentença constitui titulo bastante para o registo de hipoteca sobre quaisquer bens do demandado. Junta 6 documentos.
O demandado, B, melhor identificado a fls.1, com residência no Funchal.
Contestação. Alega em suma que, não é certo que o demandado seja devedor das quantias peticionadas, pois a anterior administração não foi legalmente eleita, e em 2011 nem administração existia, sendo os condóminos que asseguravam os serviços no prédio. Nunca lhe foi apresentado quaisquer documentos que suportem as quantias peticionadas dos anos de 2011 e 2012, ignorando o demandado se são ou não devidas, pelo que solicitou á atual administração os respetivos comprovativos, mas até hoje não lhe apresentaram, pelo que nada deve, nem legalmente lhe seriam exigíveis. Desconhece o orçamento de 2014 mas mesmo assim tem as quotas em dia, não obstante impugna todas as quantias que são reclamadas e documentos juntos. Por outro lado, a multa não pode se exigida, pois não praticou atos que possam ser subsumíveis á previsão do art.º 9 do dito regulamento. Mas, mesmo que fosse, não está devidamente calculada e deveria ter sido, pelo que nunca seria devida. E, os juros, a serem devidos apenas incidiriam sobre capital em divida, nunca deste acrescido da multa, pelo que se impugnam. Mais se acrescenta que, o demandado foi surpreendido com a ação, pois tinha em data anterior, acordado com a atual administração o pagamento em prestações da quantia em divida, pelo que não foi ele que deu causa á ação, sendo de uma manifesta má-fé do demandante e um abuso de direito, que desde já se invoca. Assim, não tem de pagar os honorários, nem custas. Além de que, o valor pedido é manifestamente excessivo, face á complexidade da causa, nem obedece aos usos e costumes, nem está minimamente justificado ou descriminado, e a declaração de proposta de aceitação de honorários não tem validade, servindo para uma multiplicidade de prédios e condóminos. Desconhece, ainda, se o regulamento foi ou não validamente aprovado de acordo com a lei, pelo que se impugna. Conclui pela absolvição do demandado do pedido. Junta 7 documentos.
O demandante, ao ser notificado da contestação, entende apresentar resposta. Alegando em suma que, o demandado confessou parcialmente o pedido, esclarecendo que apenas está em divida a quantia de 357,80€. Quanto às exceções alegadas esclarece que foi o demandado que apesar de regularmente notificado não compareceu na assembleia de condóminos realizada a 5/02/2014, ata que lhe foi remetida por carta registada com aviso de receção, conforme junta. Mas não a impugnou, pelo que todas as despesas referentes aos anos de 2011 e 2012 se mostram provadas. Quanto ao regulamento de condomínio, a multa está prevista no art.º 24, n.º1, não existindo qualquer excesso de aplicação desta, atendendo ao valor patrimonial da fração D, conforme caderneta predial que se junta. Esclarece que ocorreu um lapso de escrita pois a remissão para o regulamento deveria ter sido feita para o art.º 24 e não para o art.º 10, conforme se depreende da sua leitura. Quanto ao pedido de honorários não cabe ao poder jurisdicional pronunciar-se sobre o critério e valores fixados, a não ser em sede própria. Conclui pela improcedência das exceções e procedência da ação. Junta 4 documentos.
TRAMITAÇÃO:
Realizou-se sessão de mediação sem obtenção de consenso entre as partes.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao art.º 26, n.º1 da L.J.P., mas sem conseguir conciliar as partes. Seguindo-se para produção de prova, com a junção de documentos documento pelas partes, audição das testemunhas presentes, terminando com alegações finais, tudo conforme consta da ata de fls. 159 a 163.
- FUNDAMENTAÇÃO-
I- FACTOS PROVADOS:
1)Que o demandante é administrado pela sociedade comercial, C, Lda.
2)Que o demandado é proprietário da fração autónoma D, sita no r/c (piso zero) do prédio urbano constituído sob regime de propriedade horizontal.
3)Que a fração autónoma D está descrita no registo predial do Funchal, sob o n.º 1155/............-D, da freguesia de ........., e inscrita na matriz predial urbana sob o n.º ........
4)Que a referida fração possui a permilagem de 55,8943.
5)Que a assembleia de condóminos reuniu no dia 5/02/2014.
6)Que o demandado não esteve presente.
7)Que a assembleia aprovou o orçamento para 2014.
8)Que a quota parte da fração D corresponde mensalmente á quantia de 37,85€.
9)Que no dia 7/04/2015 reuniu a assembleia de condóminos.
10)Que o demandado não esteve presente.
11)Que a assembleia aprovou o orçamento para 2015.
12)Que a quota parte da fração D corresponde mensalmente á quantia de 37,85€.
13)Que no dia 5/01/2016 reuniu a assembleia de condóminos.
14)Que o demandado não esteve presente.
15)Que o demandado pagou as quotas de dezembro/2015 e janeiro/2016.
16)Que o demandado pagou as quotas de 2014 e 2015.
17)Que o demandante emitiu e enviou ao demandado os recibos com os n.º 217, 224, 232, 236 e 258.
18)Que no ano de 2011 não havia administração de condomínio no edifício A.
19)Que o demandado solicitou á atual administração o envio comprovativo das faturas das despesas comuns do edifício dos anos de 2011 e 2012.
20)Que a administração não facultou nenhuma fatura.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal sustenta a decisão, essencialmente, na análise crítica da documentação junta aos autos pelas partes.
Os factos complementares de prova com os n.º 9 a 14 resultaram dos documentos juntos aos autos, na audiência de julgamento, pelas partes.
A testemunha, D, é funcionária da sociedade comercial que administra o edifício, para o qual exerce funções administrativas na área da contabilidade. O seu depoimento foi isento, explicando os procedimentos gerais da sociedade comercial que administra o edifício realiza. Referiu que o demandado várias vezes telefonou e enviou e-mails mostrando o seu desagrado quanto às quotas em divida de 2011 e 2012, solicitando o comprovativo das despesas realizadas. Confirmou que os pagamentos realizados, a 12/01/2016, por transferência bancária foram enviados para a conta do condomínio, e que pelas quantias referem-se às quotas de dezembro/2015 e janeiro/2016, devido á data em que foram efetuados não tinha tido conhecimento.
A testemunha, E, é irmã do demandado, embora tivesse um depoimento isento, a maioria do seu depoimento referia-se ao que o irmão lhe contava, sendo depoimento indirecto e por isso irrelevante. Todavia, na parte de que em 2011 não havia condomínio constituído, explicou que o irmão e a vizinha, nessa altura procediam á limpeza da entrada do edifício, pois moram ambos no r/c, o que presenciou, pois nesse ano ia muito a casa do irmão para o ajudar, pois foi no ano em que ele adquiriu a fração.
Os factos que não foram tidos em consideração, nomeadamente quanto á divida de 2011 e 2012, e o regulamento de condomínio, resulta precisamente da documentação que o demandante juntou, os quais não servem para prova dos factos que alega.
II - DO DIREITO:
O caso dos autos refere-se ao incumprimento de um dos deveres dos condóminos, nos edifícios constituídos no regime da propriedade horizontal, a contribuição para as despesas das partes comuns do edifício.
Em primeiro lugar e antes de apreciar a matéria em questão, o Tribunal verifica que o demandante se pronunciou em relação á contestação apresentada pelo demandado.
Sucede que no despacho datado de 2/11/2015, a fls. 126, o Tribunal ordenou, somente, que fosse notificada da contestação, sem dar qualquer prazo para que o demandante se pronunciasse sobre a mesma.
O mesmo foi cumprido pela secretaria a 23/11/2015, a fls. 132 e 133.
Verificando o teor da contestação, na mesma não foi utilizada qualquer exceção, mas sim, foi questionada a matéria, impugnando as quantias e documentos juntos, com recurso á lei, e documentação até então, apresentada. Mais se acrescenta que é considerada defesa por impugnação, quando se contradiz os factos articulados no r.i ou quando afirma que esses factos não podem produzir o efeito jurídico pretendido (art.º 571, n.º 2, 1ª parte do C.P.C.)
Decorre da L. 54/2013 que alterou a L. 78/2001 de 13/07, que no Julgado de Paz a tramitação é simplista (art.º 2, n.º2), e por isso no Cap. VI, Seção II, refere-se somente ao r.i. e contestação, mas porque a L.J.P. no seu art.º 63 remete para as disposições do C.P.C. desde que não sejas incompatíveis com a referida, é necessário verificar se tal articulado é ou não admissível.
Tendo em consideração que a contestação foi apresentada por mandatária constituída, é-lhe aplicável o disposto no art.º 572, alínea c) do C.P.C., mais precisamente que na contestação deve especificar e individualizar separadamente os factos em que baseia as exceções; isto nos casos em que tal ocorra, ou seja, quando na contestação utilize uma defesa por exceção.
Dispõe o art.º 573, n.º2 do C.P.C. que depois da contestação, apenas é admissível, as exceções, incidentes e meios de defesa supervenientes ou que a lei expressamente admita, ou de que se deva conhecer oficiosamente.
Ora o referido articulado, tendo em consideração que a defesa do demandado não foi realizada com recurso a exceções mas, como já se referiu, impugnou os factos e documentos, não pode ser legalmente admitido, pois, também, não se enquadra nas situações que o art.º 573, n.º2 do C.P.C. prevê.
Não obstante, e porque o mesmo veio acompanhado de documentos pertinentes para a discussão da matéria em causa, o que se reconhece, tendo em consideração o disposto no art.º 59, n.º 1 da L.J.P., será aquele requerimento considerado como não escrito.
No caso em apreço temos em causa as quotas ordinárias, aplicação da multa proveniente do regulamento de condomínio, juros e honorários de mandatário constituído.
Apesar do Tribunal não poder considerar o requerimento apresentado pelo demandante, de fls. 136 a 139, terá de dar relevância ao art.º 2 do mesmo, porque conjugado com o disposto no documento n.º 1 que o demandante apresentou em audiência de julgamento, como sendo a quantia que, de facto, estava em divida dia no dia 12/01/2016, dia em que a audiência de julgamento foi realizada, e que ficou registado em ata como sendo o extrato de conta corrente atualizado do demandado.
Assim, e quanto a quotas vencidas em divida, depreende-se que está em causa a quantia de 357,80€ referentes á divida de uma anterior administração, até 31/07/2012 e também 2 quotas da atual administração, correspondentes a dezembro/2015 e janeiro/2016, documento a fls. 164.
A posição de condómino confere direitos e obrigações que resultam da dicotomia existente entre o direito de usufruir as partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação, conforme resulta do n.º 1 do art.º 1424 do C.C. as quais são pagas pelos condóminos em proporção do valor da sua fração, salvo disposição em contrário.
Quer isto dizer que, as despesas necessárias e os serviços de interesse comum, desde que devidamente aprovados pela assembleia de condóminos, são pagos por todos os condóminos, tendo como critério de distribuição de valores a imputar a cada condómino a proporcionalidade da despesa aprovada face ao valor que tem a sua própria fração.
As quotas são obrigações de natureza pecuniárias (art.º 550 do C.C.) inerentes á titularidade da fração autónoma, constituindo as receitas próprias do condomínio, afectadas às despesas provenientes das partes comuns do edifício.
Dispõe o art.º1,n.º2 do D.L. 268/94 de 25/10 que apenas são vinculativas as deliberações que se encontrem consignadas em acta.
No caso em apreço, e no que respeita á quota de dezembro/2015, pela lógica está vencida, e foi junto em audiência de julgamento a respetiva ata.
Desta é possível verificar que foi aprovado em assembleia, as quotas para o ano de 2015.
Por outro lado, também o demandado, no dia da realização da audiência juntou aos autos o documento com o n.º 7, a fls. o qual é uma transferência bancaria efetuada para o demandante, o que se pode comprovar pelo NIB da conta, o que vai ao encontro do mesmo NIB de conta identificado na referida ata, no ponto 2 da ordem de trabalhos, e igualmente confirmado pela testemunha que o demandante apresentou, a qual é a pessoa que trata da verificação dos pagamentos realizados ao condomínio, conforme explicou.
Assim, e quanto a esta verifica-se que foi realizado o seu pagamento por transferência bancária, mas que devido á data em que foi feito o demandante, ainda, não podia saber que já fora paga. Não obstante, reconhece-se que o demandado cumpriu com a sua obrigação, e como tal não está em divida.
O mesmo se passa com a quota de janeiro/2016, cujo pagamento foi realizado pelo mesmo meio e no mesmo dia, conforme resulta do documento n.º7, junto a fls.185, igualmente confirmado pela mesma testemunha do demandante, pelo que também esta não é devida pois está paga.
Resta, assim, analisar a quantia de 357,80€ em divida, referente á anterior administração deste condomínio.
Consta dos autos, a ata n.º 1, da assembleia realizada a 1/06/2011, fls. 146 a 148. Pela sua análise esta terá sido a 1ª ata deste edifício.
De acordo com o seu conteúdo esteve presente, apenas a direcção da entidade construtora do edifício. E, foram os membros da direcção da entidade que construiu o edifício, que votaram e deliberaram os pontos 1 e 2, a saber: “analise, debate, votação e deliberação do Regulamento de Condomínio” e “analise, debate, votação e deliberação do orçamento de 2011 e a administração do edifício para 2011”.
Verificando o seu teor, entendo que ocorreu um lapso daquela entidade, ao confundir o que é a propriedade horizontal, enquanto direito real, e a existência de um condomínio.
Decorre do disposto nos art.º 1415 do C.C. que sempre que um prédio se encontre dividido em fracções autónomas, ou seja, apartamentos ou andares como unidades independentes e isoladas, e reúna os requisitos legais, conforme é exigido pelo conjunto dos art.º 1414, 1415 e 1417, todos do C.C., que está constituído em regime de propriedade horizontal.
O único proprietário de um edifício, quer seja o construtor, quer seja o promotor, ao submete-lo ao regime da propriedade horizontal, age com o objetivo de posteriormente transmitir o seu direito sobre partes do prédio. Os efeitos da propriedade horizontal, apenas, actuarão, à medida que as frações forem alienadas a novos proprietários, ou seja, é com a existência de mais de que um condómino, que os efeitos deste instituto se produzirão.
Por conseguinte, só se entende existir condomínio, depois das fracções começarem a serem vendidas, e passarem a pertencer a diferentes proprietários.
No mesmo sentido defende Henrique Mesquita, in RDES 23º-102: “Se a pluralidade de condóminos vier a desaparecer, pela concentração de todas as frações num só titular, o regime da propriedade horizontal torna-se automaticamente inaplicável, mas subsistem os efeitos da declaração negocial do respetivo titular”.
Assim sendo, entendo que a referida ata não pode juridicamente produzir os efeitos pretendidos, conforme passo seguidamente a expor.
De facto, no que respeita ao ponto 2 da ordem de trabalhos, a empresa construtora do edifício, limitou-se a adjudicar a alguma empresa, que não identificou, o serviço de administração pelo período de 1 ano. E, ficando a própria empresa construtora a exercer a função de administração, até o serviço ser adjudicado a alguma pessoa ou entidade.
E, na ata n.º 6 da assembleia de condóminos realizada a 5/02/2014, pode ler-se em vários locais desse documento, ao referir-se a frações com dividas ao condomínio o seguinte, que passo a transcrever: “ No ano de 2011, não existindo empresa que promovesse a administração do condomínio, os condóminos repartiram entre si as despesas documentadas por faturas…..”.
Quer isto dizer que, em 2014, a atual administração, acabou por reconhecer na referida ata, que no ano de 2011, o edifício não teve administração.
Assim, e da conjugação do exposto, e em relação a 2011, nada consta dos autos que justifique, em primeiro lugar que exista um condomínio regularmente constituído, em 2º lugar que tenha sido aprovado qualquer quantia a título de quotas, enquanto receita expectável que sirva para satisfação das despesas comuns do edifício, e em 3º não temos qualquer fatura de acordo com o que foi transmitido em 2014 ao condóminos, de onde se possa extrair a conclusão de que o demandado seja devedor de qualquer quantia.
Por último, o documento junto em audiência, a fls. 165 e 165 verso, como sendo o orçamento da suposta empresa que terá administrado o suposto condomínio em 2011, é datado de 25/05/2011, conforme se pode observar pela data aposta no rodapé da folha em questão. Ora, nesta data, ainda, nem aquela reunião tinha tido lugar, por isso este documento não podia ser o anexo daquela reunião, como se quer fazer crer.
E, mesmo que pudesse ser o anexo, na ata n.º1, lê-se que se junta em anexo 3 documentos, assinados e rubricados pelos elementos da mesa daquela assembleia, a fls. 148. No caso concreto, os membros da mesa eram, também, os directores da empresa construtora, como se lê no inicio da ata, a fls. 147, sendo os mesmos que assinaram a ata em questão. Ora, aquele documento não pode ser um dos anexos referidos, por não obedecer, sequer, a esse requisito, ou seja, não está assinado, nem rubricado por ninguém, logo não pode fazer parte daquela ata.
Quanto às quotas de 2012, também não surgem aprovadas em qualquer ata. Na realidade o que sucede é que a atual administração, na ata de assembleia de condomínio n.º6, realizada a 5/02/2014, no ponto 1º da ordem de trabalhos, que se referia a, como passo a transcrever: “ apresentação, analise e votação das contas do exercício de 2013”, a empresa que administra o edifício comunicou á assembleia qual a relação das frações autónomas que possuem valores de quotas em divida.
Ora isto não configura qualquer deliberação mas, tal como é expressamente dito na referida ata, traduz-se numa simples comunicação da administração para os condóminos que naquela assembleia estiveram presentes. E, com base nisto não pode, a atual administração, pedir o que quer que seja de algum condómino, pois não há ata que justifique que no ano de 2012 foi aprovado um orçamento para este edifício. E, se existe realmente essa ata, não foi apresentada ao Tribunal, motivos pelo quais entende indeferir a quantia peticionada referente a quotas ordinárias em divida.
Quanto ao regulamento do condomínio, sempre que existam mais de quatro condóminos num prédio, deve existir um regulamento de condomínio disciplinando assim o uso, a fruição e a conservação das partes comuns (art.º 1429-A do C.C.).
E, caso este regulamento não conste do título constitutivo da propriedade horizontal, a sua elaboração compete à assembleia ou, em alternativa, ao administrador (art.º 1429-A, n.º2 do C.C.).
Porém, no caso concreto e de acordo com o referido anteriormente para as quotas, o construtor do imóvel só passa a ser condómino se, entretanto, tiver vendido alguma fração autónoma a outrem.
Ora, de acordo com o teor da ata n.º1, até aquele momento o regulamento não fazia parte do titulo, por isso teria de ser elaborado, posteriormente apresentado e deliberado em assembleia de condóminos. No entanto, aquela ata, não configura uma verdadeira assembleia de condóminos, por isso a empresa construtora do edifício não podia deliberar, unilateralmente, o documento, e muito menos impô-lo aos futuros condóminos.
Não obstante, o mesmo poderia ter sido objeto de posterior deliberação, caso os condóminos considerassem e aceitassem o teor daquele documento como sendo elaborado pelo administrador, regularmente eleito pela assembleia, o que no caso não sucedeu.
Por estes motivos, o regulamento não se considera que tenha sido aprovado, e as suas normas não podem produzir o efeito pretendido, nomeadamente as penalizações que nele foram estabelecidas.
Por outro lado, mesmo que pudesse ser considerado como aprovado, e as suas normas tivessem eficácia propter rem, uma vez que não se provou que a quantia peticionada a título de quotas vencidas seja devida, não se pode impor uma penalização de algo que não foi incumprido, pois seria um contra-senso.
Quanto aos juros moratórios peticionados, tendo em consideração que as quotas são obrigações pecuniárias, traduz-se na prática (art.º 806 do C.C.), numa penalização legal para os condóminos relapsos, a qual consiste no pagamento de uma quantia pecuniária, a contar do dia da constituição em mora. Neste caso se não há incumprimento da obrigação, como já se referiu, não se pode falar em mora, por isso improcede a sua aplicação.
Quanto ao pedido de honorários a mandatário constituído, verifica-se que a ação foi patrocinada por mandatário constituído, o qual foi contratado (art.º 1157 do C.C.) pela administração do condomínio, a sociedade comercial que atualmente exerce a função de administradora deste condomínio.
Porém, das actas que se encontram junto aos autos, nomeadamente dos anos de 2014, 2015 e de 2016, não consta em parte alguma a possibilidade da administração ser representada por mandatário em processos e muito menos que essa despesa passe a ser uma despesa dos condomínios relapsos.
Ora a administração não pode sobrepor-se á vontade dos condóminos, teria necessariamente de apresentar a proposta aos condóminos em assembleia, e só depois de obter esta autorização o podia fazer.
Por outro lado, e uma vez que não se provou existirem quotas em divida, poder-se-á entender que não existia motivo legal para intentar a presente ação, por isso o demandado não tem que suportar uma despesa que não deu azo, e que se traduziu numa opção da administração, motivos pelos quais se indefere a quantia peticionada.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação totalmente improcedente, absolvendo-se o demandado dos pedidos deduzidos.
CUSTAS:
São da responsabilidade do demandante, devendo proceder ao pagamento quantia de 35€ (trinta e cinco euros) no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente sentença, sob pena de lhe ser aplicado a sobretaxa diária na quantia de 10€ (dez euros) pelo atraso no cumprimento desta obrigação legal.
Em relação ao demandado cumpra-se o disposto no art.º 9 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12.
Notificada nos termos do art.º 60, n.º2 da L.J.P.
Funchal, 19 de janeiro de 2016
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º 131, n.º5 C.P.C.)
(Margarida Simplício)