Sentença de Julgado de Paz
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Demandada: C
II – OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes propuseram contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na alínea g) do nº 1 do art. 9º da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia total de € 2.464,00 (dois mil quatrocentos e sessenta e quatro euros), acrescida dos juros devidos à taxa legal.
Alegaram, para tanto e em síntese, que em 29 de Janeiro de 2004 celebraram um contrato de arrendamento com a Demandada que tinha por objecto as fracções autónomas designadas pelas letras “EV” e “EW” do prédio do qual os Demandantes são em comum donos e legítimos possuidores, por um período de 5 anos, com uma renda mensal de € 548,00; o referido contrato sofreu um aditamento onde os contraentes determinaram que a renda mensal seria no valor de € 400,00; a Demandada desocupou o imóvel arrendado em Agosto de .../, sem qualquer comunicação aos Demandantes, que só disso tiveram conhecimento em finais do mês de Outubro, com a entrega das chaves, não tendo liquidado a renda relativa ao mês de Outubro; o aludido contrato de arrendamento estipula que os encargos e despesas relativas ao local arrendado, encontravam-se a cargo da Demandada, pelo que esta tinha a obrigação de reembolsá-los; os Demandantes também alegam que a Demandada não fez uma utilização prudente do arrendado, uma vez que o deixou com as paredes repletas de buracos e a tijoleira toda perfurada, pelo que a reparação do imóvel foi realizada pelos Demandantes e penalizou-os na quantia de € 1.000,00.
Juntaram documentos.
A Demandada, devidamente citada, contestou e embora não epigrafasse, reconviu, alegando que aquando da celebração do contrato de arrendamento, os Demandantes nunca mencionaram que o estabelecimento não dispunha de licenciamento capaz para o estabelecimento de bebidas e comidas; ao aperceber-se disto mencionou aos Demandantes a intenção de vir a requer a anulação do referido contrato, contudo os Demandantes sempre se mostraram colaborantes com a Demandada, pelo que avançou e iniciou com várias tentativas para conseguir o licenciamento, o que não foi possível; com esta situação a Demandada gastou o montante de € 3.740,00, dos quais nunca foi ressarcida, pelo que requer o seu pagamento; por outro lado o estabelecimento não estava a rentabilizar o esperado, pelo que várias vezes tentou entregá-lo, contudo os Demandantes sempre a incentivaram a permanecer no locado, alegando que os necessários licenciamentos seriam conseguidos e que o comércio em si melhoraria, o que não aconteceu; a Demandada comunicou a entrega do imóvel em Maio ou Junho de .../, tendo sido transmitido pelos Demandantes que estariam em Portugal em Outubro de .../; a Demandada fez vários esforços no sentido de entregar o arrendado no final do mês de Agosto de .../, como não foi possível, em 12 de Setembro de .../ enviou uma carta aos Demandantes onde enviava as chaves; a carta não foi levantada nos correios, só em Outubro de .../, os Demandantes entraram em contacto com a Demandada, tendo ido ao locado, nada foi contestado e aceitaram as chaves; estas foram entregues tardiamente por culpa exclusiva dos Demandantes, não tendo ficado qualquer renda em dívida e entende não ser devedora de qualquer indemnização de 50%, por que o imóvel foi entregue e muito menos, de qualquer verba para a reparação do imóvel.
Juntou um documento.
Os Demandantes responderam à Reconvenção alegando que a mesma não deve ser admitida, porquanto a mesma não se destina à efectivação de qualquer entrega, ou a efectivar o direito a benfeitorias, para além de que, não junta qualquer prova dos montantes pagos, desconhecendo de onde provém o valor do pedido
- Da admissibilidade da reconvenção
A dedução de pedidos reconvencionais traduz-se num cruzamento de duas acções no mesmo processo, enxertando-se uma acção intentada pela Demandada contra os Demandantes na primitivamente proposta em Juízo por estes contra aquela.
No entanto, para que a mesma seja admitida, a lei fixa certos requisitos, quer substantivos, quer processuais.
Quanto aos requisitos substantivos e no que respeita às especificidades processuais do Julgado de Paz, estão os mesmos taxativamente previstos no nº 1 do art.48º da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho.
A reconvenção sé é possível em dois casos: ou compensação ou efectivação de direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega é pedida.
Efectivamente, parece-nos claro que o pedido reconvencional não se integra na previsão legal do nº 1 do art. 48º da referida Lei.
Pelo exposto, decide-se não admitir a reconvenção deduzida pela Demandada com a sua contestação.
Os Demandantes recusaram a fase de Mediação.
A citação foi efectuada regularmente.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Cumpre apreciar e decidir.
III – FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) Por contrato de arrendamento datado de 29 de Janeiro de .../, os Demandantes, deram de arrendamento à Demandada, as fracções autónomas designadas pelas letras “EV” e “EW”, com entrada pelos n.os 1162-B, 1162-D, 1162-F, 1180 e 1120 sitas no concelho de Vila Nova de Gaia;
B) O contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de 5 anos, renovável, com início a 15 de Março de .../ e com termo a 14 de Março de .../;
C) A renda anual era de € 6.584,00 e paga em duodécimos de € 548,00, no primeiro dia útil do mês anterior ao que dissesse respeito, na residência dos senhorios ou do seu representante legal;
D) O local arrendado destinava-se exclusivamente a estabelecimento comercial de pequena indústria;
E) A Demandada ficou obrigada a solicitar por sua conta, aos serviços competentes, a ligação de luz e água, obrigando-se igualmente ao pagamento dos seus gastos;
F) Ao contrato de arrendamento referido em A) foi feito um aditamento onde entre Demandantes e Demandada ficou acordado que a partir de Janeiro de .../ a renda anual passaria a ser de € 4.800,00 e paga em duodécimos de € 400,00, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, na residência dos senhorios ou do seu representante;
G) Em data que não se conseguiu apurar, mas que terá sido em Agosto de .../, a Demandada desocupou o arrendado;
H) Em data que não se conseguiu apurar, mas que terá sido em finais de Outubro de .../ a Demandada entregou as chaves do locado aos Demandantes;
I) A Demandada pagou a quota do condomínio e a renda relativa ao mês de Agosto de .../;
J) A Demandada não cumpriu o pré-aviso da denúncia do contrato.
Não ficou provado que:
I. O locado, aquando da sua entrega, tivesse ficado em mau estado de conservação, nomeadamente, vários buracos nas paredes;
II. Para reparar os danos no locado fosse necessária a quantia de € 1.000,00.
Motivação dos factos provados:
Para dar como provado os factos descritos em A) a E) teve-se em conta o documento de fls. 6 a 8 e para o facto F) o documento de fls. 9.
Para dar como provado o facto G), H) e I) teve-se em conta a confissão da Demandada, tal como ficou consignada em acta.
Para o facto J) a convicção probatória do Tribunal ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos e tendo sido tomada em consideração a contestação.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível que permitisse o Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a inquirição de todas as testemunhas arroladas.
Aliás, os Demandantes não juntaram aos autos nenhuma factura que comprove o valor gasto na reparação do arrendado e o depoimento das testemunhas apresentadas por aqueles, não foi suficiente para convencer o Tribunal sobre o estado de conservação do arrendado e que a tipo de reparações lá foram efectuadas.
IV – O DIREITO
A locação vem definida no art. 1022º do C. Civil, como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”.
“A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel” – Art. 1023º do C.C.
Assim, a primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art. 1038º do C.C., é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art. 1022º do C.C.) e deve ser cumprida no tempo e lugar devidos (art. 1039º do C.C.) sob pena de constituir o locatário em mora (art. 1041º do C.C.).
O tempo e lugar do pagamento da renda vem estipulado no art. 1039º do C.C.
Salvo convenção em contrário, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (cfr. art. 20º do R.A.U.).
Posto isto,
A cláusula 1ª do contrato de arrendamento dispõe que o mesmo tem a validade de cinco anos, renovável nos termos da lei. Isto quer dizer que o contrato de arrendamento renova-se automaticamente por sucessivos períodos iguais, se não for denunciado por qualquer dos outorgante., podendo o arrendatário revogar o contrato, a todo o tempo, o que significa pôr-lhe fim, fazê-lo cessar através de declaração unilateral, mediante, nos termos do art. 1055º, al. b) do C.C., comunicação escrita a enviar ao senhorio, com antecedência mínima de 60 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
Assim, a Demandada enviou a carta registada com aviso de recepção, para a morada constante do contrato de arrendamento, a denunciar este, apenas o não faz com a antecedência mínima de 60 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos, pelo é devedora das rendas mensais referente aos meses de Setembro Outubro de 2005, no montante de € 800,00.
Quanto às quotas de condomínio reclamadas relativa ao arrendado, ficou provado que no contrato de arrendamento, a Demandada acordou que era da sua responsabilidade o pagamento do condomínio, pelo que é assim, ao só entregar as chaves do locado em Outubro de 2005 é responsável pelo pagamento da quota de condomínio referente ao mês de Setembro e Outubro de 2005, no montante de € 175,20.
Quanto à indemnização pedida de acordo com o disposto no art. 1041º, nº 1 do Código Civil, vejamos que direito assiste aos Demandantes.
O art. 1041º nº1 do Código Civil prevê a possibilidade do locador, em caso de mora do locatário no pagamento das rendas, poder exigir além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. O locatário tem assim, a faculdade de sobrestar no despejo imediato mediante o pagamento ou depósito do montante das rendas em dívida acrescido da referida indemnização (purgação da mora).
Constituindo esta disposição um estímulo ao pagamento pontual, é perfeitamente legítimo ao senhorio peticionar as rendas acrescidas da indemnização numa acção em que o se pretende não é o despejo – para o qual o Julgado de Paz nem sequer tem competência – mas sim o pagamento das rendas em dívida, até porque o locador se fosse essa a sua intenção, poderia ter optado pela resolução do contrato e subsequente despejo e o locatário se quisesse manter o arrendamento teria para todos os efeitos que pagar a sobredita indemnização a acrescer às rendas em dívida.
Assim, face à matéria provada, verificou-se que em dia que não se conseguiu apurar do mês de Outubro de .../ a Demandada entregou aos Demandantes, a chave do locado.
Ora, tal como, verificando-se a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, nos casos em que o locatário não proceda aos pagamentos supra referidos, o locador não terá o direito a receber a referida indemnização conjuntamente com a resolução do contrato e subsequente restituição do locado, pelo que, são apenas devidas as rendas em atraso, em singelo.
Quanto ao valor relativo às obras efectuadas no locado, no montante de € 1.000,00 e, atendendo às regras do ónus da prova – art. 342º do Código Civil – é aos Demandantes que cabe o dever de fornecer a prova dos factos visados.
Ora, atendendo ao princípio de livre apreciação das provas, que vigora no nosso direito, consagrado no art. 655º do Código de Processo Civil e, mais particularmente no que se refere à prova testemunhal – art. 396º do Código Civil – não ficou este Tribunal convencido da veracidade dos factos alegados pelos Demandantes.
O que é dizer que estes não lograram provar como lhes incumbia que a Demandada entregou o locado em bastante mau estado de conservação, que obras foram efectuadas e quais os materiais utilizados.
Aliás, não foi junta aos autos pelos Demandantes qualquer factura e respectivo recibo, comprovativo das obras realizadas, dos materiais utilizados e do seu pagamento, pelo que nesta parte não poderá proceder o pedido.
Quanto aos juros peticionados, verificando-se um incumprimento imputável ao devedor, ora Demandada, constitui-se esta em mora logo, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ora Demandante – art. 804º do Código Civil.
Sendo obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar do dia da constituição em mora – art. 806º do Código Civil.
O devedor fica constituído em mora, nomeadamente, depois de ter sido judicialmente interpelado para cumprir – art. 805, nº 1 do Código Civil.
V – DISPOSITIVO
Face ao quanto antecede, julgo parcialmente provada a presente acção e, por consequência, condeno a Demandada a pagar aos Demandantes a quantia de € 975,20 (novecentos e setenta e cinco euros e vinte cêntimos), acrescida dos juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Custas na proporção do decaimento e reembolso nesses precisos termos.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 28 de Agosto de 2008
A Juíz de Paz
(Maria Manuela Freitas)
(Maria Manuela Freitas)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C. |
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO. |
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