Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: [PES-1], residente na [...], n.º 57 C, 2º Direito, [Cód. Postal-1] [...]; e [PES-2], com residência na [...], n.º 88, 5º esquerdo, [Cód. Postal-2] [...].
Demandada: [ORG-1], Sicafi, S.A.”, com sede na [...], n.º 27, 11º andar, [Cód. Postal-3] [...].
II - OBJECTO DO LITÍGIO
As Demandantes vieram propor contra a Demandada a presente acção declarativa respeitante a incumprimento contratual, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho (LJP), com as alterações introduzidas pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho, pedindo que seja considerado resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre as partes e, em conformidade, seja a Demandada condenada na devolução integral da quantia de €3.200,00 (três mil e duzentos euros), e ainda no pagamento de todos os valores devidos a título de custas judiciais e demais despesas legais com o presente processo, bem como eventuais honorários de advogado ou solicitador.
Alegaram, para tanto e em síntese, que no dia 26.12.2022 foram visitar o imóvel sito na [...], n.º 179, 2º [...], em [...], acompanhadas pelo Sr. [PES-3], representante da “[ORG-2]”; depois de procederem ao envio da documentação necessária para efectuar o contrato de arrendamento, assinaram no dia 12.01.2023 o respectivo contrato nas instalações da [ORG-3]”, sitas na [...], n.º 1265, em [...], acompanhadas pelo Sr. [PES-4], funcionário dessa mesma empresa; aquando da assinatura do contrato foi pago o valor de €2.400,00, correspondente às rendas de Janeiro e Fevereiro (cada uma no valor de €800,00) e o restante a título de caução (de valor igual ao das rendas) por transferência bancária para o IBAN [IBAN-1] e entregue a chave do apartamento; as Demandantes procederam à realização dos contratos de água, luz e gás, tendo-se verificado que estaria zona a faltar o cabo para alimentação do gás e assim não existiam condições de habitabilidade, pois estavam impossibilitadas de tomar banho de água quente e de cozinhar; entraram de imediato em contacto com a [ORG-4]”, empresa mencionada no contrato para quaisquer notificações e comunicações, através do número 211961737, onde lhes foi dito que seria algo recorrente naquela zona devido a assaltos e que já teriam a informação que não existia o referido cabo naquela fracção mas que iriam resolver o problema com a maior brevidade possível; as Demandantes contactaram também o Sr. [PES-4]”, que lhes disse que nada poderia fazer mas que se desejassem lhes arranjava o contacto de um profissional para fazer o serviço, mas teriam de ser as Demandantes a pagá-lo, ou então para continuarem a tentar o contacto com a “[...]”; após várias tentativas de contacto, via telefone e email, apenas no dia 10.02.2023 é que um técnico se deslocou ao apartamento e finalmente procedeu à colocação do cabo em falta; dado isto, foi só no dia 15.02.2023 que um técnico por parte da “[ORG-5]” fez a ligação do gás e somente no dia 20.02.2023 é que começaram a usufruir do apartamento porque as mudanças estavam concluídas; nesse mesmo dia verificaram que sempre que eram utilizados os autoclismos, os bidés e os lavatórios, as casas de banho ficavam totalmente inundadas e era impossível a utilização das mesmas, o que se traduziu, mais uma vez, na falta de condições de habitabilidade dado que não conseguiam fazer as necessidades fisiológicas ou tomar banho ou realizar o simples acto de lavar as mãos; à medida que os dias foram passando, verificaram também um cheiro a esgoto insuportável na casa, as paredes cada vez mais cheias de humidade e a ficar pretas, o pavimento completamente levantado e água a sair pela madeira do chão, nos corredores, nos quartos e na sala; no dia 23.02.2023, um técnico da [ORG-6] dirigiu-se ao apartamento para resolver o problema mas limitou-se a tirar fotografias das torneiras dizendo que seria este o único problema e que estaria resolvido no máximo em oito dias; após telefonemas e emails sem qualquer resposta, as Demandantes tiveram de se deslocar ao escritório da [ORG-4]” no [...], à [...], n.º 352, 1º Andar, no dia 01.03.2023, quando foi marcada a visita de um técnico para resolver o problema; o mesmo foi ao apartamento no dia 02.03.2023 e verificou que os canos dos bidés e das sanitas estavam rebentados e não havia tubos de esgotos porque estavam partidos; nesse mesmo dia o técnico tirou fotografias e no dia seguinte procedeu ao arranjo dos mesmos e afirmou que não teria autorização para proceder à resolução dos restantes problemas; no dia 01.03.2023, o vizinho que habita o apartamento imediatamente abaixo do arrendado, escreveu um bilhete às Demandantes a informar que lhes tinha desligado a água porque lhe estava a cair água pelo teto do seu apartamento; o vizinho havia também arrendado o apartamento através da “[ORG-7]”, tendo contactado esta empresa quando começou a ter problemas na sua fracção (alegou que lhe teria sido dito pela “[ORG-7]” que se dirigisse ao andar das Demandantes e lhes desligasse a água para não acontecer); à data de entrada da presente acção, a humidade nas paredes continua a existir e a aumentar, o chão continua cheio de infiltrações e irregular (há portas que já nem abrem/fecham com normalidade devido aos altos e baixos no pavimento) e está um cheiro a mofo insuportável dentro da casa; telefonaram para a [ORG-6] todos os dias, enviaram emails com regularidade, e, ou não lhes atendem o telefone, ou a resposta é sempre a mesma: que terão de aguardar e reportar por email para passarem as informações ao departamento correspondente; no dia 05.03.2023, enviaram uma carta para a morada indicada no contrato e acima referida para rescisão do contrato e devolução das rendas que foram pagas e da renda que posteriormente foi debitada no dia 01.03.2023; após o envio da mesma e a chegada do aviso de recepção, entraram em contacto com a [ORG-6], onde lhes desligaram o telefone imediatamente após se identificarem, ou então disseram-lhes que o caso ainda estava para análise no departamento responsável ou competente; até ao dia 05.04.2023 não obtiveram qualquer resposta, continuaram com a chave do apartamento completamente inabitável, com um cheiro nauseabundo, e sem €3.200,00 que foram pagos por um imóvel que não puderam usufruir; a acrescentar ainda que, após sucessivas confirmações, não têm na sua posse qualquer recibo ou contrato declarado nas Finanças, pelo que nem para o IRS podem apresentar despesa porque, aparentemente, o contrato em questão não existe para as autoridades tributárias.
Juntaram documentos.
A Demandada, regularmente citada, apresentou Contestação, onde alega que Demandada e Demandantes celebraram a 12.01.2023 contrato de arrendamento que teve por objecto a fracção “AT” do prédio sito na [...], n.º 179, descrito na CRP de V. N. Gaia sob o n.º 2900 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3587; tal contrato foi celebrado pelo prazo de três anos, renovável por períodos de um ano; foi fixada a renda mensal de €800,00; aquando da celebração do contrato, as Demandantes pagaram à Demandada as rendas dos meses de Janeiro e Fevereiro, e ainda a quantia de €800,00 a título de caução; na data da celebração do contrato, as Demandantes receberam as chaves do imóvel locado, que visitaram e acharam conforme o pretendido, tendo o contrato de arrendamento passado a produzir os seus efeitos desde então; a 24.01.2023, decorridos que estavam já doze dias de duração do contrato sem quaisquer reclamações, as Demandantes comunicaram à Demandada que o tubo de ligação da rede de gás na zona do contador teria sido furtado, impedindo o fornecedor de gás de concluir a instalação; a Demandada disponibilizou-se, de imediato, para reparar o tubo; foram sugeridas pela Demandada várias datas para a semana seguinte, que não tiveram o consentimento das Demandantes, sendo que, por indisponibilidade destas, a reparação apenas foi concluída, por empresa externa contratada para o efeito pela Demandada, a 06.02.2023; as Demandantes confirmaram aos serviços da Demandada, a 08.02.2023, que a situação estava resolvida; desconhece a Demandada em que data o serviço de fornecimento de gás foi ligado pela “[ORG-5]”, uma vez que a escolha do fornecedor foi da exclusiva responsabilidade das Demandantes; certo é que as Demandantes apenas comunicaram à Demandada a deficiência a 24.01, e a mesma estava reparada a 06.02, e não antes apenas por indisponibilidade das Demandantes; no dia em que foi efectuada a reparação (06.02), as Demandantes não comunicaram ao técnico que esteve no locado a existência de quaisquer outras avarias ou desconformidades; no entanto, no dia 15.02.2023, as Demandantes comunicaram à Demandada a verificação de avarias nas casas de banho do apartamento, designadamente, que numa delas o autoclismo não funcionava e a água do bidé sairia pelo tubo traseiro, e na outra quando se utilizava o autoclismo ou o bidé a água sairia também por trás, inundando o chão; recebida esta comunicação, a Demandada prontificou-se a enviar ao locado um técnico no dia 20.02.2023 (três dias úteis depois), mas por indisponibilidade das Demandadas a intervenção foi adiada várias vezes, apenas tendo sido possível realizá-la a 02.03.2023; a partir desta data, e não antes por responsabilidade exclusiva das Demandantes, todas as imperfeições ou avarias por estas reportadas ficaram integralmente sanadas; tendo em consideração os transtornos causados, a Demandada propôs-se outorgar um aditamento ao contrato de arrendamento, desta feita, alterando-se a data de início do contrato, o que fez, tendo remetido para assinatura pelas Demandantes, aditamento esse que nunca chegou a receber devidamente assinado; a Demandada não recebeu qualquer carta de resolução com o teor daquela que as Demandantes dizem ter enviado a 05.03, desconhecendo-se se tal carta foi efetivamente enviada e para quem; a 08.03.2023, as Demandantes efetuaram nova reclamação, dizendo pretender resolver o contrato e obter a restituição das rendas pagas, referindo que não podiam usar os autoclismos nem as casas de banho, que estariam sempre inundadas, queixas de infiltrações por parte do habitante do piso inferior, e que o chão estaria bastante degradado, juntado fotografias; ora, os problemas nas casas de banho encontravam-se, há muito, reparados, e as fotografias juntas à reclamação não demonstravam os danos que as ora Demandantes alegavam; é falso que as Demandantes alguma vez tenham comunicado a existência de cheiro a esgoto, nem tal se compreende, uma vez que se trata de um segundo andar, sendo improvável a existência de refluxo sanitário; as intervenções efetuadas limitaram-se à rede de abastecimento, e não à de esgoto, excetuando o tubo de esgoto do lavatório, que não justificaria qualquer cheiro a esgoto insuportável, como referem as Demandantes; um cheiro a esgoto como o que as Demandantes referem teria de emanar da rede de esgotos da sanita que liga diretamente ao tubo de queda predial de águas residuais ou a um sifão de pavimento que, em caso de obstrução, transbordaria pela tampa, facto que nunca foi reportado; relativamente à alegada humidade acumulada nas paredes, é falso que se verifique uma situação de humidade generalizada nas paredes da fracção; existe uma infiltração pela fachada do prédio, que afeta apenas uma das paredes (visível nas fotografias juntas pelas Demandantes), e que era já patente quando as Demandantes receberam o locado, infiltração essa que é da responsabilidade do condomínio, que está a desenvolver as diligências necessárias a efectuar a sua reparação; relativamente ao pavimento, é também falso que o mesmo esteja completamente levantado e com água a sair pela madeira; o pavimento flutuante do apartamento mantém a sua coplanaridade, não obstante a existência de ligeiros empolamentos na zona das juntas, que não provocam qualquer risco de queda; o pavimento não apresenta depressões ou zonas apodrecidas com arestas vivas, suscetíveis de causar quaisquer lesões mesmo circulando descalço; concluindo, é falso que o apartamento locado não tenha condições de habitabilidade; após a comunicação de alguns defeitos no apartamento, a Demandada tratou de as resolver no mais breve prazo possível, conforme efetivamente fez; as reparações apenas se atrasaram alguns dias por indisponibilidade das Demandantes em comparecer em data anterior; após a reparação integral dos defeitos reportados, as Demandantes deixaram de pagar as rendas (a partir da renda relativa a Abril de 2023), encontrando-se em divida, a esta data, três rendas mensais, no valor global de €2.400,00; apesar da suposta comunicação da resolução do contrato por parte das Demandantes, estas nunca devolveram as chaves do locado à Demandada, mantendo o imóvel na sua posse sem pagar as respectivas rendas; as Demandantes decidiram unilateralmente deixar de cumprir o contrato, justificando-se com a existência de problemas no locado que há muito foram reparados; a atitude das Demandantes impede a Demandada de rentabilizar o imóvel do qual é proprietária, causando-lhe prejuízos cuja indemnização será, oportunamente, exigida das Demandantes em sede própria; face ao exposto, terá que improceder tudo quanto é peticionado pelas Demandantes.
A Audiência de Julgamento foi realizada com obediência às formalidades legais como da Acta se infere.
Fixo o valor da acção em €3.200,00 (três mil e duzentos euros).
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) As Demandantes e a Demandada celebraram no dia 12.01.2023 contrato de arrendamento que teve por objecto a fracção “AT” do prédio sito na [...], n.º 179, 2º [...], em [...], [...], descrito na CRP de [...] sob o n.º 2900 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3587 – cfr. contrato a fls. 53 a 58;
B) Aquando da assinatura do contrato, as Demandantes pagaram à Demandada a quantia de €2.400,00, correspondente às rendas de Janeiro e Fevereiro (cada uma no valor de €800,00) e o restante a título de caução (de valor igual ao das rendas) – expressamente aceite pela Demandada;
C) Em data não apurada do mês de janeiro de 2023, as Demandantes trataram da celebração dos contratos de água, luz e gás, tendo-se verificado que estaria a faltar o cabo para alimentação do gás, estando assim impossibilitadas de tomar banho de água quente e de cozinhar;
D) Entraram em contacto com a [ORG-4]”, empresa mencionada no contrato para quaisquer notificações e comunicações – cfr. email de 30.01.2023 a fls. 67 v., email de 03.02.2023 a fls. 68, email de 25.01.2023 a fls. 89, mensagens WhatsApp a fls. 101, 102, 106, 107 e 111;
E) No dia 06.02.2023 um técnico a mando da [ORG-6] deslocou-se ao apartamento e procedeu à colocação do cabo em falta – cfr. email de 06.02.2023 a fls. 69;
F) Em 10.02.2023 foi feita a ligação do gás pela empresa fornecedora contratada pelas Demandantes – cfr. email de 10.02.2023 a fls. 70, e mensagens de WhatsApp a fls. 108 a 110;
G) Em data não apurada, mas antes de 15.02.2023, as Demandantes verificaram que sempre que eram utilizados os autoclismos e os bidés, as casas de banho ficavam inundadas, situação da qual deram conhecimento à “[ORG-7]” – cfr. foto a fls. 97 e emails de 15.02.2023 a fls. 73 e 75;
H) À medida que os dias foram passando, verificaram também as paredes com humidade e a ficar pretas, o pavimento levantado e água a sair pelo piso, nos corredores e nos quartos, situação da qual deram conhecimento à “[ORG-7]” – cfr. fotos a fls. 8 v., 9 v., 10, 11 v., 12, 14 v., 91 a 96, 98 e 99, email de 01.03.2023 a fls. 78, email de 02.03.2023 a fls. 5, email de 08.03.2023 a fls. 82, email de 27.03.2023 a fls. 83;
I) No dia 24.02.2023, o problema das casas de banho ainda não estava resolvido – cfr. email de 24.02.2023 a fls. 76;
J) Um técnico a mando da “[ORG-7]” foi ao apartamento no dia 02.03.2023 e verificou que os canos dos bidés e das sanitas estavam rebentados e não havia tubos de esgotos porque estavam partidos, procedendo à substituição dos tubos de esgoto – cfr. fotos a fls. 65 e 66, mensagens WhatsApp a fls. 104 e 105;
K) No dia 01.03.2023, o vizinho que habita o apartamento imediatamente abaixo do arrendado, escreveu um bilhete às Demandantes a informar que lhes tinha desligado a água porque lhe estava a cair água pelo teto do seu apartamento – cfr. manuscrito a fls. 90;
L) No dia 16.03.2023, as Demandantes enviaram uma carta para a morada indicada no contrato e acima referida para rescisão do contrato e devolução das rendas que foram pagas e da renda que posteriormente foi debitada no dia 01.03.2023 – cfr. missiva datada de 16.03.2023 a fls. 87 e 88 e comprovativo de recepção a fls. 100;
M) O contrato em apreço foi celebrado pelo prazo de três anos, renovável por períodos de um ano;
N) Foi fixada a renda mensal de €800,00;
O) Na data da celebração do contrato, as Demandantes receberam as chaves do imóvel locado, que haviam visitado;
P) Na semana anterior a 25.01.2023, as Demandantes comunicaram à Demandada que faltava o tubo de ligação da rede de gás na zona do contador, impedindo o fornecedor de gás de concluir a instalação;
Q) As Demandantes confirmaram aos serviços da Demandada, a 06.02.2023, que a situação estava resolvida;
R) A 08.03.2023, as Demandantes efetuaram nova reclamação, dizendo pretender resolver o contrato e obter a restituição das rendas pagas, referindo que não podiam usar os autoclismos nem as casas de banho, que estariam sempre inundadas, queixas de infiltrações por parte do habitante do piso inferior, e que o chão estaria bastante degradado, juntado fotografias;
S) Existem empolamentos na zona das juntas do pavimento flutuante;
T) As Demandantes deixaram de pagar as rendas (a partir da renda relativa a abril de 2023);
U) As Demandantes nunca devolveram as chaves do locado à Demandada (mas apurou-se que solicitaram à Demandada que lhes indicasse onde entregar a chave para o fazerem de imediato, não tendo obtido qualquer resposta – cfr. missiva datada de 16.03.2023, a fls. 87 e 88).
Motivação da matéria de facto provada:
Relevaram os documentos suprarreferidos conjugados com as declarações das Demandantes.
Considerou-se ainda o depoimento da testemunha [PES-6], empresário na área da construção, o qual, embora vago, uma vez que a testemunha não conhece o imóvel e o que sabe resulta da consulta dos emails trocados com a Demandada, sua cliente, logrou confirmar as datas de alguns dos factos. Declarou a testemunha que sabe que os seus colaboradores foram ao local reparar uma bengala de gás; a reparação foi-lhe pedida pela Demandada a 31.01.2023 (refira-se que a falta do tubo do gás havia sido reportada pelas Demandantes à Demandada a 24.01.2023, uma semana antes); a reparação foi feita no dia 06.02.2023; no dia 16.02.2023, as Demandantes queixaram-se das duas casas de banho; foram ao imóvel no dia 22.02.2023 fazer o orçamento; desconhece qual era o problema nas casas de banho; nesse mesmo dia as Demandantes reportaram a existência de uma infiltração (segundo as anotações da testemunha, tal infiltração seria proveniente das partes comuns mas quando confrontado com as fotografias juntas aos autos, refere que as infiltrações visíveis naquelas paredes são da fracção, nada têm a ver com as partes comuns); no dia 27 de Fevereiro terá sido reparado um dos wc; no dia 01.03.2023 foi reportada uma infiltração de um vizinho mas não sabe se foi causada ao vizinho ou se foi este que a causou; no dia 03.03.2023 enviaram relatório de reparação de um dos wc e orçamento do outro, não sabe se foram os dois reparados, não tem essa indicação.
Quanto ao facto que referiu de que os seus colaboradores foram fazer a reparação do tubo de gás no dia 03.02.2023 mas não estava ninguém na fracção, bem como que no dia 20.02.2023 se deslocaram à fracção para verificar o problema das casas de banho mas ninguém os atendeu, tal é irrelevante, pois em lado algum se conclui daqui a indisponibilidade das Demandantes, como alega a Demandada, pois as mesmas não eram obrigadas a estar permanentemente em casa (até porque ali não residiam por falta de condições de habitabilidade), e não foi apurado que lhes tenha sido comunicada a visita dos colaboradores da testemunha naqueles dias.
Não foi provado que:
I. A Demandada sugeriu várias datas para a semana seguinte (ao dia 25.02.2023) para colocação do tubo de gás em falta, que não tiveram o consentimento das Demandantes, sendo que, por indisponibilidade destas, a reparação apenas foi concluída, por empresa externa contratada para o efeito pela Demandada, a 06.02.2023;
II. Recebida a comunicação de 15.02.2023, a dar conta dos problemas nas casas de banho, a Demandada prontificou-se a enviar ao locado um técnico no dia 20.02.2023 (três dias úteis depois), mas por indisponibilidade das Demandantes, a intervenção foi adiada várias vezes, apenas tendo sido possível realizá-la a 02.03.2023;
III. A partir desta data, e não antes por responsabilidade exclusiva das Demandantes, todas as imperfeições ou avarias por estas reportadas ficaram integralmente sanadas;
IV. As intervenções efetuadas nas casas de banho limitaram-se à rede de abastecimento, e não à de esgoto, excetuando o tubo de esgoto do lavatório, que não justificaria qualquer cheiro a esgoto insuportável, como referem as Demandantes;
V. Existe uma infiltração pela fachada do prédio, que afeta apenas uma das paredes (visível nas fotografias juntas pelas Demandantes), e que era já patente quando as Demandantes receberam o locado, infiltração essa que é da responsabilidade do condomínio, que está a desenvolver as diligências necessárias a efectuar a sua reparação;
VI. As reparações apenas se atrasaram alguns dias por indisponibilidade das Demandantes em comparecerem em data anterior.
VII. A Demandada propôs-se outorgar um aditamento ao contrato de arrendamento, alterando a data de início do contrato, tendo enviado tal aditamento às Demandantes para que o assinassem.
Motivação da matéria de facto não provada:
Por ausência de mobilização probatória credível que atestasse a veracidade dos factos.
V - O DIREITO
Da matéria provada resulta que as Demandantes celebraram com a Demandada, a 12.01.2023, um contrato de arrendamento tendo como objecto a fracção já identificada, propriedade desta.
Acontece que,
logo no início do contrato foram-se revelando vicissitudes várias que obstaram à utilização do imóvel,
designadamente,
as Demandantes não puderam colocar e ligar o contador do gás que estava previsto para 24.01.2024 (cfr. mensagem da fornecedora “[ORG-8]” a fls. 108) uma vez que faltava o cabo para alimentação do gás (supostamente teria sido furtado), situação da qual foi a Demandada alertada nesse mesmo dia, tendo vindo a proceder à reposição do tubo apenas no dia 06.02.2023, quase quinze dias depois, pelo que só posteriormente, mais precisamente a 10.02.2023, é que a empresa fornecedora contratada pelas Demandantes concretizou a ligação do gás. Desconhecemos por que motivo não o fez antes do dia 10 mas certamente por indisponibilidade de agenda em data anterior, facto a que a Demandada é alheia.
O que é dizer que, as Demandantes estiveram quase um mês sem terem acesso a água quente, na certeza de que a água quente é indubitavelmente um bem indispensável no nosso quotidiano, e sem poderem utilizar o fogão para prepararem as suas refeições.
O que se traduz em falta de condições de habitabilidade.
Sendo certo que não foi provado pela Demandada, como alega, que a colocação do tubo de gás não foi efectuada anteriormente por indisponibilidade das Demandantes.
Mais,
poucos dias depois, por volta de meados de Fevereiro e assim que as Demandantes se instalaram na habitação para usufruir da mesma, verificaram que nas casas de banho o autoclismo não funcionava e saía água pelo bidé, situação que se verificou a partir do momento que foi ligada a água na habitação pela empresa “[ORG-9]” e que deu origem a inundações que vieram a atingir o pavimento flutuante de outras divisões da casa (corredor, quarto). É consabido que o flutuante, quando atingido por água, empola e levanta, sendo muito provável que afete o normal manuseamento das portas na zona afectada.
Atente-se ainda na participação feita pelo vizinho de baixo pedindo às Demandantes para fecharem a água, queixando-se que tinha a casa cheia de água.
Viram-se assim as Demandantes impossibilitadas de utilizar os sanitários para satisfazer as suas necessidades fisiológicas, pelo que não puderam permanecer na habitação.
Também por aqui, a inexistência de condições de habitabilidade.
Reportaram a situação à Demandada, pelo menos a 15.02.2023, tendo a intervenção para substituição dos tubos de esgoto deteriorados sido efectuada apenas a 02.03.2023, mais de quinze dias depois.
De igual modo, não se apurou que a reparação não tenha ocorrido antes por indisponibilidade das Demandantes como a Demandada pretende fazer crer.
Comunicaram ainda as Demandantes o surgimento de manchas de humidade nas paredes e pintas pretas de fungos, que se foram agravando, cuja origem desconhecemos, se estarão ou não relacionadas com as referidas inundações, ou se existirá uma qualquer outra rutura na canalização, já que tais patologias se verificam na parte de baixo das paredes e a fracção se situa ao nível de um 2º Andar.
Certo é que, a Demandada, além da demora na resolução das situações anómalas anteriormente reportadas (tubo do gás, autoclismos, canos/tubos de esgoto), não obstante as permanentes insistências das Demandantes, relativamente a esta última (humidades nas paredes e piso), apesar de sistematicamente alertada, a Demandada nada fez para a resolver.
Ora, quem paga €800,00 de renda de casa, para mais tratando-se de duas jovens de vinte e poucos anos, em início de vida, tem a expectativa, à partida, de poder usufruir da casa sem que a mesma padeça das patologias descritas,
sendo que não foi alegado pela Demandada a preexistência de tais patologias e muito menos que fossem do conhecimento das Demandantes aquando da celebração do contrato.
Ora, ao não proceder à reparação de tais anomalias, impedindo o gozo/fruição, pelas Demandantes, do imóvel, está a Demandada a violar o seu dever de assegurar às Demandantes o gozo do imóvel para os fins a que se destina.
De facto,
o locador é obrigado a assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que esta se destina (art.º 1031º b), do Código Civil, tal como todos os que a seguir se faz referência).
Essa obrigação pode implicar a necessidade de o locador fazer reparações e outras despesas necessárias à conservação da coisa locada (art.º 1036º).
Em coerência com a obrigação que incumbe ao senhorio de proporcionar o gozo da coisa ao locatário para os fins a que esta se destina, o art.º 1074º, nº1, estabelece que lhe incumbe efectuar obras de conservação ordinária ou extraordinária, sempre que elas sejam requeridas pelas leis ordinárias ou resultem do fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
Aqui chegados,
Segundo o nº 1 do art.º 1083º do Código Civil, “Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte".
O fundamento geral de resolução do contrato por parte do arrendatário é idêntico àquele que vigora para o senhorio, ou seja, o incumprimento que “pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.
E, relativamente ao arrendamento urbano, a lei dá, no nº 5 do art.º 1083º CC, como exemplo de um fundamento de resolução pelo arrendatário, “a não realização, pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.”
No caso em apreço, foi apurado que o locado necessita de obras sem as quais não se encontra apto para o fim a que se destina e de que as obras de que carece incumbem ao senhorio.
Ou seja, poder-se-á afirmar não se achar cumprida por parte do senhorio a obrigação de assegurar o gozo da coisa, pelo que consideramos que a resolução opera com a simples prova do incumprimento, independentemente da culpa do devedor.
Tal incumprimento atribui às Demandantes o direito à resolução do contrato.
Se por via de regra, a resolução tem eficácia retroativa, levando ao estado anterior à celebração do contrato, nos contratos de execução continuada – como é o caso da locação –, a resolução não afeta as prestações realizadas, só produzindo efeitos extintivos para o futuro (art.º 434º, nº2 CC).
Nestes casos, a resolução não é, em princípio, dotada de eficácia retroativa, uma vez que o gozo do prédio não pode ser retroactivamente apagado, não se justificando, por isso, que o senhorio não receba as rendas correspondentes a esse gozo.
A eficácia retroativa da resolução do arrendamento dependerá, assim, do incumprimento da outra parte afectar retroactivamente prestações com ele correspetiva que já foram realizadas.
No entanto, no caso, apurou-se que as Demandantes, pelo menos a 08.03.2023, tal como a Demandada confessa no art.º 21º da sua Contestação, manifestaram a sua pretensão de resolver o contrato, solicitando a devolução dos valores pagos, a saber, três meses de renda (janeiro, fevereiro e março) e caução no valor de uma renda, no total de €3.200,00.
Propuseram-se ainda a entregar de imediato a chave em local a indicar pela Demandada, tal como consta na parte final da missiva datada de 16.03.2023, que foi rececionada pela Demandada, mas que à mesma não respondeu.
Terão ainda antes tentado entregar a chave nas instalações da “[...]” no [...] mas, segundo as Demandantes, foi-lhes dito que não a recebiam.
Não tendo as Demandantes habitado o imóvel dadas as anomalias sucessivas, cuja reparação incumbia à Demandada, e não tendo esta procedido à resolução das patologias relacionadas com humidades nas paredes e pavimento do arrendado, apesar de instada a tal, vai a Demandada condenada a devolver às Demandantes as quantias por estas adiantadas, a saber €3.200,00.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência, condeno a Demandada [ORG-10], Sicadfi, S.A.”, a pagar às Demandantes a quantia de €3.200,00 (três mil e duzentos euros).
Custas pela Demandada, a qual deverá efectuar o pagamento da quantia de €70,00 (setenta euros), no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente Sentença, sob pena de incorrer numa penalização de €10,00 (dez euros) por cada dia de atraso, não podendo exceder a quantia de €140,00, nos termos do n.º 4 do art. 3º da Portaria 342/2019, de 01 de Outubro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 05 de fevereiro de 2024
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)