Sentença de Julgado de Paz
PARTES COMUNS
INFILTRAÇÕES
Processo nº 181/2013-JP
O demandante ………………………………….., melhor identificado a fls. 3, intentou a presente ação declarativa contra o demandado ………………………………………., melhor identificado a fls. 3, com vista a obter ressarcimento de prejuízos derivados de infiltrações provenientes do telhado do prédio, formulando o seguinte pedido:
- Ser o demandado condenado a proceder à reparação do telhado (laje de cobertura) e tudo o que se mostrar necessário de modo a evitar as infiltrações para a fração autónoma do demandante, ainda condenando o demandado a pagar o valor de €2.480,00 acrescido de IVA à taxa legal em vigor, para reparação dos danos causados por infiltrações e humidades, acrescido de juros à taxa legal desde a citação até efetivo e integral pagamento, além de condenar o demandado a pagar a quantia de €1.800,00 equivalente ao valor de rendas que o demandado deixou de receber desde Março de 2013 até ao presente, como consequência de infiltrações e humidades provenientes do telhado e as que se vencerem até integral reparação no valor mensal de €360,00, a titulo de indemnização, pelos danos patrimoniais sofridos pela privação do uso e fruição da fração autónoma e frustração efetiva da utilidade do bem.
Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 3 e 8 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Juntou 9 (nove) documentos.
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O demandante declara não aceitar a submissão do litígio a mediação (fls. 8)
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Regularmente citado o demandado condomínio apresentou a contestação de fls. 50 a 55 dos autos, a qual foi desentranhada por extemporânea por Despacho proferido em audiência de julgamento de fls. e devolvida à mandatária do condomínio. Não obstante o desentranhamento, permaneceram nos autos os 12 (doze) documentos que o demandado juntou.*
Em audiência as partes juntaram aos autos os documentos de fls. 111 a 120 e 124 a 145, como das respetivas Atas se infere.
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O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras exceções ou nulidades de que cumpra conhecer. Fixo à causa o valor de 4.280,00 (quatro mil duzentos e oitenta euros).
Fundamentação da Matéria de Facto
Factos Provados
1 – O demandante é dono e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pela letra “….”, correspondente ao 3º andar esquerdo (T2), sótão esquerdo, cave com um compartimento para arrumos com o nº 8 e uma garagem com o nº 5 do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, destinado à habitação, sito ………………………., freguesia de Eiras, concelho de Coimbra, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …………… e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Coimbra sob o nº …………………….
2 – Há cerca de 2 anos apareceram infiltrações de água no teto e paredes da fração do demandante, nomeadamente ao nível do sótão e na caixa de escadas junto ao candeeiro.
3 – Existindo na fração autónoma do demandante algumas humidades, que com o decorrer do tempo, se têm agravado.
4 – Tais infiltrações são provenientes do telhado (laje de cobertura), parte comum do prédio, do qual faz parte a fração autónoma do demandante.
5 – O telhado é feito com telha de betão, tendo tido algumas fissuras.
6 – O demandante deu conhecimento ao demandado destas infiltrações nas reuniões de condomínio, interpelando para a reparação do telhado, de modo a evitar as infiltrações e com vista à reparação dos danos derivados dessas infiltrações.
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Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreu a audição das partes, nomeadamente através da representante legal do demandado condomínio, bem como através dos mandatários das partes, os factos admitidos, a prova testemunhal apresentada pelas partes cuja credibilidade a seguir se menciona, além dos documentos juntos aos autos a fls. 10 a 23, 56 a 90, 111 a 120 e 124 a 145 (com a ressalva de que se não consideram as marcações apostas a vermelho de fls. 130, 131), factores que conjugados com critérios de razoabilidade e de normalidade ajudaram a alicerçar a convicção do tribunal.
Quanto às testemunhas apresentadas pelo demandante, os depoimentos de …………… e ……………….., revelaram ser parciais, uma vez que relataram episódios de infiltrações e humidades no locado, durante a vigência do contrato de arrendamento, não obstante a testemunha ………. residir no locado desde 2009, a verdade é que celebrou contrato de arrendamento, juntamente com a testemunha ……….., este como fiador, datado de 1/7/2012 – a fls. 17 a 20 – sendo que as queixas do demandante são anteriores a 2012, nomeadamente de 2011, declarando o bom estado da fração, designadamente na cláusula nona daquele contrato onde consta o estado de “Muito Bom”. Ademais constata-se ainda que as testemunhas não tinham acesso ao sótão, como aliás assinala o contrato, mas somente à parte de baixo da fração, a qual não poderia estar em tão más condições como as que descreveram, pois era ao nível do sótão, onde não tinham acesso, e, perto do telhado que as infiltrações eram mais intensas. Ainda a propósito refira-se que as testemunhas deixam o locado para viverem em casa dos pais da testemunha …. e não para arrendaram novo locado, em condições semelhantes, pelo que não se atribui credibilidade a estas testemunhas.
O depoimento da testemunha ………… foi considerado isento na parte respeitante a representação do demandante nas assembleias de condomínio da fração em causa, onde relatava as queixas do demandante relativamente a infiltrações e humidades na fração provenientes do telhado, o que chegou a constatar, solicitando a sua reparação. Também a testemunha ……………… foi esclarecedora no sentido de referir que o prédio em causa é antigo, tendo a empresa para a qual laborava, proposto, há cerca de 6 anos, uma intervenção ao nível do telhado, nomeadamente de substituição do mesmo, uma vez que a cobertura não tem impermeabilização, sendo que tal solução seria mais cara, mais assinalando que o telhado tinha fissuras que eram causa das infiltrações de água e existência de humidades na fração do demandante.
Os depoimentos das testemunhas apresentadas pelo demandado, nomeadamente o da testemunha ……….., foi esclarecedor e isento, confirmando a existência de uma intervenção no telhado no ano 2010, o qual levou uma impermeabilização incolor, sabendo ainda que em 2013 existiu nova intervenção realizada por outra empresa, dada a sua indisponibilidade na altura, expondo ainda ter visualizado os dois sótãos do prédio, o do lado direito, com teto falso e cuidado, ao contrário do lado esquerdo, onde percecionou falta de arejamento, mais concluiu dizendo que o isolamento do telhado é o adequado, uma vez que outro tipo de intervenção traria custos muito mais acrescidos. Também o depoimento da testemunha ………… foi considerado credível, na medida em que expôs até certa altura uma boa relação de vizinhança, que a Administração de Condomínio tentou sempre resolver as situações, tendo existido as intervenções no telhado do prédio em 2010 e em 2013, tendo ainda estado nos dois sótãos do prédio, estando o direito limpo e arejado e o esquerdo, do demandante, com humidades e abafado. O testemunho de ………….. foi considerado credível e elucidativo afirmando que a impermeabilização por produtos incolores no telhado é eficaz, ao nível da resolução de problemas de humidades, ademais considerando o prédio com mais de 30 anos e após visualizar as fotografias do telhado verificou que o mesmo se encontra limpo e impermeabilizado, podendo existir pontos críticos ao nível dos remates que necessitam de ser vigiados. Por ultimo, as testemunhas …………e ……………. revelaram ser moradoras do prédio há longos anos, que os moradores se davam como uma família, tentando resolver os problemas ao nível do telhado, o que fizeram com as intervenções realizadas, tendo o demandante exagerado no valor de orçamento de obras apresentado, mais referindo a testemunha ………… ter cuidado sempre do seu sótão do lado direito, colocando cortiça em parte do teto, que está limpo e arejado e nada tendo sabido as duas testemunhas relativamente a intervenção dos bombeiros, pelo que se considera que nesta última parte estas testemunhas revelaram depoimentos tendenciosos.
Não se provaram quaisquer outros factos com interesse para a decisão da causa, dada a inexistência ou insuficiência de prova nesse sentido. Nomeadamente, não ficou provado que o telhado do prédio em causa necessite atualmente de reparação, bem como não ficou provado que o demandante estivesse privado do uso e disposição da fração ou do seu rendimento, em virtude das humidades.
Fundamentação da Matéria de Direito
O objeto da presente ação insere-se nas ações resultantes de direitos e deveres de condóminos, nomeadamente, resolução de litígios entre condóminos e a Administração de condomínio, além de se inserir igualmente em ações que respeitem ao direito de uso e administração da compropriedade.
A posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação. Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício dispõe o artigo 1424º do Código Civil que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. artigo 1430º do Código Civil), cabendo a este, entre outras, a função de cobrar receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (alíneas d) e e) do artigo 1436º do Código Civil).
Dispõe ainda o artigo 1420 º do Código Civil, que a qualidade de proprietário de uma fração autónoma, independente, confere ao respetivo titular, também, uma parcela na compropriedade das partes comuns do edifício, tornando-se os dois direitos indissociáveis, donde decorre a obrigação de contribuir para as despesas de conservação e fruição das partes comuns e para o pagamento de serviços de interesse comum.
E consideram-se imperativamente partes comuns do prédio, não podendo os interessados acordar em sentido diferente, todas as enunciadas no nº 1 do artigo 1421º do Código Civil, onde se insere expressamente na alínea b) “O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”.
Também dispõe a lei citada que presumem-se comuns as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos (artigo 1421º n.º 2, alínea e) do código).
E, relativamente a obrigação de indemnizar preceituam os artigos 562º e seguintes do Código Civil que esta só existe quanto a danos que o lesado não teria sofrido se não fosse a lesão, compreendendo tal dever de indemnizar o prejuízo efetivamente causado, bem como os beneficios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão.
No caso dos autos, resulta da prova produzida que o prédio em causa nos autos, é um prédio antigo com mais de 30 anos e que à data de construção eram os materiais nele aplicados os comuns, existindo atualmente outro tipo de materiais mais duradouros e eficazes ao nível de impermeabilização e revestimento da cobertura. Daí que se entenda que as intervenções realizadas em 2010 e em 2013 ao nível do telhado sejam as mais adequadas considerando custos e benefícios, pelo menos foi essa a decisão coletiva constante das Atas da Assembleia de Condóminos do prédio em causa, desconhecendo-se a existência de impugnação de qualquer deliberação dessa Assembleia de Condóminos.
Pelo que se constata que as anomalias que o demandante terá enunciado estarão ultrapassados, uma vez que a presente ação foi interposta em 11/7/2013 e as obras foram realizadas em 2013, por volta do mês de setembro, de acordo com a fatura e recibo de fls. 124 e 125.
Ora, face a essas intervenções no telhado, nomeadamente a de setembro de 2013, realizada após apresentação da presente ação – 11/7/2013 – mostra-se cumprida a peticionada reparação do telhado do edifício, pelo que improcede o peticionado a esse respeito, sem prejuízo de eventuais intervenções necessárias que o demandado condomínio assume vir zelando quando se julgue necessário, na medida em que se trata de um prédio envelhecido, que certamente carece de mais cuidados.
E, não obstante o demandante expor que desde meados do ano de 2011 tem infiltrações na fração de que é proprietário, a verdade é que o demandado condomínio realizou obras de reparação do telhado no ano de 2010, bem como no ano de 2013, como comprovou.
Mas, a verdade é que as obras de intervenção no telhado realizadas do ano 2013 confirmam problemas anteriores de infiltrações ao nível do telhado. No entanto, constata-se que a situação relativamente a existência de infiltrações e humidades na fração do demandante terá sido agravada pela falta de manutenção e arejamento adequados que incumbiriam ao demandante.
Assim sendo, nos termos do artigo 566º, nº 3 do Código Civil, julga-se adequada uma repartição de responsabilidades relativamente ao estado em que chegou a fração do demandante, pois por um lado aceita-se que as infiltrações de água sejam a causa adequada dos danos, por outro lado, considera-se que a falta de arejamento e cuidados contribuíram para o agravamento do estado da fração do demandante e são da sua responsabilidade, pelo que se considera justa e razoável a redução de 1/3 da responsabilidade do condomínio, relativamente aos danos reclamados pelo demandante. O que equivale a dizer que sendo os danos reclamados para reparação da fração do demandante de €2.480,00, a que acresce IVA, deverá o condomínio demandado suportar o valor de €1.653,00, correspondente a cerca de 2/3 do valor de reparação peticionado, valor a que acrescerá a taxa de IVA.
Relativamente ao pedido do valor de rendas e benefícios que o demandante deixou de usufruir, considera-se não existir nexo de causalidade entre o não arrendamento ou não uso e fruição e o estado da fração. Nomeadamente o depoimento das testemunhas, ex arrendatárias da fração não se mostrou credível, como acima se indicou, só reclamando por escrito das humidades quando pretenderam deixar a fração e não antes, além de que outorgaram contrato de arrendamento em 1/7/2012 aceitando o estado da fração como “Muito Bom”, sendo que o arrendamento não abrangia o sótão, que seria o local onde as humidades teriam maior visibilidade, além de outros argumentos acima explanados quanto ao depoimento destas testemunhas.
Ademais o orçamento dos danos da fração do demandante junto aos autos no valor de €2.480,00 data de 11/3/2011, sendo aquele arrendamento do locado de 1/7/2012 em estado “Muito Bom”, pelo que improcede o peticionado relativamente a quantias relativas a rendas que o demandante deixou de receber desde março de 2013 ou outros benefícios relativos à eventual utilização da fração.
Assim sendo, terá de improceder o pedido de reparação do telhado, bem como o peticionado relativamente a perda de rendas e benefícios da fração do demandante, procedendo parcialmente o valor de €1.653,00, acrescido de IVA, a titulo de valor de indemnização para reparação de danos da fração do demandante. Mais peticiona o demandante, juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento, que são à taxa de 4% (artigo 559º do Código Civil), o que se defere.
Decisão
Em face do exposto, julgo a ação parcialmente procedente, por parcialmente provada, condenando o demandado ………………………………………………….., a pagar ao demandante a quantia de €1.653,00 (mil seiscentos e cinquenta e três euros), além de IVA correspondente, acrescida de juros à taxa legal de 4%, a contar da citação – 19/7/29013 – até efetivo e integral pagamento, indo no mais absolvido.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de dezembro, condeno demandante e demandado condomínio no pagamento das custas totais do processo no valor de €70,00 (setenta euros), em partes iguais, pelo que tendo as partes pago cada uma o valor de €35,00 (trinta e cinco euros), nada mais há a ordenar.
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A Sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária) foi proferida nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13/7, alterada pela Lei 54/2013, de 31/7.No dia e hora agendados para a leitura de sentença – 5/3/2014, 16H30 - não estiveram presentes por se encontrarem dispensados.
Notifique e Registe.
Julgado de Paz de Coimbra, em 5 de março de 2014
A Juíza de Paz (em acumulação de serviço),
(Iria Pinto)