Sentença de Julgado de Paz
Aos 08 de Outubro de 2007, pelas 18.30h, no Julgado de Paz do Porto, teve lugar a continuação da Audiência de Julgamento em que são partes:
Demandante: A
Demandado: B
Realizada a chamada, não se encontrava ninguém presente.
Reaberta a audiência, pela Mª Juíza, foi proferida a seguinte:
SENTENÇA
A Demandante veio propor contra o Demandado a presente acção declarativa enquadrada na alínea c) do n.º 1 do art.º 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, pedindo que seja o Demandado condenado a pagar-lhe a quantia de € 2.848,44, referente a comparticipações de condomínio, descritas na conta corrente junta com o requerimento inicial, juros de mora vencidos, despesas de contencioso e juros vincendos desde a citação até efectivo e integral pagamento.
O Demandado regularmente citado, apresentou contestação, nos termos plasmados a fls. 56 a 61, tendo invocado a excepção do pagamento relativamente a uma parte do pedido e impugnando o demais peticionado.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo como da respectiva acta se alcança.
FACTOS PROVADOS
A. A Demandante é a administradora de condomínio do Edifício sito no Porto.
B. O Demandado é proprietário da fracção "R", correspondente à habitação no 4° andar direito, com a entrada pelo n.° x, do prédio referido em A. supra.
C. A fracção "R", tem a permilagem de 6% do total do edifício, conforme consta do título constitutivo de propriedade horizontal, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
D. O orçamento aprovado em assembleia, para o ano de 2006, relativamente às entradas nºs x, x e x, ascendia ao valor global de € 4.486,90, conforme documento a fls. 72, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
E. A reparação da bomba de água e do elevador da entrada nº x, foi orçamentada pela administração, no valor global de € 4.515,78.
F. O Demandado é responsável pelo pagamento, relativamente ao ano de 2006, só a título de despesas orçamentadas da quantia de € 647.14 (seiscentos e quarenta e sete euros e catorze cêntimos).
G. Sendo ainda responsável pelo pagamento da quantia de € 752.61 (setecentos e cinquenta e dois euros e sessenta e um cêntimos), referente à sua cota parte da sua responsabilidade na reparação da bomba de água e dos elevadores.
H. O Demandado por via de cheque datado de 04.01.2007, emitido à ordem da Demandante, pagou a quantia de € 549.21 (quinhentos e quarenta e nove euros e vinte e um cêntimos).
I. A fracção "R" mantém em débito ao condomínio, relativamente às verbas referidas em F. e G. supra, a quantia global de € 850,54.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
Os factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos, nomeadamente de fls. 6, 63 a 71, 72, 73, 77 e 141 e do depoimento testemunhal prestado em sede de audiência, sendo que os factos constantes de A. e B, se consideram admitidos por acordo – artº 490º nº2 do C.P.Civil.
Teve-se assim, em conta o depoimento das testemunhas C e D, ambos funcionários da Administradora de Condomínio, cujos depoimentos se mostraram isentos e credíveis, quanto aos factos de que tinham conhecimento.
O DIREITO
Peticiona a Demandante que seja o Demandado condenado a pagar-lhe a quantia de € 2.848,44, a título de comparticipações de condomínio vencidas (€2.528,89), despesas de contencioso (€ 250,00) e juros de mora vencidos e vincendos.
Os presentes autos fundam-se no incumprimento de uma obrigação do condómino. A principal obrigação que decorre do estatuto da propriedade horizontal para cada condómino é a de contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum. Assim o prescreve o artº 1424º nº1 do Cód. Civil.
Contudo, existem regras a que obedece a repartição dos encargos comuns. Com efeito, o supra citado artigo, estabelece uma distinção fundamental entre, por um lado, as coisas ou serviços que são susceptíveis de utilização por todos os condóminos e que estes utilizam ou não, com maior ou menor frequência, intensidade ou proveito, mas que está sempre na sua livre disponibilização fazê-lo e, por outro lado, as coisas ou serviços que servem exclusivamente e necessariamente apenas algum ou alguns dos condóminos, atenta a sua afectação. Esta distinção não assenta no critério do uso ou utilização efectiva que cada condómino faça das coisas ou dos serviços comuns, mas apenas no uso, ainda que virtual que cada condómino delas possa fazer. Tal como refere Abílio Neto em Manual da Propriedade Horizontal, 3ª Ed. pág. 259, basta que se verifique a mera possibilidade da sua utilização comum, a responsabilidade pelas despesas de conservação subsiste mesmo em relação àqueles condóminos que, podendo fazê-lo, não utilizem, nem por si, nem por intermédio de outrem, as partes comuns do prédio ou dos serviços que este disponibiliza.
Vejamos então, qual o regime aplicável aos encargos de conservação e fruição comuns a todos os condóminos: em primeiro lugar, há que observar a estipulação das partes (1ª parte do já citado artº 1424º). Na falta de disposição negocial que regule especificamente essa matéria, a regra supletiva aplicável, é a da proporcionalidade, em função do valor (percentagem ou permilagem) de cada fracção (2ª parte do nº1 do artº 1424º).
Tal como refere Abílio Neto, na obra citada, pág. 260, trata-se de um critério objectivo, de aplicação fácil e directa, embora susceptível de conduzir a resultados eventualmente injustos ou injustificados, seja porque a fixação do valor relativo de cada fracção não foi feita de modo transparente ou assentou em critérios dissonantes da realidade, seja porque, na sua frieza, o critério da mera proporcionalidade é insensível a razões de equidade ou de correlação entre custo/benefício, pois não atende à regularidade ou à intensidade da utilização que cada condómino faz das partes comuns, submetendo a uma mesma e única bitola todos os utilizadores /pagadores.
Critério diferente é no entanto no que concerne aos encargos e despesas da exclusiva responsabilidade de alguns condóminos.
Nesta matéria prescreve o nº3 do artº 1424º do Cód. Civil que, as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos, ficam a cargo dos que dela se servem, acrescentando, por sua vez, o nº4 que “nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por ele possam ser servidas”. Ora, quer isto dizer que, se houver lanços de escadas ou outras partes comuns a que só podem ter acesso, ou que apenas sirvam, determinado(s) condómino(s), apenas estes deverão suportar os respectivos encargos de conservação e fruição, o mesmo sucedendo aos condóminos cujas fracções não sejam, objectivamente, servidas pelos ascensores.
Reportando-nos às comparticipações peticionadas nos presentes autos, temos que, a Demandante alega no artigo 4º do seu requerimento inicial, ser o Demandado devedor da quantia de € 2.528,89, relativa a comparticipações de condomínio, todas, segundo alega, melhor descritas na conta corrente, junta a fls. 6. Ora, por entender este Tribunal que a conta corrente, para onde o referido artigo 4º remete não estava esclarecedora, foi, em audiência de julgamento requerido um aperfeiçoamento desse artigo 4º, nos temos do disposto no nº 5 do artº 43º da Lei 78/2001 de 13 de Julho, no sentido de ser esclarecido a que se reportavam as comparticipações ao condomínio aí descritas, o que, não obstante ter sido requerido prazo de 10 dias para dar cumprimento ao aperfeiçoamento e tendo-lhe sido concedido, a Demandante não aperfeiçoou o seu requerimento inicial.
Pela análise dessa conta corrente, constata-se desde logo, que o valor peticionado a título de comparticipações de condomínio não corresponde ao ali descrito, porquanto a mesma evidencia um saldo devedor de apenas € 2.302,77.
Das comparticipações aí descritas, alegadamente, em dívida tem-se:
- um saldo anterior de € 1.129,14;
- O 1º semestre de 2006 - € 323,57;
- Comparticipação na Reparação das Bombas Água e Ascensores € 752,57;
- O 2º semestre de 2006 - € 327,57.
Na contestação, o Demandado veio impugnar o valor em dívida, nomeadamente, no que concerne à quota-parte a que está obrigado, porquanto alega que, enquanto proprietário da fracção "R", contribui para o despesas do condomínio, na proporção da permilagem da sua fracção, o que corresponde a 6% do total, invocando o artº 1424.° do Código Civil e o título constitutivo de propriedade horizontal, cuja cópia juntou e que se encontra a fls. 63 a 71. Segundo entende, como o orçamento aprovado em assembleia, para o ano de 2006, ascendia ao valor global de € 4.486,90, conforme proposta de orçamento apresentada pela administração do condomínio (fls. 72), a sua responsabilidade seria apenas de € 269,21 (duzentos e sessenta e nove euros e vinte e um cêntimos), ou seja, 6% do valor total, e não € 647,14 (seiscentos e quarenta e sete euros e catorze cêntimos), conforme a Demandante pretende. Alegou ainda que, quanto à reparação da bomba de água e do elevador, o qual foi orçamentado pela administração, no valor global de € 4.515,78, o valor correspondente aos 6% do permilagem, seria de apenas € 270.94, e não o valor atribuído de € 752.61 (fls. 73). Face às contas que entende serem as correctas, a responsabilidade do Demandado referente ao ano de 2006, seria de apenas € 540.15 e não de €1.399.75, conforme pretende a Demandante. Alega ainda ter sido esse valor, que se apurou ser € 549,21, tempestivamente pago pelo Demandado por via de cheque emitido à ordem da demandante, no referido valor.
Vejamos se lhe assiste razão.
Com efeito, pela análise do título constitutivo, junto pelo Demandado a fls. 63 a 71, afere-se que o prédio sito no Porto, nºs x, x, x, x e x é composto por 19 fracções autónomas, existindo, conforme aí devidamente discriminado, zonas comuns a determinadas fracções que infra se descrevem:
1ª zona comum: em frente aos nºs x e x. Abrange as fracções: A, B, C, D, E, F, G, H e I, a primeira é um estabelecimento com entrada pelo nº x e as restantes, reportam-se a habitações, com entrada pelo nº x;
2ª zona comum: c/ acesso apenas pelo nº x, que abrange apenas as fracções habitacionais: B, C, D, E, F, G, H e I;
3ª zona comum: em frente aos nºs x e x. Abrange as fracções L, M, N, O, P, Q, R, S e T, sendo as 8 primeiras habitações, com entrada pelo nº x e a última, um estabelecimento, com entrada pelo nº x.
4ª zona comum: com acesso pelo nº x, comum apenas às fracções habitacionais L, M, N, O, P, Q, R e S.
Apenas a fracção J não está integrada em qualquer destas 4 zonas comuns, reportando-se a uma oficina de reparações, com acesso pelo nº x, a qual deverá comparticipar nas despesas que sejam imperativamente comuns a todos os condóminos nos termos no nº 1 do artº 1421º do C.P.Civil e ainda nas despesas de interesse comum, quando existam.
O que está em discussão, na verdade, nestes autos, é a quota-parte do Demandado na contribuição das despesas para o condomínio, pelo menos, no que concerne ao orçamento para 2006 e no que concerne à reparação das Bombas Água e Ascensores, pois quanto aos valores orçamentados, não estão os mesmos, em discussão.
Pela análise dos documentos juntos a fls. 72, 73 e 141, os quais foram, ainda esclarecidos pela prova testemunhal produzida em audiência de julgamento, afere-se de que os mesmos se reportam apenas às entradas nºs x, x e x (o orçamento para 2006, fls. 72), cuja comparticipação se encontra apurada a fls. 141 e a reparação das Bombas de Água e Ascensores (73), se reporta apenas às fracções habitacionais com entrada pelo nº x.
Esta repartição das despesas mais não é do que o cumprimento do que consta, aliás, no próprio título constitutivo, no que concerne às partes comuns que servem exclusivamente algumas das fracções que integram o prédio constituído em propriedade horizontal e do disposto nos nºs 3 e 4 do artº 1424º do Cód. Civil.
Assim, nesta parte não assiste qualquer razão ao Demandado.
Quanto ao peticionado montante de € 1.129.14, que se encontra referenciado como sendo “saldo anterior”, na conta corrente, disse o Demandado desconhecer em absoluto a origem dessa verba. Por sua vez, conforme já supra referido, a Demandante não cumpriu o convite ao aperfeiçoamento do artº 4º do requerimento inicial, com vista a esclarecer a que se reportava a verba peticionada, uma vez que a conta corrente não era esclarecedora. Ora, não basta alegar uma dívida em abstracto, tendo que ser a mesma devidamente justificada e provada, o que a Demandante não logrou fazer, como, aliás lhe competia nos termos do artº 342º nº1 do Cód. Civil, pelo que nesta parte tem o pedido de improceder.
A Demandante reconheceu em audiência de julgamento que o Demandado já tinha, entretanto, pago a quantia de € 549,21, pelo que será o Demandado devedor, a título das comparticipações de condomínio que resultaram provadas e que constam dos factos assentes em F. e G., da quantia de € 850,54.
Peticionou ainda o pagamento das despesas de contencioso a que deu causa o Demandado, no montante de € 250,00. Ora, nada foi alegado no sentido de que constasse do regulamento de condomínio do referido prédio, a imputação das despesas de contencioso aos condóminos relapsos, nem por sua vez, foi sequer alegado ter sido deliberado em acta de assembleia de condóminos realizada em data anterior à propositura da presente acção. Acresce ainda que, nenhuma prova testemunhal foi produzida nesta matéria, pelo que, também aqui tem o pedido de improceder.
Por último, são peticionados juros de mora vencidos após 8 dias subsequentes à emissão dos respectivos avisos, até efectivo e integral pagamento.
Nos termos do art. 804º e art. 559º do Cód. Civil, o devedor obriga-se ao pagamento de juros a partir do dia da constituição em mora. Prescreve o artº 805º do citado Código, que o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir, sendo que, nos termos do nº2, há mora, independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo.
Não existindo elementos nos autos que permitam aferir qual a data alegada pela Demandante como sendo o vencimento das comparticipações em dívida, não tendo sido a prova testemunhal esclarecedora nessa matéria, serão devidos juros de mora à taxa legal de 4% sobre a quantia de € 850,54, apenas a partir a citação, até integral pagamento (Portaria nº 291/2003, de 08.04).a. V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção e, por consequência, condeno o Demandado B:
b) A pagar à Demandante a quantia de € 850,54 (oitocentos e cinquenta euros e cinquenta e quatro cêntimos), acrescida dos juros de mora à taxa legal de 4% a partir da citação, até integral pagamento.
c) Absolvo o Demandado do demais peticionado.
Custas na proporção do decaimento que se fixam em 50% para a Demandante e 50 % para o Demandado, tendo em conta que o pagamento da quantia de € 549,21, ocorreu em data posterior à propositura da presente acção (Artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Para constar se lavrou a presente acta que vai ser assinada
Porto, 08 de Outubro de 2007
A Juíza de Paz A técnica do Apoio Administrativo
(Cristina Mora Moraes) (Liliana Moreira)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz do Porto