Sentença de Julgado de Paz
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Incumprimento contratual
(Alínea i), do n.º 1, do Art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto do litígio: pedido de pagamento de indemnização por cláusula penal
Demandante: A
Mandatário: B
Demandada: C
Mandatário: D
Valor da acção: €: 2.500,00 €
Do requerimento Inicial
A Demandante alega, em síntese, que ela própria, a demandada e a E celebraram um contrato, que consistiu na reserva de intenção de compra de fracção do imóvel sito no concelho do Seixal, conforme documento 1 junto com o requerimento que aqui se dá como reproduzido, tendo em vista celebrar futuramente contrato promessa de compra e venda da citada fracção.
Mais alega que se previa que o contrato promessa não se celebraria se a demandada não obtivesse empréstimo bancário para o efeito. Foi obtido empréstimo mas de montante inferior ao solicitado, tendo a demandante comunicado à demandada que baixava o valor e que faria a venda pelo valor da avaliação. A demandada recusou, porquanto entendia que no preço de venda se incluíam obras a realizar que agora não seriam feitas.
Discordando de tal, a demandante vem requerer que a demandada lhe pague 2 500,00 €, por incumprimento contratual, como se previa no contrato assinado.
Mais alega conforme requerimento inicial, de fls 3 a 8, que aqui se dá como reproduzido.
Pedido
Requer que a demandada seja condenada a pagar-lhe a quantia de 2 500,00 €, acrescida de juros de mora a partir da citação e no pagamento de custas e despesas de liquidação e cobrança que se vierem a liquidar em execução de sentença.
Contestação
A demandada contestou, deduzindo a excepção de ilegitimidade da demandante, por a demandada ter assinado um contrato de mediação com a mediadora imobiliária e não com a demandante, a nulidade de um pretenso contrato que não existe por não ser admitido no nosso direito, uma vez que “carece dos requisitos essenciais propensos à realização da vinculação e da obrigação característicos” (as partes comprometem-se a eventualmente celebrar um contrato promessa e não um contrato definitivo).
Impugna depois a matéria sustentando que no preço de compra acordado se incluíam obras a realizar pelo vendedor que com o abaixamento do preço não seriam feitas e por conseguinte não podia comprar nessas condições.
Requereu também a intervenção provocada da E por ser parte do pretenso contrato e ter interesse directo em contradizer.
Mais alegou, conforme contestação de fls 22 a 26, que aqui se dá como reproduzida.
Conclui pela procedência das excepções e caso assim se não entenda pela improcedência da acção, devendo chamar-se ao processo a E.
Resposta a excepções
A demandante respondeu à excepção da ilegitimidade suscitada na contestação e ao pedido de intervenção provocada, sustentando que não se verifica a excepção e que não deve ser admitida a intervenção.
Tramitação
Foi agendada pré-mediação para o dia 28-06-2010, à qual as partes compareceram mas não querendo prosseguir para mediação.
O juiz de paz agendou uma audiência preliminar para 13-07-2010, na qual a demandada desistiu do chamamento da E, pelo que foi marcada audiência de julgamento para ao dias 22 e 23-07-2010, a fim de ouvir num dia as testemunhas da demandante e no outro as da demandada.
Foi realizada a audiência de 22-07-2010, conforme acta de fls 67 e a requerimento das partes, por impossibilidade das restantes testemunhas estarem presentes a 23-07-2010, foi alterada esta data para 30-08-2010. Nesta data, no final da audiência (fls 68), foi marcada leitura de sentença para esta data.
Factos provados
Com base nos depoimentos de parte, testemunhas e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 - Demandante, demandada e E assinaram o documento de fls 9 e 10, que aqui se dá como reproduzido, que a demandante denominou de “reserva de intenção de compra” da fracção do imóvel sito no concelho do Seixal, tendo em vista celebrar, no prazo de 60 dias, contrato promessa de compra e venda da citada fracção, em que a proposta do preço de compra é de 89500,00 €, com a entrega de um sinal de 10% do valor da venda, e na qual se escreve que a imobiliária, “na qualidade de fiel depositária, recebeu a título de reserva unilateral, a quantia de 2500,00 €, mediante o cheque n.º x sobre banco…”
2 – A demandada não entregou qualquer cheque.
3 – No documento estabelece-se que se o contrato não se realizar por motivo imputável ao proponente comprador, com excepção da não obtenção de empréstimo bancário devidamente comprovado, este perde a quantia entregue a título de reserva e se o mesmo se verificar mas em relação ao proponente vendedor este deverá indemnizar no montante igual ao da reserva depositada.
4 – Também no ponto 3.1 se escreve que no caso do proprietário não aceitar se devolve a quantia entregue ao proponente comprador.
5 – Além do escrito as partes acordaram que seriam efectuadas obras no andar a suportar pela demandante, incluídas no preço da venda.
6 – A dimensão destas obras foi ajustada com a demandante, que criou na demandada a ideia de que seriam todas incluídas no preço, mas deixando margem para negociar eventuais valores face ao montante de empréstimo que viesse a ser concedido para aquela habitação.
7 – Foi até ver materiais com a demandada a fim de que esta os escolhesse.
8 - A demandada face a essa postura foi até pedindo mais reparações/remodelações do que aquelas que se lhe afiguravam essenciais e acordadas logo no início, mas a demandante, por si ou através da imobiliária, não clarificou qualquer montante acima do qual não suportaria os custos.
9 – Não foi concedido empréstimo à demandada para aquela habitação (a demandada tinha viabilidade de concessão de empréstimo por montante superior) que comportasse o valor da venda, como era a expectativa de todos os intervenientes.
10 – Em face de tal, a demandante propôs a venda pelo valor do empréstimo concedido mas sem a realização de obras - de quaisquer obras – na fracção não tendo a demandada aceite.
11 – As partes ainda reuniram na imobiliária mas a demandada não pretendeu efectuar o negócio.
Fundamentação
A demandante vem requerer a condenação da demandada no pagamento de uma indemnização de 2 500,00 €, importância prevista na proposta unilateral de compra e venda como indemnização pelo incumprimento, para além do pagamento de custas e despesas de liquidação e cobrança que se vierem a liquidar em execução de sentença.
Alegou o que, em síntese, já se resumiu acima em “Do requerimento inicial”.
A demandada contestou como, também em síntese, se resumiu acima.
Da prova produzida deram-se como provados os factos descritos acima na rubrica do mesmo nome, com base nos depoimentos das partes, testemunhas e documentos. As partes e testemunhas foram imparciais na medida do adequado. Ficou claro que a venda da fracção seria efectuada com inclusão no preço de venda da realização de obras na fracção, admitindo-se que a demandada pudesse colaborar no que pudesse a vir a ser considerado excessivo, mas algumas eram absolutamente condição da realização do negócio, como desde logo as acordadas na primeira visita (vidros e fogão e forno) e outras posteriormente.
Não foram alegados em concreto prejuízos pela não realização do negócio.
A questão a decidir é a de saber se a demandada incumpriu ou não o acordado e em caso afirmativo se deve ou não indemnizar e naquele montante.
Antes porém devem analisar-se as excepções.
Da legitimidade
Tal como a demandante configura a acção, esta é parte legítima face ao artigo 26.º do código de Processo civil. Com efeito configura-se como sujeito de uma relação contratual com a demandada, sustentando que esta incumpriu obrigações a que se vinculara e por conseguinte é responsável pelo incumprimento. Mesmo que se venha a considerar que o enquadramento do requerimento inicial não seja o correcto, isso não retira o direito da demandante suscitar a apreciação do direito que entende assistir-lhe.
Da nulidade do pretenso contrato
O documento assinado vincula as partes à realização de um contrato promessa.
Mas as partes têm-no como proposta contratual e não como contrato. O documento é em substância um memorando do já acordado, tendo em vista a concretização de um negócio jurídico cuja formação ainda se está a desenvolver. As partes são denominadas de proponentes comprador e vendedor e vinculam-se unilateralmente perante a imobiliária e indirectamente perante si próprias. O facto de não se tratar de um contrato – as próprias partes assim não o consideram, utilizando a expressão reserva de intenção e reserva unilateral – não significa que as partes não sejam responsáveis pelo que já têm acordado no caminho da formação do contrato (promessa) porquanto têm de proceder com boa-fé nesta formação.
Melhor seria que a acção fosse enquadrada por responsabilidade na formação dos contratos.
Contudo o documento assinado não é nulo. Tem validade no âmbito da formação do contrato.
Improcede assim a arguida excepção.
Do direito
Aqui chegados importa saber se a demandada incumpriu o já pré-acordado relativamente à futura celebração do contrato promessa.
Adianta-se de imediato que não incumpriu.
Em primeiro lugar o empréstimo não é concedido pelo montante que as partes esperavam e que possibilitava o negócio, que seria a totalidade do preço de venda. E tal não aconteceu por motivo imputável à demandada, uma vez que essa circunstância decorreu da avaliação da fracção por valor inferior ao esperado.
Em segundo lugar o abaixamento do preço pela demandante resulta em proposta contratual substancialmente diferente da inicial, porquanto a demandada compraria por valor inferior mas sem as obras realizadas. Mesmo que se considerasse que as obras seriam de montante que igualaria o preço inicial, mesmo assim, tratar-se-ia de nova proposta porquanto se impunha à demandada a realização de obras que esta não pretendia dirigir. Por outro lado também as partes sabiam que a demandada não dispunha de dinheiro para as efectuar, mesmo que estivesse na disposição de as aceitar.
Vide artigos 224.º e seguintes do Código Civil e designadamente o 232.º e 233.º.
Aqui se diz que um contrato não fica concluído sem que as partes tenham acordado em todas as cláusulas e que, quando há alterações, a modificação suficientemente precisa equivale a nova proposta.
Entre demandante e demandada havia uma proposta negocial e aceitação dependente da concessão de determinado montante de empréstimo. Não tendo este empréstimo sido concedido a demandante fez uma nova proposta, por ter modificado, e substancialmente, a existente, não tendo a demandada o dever de a aceitar, sendo livre de a aceitar ou não ou mesmo renegociar mas sem vinculação ao anteriormente estabelecido.
Não tendo a demandada incumprido o pré-acordado não tem responsabilidade por má-fé na formação do contrato (promessa), ficando prejudicada a análise das restantes questões.
Decisão
O Julgado de Paz é competente e não se verificam outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, absolvo a demandada do pedido.
Custas
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, a demandante é declarada parte vencida, pelo que fica condenada no pagamento de 35,00 € (trinta e cinco euros) relativos às custas, a pagar no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00 € (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9.º da mesma Portaria, em relação à demandada.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Envie-se cópia aos que faltaram e notificação para pagamento de custas.
Julgado de Paz do Seixal, em 10-09-2009
O Juiz de Paz - António Carreiro
O Juiz de Paz - António Carreiro