Sentença de Julgado de Paz
A, identificado a fls. 1, intentou, em 20 de Março de 2007, contra B, melhor identificada, também, a fls. 1, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 2.100,00 € (Dois mil e cem euros), acrescida de I.V.A. à taxa em vigor, no prazo de 8 dias úteis para que o mesmo proceda à reparação dos danos causados na sua fracção, provenientes dos defeitos de construção, a saber: reparar fissuras/estuques e pintar o quarto principal virado para a empena sul; reparar os estuques e pintura do quarto virado para a empena sul; Retirar as pedras mármore que estão soltas na varanda da sala, colá-las com cola especial e posteriormente betumar com cimento branco; retirar todos os azulejos partidos dos WC’s e cozinha para colocação de novos e limpeza em todos os locais onde se irão efectuar os trabalhos.
Para tanto, alegou, os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 5, que se dá por reproduzido. Juntou 14 documentos (fls. 6 a 22; 30 e 59 a 64), que, igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citada a Demandada, veio apresentar douta Contestação, na qual além de se defender por impugnação veio arguir a excepção da caducidade do direito do Demandante, conforme melhor se alcança de fls. 40 a 42, que se dão por integralmente reproduzidas. Juntou 2 documentos (fls. 65 a 67) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
As questões a resolver por este tribunal são as seguintes:
a) Qualificação jurídica da relação existente entre o Demandante e a Demandada;
b) Verificação da existência dos defeitos da porta e da possibilidade da sua reparação;
c) Do direito do Demandante a receber o valor da sua reparação; e
d) Da caducidade do seu direito de denunciar os defeitos.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
Tendo o Demandante aceite o recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 26) foi agendado o dia 3 de Abril de 2007 para realização da sessão de Pré-Mediação, não se tendo realizado por falta, injustificada, da Demandada, pelo que, tendo sido apresentada a Contestação escrita, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 36) a qual foi dada sem efeito por indisponibilidade do Ilustre Mandatário Assistente da Demandada, tendo-se designado em sua substituição o dia 8 de Maio (fls. 46).
Aberta a Audiência, e estando todos presentes, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, como da respectiva acta se alcança (cfr. fls. 70 a 72). FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos a fls. 6 a 22; 30; 59 a 64 e 65 a 67 e as declarações das partes em Audiência de Julgamento.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante adquiriu, em 29 de Maio de 2001, à Demandada a fracção autónoma designada pela letra “F”, correspondente ao segundo andar direito, corpo um, do prédio urbano, constituído sob o regime de propriedade horizontal, sito no concelho do Seixal, descrita na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n.º x, concelho do Seixal;
2. Em 16 de Janeiro de 2007, a pedido do Demandante, foi realizada vistoria à fracção, pelos técnicos da Câmara Municipal do Seixal, tendo desta resultado que existem deficiências nos revestimentos da parede da empena que provocam infiltrações para o seu interior, causando deterioração dos estuques e deficiências no telhado que provocam infiltrações pluviais para o sótão dando origem ao aparecimento de humidade nos tectos;
3. O relatório da vistoria levada a efeito preconiza as seguintes reparações: impermeabilização e pintura dos revestimentos da parede da empena, incluindo calafetagem das fissuras existentes; Revisão geral do telhado, incluindo as caleiras e os algerozes de forma a suprimir as infiltrações para o sótão do prédio; reparação e pintura dos estuques atingidos pelas infiltrações pluviais e revisão do sistema de evacuação de fumos da lareira, do andar inferior (1.º Dt.º) de forma a acabar com a entrada dos mesmos no andar vistoriado (2.º Dt.º);
4. No dia 5 de Março de 2007, o Demandante enviou à Demandada carta registada, informando-a das deficiências encontradas quer nas partes comuns do prédio quer na sua fracção;
5. A Demandada não respondeu nem tomou nenhuma providência;
6. Para reparação dos alegados danos foi apresentado ao Demandante um orçamento no valor de 2.100,00 €, a que acrescerá o I.V.A. (Imposto de Valor Acrescentado) à taxa legal;
7. Em 16 de Abril de 2003, através da sua advogada, o condomínio do prédio denunciou, entre outros, os seguintes defeitos à Demandada: infiltrações de água provenientes do telhado; fissuras nas paredes do prédio interiores e exteriores e necessidade de isolamento e pintura do exterior do prédio devido à existência de infiltrações nas fracções, pedindo-lhe a sua reparação;
8. Em 20 de Outubro de 2004 e 3 de Janeiro de 2005, o Demandante denunciava à Demandada, entre outros, defeitos no isolamento da empena sul, que provocavam infiltrações de humidade no quarto, casas de banho e escritório da fracção e pedia-lhe a pintura e isolamento dos interiores;
9. A Demandada procedeu, em data que não foi possível apurar, mas que situa entre Abril de 2003 e Outubro de 2004, ao isolamento e pintura das paredes exteriores do edifício.
Não resultaram provados quaisquer outros factos com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Importa, antes de mais, qualificar a relação jurídica existente entre o Demandante e a Demandada.
Não restam dúvidas de que, atenta a causa de pedir, ou seja, os factos em que o Demandante ancora a sua pretensão, nos conduzem à qualificação jurídica da referida relação como contrato de compra e venda de uma fracção autónoma para habitação (cfr. Art.ºs 874.º e 879.º do Código Civil).
Com o pedido formulado, o Demandante move-se no âmbito da venda de coisa defeituosa (cfr. Art.º 913.º e seguintes do Cód. Civil).
De facto, a coisa entregue pelo vendedor, na execução do contrato de compra e venda, deve estar isenta de vícios físicos, defeitos intrínsecos inerentes ao seu estado material que estejam em desconformidade com o contratualmente estabelecido, ou em desconformidade com o que, legitimamente, for esperado pelo comprador.
No mesmo sentido vai a Lei da Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de Junho, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril), resultando da referida Lei os direitos gerais dos consumidores, sendo que, além de outros, o consumidor tem o direito à qualidade dos bens ou dos serviços e o direito à prevenção e à reparação dos prejuízos, quando o bem ou o serviço não respeite aquele outro direito.
Nessa conformidade está estabelecida a imposição de um prazo de garantia de qualidade, dispensando-se a prova do comprador da anterioridade do defeito à data da entrega do bem, embora não seja dispensada a prova de que o defeito existe (cfr. art.º 4.º, n.ºs 1, 2 e 4 da 24/96, de 31 de Junho, com a redacção que foi dada pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril e Calvão da Silva in Compra e Venda de coisas defeituosas, reimpressão, 2002,63).
Na mesma obra, pag. 41, diz o mesmo autor que “Atenta a unificação do regime, a lei posterga a definição conceitual e privilegia a idoneidade do bem para a função a que se destina, ciente de que o importante é a aptidão da coisa, a utilidade que o adquirente dela espera. Daí a noção funcional: vício que desvaloriza a coisa ou impede a realização do fim a que se destina: falta das qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina".
Assim, face às profusas disposições legais que disciplinam a matéria, incluindo o Código Civil, tem-se como defeito “…o vício que (…) desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim …” (art.º 913.º do Cód. Civil) pelo que, se o objecto da venda puder ser consubstanciado em tal norma, estamos seguramente perante a venda de um bem defeituoso.
Com o fim de proteger o comprador de coisas defeituosas, o Art.º 913.º, n.º 1, do Cód. Civil, manda observar com as devidas adaptações, o prescrito na secção relativa aos vícios do direito ou venda de bens onerados (Art.º 905.º e seguintes), em tudo quanto não seja modificado pelas disposições reguladoras dos vícios da coisa.
Por força desta remissão, o comprador de coisa defeituosa goza do direito de anulação do contrato e do direito de redução do preço, gozando igualmente do direito à indemnização do interesse contratual negativo, nos termos previstos para a venda de coisas oneradas mas com uma importante modificação: na anulação por simples erro, a indemnização só é devida se o vendedor conhecer com culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece, cabendo ao alienante ilidi-la mediante prova do seu desconhecimento não culposo do vício ou da falta de qualidade.
Além destes direitos, o regime de venda de coisa defeituosa reconhece ainda ao comprador o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a sua substituição (cfr. Art.º 914.º, n.º 1, do Cód. Civil.
Mas esta obrigação não existe se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece (Art.º 914.º, n.º 2). Desconhecimento que tem de ser alegado e provado pelo vendedor, visto tratar-se de facto impeditivo do direito contra si invocado pelo comprador (Art.º 342.º, n.º 2, do Cód. Civil) e estar obrigado a prestar a coisa isenta de vícios ou defeitos.
Nos termos do disposto no n.º 3, do Art.º 916.º, do Código Civil, o comprador deve denunciar os defeitos dentro de um ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega da coisa, caso esta seja um imóvel, sob pena de ver caducado o seu direito.
Feito que está o aresto da legislação aplicável ao caso sub judicie, importa primordialmente apurar se o imóvel vendido pela Demandada ao Demandante padecia de vício ou falta de qualidade, nos termos em que este é entendido quer pela doutrina quer pela jurisprudência. É o que faremos de seguida.
Para tanto, deve atentar-se nos seguintes factos:
O demandante adquiriu a fracção objecto dos presentes autos à Demandada, em 29 de Maio de 2001.
O Demandante alega que existem infiltrações na empena sul do edifício e bem assim no telhado, o que provoca infiltrações na sua fracção, nomeadamente no quarto principal virado para a empena sul, quarto virado para a empena sul e de ambas as casas de banho.
Para prova do alegado junta o Auto de Vistoria levada a efeito pelos técnicos da Câmara Municipal, algumas fotografias de tectos não identificados e do sótão e algumas cartas suas e do condomínio a denunciar tais alegados defeitos.
Não foi produzida qualquer prova de que os defeitos ora evidenciados pelo imóvel são defeitos deste, tanto mais que a Demandada, levou a efeito trabalhos de isolamento e pintura de todo o edifício, ou se são defeitos alheios à obrigação da Demandada de entregar o imóvel isento deles.
O ónus da prova dos defeitos da coisa incumbe ao Demandante, que, no caso sub judicie, não logrou produzir tal prova.
Acresce que quanto aos restantes defeitos, pedras mármore soltas e azulejos da cozinha e das casas de banho partidos, não foi mesmo produzida qualquer prova dos mesmos.
A falta de prova da existência dos alegados defeitos e de que tais defeitos são defeitos de construção condena, desde logo, a presente acção ao insucesso.
Mas, ainda que os defeitos do imóvel tivessem resultado provados nos termos que antecedem, sempre a presente acção estaria condenada ao fracasso uma vez que, conforme supra se expendeu, o comprador de coisa defeituosa tem o direito a exigir do vendedor a reparação dos seus defeitos e não que pague a referida reparação a efectuar por pessoa da confiança do comprador.
Não só a lei não confere ao comprador da coisa defeituosa esse direito como seria intolerável sufragar tal entendimento, atentos os direitos em confronto.
Ora, o Demandante com a presente acção não vem exigir da Demandada a reparação dos alegados defeitos, ao invés, vem exigir que esta lhe pague o valor orçamentado para a reparação dos mesmos, a qual terá – segundo também exige – de ser efectuada por empresa da sua confiança, nomeadamente a que elaborou o orçamento.
E, assim sendo, como é, nunca este tribunal poderia condenar a Demandada em tal pedido, mas sim, caso se tivessem provado os alegados defeitos, condenar a Demandada a repará-los.
Face ao que antecede, não pode deixar de improceder o pedido formulado pelo Demandante.
E, uma vez que o pedido do Demandante não procede, fica prejudicada a apreciação da arguida excepção da caducidade do seu direito à reparação dos defeitos do imóvel que adquiriu à Demandada. DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção totalmente improcedente, porque não provada, decido absolver a Demandada do pedido contra si formulado pelo Demandante. Custas a suportar pelo Demandante que se declara parte vencida (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 15 de Maio de 2007
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)