Processo n.º 191/2024-JPSTB
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Resumo da decisão:
- Condena a parte Demandada a pagar à parte Demandante a quantia de €2.623,99.
- A parte Demandada tem custas a pagar na quantia de €70,00 no prazo de 3 dias úteis.
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Sentença
Parte Demandante: ---
Condomínio do [ORG-1], [Cód. Postal-1] [...], entidade equiparada a pessoa coletiva com o NIPC [NIPC-1]. ---
Representante Legal: [PES-1], n.º 17, n.º 84, Bloco 3, R/C A, [Cód. Postal-1] [...]. ---
Mandatários: Dr. [PES-2], Advogado e Dr. [PES-3], Advogado-estagiário, ambos com escritório na [...], n.º 148, 3.º L, [Cód. Postal-2] [...]. ---
Parte Demandada: ----
[ORG-2], Lda, sociedade comercial com o número único de matrícula e pessoa coletiva [NIPC-2], com sede no [...], Edifício [...], n.º 138, Bloco B 1 Norte, [...], [Cód. Postal-3] [...], [...], legalmente representada por [PES-4], com domicílio profissional na mesma morada. ---
Mandatário: Dr. [PES-5], Advogado, com escritório na [...], n.º 73, [...], [...]. ---
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Matéria: Direitos e deveres de condóminos, al. c), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei dos Julgados de Paz (versão atualizada da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho). ---
Objeto do litígio: Pagamento de prestações relativas a despesas e serviços de condomínio. ---
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Relatório: ---
O Demandante instaurou a presente ação, nos termos do requerimento inicial constante de fls. 4 a 7, que aqui se declara integralmente reproduzido, peticionando a condenação da Demandada a pagar-lhe, entre o mais, a quantia global de €2.389,34, a título de quotas de condomínio vencidas e não pagas, acrescida da penalização aprovada em assembleia de condóminos, bem como, nas quotas vincendas na pendência da ação.---
Para tanto, alegou em síntese que, a parte Demandada deixou de contribuir para as despesas comuns do condomínio e acumulou dívida por falta de pagamento das quotas. ---
Concluiu pela procedência da ação, juntou documentos e procuração forense. ----
Regularmente citada na sua sede social, a Demandada não contestou a ação, mas compareceu na audiência de julgamento. ----
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Aberta a audiência e estando todos presentes, foram ouvidas as partes nos termos do disposto no art.º 57.º, da Lei dos Julgados de Paz. ----
O objetivo de justiça próxima e pacificadora, que caracteriza o processo em Julgado de Paz já poderia ter sido apropriadamente alcançado nos presentes autos em sede de Mediação, ou por via de conciliação. ---
Os presentes autos são apenas mais um exemplo de como as relações sociais ainda estão condicionadas por um acentuado espírito de litigância, que determina à rejeição da resolução consensual e construtiva dos conflitos. ---
Certamente que, uma solução obtida por acordo traria os ganhos resultantes de uma utilidade imediata e tangível para as partes, e poderia ser capaz de lhes transmitir maior grau de satisfação das suas necessidades concretas e amplitude de reconhecimento, do que eventualmente resultará de uma decisão impositiva, limitada por estritos critérios de prova produzida e da legalidade aplicável.
Em audiência de julgamento foi feito o esforço necessário e na medida em que se mostrou adequado para explorar todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no art.º 2.º, e n.º 1, do art.º 26.º, ambos da Lei dos Julgados de Paz, o que não logrou conseguir-se. ----
Frustrada a tentativa de conciliação, prosseguiu a realização da audiência de julgamento, em observância das normas de processo, como resulta documentado na respetiva ata. ----
Assim, respeitando a decisão das partes em não haver acordo, decide-se o litígio por sentença, com os seguintes fundamentos (cf., art.º 60.º, n.º 1, al. c), da Lei dos Julgados de Paz). ---
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Fundamentação – Matéria de Facto: ---
Com interesse para a resolução da causa, ficou provado que: ---
1. Desde 19-06-2023, a Demandada tem registada em seu nome a aquisição de ½, da fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão letra A, Bloco Um, destinado a habitação, do prédio constituído em propriedade horizontal, descrito na ficha [Nº Identificador-1], da 1.ª Conservatória do Registo Predial de [...], freguesia de [...] ([...]), sito [...], n.º 84, [Cód. Postal-1] [...], fls-8 a 11 ;---
2. A Demandada não pagou as quotas de condomínio vencidas desde a data da referida aquisição, as quais, até à data da entrada da ação, totalizavam o montante de €1.889,34; ---
3. Por deliberação da assembleia dos condóminos constante da ata datada de 16-02-2023, a mensalidade da quota de condomínio imputável à fração acima identificada corresponde à quantia de €85,85, fls. 12 a 58 (vide, fls. 38); ---
4. Na ata da assembleia dos condóminos mencionada no número anterior consta o seguinte: “Foi deliberado por unanimidade dos presentes que todos os custos inerentes à cobrança judicial das prestações de condomínio vencidas e não pagas serão imputados aos condóminos devedores a título de penalização, sendo o montante mínimo a imputar a título de penalização a quantia de € 500,00. (…)”, vide fls. 41; ---
5. Com a instauração da presente ação, o Demandante aplicou à Demandada uma pena pecuniária no montante de € 500,00; ---
6. As mensalidades da quota do condomínio vencem ao dia 8 de cada mês, fls. 12 a 58; ---
7. Desde a entrada da ação até à presente data venceram-se as mensalidades de julho de 2024 a novembro de 2024, inclusive. ----
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Motivação da Matéria de Facto: ---
Os factos provados resultaram da conjugação da audição de partes, dos documentos constantes dos autos, os quais não foram impugnados por qualquer das partes. ---
Nos termos do n.º 2, do art.º 574.º, Código de Processo Civil, aplicável ex vi, art.º 63.º, da Lei dos Julgados de Paz, considera-se admitido por acordo os factos constantes nos números 2 e 5. ----
Pela prova documental consideram-se provados os factos suportados pelo teor dos documentos indicados de forma especificada, na enumeração do probatório supra, nomeadamente, a ata da assembleia dos condóminos, nas quais constam a deliberação com a eleição do administrador, e o montante da mensalidade respeitante à comparticipação da fração identificada nos autos para as despesas comuns; e a informação da conservatória do registo predial, na qual consta a inscrição do registo de aquisição de ½ da mesma fração a favor da Demandada. ---
Foi ainda considerado o teor da referida da assembleia dos condóminos, no que respeita à aprovação de pena pecuniária relativamente às situações de incumprimento da obrigação de pagamento da quota de condomínio. ----
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Fundamentação – Matéria de Direito: ---
A relação material controvertida circunscreve-se ao incumprimento por parte da Demandada da obrigação de pagamento da sua quota-parte de contribuição para as despesas geradas pelo condomínio, e quais as consequências que derivam de tal facto. ---
As questões a decidir pelo tribunal são as seguintes: ---
- Se a Demandada tem a obrigação de pagar a totalidade da quantia peticionada pelo Demandante; - Se a Demandada está constituída em mora, e quais as consequências do facto; ---
- A responsabilidade pelas custas da ação. ---
Sobre a obrigação de contribuir para os encargos do condomínio: ---
A propriedade horizontal encontra-se regulada, designadamente, nos artigos. 1414.º e seguintes do Código Civil. ---
Do regime legal da propriedade horizontal resulta que a posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção, conservação e serviços de interesse comum, abreviadamente despesas comuns. ---
A liquidação das despesas comuns advém, necessariamente, das receitas cobradas para esse efeito.
Na categoria das receitas do condomínio avultam as quotas dos condóminos, ou seja, a quota-parte correspondente à contribuição de cada fração para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum, enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio, a pagar por cada condómino, em princípio, na proporção do valor das respetivas frações (cf., art.º 1424.º, n.º 1, do Código Civil). -
A obrigação de contribuir para as despesas comuns, encontra-se estabelecida no art.º 1424.º, do Código Civil, o qual dispõe que, “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações”. ---
Temos assim que, a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, na proporção da respetiva fração autónoma face ao capital investido no edifício, é uma obrigação que decorre expressamente da letra da lei, a qual assume natureza pecuniária, nos termos do citado art.º 1424.º, do Código Civil. Pelo que, o incumprimento da referida obrigação torna o devedor responsável pelos prejuízos que daí possam resultar para o condomínio, nos termos gerais das obrigações (cf., art.º 798.º, do Código Civil). -----
O administrador do condomínio tem competências funcionais estabelecidas no art.º 1436.º, do Código Civil, cabendo-lhe a legitimidade material para agir em juízo no âmbito das suas competências (cf., art.º 1437.º, do Código Civil). ---
Uma das funções do administrador do condomínio consiste em cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, conforme resulta das alíneas. d), e e), do art.º 1436.º, do Código Civil. ----
Aliás, resulta do disposto no n.º 2, do art.º 6.º, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, que o administrador tem o dever de instaurar a ação de cobrança contra o condómino que não liquide atempadamente as quantias respeitantes à sua quota-parte de contribuição para as despesas comuns. ---
Sobre as quotas vencidas: ---
Ficou provado que a Demandada não pagou nas respetivas datas de vencimento nem posteriormente, as mensalidades da quota de condomínio vencidas desde a data da aquisição da fração. ---
Ficou ainda provado que, até à entrada da ação a Demandada acumulou dívida no montante de €1.889,34, por falta de pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias. ---
Ora o Legal Representante da Demandada admitiu expressamente o incumprimento, afirmando que tratando-se de uma empresa que compra imóveis para revenda, é prática corrente liquidar o condomínio de uma só vez quando as frações são vendidas a terceiros adquirentes. ---
Assim, é inequívoca a responsabilidade da Demandada relativamente à quantia de peticionada título de dívida vencida, pelo que, deve ser reconhecido o correspondente direito de crédito a favor do Demandante, e declarada a procedência da ação nesta parte do pedido. ---
Sobre as quotas vincendas: ---
O pedido de quotas vincendas é legalmente admissível, nos termos do disposto no art.º 557.º, n.º 1, do Código de Processo Civil. ---
Ficou provado que, na pendência da ação venceram-se as mensalidades respeitantes aos meses de julho de 2024 a novembro de 2024, inclusive. ---
Tendo em conta que a Demandada é titular de ½ da fração autónoma identificada nos presentes autos, a sua responsabilidade contributiva para as despesas e serviços de interesse comum do condomínio fica limitada proporcionalmente. ----
Deste modo, tendo sido fixada a mensalidade de €85,85, para liquidação da quota ordinária do condomínio, a Demandada cumpre a sua obrigação ao pagar o valor correspondente à proporção na titularidade da fração, ou seja, a quantia de €42,93, por mês. ---
Assim, ao montante do valor vencido até à data da entrada da ação, conforme apurado supra, deve acrescer o montante de €214,65, correspondente a ½ das quotas vincendas na pendência da ação.
Sobre a aplicação da pena pecuniária no montante de €500,00: ---
Nos termos do disposto no art.º 805.º, n.º 2, al. a), do Código Civil, há mora do devedor independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo. ---
Por outro lado, no âmbito da propriedade horizontal, vigora o disposto no art.º 1434.º do Código Civil, que permite à assembleia dos condóminos estabelecer a aplicação de penas pecuniárias para sancionar a inobservância das disposições legais do Código Civil, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador. ---
Ora, no caso dos presentes autos a constituição da Demandada em mora decorre diretamente do prazo de vencimento da obrigação, isto é, o momento em que ocorre o facto pelo qual se torna exigível o pagamento de uma determinada mensalidade. ---
Tendo as quotas vencimento ao dia oito de cada mês, conforme resulta da deliberação constante em ata, a obrigação tem prazo certo, pelo que, a constituição da Demandada em mora não está dependente de interpelação para o pagamento. ---
Ficou provado que a assembleia dos condóminos aprovou uma deliberação que prevê a aplicação de uma pena pecuniária, no montante de €500,00, nos casos em que seja instaurada ação para cobrança de dívida. ---
Assim, a aplicabilidade da referida pena pecuniária consta da deliberação da assembleia dos condóminos, conforme ata junta aos autos, e é legalmente admissível, face ao disposto no art.º 1434.º, do Código Civil. ---
A aplicação da referida pena pecuniária decorre do teor do requerimento inicial, conforme resulta da matéria provada. ---
Salvo o devido respeito por opinião contrária, a pena pecuniária aplicada pelo Demandante à Demandada é legalmente admissível. ---
Com efeito, resulta da matéria provada que a Demandada é condómina do edifício e deve contribuições respeitantes a quotas vencidas, tendo havido lugar à instauração da presente ação para cobrança da dívida, pelo que, a previsão da norma aprovada pela assembleia dos condóminos está preenchida. ---
Claro que pode ser levantada a questão de a Demandada apenas ser titular de ½, da fração, e ter sido aplicada a pena pecuniária por inteiro. ---
Todavia, salvo o devido respeito por opinião contrária, a referida penalização incide sobre uma conduta individual que se concretiza na falta de cumprimento tempestivo da obrigação do pagamento da quota de condomínio. Pelo que, nas situações em que, como é o caso dos autos, os comproprietários da fração respondem de forma conjunta (isto é, separada e autonomamente) pelos encargos do imóvel, nos termos da segunda parte do n.º 1, do art.º 1405.º, do Código Civil, tem pleno cabimento que a aplicação da penalização seja feita por inteiro relativamente ao titular incumpridor, visando sancionar a respetiva conduta inadimplente, que constitui facto ilícito na ordem jurídica.---
Aliás, in casu, considerando o teor da referida deliberação da assembleia dos condóminos, a aplicação da pena pecuniária está desligada do valor da dívida, pelo que, a aplicação de uma pena de valor inferior, para além de não estar prevista na deliberação habilitante da penalização poderia originar situações injustas. ----
Assim, a ação deve ser declarada integralmente procedente nesta parte do pedido. ---
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Decisão: ---
Atribuo à causa o valor de €2.389,34, por corresponder à quantia em dinheiro que o Demandante pretendia obter no momento da propositura da ação, cf., normas conjugadas dos artigos 306.º, n.º 1; 297.º, n.º 1; e 299.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil, aplicáveis ex vi, art.º 63.º, da Lei dos Julgados de Paz. ---
Pelo exposto e com os fundamentos acima invocados: ---
Julgo a presente ação totalmente procedente por provada, e consequentemente, condeno a Demandada a pagar ao Demandante a quantia global de €2.623,99, respeitante à sua comparticipação no pagamento das quotas de condomínio vencidas e vincendas, até novembro de 2024, inclusive. ---
Custas: ---
Taxa de justiça no montante de €70,00 (setenta euros) a cargo do Demandado, por ter ficado vencido, nos termos da primeira parte, da al. b), do n.º 1, do art.º 2.º, da Portaria n.º 342/2019, de 1 de outubro. ---
O pagamento deverá ser feito no prazo de três dias úteis, mediante liquidação da respetiva guia de pagamento (DUC), emitido pela secretaria do Julgado de Paz. ---
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Extraia e notifique a guia de pagamento (DUC), ao responsável pelo pagamento das custas juntamente com cópia da presente decisão. ---
Após os três dias úteis do prazo legal para o pagamento, aplica-se uma sobretaxa no montante de €10,00 (dez euros), por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação, até ao máximo de €140,00 (cento e quarenta euros). ---
O valor da sobretaxa aplicável acresce ao montante da taxa de justiça em dívida. ---
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Após trânsito, verificando-se a falta de pagamento das custas, mesmo após o acréscimo da referida sobretaxa legal, conclua para emissão de certidão para efeitos de execução fiscal, a instaurar junto dos competentes serviços da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), pelo valor das custas em dívida acrescidas da respetiva sobretaxa. ----
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Registe. ---
Notifique pessoalmente em sede de audiência de discussão e julgamento, nos termos do disposto no artigo 60.º, n.ºs 1 e 2, da Lei dos Julgados de Paz. ---
Envie cópia da mesma aos intervenientes processuais que, eventualmente, faltarem na data agendada para a prolação da sentença, cf., artigo 46.º, n.º 3, da Lei dos Julgados de Paz. ---
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Julgado de Paz de Setúbal, em 19 de novembro de 2024
O Juiz de Paz
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Carlos Ferreira