PARA FINS HABITACIONAIS
SENTENÇA
Processo n.º 503/2014-J.P.
RELATÓRIO:
O demandante, A - SAD, instaurou a ação declarativa de condenação contra a demandada, B, NIF. xxxxxxx, residente no Funchal, nos termos do art.º 9, n.º1 alínea g) da LJP.
Para tanto, alega em suma que, no dia 10/09/2014 celebrou com a demandada um contrato de arrendamento urbano, referente ao apartamento T3, sito no edifício C, para fins habitacionais, pelo qual pagou de imediato os 20 dias de renda na quantia de 400€ e 600€ de caução. Sucede que o apartamento destinava-se a alojar atletas de competição, os quais poucos dias depois de residirem no imóvel começaram a reclamar, alegando não ter condições, que estava infestado de baratas que transmitem doenças. Pressionada a direcção, acabou por comunicou o facto á demandada, com base em justa causa de rescisão, acabando os atletas por saírem daquele no fim do mês, e arrendando outro locado. Nessa altura, interpelaram-na verbalmente para devolver a caução mas recusa-se a faze-lo, pelo que posteriormente enviaram-lhe carta registada para o mesmo fim mas sem sucesso. Concluiu pedindo que seja condenada na devolução da quantia de 600€ de caução, acrescida dos juros á taxa legal, desde a citação. Juntou 16 documentos.
A demandada regularmente citada contesta. Impugna os factos, alegando que tal não corresponde á verdade, efetivamente arrendou o apartamento cuja renda era de 600€ mensais mas uma vez que naquele mês apenas estariam 20 dias pagaram apenas 400€. Durante o período em que lá residiram nunca apresentaram reclamações, pois o apartamento tem condições de higiene e salubridade, não estando infestado de baratas. E, residiram até ao dia 30/09/2014 pois encontrou 1 dos jogadores que lhe disse que se ia embora mas os outros ficavam. Só em meados de outubro devolveram as chaves do apartamento, pelo que só nessa ocasião pode verificar o estado em que o deixaram. Partiram camas e levaram roupa de cama, a qual acabou por ser devolvida mais tarde. Não existindo justa causa de rescisão. Reconvenciona, alegando que não cumpriu os termos do contrato, não tendo comunicado a saída do imóvel com o tempo de antecedência de 120 dias, por escrito. Assim considera que está em falta o pagamento de 4 meses de renda na quantia de 1.800€. Para além disso, não pagou todas as despesas que lhe pertencia fazer, nomeadamente com electricidade, água e gás na quantia de 150€. Concluiu pedindo que seja condenada no pagamento de1.800€ de 4 meses de renda; na quantia de 150€ de despesas da sua responsabilidade; e 100€ das reparações das camas danificadas.
O demandante responde á reconvenção. De acordo com os termos do contrato cumpriu todas as obrigações a que estava obrigada, pelo que a demandada enquanto senhoria sabia que o locado devia ter condições para ser arrendado. Ora o locado não tinha condições, estando infestado de baratas, o que consubstancia a violação das regras de higiene e salubridade. O que diversas vezes foi comunicado á demandada, que não promoveu qualquer intervenção para o controlar, nomeadamente desbaratização. E, foi por esse motivo que resolveram o contrato, entregando as chaves á demandada. Até ao momento da ação nunca reclamou qualquer dano ou despesa por pagar, pelo que se impugna todos os factos. E acrescenta, que a demandada deduz factos sem qualquer fundamento, não podendo ignorara que foi ela que deu origem á situação com a saída dos atletas do apartamento. Assim, faz um uso do processo reprovável com o intuito de entorpecer a ação da justiça. Pelo que deve ser condenada a suportar os honorários da mandatária do demandante, bem como em multa por litigância de má-fé e demais despesas processuais. Concluiu pedindo que seja condenada a) numa multa nunca inferior a 250€, a fixar em liquidação de sentença, pelo incumprimento do contrato, b) ser condenada como litigante de má-fé nos termos do art.º 543 do C.P.C., a ser liquidada em sentença; c) na improcedência da reconvenção deduzida, por não provada.
A demandada foi notificada da resposta, mas nada alegou.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de pré mediação por recusa da demandante.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao art.º 26, n.º1 da LJP, sem que as partes tenham chegado a consenso. Seguiu-se para produção de prova com audição das testemunhas presentes, declarações de parte da demandada e alegações finais das partes, conforme ata de fls. 73 a 77.
- FUNDAMENTAÇÃO-
I- FACTOS PROVADOS:
1)Que as partes celebraram por escrito um contrato de arrendamento urbano, com fim habitacional.
2)Que tem como objeto a fração autónoma sita no 7º andar.
3)Que o contrato tinha a duração de 1 ano, com início a /09/2014
4)Que o demandante pagou 600€ de caução e 400€, correspondentes a 20 dias do mês de setembro.
5)Que o locado se destinava a instalar jogadores profissionais de basquetebol.
6)Que os jogadores queixaram-se da existência de baratas no locado.
7)O que sucedeu logo após passarem a residir no locado.
8)Que comunicaram verbalmente o facto á demandada.
9)Que nada fez.
10)Que no dia 29 mês de setembro de 2014 o demandante entregou as chaves do locado á demandada.
11)Que desocupou o locado na mesma data.
12)O que fez pessoalmente.
13)Que a demandada recebeu as chaves.
14)Que o imóvel foi arrendado a outras pessoas.
15)Que a demandada não devolveu a caução.
16)Que o demandante interpelou-a a solicitar a devolução da caução.
17)O que fez pessoalmente e posteriormente por carta.
18)Que um dos jogadores da demandante foi definitivamente embora da RAM.
19)Que as camas pequenas foram desmontadas.
20)Que ficaram no imóvel.
21)Que no seu lugar está uma cama de casal de dimensões maiores.
22)Que foi a demandada que entregou a cama para ser usada pelos jogadores.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal fundamentou a decisão na análise crítica da documentação junta, conjugado com a prova testemunhal, que mereceu a devida credibilidade.
As duas primeiras testemunhas, D e E, apresentadas pela demandante são dois atletas de nacionalidade americana, para as quais houve necessidade de intervir interprete. Explicaram que vieram para a RAM para exercerem profissionalmente a atividade de jogadores de basquetebol, e foram logo viver para o apartamento da demandada, que identificaram como sendo a pessoa que estava no Julgado, isto sucedeu a 11/09/2014. Logo no 1º dia começaram a ver que havia baratas, sobretudo na cozinha e á noite. Entretanto reclamaram a situação junto do Clube e 1 deles - D chegou mesmo a falar com a senhora, sobre a situação, que lhe disse que iria fazer desbaratização mas se fez nunca viram ninguém e a situação piorava, pelo que pressionaram o clube pelas condições onde viviam, já que são os responsáveis pelo alojamento deles. O E chegou a filmar, através do Ihpone as baratas a passear pela casa, o que depois gravaram em CD, junto aos autos, para que o clube. Estiveram naquele apartamento cerca de 15 dias, saindo no fim do mês. Esclareceram que com eles viveu outro colega que foi embora por inadaptação. As camas eram pequenas para o tamanho de 1 deles, 1 numa das vezes que falaram com a demandada ela perguntou-lhes se queriam 1 cama maior, tendo subido ao apartamento dela para a ir buscar, por isso desmontaram as camas daquele quarto que colocaram na varanda, não tendo danificado nada. As chaves do apartamento foram entregues á funcionária do Clube, encarregada destas tarefas. Foram depoimentos isentos, esclarecedores reportando-se á respetiva vivência dos factos e como tal merecedores da devida credibilidade.
A testemunha, F, é sócio n.º1 do clube, nele exercendo funções financeiras. Explicou que quem diligenciou sobre o contrato foi o Pr. do Clube, Sr. G, mas tudo o que é dinheiro passa por ele para efeitos de contabilidade, por isso tem conhecimento de alguns factos. Nomeadamente o valor da renda e caução, pagas em cheque no dia em que foi celebrado o contrato, a /09/2014. No entanto, o recibo da caução só após alguma insistência deles, é que a agência imobiliária o emitiu, mas curiosamente e não sabe o porquê, não aparece o logotipo identificador deles, assim como o contrato que, também, elaboraram. Esclarece que devido aos contratos que têm com os jogadores são responsáveis pelo alojamento deles, daí os contratos estarem em nome do clube, tendo mais contratos. O clube leva para o locado as roupas e outros utensílios que sejam necessários ao alojamento para comodidade dos atletas, como foi o caso, e se nele já estiverem pede ao senhorio que retire para evitar danos ou conflitos. Os atletas queixaram-se das condições, nomeadamente baratas, o que para eles é sinónimo de falta de higiene e condições, pois vêm de outro país, e devido às suas insistências tiveram que sair de lá. Mas antes disso falaram pessoalmente com a senhora, que aceitou o facto. As chaves foram-lhe entregues pela funcionária Raquel no dia seguinte á saída deles e lhe pediu a caução, conforme resulta do contrato mas ela respondeu que primeiro teria de se informar para saber se tinham direito. Depois disso ocorreram mais telefonemas para reaver a caução e finalmente enviaram-lhe carta registada para o mesmo fim, foi ele que a redigiu e enviou, a qual foi recebida por ela mas sem resposta.
A testemunha, H, é funcionária do clube há 15 anos, sendo encarregue de fazer as diligências de acomodação dos atletas, e tudo que for necessário para que possam exercer a atividade para a qual foram contratados. Foi no âmbito destas funções que conheceu a demandada, foi ver o apartamento, o que lhe pareceu em condições e acabaram por o arrendar. Levaram roupas de cama, de casa de banho, louças de cozinha e talheres, e uma T.V., pedindo á senhora que de lá retirasse as roupas. Os rapazes desde o início reclamaram do apartamento, pelo que acabou por ir ver se era verdade e de facto reparou nas baratas que passeavam pela cozinha. Pelo que falou com a demandada para explicar e acabaram por sair de lá no final do mês. No dia seguinte foi entregar as chaves e buscar a roupa que lá tinham para lavar e proceder a limpeza e vistoria ao apartamento, aproveitando para pedir a devolução do valor da caução. Verificou que já lá esteve alguém pois havia novos utensílios fogão e máquina de lavar, pelo que subiu ao apartamento para falar com a senhora, que recebeu as chaves (apartamento, garagem e porta de entrada do edifício) e lhe disse não ser preciso limpeza pois tinha lá um mestre que fazia reparações que sujava. Nessa ocasião não reclamou de qualquer dano, coisa que nem havia pois foi pessoalmente buscar as coisas que tinham no apartamento. Quanto a camas admite que 1 dos quartos tinha 2 camas individuais mas eram curtas, dias mais tarde foi a própria demandada que deu 1 cama de casal aos atletas, os quais foram buscar a casa dela, por isso desmontaram as camas daquele quarto e colocaram na varanda que é fechada, tipo marquise. Quando voltou a falar com ela insistiu na devolução da caução, respondeu-lhe que ia ver se tinham direito á mesma pois considerava-se prejudicada, e foi por este motivo que não entregaram os duplicados das chaves que mandaram fazer e que pagaram, do apartamento. Após a roupa estar lavada verificou ter 2 colchas e 1 toalha de mesa que não lhes pertencia e devolveu á senhora, e nem aí ela devolveu a caução, por isso a direcção enviou-lhe a carta.
A testemunha, I, é o porteiro do prédio. Admite que o apartamento do 7º piso foi arrendado, estiveram lá 3 estrangeiros que não sabiam falar português, identificando 1 deles como bem mais alto e outro um pouco menor com uma barbicha. Estiveram pouco tempo, 15 a 20 dias máximo. Quanto às condições do apartamento apenas foi lá acima 1 vez, pois tinham o hábito de deixar bicicletas no corredor e os outros condóminos reclamaram, foi aí que deu uma vista de olhos mas nada viu de especial. Antes disso vira a D. J colocar coisas no apartamento, o que teve curiosidade pois não a conhecia e quis saber o motivo de tantas idas ao edifício. Esclareceu que passado pouco tempo deles saírem o apartamento foi arrendado a estudantes de Erasmus.
A testemunha, K, explicou que conhece o locado pois a demandada pede-lhe ajuda para diversas coisas, nomeadamente pequenas reparações e costura. E foi por isso que lá esteve em maio de 2014, nessa ocasião não viu baratas, estando o locado em boas condições. Quanto aos factos em questão não tem conhecimento direto.
Por fim a testemunha, L, que é empregada doméstica da demandada, teve um depoimento selectivo, na medida que só recorda algumas coisas, mesmo alegando estar presente nomeadamente no dia da entrega das chaves, mas que alega terem arrombado a porta pois não serviam. O seu depoimento foi parcial e com imprecisões face aos restantes depoimentos, pelo que não mereceu credibilidade.
Por fim a demandada prestou declarações (art.º 466 do C.P.C.), relatando a sua visão dos factos. Esclareceu que tem algumas chaves na sua posse mas falta ainda a do porteiro que foi emprestada e não devolvida. Esclareceu que até se deva bem com os inquilinos e foi algumas vezes ao apartamento quando eles lá estavam, nomeadamente para lhe perguntar se queriam uma cama de casal que entretanto vagou de outro apartamento. Confirmou que o contrato foi elaborado por uma agência e foi falar com eles depois de receber a carta do clube. Confirmou que o apartamento é muito procurado pelo local onde se situa, estando já arrendado. Alega que faz anualmente desbaratização, o que fez em maio de 2014, e ninguém reclamou de baratas senão eles. Esclareceu que falou com a D. J, por diversas vezes e ela pediu-lhe a devolução da caução. No entanto, o seu depoimento em geral foi um pouco confuso, pois tão depressa dizia uma coisa, como depois dizia que não era bem assim.
Quanto às despesas e danos que reclama não fez prova de ter despendido qualquer quantia a esse título, nem apresentou qualquer documentação que pudesse corroborar estes factos.
II- DO DIREITO:
O caso dos autos prende-se com o incumprimento de um contrato de arrendamento urbano, para fins habitacionais, celebrado em setembro de 2014 entre as partes, pelo que se regula pelo NRAU.
Em questão: admissibilidade das reconvenções, caução, as rendas, e a litigância de má-fé.
Nos termos do art.º 48, n.º1 da L.J.P. admite-se a dedução de reconvenção apenas em duas situações, para efetuar compensação ou para deduzir o seu direito de crédito ou benfeitorias em relação á coisa que lhe está a ser pedida.
Designa-se por compensação (art.º 847 do C.C.), quando duas pessoas sejam reciprocamente credor e devedor, qualquer uma delas pode livrar-se da sua obrigação, desde que o crédito seja exigível judicialmente, não proceda exceção de direito material, e as duas obrigações sejam da mesma espécie e qualidade (mesmo que as dividas não sejam de igual montante- (como é o caso concreto).
No caso concreto a demandada alega ser também credora da demandante, na quantia de 2.050€ referente á falta de pré-aviso de resolução e rendas, e danos no imóvel, o que consubstancia os termos da compensação (art.º 847 do C.C.), enquanto meio extinção da obrigação.
A presente situação é em termos processuais admissível, não como pedido reconvencional mas como exceção de direito material, pois não se traduz num crédito independente do direito alegado pelo demandante mas consubstancia do ponto de vista material outro meio de defesa (art.º 576, n.º3 do C.P.C.) que se traduz em factos que impedem a verificação do efeito jurídico pretendido pelo demandante.
Por sua vez, o demandante na resposta á reconvenção deduz, também, dois pedidos reconvencionais, a litigância de má-fé e uma indemnização decorrente da resolução por incumprimento do contrato.
Atendendo ao exposto anteriormente, e aos termos restritivos do art.º 48 da LJP, o primeiro destes pedidos, embora processualmente admissível, não se enquadra nas duas situações que a L.J.P. prevê. Em relação ao segundo, consubstancia um novo pedido em que os factos já foram inicialmente alegados mas cujo pedido ainda não tinha sido deduzido, estando por isso virtualmente contida no pedido inicial, embora não expresso, ou seja uma ampliação ao pedido primitivo, sendo admissível nos termos do art.º 265, n.º2 do C.P.C.
As partes celebraram por escrito (art.º 1069 do C.C.) um contrato de arredamento para fins habitacionais (art.º 1067 do C.C.), conforme documento junto de fls. 21 a 24.
Estabelecendo na clausula 6ª o prazo de 1 ano, com inicio a 10/09/2014, sendo renovável, se nenhuma das partes o denunciarem (art.º do C.C.)
O locado em causa é mobilado, conforme inventário anexo ao contrato, a fls. 24.
Foi estabelecido na cláusula 7ª o valor mensal da renda, 600€ (art.º 1075 do C.C.), que o inquilino deve pagar até ao dia 1 de cada mês, diretamente á demandada, ficando também a cargo deste as despesas correntes, respeitante aos serviços relativos ao local, nomeadamente, água, electricidade, gás e tv cabo (art.º 1078, n.º2 do C.C.).
E nesse contrato, na cláusula 10ª, foi, ainda, declarado que no dia da outorga do contrato – 10/09/2014- o arrendatário entrega a quantia de 600€ de caução, bem como a renda relativa a 20 dias do mês de setembro, na quantia de 400€.
Até esta cláusula não há qualquer referência, no teor do contrato, quanto á exigência de uma caução, nem qual será o seu fim.
Em termos genéricos, a caução é uma garantia especial, de natureza monetária para efeitos de indemnização por danos ou falta de cumprimento de uma obrigação (art.º 624 e 1076, n.º2 do C.C.), sendo uma cláusula acessória deste contrato.
Como do contrato não consta o fim a que a caução se destina, e do depoimento das testemunhas não resulta que esta questão tivesse sido objeto de discussão entre as partes, entendo ser aplicada a qualquer uma das situações referidas, caso viessem a ocorrer na pendência deste negócio.
Ambas as partes concordam que no final do mês de setembro o inquilino deixou o apartamento e entregou as chaves á senhoria, o que esta também o admite no art.º 14 da contestação.
No entanto, discordam da qualificação jurídica da situação.
Passando á análise da questão, o inquilino alegou que logo após os atletas passarem a residir no locado surgiram baratas. Este facto foi provado pelos atletas, pela testemunha J que se deslocou ao imóvel para ver se efetivamente tal sucedia, uma vez que quando fez a vistoria inicial nada tinha visto, descrevendo que surgem sobretudo á noite e “passeiam” pelo apartamento, o que também consta das imagens do CD que gravaram e juntaram aos autos, e do qual se verifica existir, sobretudo na cozinha e casa de banho.
O contrato de arrendamento carateriza-se por ser um contrato bilateral na medida em que se estabelecem obrigações para ambos os contraentes. Do lado do senhorio, no art.º 1031, alínea b) do C.C., e em termos genéricos, estabelece-se que é obrigado a assegurar o gozo para os fins a que a coisa se destina, isto é, a proporcionar que o arrendatário possa fruir do espaço que está a arrendar, o que vai depender do fim a que se destina.
No caso concreto o fim deste contrato é a habitação, e sendo o arrendatário um clube, tratava-se de alojar no locado alguns dos seus atletas, facto que era do conhecimento da demandada, que inclusive conforme ela o admitiu, falou com eles algumas vezes e entrou, algumas vezes, no locado durante o tempo em que habitaram naquele espaço.
Assim, o espaço, o locado deve ser idóneo em termos de qualidade/preço de modo que as pessoas possam residir sem luxos mas com o mínimo de condições, quer de higiene, quer de segurança.
O conceito de qualidade é subjetivo na medida que cada pessoa possui as suas percepções e vivências, o que podem influenciar o seu grau de exigência em relação á coisa, mas no fundo são os seus atributos que a caraterizam e a distingue das demais.
No caso concreto no locado apareceram muitas baratas, ora estes insetos não são nada higiénicos, são causadores de algumas doenças e têm um cheiro repulsivo, além de que se adaptam com facilidade aos espaços e reproduzem-se com muita facilidade, bastando terem água, factos que resultam da experiencia comum.
De acordo com o relato das testemunhas que viveram naquela fração, as baratas “passeavam” sobretudo pela cozinha e casas de banho, o que não só as incomodava chegando mesmo a ser repulsivo, foi este o motivo que os levou a reclamar.
Tendo em consideração que o arrendamento não era barato, que os ocupantes do espaço não conseguiam coabitar com aqueles insetos, pois vêm de um país diferente com uma cultura distinta da nossa, para os quais a existência destes bichos é considerado como inadequado e inapropriado á vida do ser humano, considera-se existir motivos legais para cessação do contrato com base em justa causa, por falta de condições de habitabilidade do espaço.
De facto, o art.º 1083, n.º2 do C.C. referindo-se aos fundamentos da resolução, aponta na alínea a) violação das regras de higiene, no entanto esta disposição refere-se somente aos fundamentos que o senhorio pode alegar.
Porém, nada obsta a que o inquilino também a possa invocar, já que o pressuposto da aplicação da resolução contratual, é precisamente o n.º1 do art.º 1083, ou seja, qualquer uma das partes pode resolver o contrato nos termos gerais (art.º 432 C.C.), com base no incumprimento da outra, mas para tal era necessário que dos termos do contrato as partes tivessem previsto motivos para incumprimento do contrato e tivessem estabelecido os seus contornos, o que no caso concreto não foi pensado e como tal não consta do contrato.
De facto a atual redação do art.º 1083 do C.C., é um pouco controversa, já que no n.º1 não menciona a expressão justa causa, como constava do projecto do NRAU de 2004. E, na lei civil não há nenhum preceito que permita simplesmente resolver um contrato com base em incumprimento. Assim, há que se socorrer do contexto geral do artigo, já que a ideia básica era precisamente deixar de existir um elenco taxativo de fundamentos que poderiam originar a resolução contratual.
No caso concreto, de ser o arrendatário a invoca-la, poderemos socorrer-nos do art.º 801, n.º2 do C.C., esta é a posição jurídica deste tribunal, seguindo de perto a posição de António Menezes Cordeiro, Januário da Costa Gomes e Cláudia Madaleno, in Leis do Arrendamento Urbano, anotadas, Almedina 2014, pag. 241.
Mas para além disso, e no caso concreto, verifica-se que o inquilino invocou pessoalmente os factos á senhoria, que nada fez para evitar a situação, nomeadamente não efetuou ou mandou fazer qualquer desbaratização ao locado, conforme admitiu em declarações de parte, ou seja, mesmo sabendo nada fez para evitar ou minimizar a situação.
Pelo que o inquilino/arrendatário acabou por pôr termo ao contrato, o que fez verbalmente no fim do mês, e de imediato entregou as chaves, tendo a senhoria aceite, sem qualquer condição.
Assim, e não obstante a situação atrás descrita, considera-se que o contrato cessou mas por revogação (art.º 1082 do C.C.) real, já que foi acompanhada da entrega das chaves, com a desocupação do locado, a qual não está dependente da observação de forma escrita.
Sendo o contrato de arrendamento um negócio sinalagmático, na medida em que há uma correspondência entre o pagamento do preço/renda com a ocupação efetiva do espaço/fruição, o qual cessou, e estando a renda totalmente paga, não existe motivo legal para a senhoria ficar com a caução, já que não provou existirem danos no locado.
Por outro lado, a demandante reclama ser indemnizada em sede de responsabilidade civil, por danos morais. Ora os danos que reclama, incómodos e preocupações, não são suscetíveis de serem indemnizáveis, porque não revestem os requisitos legais do art.º 496, n.º1 do C.C., que exige a gravidade dos danos, para que mereçam tutela jurídica, decaindo assim este pedido.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação procedente, Condena-se a demandada a proceder á devolução da caução na quantia de 600€, acrescida dos juros, á taxa legal, desde a citação, até efetivo e integral cumprimento da obrigação.
CUSTAS:
São da responsabilidade da demandada na quantia de 35€ (trinta e cinco euros), o que deve efetuar no prazo de 3 dias úteis, sob pena da aplicação da sobretaxa na quantia de 10€ (dez euros) diários, nos termos dos art.º e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12.
Em relação ao demandante cumpra-se o art.º 9 da referida Portaria.
Funchal, 24 de abril de 2015
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º 131, n.º5 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)