Sentença de Julgado de Paz
Proc. nº 513/2013
Demandante: A
Demandado: B
OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra o Demandado a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia de € 1.902,46, bem como no pagamento de custas remanescentes.
O Demandado apresentou contestação nos termos plasmados a fls. 25 a 35.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor que se fixa em € 1.902,46 – artºs 297º nº 1 e 306º nº 2, ambos do C.P.Civil, ambos do C.P.Civil.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
FACTOS PROVADOS
A. O Demandante celebrou em .../.../... com o Demandado um contrato de arrendamento de habitação para fins especiais transitórios.
B. O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, de acordo com a Cláusula Segunda e visava satisfazer a necessidade de, por motivos profissionais, alojar temporariamente o Demandante.
C. O contrato de arrendamento diz respeito ao imóvel do qual o Demandado é legítimo proprietário, correspondente às fracções autónomas designadas por "ADX" localizadas no nono andar, esquerdo, do prédio urbano constituído sob o regime de propriedade horizontal correspondente ao artigo matricial n.º x, do Concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial com o nº x do mesm Concelho.
D. Naquele contrato de arrendamento foi acordado que a renda mensal a pagar pelo Demandante seria de € 1.250,00, acrescida de € 200,00 mensais para pagamento do consumo de água, electricidade, gás e televisão por cabo.
E. De acordo com o estipulado na cláusula 7ª do contrato de arrendamento, na data de celebração do contrato, o Demandante pagou ao Demandado uma caução no valor de € 2.500,00, equivalente a dois meses de renda, como garantia de pagamento de eventuais estragos no locado e mobiliário e/ou acerto de contas finais dos consumos de água, luz e gás, quantia que deveria ser devolvida ao primeiro, após recepção das facturas, na proporção dessas mesmas despesas, se a elas houvesse lugar.
F. Na mesma data o Demandante pagou ainda ao Demandado a quantia de € 2.500,00 a título de pagamento de dois meses de renda (Setembro e Outubro).
G. Na mesma data e em cumprimento do disposto na Cláusula 9.3 e 1 e 2 do contrato de arrendamento, o Demandante pagou € 400,00 ao Demandado, por conta dos consumos de água, electricidade, gás e televisão por cabo.
H. No período compreendido entre os meses de Outubro de 2011e Fevereiro de 2012, inclusive, o Demandante pagou a renda mensal no valor de € 1.250,00, acrescida de € 200,00 destinados ao pagamento de despesas, o que perfaz um total de € 7.250,00.
I. Na Cláusula 14ª do contrato de arrendamento foi estipulado pelas partes que, se, por razões profissionais, o Demandante fosse deslocado para fora da cidade do Porto, ou, se por razões de força maior, não cumprisse o prazo estipulado no contrato, deveria comunicar tal facto por escrito ao Demandado, com antecedência mínima de 60 dias.
J. Em dia 14 de Fevereiro de 2012, o Demandante enviou carta ao Demandado, a denunciar o contrato de arrendamento para produzir efeitos a partir de .../.../... .
K. A denúncia do contrato de arrendamento teve como motivo o fim antecipado do destacamento do Demandante em Portugal, tendo este deixado de residir no país e de utilizar o imóvel a partir de Abril de ... .
L. Nos termos da Cláusula 7.ª do contrato de arrendamento, o Demandado apresentou as facturas referentes a despesas para que se procedesse ao acerto de contas finais, abaixo discriminadas:
i. Electricidade - Sete facturas, com um montante total de € 311,59
ii. Gás - quatro facturas, com um montante total de € 635,32
iii. Televisão - oito facturas, com um montante total de € 355,73
iv. Água - sete facturas com um montante total de € 69,90
M. O contrato celebrado compreendia não só o arrendamento da fracção autónoma, mas também o aluguer do mobiliário, equipamentos e utensílios que estão descritos no anexo l, parte integrante do contrato.
N. O Demandante não pagou a renda que se venceu no dia 1 de Março de 2013, nem efectuou depósito liberatório, nem procedeu ao pagamento do montante relativo a despesas convencionado entre as partes.
O. Em .../.../... quando a fracção foi entregue ao Demandado, e este a pôde examinar, pôde comprovar-se que:
- uma cadeira, componente do conjunto que se encontrava na sala de jantar, estava com as pernas partidas, arrumada a um canto do compartimento.
- o chão do quarto de dormir estava arranhado profundamente e estava também arranhado o pavimento da sala, bem como eram visíveis arranhões e vincos no pavimento do corredor.
-o chão e portas e painéis de madeira das portas estavam completamente sujos e carregados de poeira.
P. O pavimento é de régua de madeira corrida e una, sem que se encontre limitado no limite dos compartimentos.
Q. É necessário raspar toda a superfície, de modo a que o envernizamento e apagamento dos vincos seja homogéneo e tome a mesma cor e textura em toda a superfície, cuja reparação ascende a € 699,50, acrescido de IVA, num total de € 860,30.
R. A reparação da cadeira ascende a € 65,00.
S. Para a limpeza da habitação o Demandado despendeu a quantia de € 48,00.
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes com relevância para a discussão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Os factos provados resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos e depoimento testemunhal prestado em sede de audiência de julgamento, sendo que os factos constantes de C. e L., se dão por provados por acordo nos termos do nº 2 do artº 574º do C.P.Civil.
Os factos não provados resultaram da ausência de prova ou prova convincente.
O DIREITO
Entre o Demandante, na qualidade de arrendatário e o Demandado, na qualidade de senhorio foi celebrado o contrato de arrendamento habitacional, para fins transitórios pelo prazo de 1 ano, com início em .../.../..., com a renda mensal de € 1.250,00, acrescida de € 200,00 mensais para pagamento do consumo de água, electricidade, gás e televisão por cabo – artºs 1095º nºs 1 e 2 do Cód. Civil que consta do documento junto a fls.10 a 14.
Tal contrato, foi celebrado ao abrigo do NRAU, regime aprovado pela Lei 6/2006 de 27/2.
Vejamos o que pretende o Demandante: a devolução da quantia de € 1.902,46, por entender ter ficado com este crédito, face às quantias por si pagas – rendas e pagamentos por conta das despesas de electricidade, água, gás e TV, bem como da caução entregue na data de celebração do contrato.
O Demandado discorda da pretensão do Demandante, porquanto, refere não poder aquele fazer a compensação da falta de pagamento de rendas com a caução, uma vez que esta só depois de entregue o locado, é que poderia eventualmente ser devolvida, enquanto a renda do mês de Abril de 2012 se venceu em 1 de Março de 2012, pelo que incorreu em mora. Acresce que o locado apresentava danos, pelo que, o Demandado será até credor do Demandante, no montante de € 120,92.
Resulta dos factos provados que, mediante carta enviada ao Demandado no dia 14 de Fevereiro de 2012, o Demandante denunciou o contrato de arrendamento, para produzir efeitos a partir de .../.../... .
Na Cláusula décima quarta do supra referido contrato de arrendamento foi estipulado pelas partes que, se, por razões profissionais, o Demandante fosse deslocado para fora da cidade do Porto, ou, se por razões de força maior, não cumprisse o prazo estipulado no contrato, deveria comunicar tal facto por escrito ao Demandado, com antecedência mínima de 60 dias.
Resulta desta redacção que as partes reduziram o prazo de denúncia que consta do artº 1098º do Cód. Civil, para 60 dias, contudo, situação diferente do prazo da denúncia é a produção de efeitos da denúncia: no final de um mês do calendário gregoriano – nº 2 do citado artº 1098º. Quer isto dizer, que tratando-se de uma renda mensal, reportada ao calendário gregoriano – cláusula sexta, nº2, a denúncia produz efeitos no final do mês ou seja, no final de Abril de 2012.
Ora, o Demandado não pagou em 1 de Março de 2012, a renda referente ao mês de Abril, nos termos contratualmente estabelecidos, tendo pretendido compensar o valor da renda parcial de Abril com a caução através de carta enviada ao Demandado nesse sentido, tendo este discordado da pretensa compensação, ao responder também pela mesma via.
Seria possível a compensação nos moldes pretendidos pelo Demandante?
A compensação traduz-se na extinção de duas obrigações, sendo o credor de uma delas, devedor na outra e o credor desta última, devedor na primeira. O crédito com o qual o declarante pretende livrar-se da sua dívida é o chamado crédito activo ou principal. Por sua vez, o crédito passivo é aquele contra o qual a compensação opera.
Nos termos do art. 847º do C.Civil, para que a compensação possa operar é necessária a verificação cumulativa dos seguintes requisitos: a) a existência de dois créditos recíprocos; b) a validade e exigibilidade judicial do crédito do autor da compensação; c) a fungibilidade das obrigações; d) a não exclusão da compensação pela lei; e) e a declaração da vontade de compensar. Acresce ainda que nos termos do nº3 do citado artigo, a iliquidez da dívida não impede a compensação.
In casu, à data da invocada compensação, o Demandante não detinha, efectivamente qualquer crédito relativamente ao Demandado, uma vez que a caução ainda mantinha o seu propósito: só no fim do contrato e após a verificação do estado de conservação do locado, ficaria ou não disponível. Assim sendo, ao não efectuar o pagamento da renda vencida no dia 1 de Março incorreu em mora.
Para a mora, prevê o contrato, nomeadamente, na cláusula décima o seguinte: “Constituindo-se o segundo outorgante em mora, nos termos do artº 1041º do Cód. Civil, o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento”. Trata-se de uma cláusula penal que foi livremente estabelecida pelas partes, sendo por isso aplicável ao incumprimento do Demandante na falta do pagamento da renda do mês de Abril.
No que concerne à devolução da caução:
Esta destinava-se a garantir o pagamento de eventuais estragos no locado e mobiliário e/ou acerto de contas finais dos consumos de água, luz e gás, quantia a ser devolvida pelo senhorio no termo do contrato, após recepção das facturas, na proporção dessa mesmas despesas, e a elas houver lugar – cláusula sétima do contrato de arrendamento.
Nos termos do disposto no nº1 do artº 1043º do C.Civil: “na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato, presumindo-se nos termos do nº2 que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.
Por sua vez, a cláusula décima segunda do contrato, refere, no que aqui importa considerar: “que o arrendatário se obriga a conservar em bom estado o local arrendado, pagando à sua custa as reparações necessárias decorrentes de culpa sua ou negligência, ressalvando o desgaste da sua normal utilização e o decurso do tempo” - entendendo-se este bom estado de conservação, como sendo a reprodução do citado artº 1043º: em que o locatário é obrigado a restituir a coisa no estado em que a recebeu.
Vejamos, pois, quais os danos invocados pelo Demandado e que resultaram provados:
Em .../.../... quando a fracção lhe foi entregue e este a pôde examinar, pôde comprovar-se que uma cadeira, componente do conjunto que se encontrava na sala de jantar, estava com as pernas partidas, arrumada a um canto do compartimento; o chão do quarto de dormir estava arranhado profundamente e estava também arranhado o pavimento da sala, bem como eram visíveis arranhões e vincos no pavimento do corredor, bem como o chão e portas e painéis de madeira das portas estavam completamente sujos e carregados de poeira.
Não tendo sido invocados eventuais vícios do mobiliário e materiais em causa, pelo locatário durante a vigência do contrato, torna-se o locatário responsável pelos danos que esses bens apresentavam à data da entrega do locado.
Por sua vez, sendo o pavimento de régua de madeira corrida e una, sem que se encontre delimitado no limite dos compartimentos, é necessário raspar toda a superfície, de modo a que o envernizamento e apagamento dos vincos seja homogéneo e tome a mesma cor e textura em toda a superfície, cuja reparação ascende a € 699,50, acrescido de IVA, num total de € 860,30, enquanto a reparação da cadeira ascende a € 65,00 e para a limpeza da habitação o Demandado despendeu a quantia de € 48,00.
Face ao que antecede, era obrigação do Demandante fazer o pagamento dos seguintes montantes: € 1.250,00 da renda vencida em 1 de Março de 2012, acrescida da respectiva multa de 50% - € 625,00, bem como é responsável pelos danos causados no pavimento – reparação € 699,50, acrescido de IVA, num total de € 860,30, € 65,00 relativo à cadeira partida e € 48,00 da limpeza da habitação, num total de € 2.848,38. Por sua vez, o Demandante entregou para despesas de água, luz, tv cabo e gás o valor de € 1.600,00, através de 8 pagamentos de € 200,00, tendo as referidas despesas importado em € 1.372,54, o que reflecte um crédito a favor do Demandante de € 227,46. Concluindo, dum crédito de € 2.727,46 a favor do Demandante, há que abater a quantia de € 2.848,38, resultante da renda do mês de Março, a mora de 50%, bem como os danos no locado, o que dá um saldo negativo de € 120,92.
Face ao exposto, não tendo o Demandante nenhum crédito s/o Demandado, terá a presente acção que improceder.
DECISÃO
Face a quanto antecede, julgo improcedente a presente acção e, em consequência, absolvo o Demandante do peticionado.
Custas a suportar pelo Demandante - artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Porto, 29 de Novembro de 2013
A Juíza de Paz
(Cristina Barbosa)
Processado por computador Art.º 131º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário.
Julgado de Paz do Porto