Sentenças de Julgados De Paz

Jurisprudência de Julgados de Paz
Sentença de Julgado de Paz

Processo: 167/2022-JPCBR

Relator: CRISTINA EUSÉBIO

Descritores: RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
POR JUSTA CAUSA

Data da sentença: 03/01/2024

Julgado de Paz de : COIMBRA

Decisão Texto Integral: Proc. N.º 167/2022-JPCBR

SENTENÇA

RELATÓRIO
Os Demandantes – [PES-1] e mulher [PES-2], devidamente identificados nos autos – propuseram contra a Demandada – [ORG-1] - Mediação Imobiliária Lda igualmente com sinais nos autos - a presente ação declarativa, enquadrável na alínea i) do nº 1 do artigo 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo seja declarado resolvido o contrato de mediação imobiliária, por justa causa e em consequência seja a demandada condenada a restituir-lhe o valor de 5150,00€ recebido a título de sinal aquando da celebração do contrato promessa e ainda uma indemnização por danos não patrimoniais e lucros cessantes no valor de 500,00€. Para tanto alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 1 a 8 que se dá por reproduzido e juntou 6 documentos.
A Demandada apresentou contestação impugnado os factos alegados e pugnando pelo seu direito à remuneração, uma vez que o contrato visado no contrato de mediação não se concretizou por causa imputável aos demandantes. Juntou 2 documentos. Tendo sido afastada a fase de mediação, agendou-se a 1ª sessão de julgamento que se realizou com cumprimento das formalidades legais. A fls. 70, vieram os demandantes corrigir o seu requerimento inicial, em face de diligências tendentes a verificar transferências bancárias realizadas, concluindo que o valor de sinal tinha sido recebido pelos demandantes, no valor de 5150,00€ (transferido pela demandada) e que estes liquidaram a quantia de 3075,00€ (correspondente a 50% da remuneração devida pelo contrato de mediação imobiliária). Pugnam pela restituição de tal valor, considerando que este não era devido. Notificada a demandada do referido requerimento e consequente redução do pedido, não se opôs.
A 2ª sessão de julgamento realizou-se com a produção da prova, tendo ficado suspensa para ponderação da mesma e necessidade de redação da decisão, agendando-se nova data para leitura da sentença.
***
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objeto, do território e do valor.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legitimas.
Não se verificam quaisquer exceções ou nulidades, nem quaisquer questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
Fixa-se o valor da causa em 5.650,00€ (cinco mil seiscentos e cinquenta euros), nos termos do disposto no art. 299º e 306º do CPC aplicável por força do disposto no art. 63º da LJP.
***
A questão que importa apreciar e decidir é saber se é, ou não, devida à demandada a remuneração no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado com os Demandantes.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Com relevância para a decisão da causa consideraram-se provados os seguintes factos:
1. No dia 27 de janeiro de 2021, os demandantes e demandada celebraram um contrato de mediação imobiliária, que se destinava a diligenciar no sentido de encontrar interessado(s) na aquisição do prédio urbano sito em [...], composto de casa de habitação tipo T2 inscrito na matriz predial n.º 12 da freguesia de [...] e do prédio rústico composto de terra de oliveiras e fruteiras inscrito na matriz predial rústica sob o n.º 3613 da freguesia de [...]. (cfr. Doc. Fls.9 e 10).
2. O referido contrato foi celebrado em regime de exclusividade pelo período de 12 meses, renovável por iguais períodos caso não fosse denunciado por qualquer das partes.
3. A clausula 5ª do contrato de mediação dispõe que: “A remuneração só é devida se a Mediadora conseguir um interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no art. 19º da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro” no valor de 5% calculada sobre o preço do negócio mas nunca inferior a 5000,00€ acrescida de IVA.
4. Dispõe o número 3 da clausula referida em 3 que: A obrigação de pagamento será devida e liquidada: a) Aquando da celebração do contrato-promessa desde que seja garantido um sinal de pelo menos 10% do negócio b) Aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado, sem prejuízo do disposto na alínea anterior”.
5. No dia 20 de outubro de 2021, foi celebrado contrato de promessa de compra e venda entre [PES-3] e [PES-4] (angariados pela demandada) e os ora demandantes, mediante o qual os primeiros prometiam comprar e os segundos prometiam vender os referidos prédios pelo preço de 51.500,00€ (cinquenta e um mil e quinhentos euros). (cfr. Doc. fls.11 a 14).
6. Em 26 de outubro de 2021, a promitente compradora identificada em 3 pagou o valor de sinal previsto na clausula terceira do contrato de promessa (correspondente a 10% do valor total) de 5.150,00€ por transferência bancária para conta bancária titulada pela demandante mulher. cfr. doc. Fls. 71.
7. Ainda nos termos contratuais, o referido valor seria devolvido em singelo caso o processo de financiamento fosse reprovado.
8. A escritura de compra e venda dos imóveis referidos e identificados em 1 deveria ser celebrada no prazo de 60 dias a contar da data da celebração do contrato de promessa conforme clausula quinta do referido contrato (cfr. Fls. 11 vs).
9. Nos termos da clausula quinta n.º 3: “Os segundos outorgantes deverão comunicar aos primeiros outorgantes a data, hora e cartório notarial da outorga do contrato de compra e venda por carta registada com aviso de receção coma antecedência mínima de quinze dias em relação á data designada”.
10. Previram, ainda, as partes, que o contrato de promessa se considera definitivamente “incumprido pelos segundos outorgantes depois de decorridos os prazos estipulados na clausula quinta sem que a escritura de compra e venda tenha sido outorgada”.
11. Em 16 de dezembro de 2021 as partes acordaram na alteração da data estipulada na cláusula quinta prevendo que a escritura deveria ser celebrada até 4 de fevereiro de 2022; (cfr. Doc. Fls. 14)
12. Em 14 de fevereiro de 2022, as partes acordaram na alteração da data estipulada na cláusula quinta prevendo que a escritura deveria ser celebrada até 30 de abril de 2022; (cfr. Doc. Fls. 13)
13. As adendas ao contrato com alteração das datas de celebração da escritura decorreram da necessidade de os compradores - que pretendiam levar a cabo obras nos imóveis a que o contrato se referia -, procederem a alteração da descrição matricial dos prédios (áreas) para ser possível acederem aos prédios de carro.
14. Da circunstância descrita em 13 dependia a aprovação do crédito bancário destinado a aquisição e obras.
15. Para tanto solicitaram aos demandantes um levantamento topográfico dos prédios, que estes não tinham nem pretenderam custear.
16. Os demandantes pretendendo a realização do contrato definitivo não aceitaram nova prorrogação do prazo solicitado pelos promitentes compradores.
17. Em 8 de junho de 2022, os demandantes, através da sua mandatária remeteram à demandada, missiva na qual concedem o prazo de 15 dias para que a demandada retomasse o contacto com os promitentes compradores, findo o qual resolveriam o contrato de mediação imobiliária.
18. A carta mencionada em 17 foi recebida em 13 de junho de 2022.
Factos não provados:
A- Que o valor do sinal tenha sido transferido para conta bancária titulada pela demandada.
B- Que a demandada tenha alterado o preço do imóvel sem a comunicação devida aos demandantes;
C - Que as adendas tenham sido realizadas de má-fé;
D- Que a demandada tenha demonstrado desinteresse pelo cumprimento do contrato, tenha violado os deveres de informação, de lealdade e de colaboração;
E- Que tenham resultado danos não patrimoniais para os demandantes.

MOTIVAÇÃO:
Contribuíram para a convicção do tribunal, os documentos juntos pelas partes ao processo que, do confronto das posições assumidas, se consideram admitidos por acordo, nomeadamente quanto à matéria ínsita nos itens com os nºos 1 a 12, 17 e 18. Teve-se ainda em conta os esclarecimentos das testemunhas apresentadas pela demandada.
Assim, com interesse para os presentes autos a testemunha [PES-5] referiu que, na data da celebração do contrato-promessa, a demandada apenas “cobrou” metade da remuneração que foi paga pelos demandantes. Questionado sobre o motivo pelo qual o negócio não se concretizou, demonstrou algum desconhecimento em concreto, mas tinha ideia que foram feitas algumas adendas por falta de documentação da retificação de área do terreno e que houve necessidade de ganhar tempo para a sua obtenção, sendo necessária para que o financiamento fosse aprovado.
Mais esclarecedor sobre as concretas circunstâncias do contrato e do negócio foram as declarações de [PES-6], diretor comercial da demandada que tratou do contrato-promessa de compra e venda. Em suma, refere ter reunido com os clientes algumas vezes e que foi um processo sem questões ou problemas. Referiu que os compradores pretendiam obter um financiamento para aquisição e obras, até porque a casa não estava habitável (problemas no telhado que em parte tinha caído). Explicou que tal financiamento, só por si tornou o processo junto do banco mais moroso e que foi necessário estabelecer um prazo superior. Esteve nos prédios com o avaliador do banco. A instituição bancária exigia que fosse apresentada a orçamentação das obras. As obras pretendidas pelos compradores haveriam de estar sujeitas a comunicação prévia à Câmara Municipal, para que se pudesse perceber da necessidade ou não de licença de construção. Para que os compradores pudessem ter acesso à casa de habitação de carro – dado que o acesso à via pública era apenas pedonal - tornava-se necessário alterar as áreas constantes da inscrição matricial. Por tal motivo foi solicitado aos demandantes o levantamento topográfico, tendo estes referido que não estavam de acordo e queriam fazer a escritura rapidamente. Referiu que o processo estava a ser demorado e não queriam esperar. Esclareceu que a primeira adenda foi feita por demora do banco na análise do processo de financiamento e avaliação e da segunda vez por causa da comunicação prévia à câmara municipal. Quando solicitada nova prorrogação de prazo, os demandantes não aceitaram. Das declarações das testemunhas resultaram os factos instrumentais vertidos nos nºs 13 a 16 da matéria provada, com especial relevância para se descortinar o motivo pelo qual não se verificou o negócio visado pelo contrato de mediação e preenchimento da norma, com especial relevância para a boa decisão da causa. A matéria dada como não provada resulta da total ausência de prova que a corroborasse, sendo certo que o facto referido em A) se encontra em contradição com o facto dado como provado sob o n.º 6.

DO DIREITO
A relação material controvertida conduz-nos à análise do contrato celebrado entre as partes e às obrigações decorrentes do mesmo, devendo apreciar-se se é ou não devida a remuneração à demandada. O exercício da atividade de mediação imobiliária encontra-se previsto na Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro, aplicando-se aos contratos celebrados no âmbito de tal atividade, o regime geral dos contratos e as regras especiais constantes da referida Lei, nomeadamente no que diz respeito à remuneração devida, o art. 19º. Dispõe o referido normativo legal que: “1- A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 – É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel (...)”. Analisemos, pois, à luz das normas aplicáveis, o contrato celebrado entre as partes. No caso presente, ficou acordado - no contrato de mediação em regime de exclusividade - que o valor devido a título de remuneração seria devido e deveria ser liquidado à demandada aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda e desde que o valor recebido a título de sinal e princípio de pagamento, fosse igual ou superior a 10% do preço global de venda. Muito embora a cláusula quinta n.º 3 do contrato (que reproduz a norma legal) use a expressão “será devida”, em bom rigor o pagamento da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa não significa que baste a celebração desse contrato para que se preencham os pressupostos do direito à remuneração. Em qualquer caso, a constituição desse direito continua dependente da conclusão e perfeição do negócio visado e só se esta circunstância se verificar é que a remuneração se torna juridicamente exigível. Mais se provou que os demandantes pagaram, por acordo com a demandada, apenas 50% dessa remuneração no valor de 3.075,00€. A questão que agora importa é saber se os demandantes podem exigir a devolução do montante pago, uma vez que o contrato de compra e venda visado pela mediação não foi celebrado e qual o motivo pelo qual não se concretizou. Dos factos provados resulta que foram solicitadas duas adendas ao contrato, por circunstâncias relativas aos compradores, ou seja, foi sendo alterada a data de celebração da escritura por dificuldades de obtenção do crédito, na medida em que os compradores pretendiam realizar obras nos imóveis cuja aprovação estaria dependente da alteração registral dos prédios, em termos de áreas para permitir a construção/obtenção de um acesso de carro. Mais se provou que foi solicitado aos demandantes a obtenção de levantamento topográfico, que estes não pretenderam custear, pugnando pela realização da escritura. Mais resulta do contrato-promessa que este se consideraria definitivamente incumprido caso o prazo estipulado fosse ultrapassado e os promitentes compradores não diligenciassem pela marcação da escritura de compra e venda no prazo determinado no contrato. O prazo constante da última adenda ao contrato era 30 de abril de 2022, não se tendo realizado a escritura por vicissitudes e circunstâncias relativas aos promitentes compradores. Na verdade, o levantamento topográfico não era documento necessário ou indispensável à celebração da escritura pública pelo que a responsabilidade de o obter não podia ser assacada aos aqui demandantes, antes se prendia com a aprovação do crédito dos compradores. Decorre, pois, da matéria provada que o negócio definitivo não se realizou por causa que não pode ser assacada aos proprietários dos imóveis, mas antes às vicissitudes do crédito a que os promitentes compradores pretendiam aceder. Nessa medida, não se encontra preenchida a exceção constante do art. 19º n.º 2 do Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária. Como afirma Higina Castelo, em “Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade, Revista de Direito Comercial, julho de 2020, pág. 1415, “a conclusão do contrato visado não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo, mais do que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para a mediadora o direito à remuneração (..). Não sendo celebrado o contrato visado (ou o contrato-promessa quando a remuneração nesse momento esteja prevista no contrato de mediação), a mediadora não tem direito a ser remunerada. Isto torna-se claro com a leitura do n.º 2 do art. 19, que introduz uma exceção nesta regra, desde que se verifiquem cumulativamente os seguintes pressupostos: ter sido convencionada a exclusividade da mediadora; tratar-se de contrato de mediação celebrado com o proprietário ou o arrendatário trespassante do bem imóvel; e não se concretizar o negócio visado por causa imputável ao cliente (..). Fora deste circunstancialismo, o direito à remuneração apenas nasce com a conclusão e perfeição do contrato visado (ou do liminar, quando assim acordado).” Por tudo quanto foi exposto, resulta que os demandantes têm direito à restituição do valor pago à demandada, como peticionado, bem assim como a fazer operar a resolução do contrato de mediação imobiliária em crise como comunicado em 13 de junho de 2022, bem como aos juros de mora vencidos e vincendos a calcular desde a citação de presente ação até ao efetivo pagamento, nos termos do disposto no art. 805º nº.1 e 806º do Código Civil. Já no que diz respeito aos peticionados danos não patrimoniais e lucros cessantes peticionados, verifica-se que escassez de alegação de facto e prova que possam sustentar o referido pedido, pelo que não poderá proceder.

DECISÃO: Em face do exposto e das disposições legais aplicáveis, julgo a ação parcialmente procedente e provada e em consequência declaro resolvido o contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes e condeno a demandada a restituir aos demandantes a quantia de 3075,00€ (três mil e setenta e cinco euros) acrescidos de juros de mora vencidos desde a citação até integral e efetivo pagamento.

CUSTAS: Na proporção do respetivo decaimento, sendo 46% (32,20€) a cargo dos demandantes e 54 %(37,80€) a cargo da demandada, nos termos do disposto no art. 527º do CPC aplicável ex vi art. 63º da LJP e ainda nos termos e para os efeitos do art. 3º da Portaria n.º 342/2019 de 1 de Outubro devendo ser pagas no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da presente data – ainda que o prazo de validade do DUC seja mais alargado - , sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento dessa obrigação.
A falta de pagamento das custas processuais acarreta para o devedor a instauração de processo de execução fiscal. Registe e notifique a(s) parte(s) ausente(s)

Coimbra, 1 de março de 2024
A Juíza de Paz
_________________
(Cristina Eusébio)
Processado por meios informáticos e revisto pela signatária. Verso em branco. (Artigo 131.º, n.º 5 do CPC)

Jurisprudência de Julgados de Paz	Sentença de Julgado de Paz
Processo:	167/2022-JPCBR
Relator:	CRISTINA EUSÉBIO
Descritores:	RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA POR JUSTA CAUSA

Data da sentença:	03/01/2024
Julgado de Paz de :	COIMBRA

Decisão Texto Integral:	Proc. N.º 167/2022-JPCBR SENTENÇA RELATÓRIO Os Demandantes – [PES-1] e mulher [PES-2], devidamente identificados nos autos – propuseram contra a Demandada – [ORG-1] - Mediação Imobiliária Lda igualmente com sinais nos autos - a presente ação declarativa, enquadrável na alínea i) do nº 1 do artigo 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo seja declarado resolvido o contrato de mediação imobiliária, por justa causa e em consequência seja a demandada condenada a restituir-lhe o valor de 5150,00€ recebido a título de sinal aquando da celebração do contrato promessa e ainda uma indemnização por danos não patrimoniais e lucros cessantes no valor de 500,00€. Para tanto alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 1 a 8 que se dá por reproduzido e juntou 6 documentos. A Demandada apresentou contestação impugnado os factos alegados e pugnando pelo seu direito à remuneração, uma vez que o contrato visado no contrato de mediação não se concretizou por causa imputável aos demandantes. Juntou 2 documentos. Tendo sido afastada a fase de mediação, agendou-se a 1ª sessão de julgamento que se realizou com cumprimento das formalidades legais. A fls. 70, vieram os demandantes corrigir o seu requerimento inicial, em face de diligências tendentes a verificar transferências bancárias realizadas, concluindo que o valor de sinal tinha sido recebido pelos demandantes, no valor de 5150,00€ (transferido pela demandada) e que estes liquidaram a quantia de 3075,00€ (correspondente a 50% da remuneração devida pelo contrato de mediação imobiliária). Pugnam pela restituição de tal valor, considerando que este não era devido. Notificada a demandada do referido requerimento e consequente redução do pedido, não se opôs. A 2ª sessão de julgamento realizou-se com a produção da prova, tendo ficado suspensa para ponderação da mesma e necessidade de redação da decisão, agendando-se nova data para leitura da sentença. * O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objeto, do território e do valor. As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legitimas. Não se verificam quaisquer exceções ou nulidades, nem quaisquer questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa. Fixa-se o valor da causa em 5.650,00€ (cinco mil seiscentos e cinquenta euros), nos termos do disposto no art. 299º e 306º do CPC aplicável por força do disposto no art. 63º da LJP. * A questão que importa apreciar e decidir é saber se é, ou não, devida à demandada a remuneração no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado com os Demandantes. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO Com relevância para a decisão da causa consideraram-se provados os seguintes factos: 1. No dia 27 de janeiro de 2021, os demandantes e demandada celebraram um contrato de mediação imobiliária, que se destinava a diligenciar no sentido de encontrar interessado(s) na aquisição do prédio urbano sito em [...], composto de casa de habitação tipo T2 inscrito na matriz predial n.º 12 da freguesia de [...] e do prédio rústico composto de terra de oliveiras e fruteiras inscrito na matriz predial rústica sob o n.º 3613 da freguesia de [...]. (cfr. Doc. Fls.9 e 10). 2. O referido contrato foi celebrado em regime de exclusividade pelo período de 12 meses, renovável por iguais períodos caso não fosse denunciado por qualquer das partes. 3. A clausula 5ª do contrato de mediação dispõe que: “A remuneração só é devida se a Mediadora conseguir um interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no art. 19º da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro” no valor de 5% calculada sobre o preço do negócio mas nunca inferior a 5000,00€ acrescida de IVA. 4. Dispõe o número 3 da clausula referida em 3 que: A obrigação de pagamento será devida e liquidada: a) Aquando da celebração do contrato-promessa desde que seja garantido um sinal de pelo menos 10% do negócio b) Aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado, sem prejuízo do disposto na alínea anterior”. 5. No dia 20 de outubro de 2021, foi celebrado contrato de promessa de compra e venda entre [PES-3] e [PES-4] (angariados pela demandada) e os ora demandantes, mediante o qual os primeiros prometiam comprar e os segundos prometiam vender os referidos prédios pelo preço de 51.500,00€ (cinquenta e um mil e quinhentos euros). (cfr. Doc. fls.11 a 14). 6. Em 26 de outubro de 2021, a promitente compradora identificada em 3 pagou o valor de sinal previsto na clausula terceira do contrato de promessa (correspondente a 10% do valor total) de 5.150,00€ por transferência bancária para conta bancária titulada pela demandante mulher. cfr. doc. Fls. 71. 7. Ainda nos termos contratuais, o referido valor seria devolvido em singelo caso o processo de financiamento fosse reprovado. 8. A escritura de compra e venda dos imóveis referidos e identificados em 1 deveria ser celebrada no prazo de 60 dias a contar da data da celebração do contrato de promessa conforme clausula quinta do referido contrato (cfr. Fls. 11 vs). 9. Nos termos da clausula quinta n.º 3: “Os segundos outorgantes deverão comunicar aos primeiros outorgantes a data, hora e cartório notarial da outorga do contrato de compra e venda por carta registada com aviso de receção coma antecedência mínima de quinze dias em relação á data designada”. 10. Previram, ainda, as partes, que o contrato de promessa se considera definitivamente “incumprido pelos segundos outorgantes depois de decorridos os prazos estipulados na clausula quinta sem que a escritura de compra e venda tenha sido outorgada”. 11. Em 16 de dezembro de 2021 as partes acordaram na alteração da data estipulada na cláusula quinta prevendo que a escritura deveria ser celebrada até 4 de fevereiro de 2022; (cfr. Doc. Fls. 14) 12. Em 14 de fevereiro de 2022, as partes acordaram na alteração da data estipulada na cláusula quinta prevendo que a escritura deveria ser celebrada até 30 de abril de 2022; (cfr. Doc. Fls. 13) 13. As adendas ao contrato com alteração das datas de celebração da escritura decorreram da necessidade de os compradores - que pretendiam levar a cabo obras nos imóveis a que o contrato se referia -, procederem a alteração da descrição matricial dos prédios (áreas) para ser possível acederem aos prédios de carro. 14. Da circunstância descrita em 13 dependia a aprovação do crédito bancário destinado a aquisição e obras. 15. Para tanto solicitaram aos demandantes um levantamento topográfico dos prédios, que estes não tinham nem pretenderam custear. 16. Os demandantes pretendendo a realização do contrato definitivo não aceitaram nova prorrogação do prazo solicitado pelos promitentes compradores. 17. Em 8 de junho de 2022, os demandantes, através da sua mandatária remeteram à demandada, missiva na qual concedem o prazo de 15 dias para que a demandada retomasse o contacto com os promitentes compradores, findo o qual resolveriam o contrato de mediação imobiliária. 18. A carta mencionada em 17 foi recebida em 13 de junho de 2022. Factos não provados: A- Que o valor do sinal tenha sido transferido para conta bancária titulada pela demandada. B- Que a demandada tenha alterado o preço do imóvel sem a comunicação devida aos demandantes; C - Que as adendas tenham sido realizadas de má-fé; D- Que a demandada tenha demonstrado desinteresse pelo cumprimento do contrato, tenha violado os deveres de informação, de lealdade e de colaboração; E- Que tenham resultado danos não patrimoniais para os demandantes. MOTIVAÇÃO: Contribuíram para a convicção do tribunal, os documentos juntos pelas partes ao processo que, do confronto das posições assumidas, se consideram admitidos por acordo, nomeadamente quanto à matéria ínsita nos itens com os nºos 1 a 12, 17 e 18. Teve-se ainda em conta os esclarecimentos das testemunhas apresentadas pela demandada. Assim, com interesse para os presentes autos a testemunha [PES-5] referiu que, na data da celebração do contrato-promessa, a demandada apenas “cobrou” metade da remuneração que foi paga pelos demandantes. Questionado sobre o motivo pelo qual o negócio não se concretizou, demonstrou algum desconhecimento em concreto, mas tinha ideia que foram feitas algumas adendas por falta de documentação da retificação de área do terreno e que houve necessidade de ganhar tempo para a sua obtenção, sendo necessária para que o financiamento fosse aprovado. Mais esclarecedor sobre as concretas circunstâncias do contrato e do negócio foram as declarações de [PES-6], diretor comercial da demandada que tratou do contrato-promessa de compra e venda. Em suma, refere ter reunido com os clientes algumas vezes e que foi um processo sem questões ou problemas. Referiu que os compradores pretendiam obter um financiamento para aquisição e obras, até porque a casa não estava habitável (problemas no telhado que em parte tinha caído). Explicou que tal financiamento, só por si tornou o processo junto do banco mais moroso e que foi necessário estabelecer um prazo superior. Esteve nos prédios com o avaliador do banco. A instituição bancária exigia que fosse apresentada a orçamentação das obras. As obras pretendidas pelos compradores haveriam de estar sujeitas a comunicação prévia à Câmara Municipal, para que se pudesse perceber da necessidade ou não de licença de construção. Para que os compradores pudessem ter acesso à casa de habitação de carro – dado que o acesso à via pública era apenas pedonal - tornava-se necessário alterar as áreas constantes da inscrição matricial. Por tal motivo foi solicitado aos demandantes o levantamento topográfico, tendo estes referido que não estavam de acordo e queriam fazer a escritura rapidamente. Referiu que o processo estava a ser demorado e não queriam esperar. Esclareceu que a primeira adenda foi feita por demora do banco na análise do processo de financiamento e avaliação e da segunda vez por causa da comunicação prévia à câmara municipal. Quando solicitada nova prorrogação de prazo, os demandantes não aceitaram. Das declarações das testemunhas resultaram os factos instrumentais vertidos nos nºs 13 a 16 da matéria provada, com especial relevância para se descortinar o motivo pelo qual não se verificou o negócio visado pelo contrato de mediação e preenchimento da norma, com especial relevância para a boa decisão da causa. A matéria dada como não provada resulta da total ausência de prova que a corroborasse, sendo certo que o facto referido em A) se encontra em contradição com o facto dado como provado sob o n.º 6. DO DIREITO A relação material controvertida conduz-nos à análise do contrato celebrado entre as partes e às obrigações decorrentes do mesmo, devendo apreciar-se se é ou não devida a remuneração à demandada. O exercício da atividade de mediação imobiliária encontra-se previsto na Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro, aplicando-se aos contratos celebrados no âmbito de tal atividade, o regime geral dos contratos e as regras especiais constantes da referida Lei, nomeadamente no que diz respeito à remuneração devida, o art. 19º. Dispõe o referido normativo legal que: “1- A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 – É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel (...)”. Analisemos, pois, à luz das normas aplicáveis, o contrato celebrado entre as partes. No caso presente, ficou acordado - no contrato de mediação em regime de exclusividade - que o valor devido a título de remuneração seria devido e deveria ser liquidado à demandada aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda e desde que o valor recebido a título de sinal e princípio de pagamento, fosse igual ou superior a 10% do preço global de venda. Muito embora a cláusula quinta n.º 3 do contrato (que reproduz a norma legal) use a expressão “será devida”, em bom rigor o pagamento da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa não significa que baste a celebração desse contrato para que se preencham os pressupostos do direito à remuneração. Em qualquer caso, a constituição desse direito continua dependente da conclusão e perfeição do negócio visado e só se esta circunstância se verificar é que a remuneração se torna juridicamente exigível. Mais se provou que os demandantes pagaram, por acordo com a demandada, apenas 50% dessa remuneração no valor de 3.075,00€. A questão que agora importa é saber se os demandantes podem exigir a devolução do montante pago, uma vez que o contrato de compra e venda visado pela mediação não foi celebrado e qual o motivo pelo qual não se concretizou. Dos factos provados resulta que foram solicitadas duas adendas ao contrato, por circunstâncias relativas aos compradores, ou seja, foi sendo alterada a data de celebração da escritura por dificuldades de obtenção do crédito, na medida em que os compradores pretendiam realizar obras nos imóveis cuja aprovação estaria dependente da alteração registral dos prédios, em termos de áreas para permitir a construção/obtenção de um acesso de carro. Mais se provou que foi solicitado aos demandantes a obtenção de levantamento topográfico, que estes não pretenderam custear, pugnando pela realização da escritura. Mais resulta do contrato-promessa que este se consideraria definitivamente incumprido caso o prazo estipulado fosse ultrapassado e os promitentes compradores não diligenciassem pela marcação da escritura de compra e venda no prazo determinado no contrato. O prazo constante da última adenda ao contrato era 30 de abril de 2022, não se tendo realizado a escritura por vicissitudes e circunstâncias relativas aos promitentes compradores. Na verdade, o levantamento topográfico não era documento necessário ou indispensável à celebração da escritura pública pelo que a responsabilidade de o obter não podia ser assacada aos aqui demandantes, antes se prendia com a aprovação do crédito dos compradores. Decorre, pois, da matéria provada que o negócio definitivo não se realizou por causa que não pode ser assacada aos proprietários dos imóveis, mas antes às vicissitudes do crédito a que os promitentes compradores pretendiam aceder. Nessa medida, não se encontra preenchida a exceção constante do art. 19º n.º 2 do Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária. Como afirma Higina Castelo, em “Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade, Revista de Direito Comercial, julho de 2020, pág. 1415, “a conclusão do contrato visado não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo, mais do que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para a mediadora o direito à remuneração (..). Não sendo celebrado o contrato visado (ou o contrato-promessa quando a remuneração nesse momento esteja prevista no contrato de mediação), a mediadora não tem direito a ser remunerada. Isto torna-se claro com a leitura do n.º 2 do art. 19, que introduz uma exceção nesta regra, desde que se verifiquem cumulativamente os seguintes pressupostos: ter sido convencionada a exclusividade da mediadora; tratar-se de contrato de mediação celebrado com o proprietário ou o arrendatário trespassante do bem imóvel; e não se concretizar o negócio visado por causa imputável ao cliente (..). Fora deste circunstancialismo, o direito à remuneração apenas nasce com a conclusão e perfeição do contrato visado (ou do liminar, quando assim acordado).” Por tudo quanto foi exposto, resulta que os demandantes têm direito à restituição do valor pago à demandada, como peticionado, bem assim como a fazer operar a resolução do contrato de mediação imobiliária em crise como comunicado em 13 de junho de 2022, bem como aos juros de mora vencidos e vincendos a calcular desde a citação de presente ação até ao efetivo pagamento, nos termos do disposto no art. 805º nº.1 e 806º do Código Civil. Já no que diz respeito aos peticionados danos não patrimoniais e lucros cessantes peticionados, verifica-se que escassez de alegação de facto e prova que possam sustentar o referido pedido, pelo que não poderá proceder. DECISÃO: Em face do exposto e das disposições legais aplicáveis, julgo a ação parcialmente procedente e provada e em consequência declaro resolvido o contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes e condeno a demandada a restituir aos demandantes a quantia de 3075,00€ (três mil e setenta e cinco euros) acrescidos de juros de mora vencidos desde a citação até integral e efetivo pagamento. CUSTAS: Na proporção do respetivo decaimento, sendo 46% (32,20€) a cargo dos demandantes e 54 %(37,80€) a cargo da demandada, nos termos do disposto no art. 527º do CPC aplicável ex vi art. 63º da LJP e ainda nos termos e para os efeitos do art. 3º da Portaria n.º 342/2019 de 1 de Outubro devendo ser pagas no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da presente data – ainda que o prazo de validade do DUC seja mais alargado - , sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento dessa obrigação. A falta de pagamento das custas processuais acarreta para o devedor a instauração de processo de execução fiscal. Registe e notifique a(s) parte(s) ausente(s) Coimbra, 1 de março de 2024 A Juíza de Paz _________________ (Cristina Eusébio) Processado por meios informáticos e revisto pela signatária. Verso em branco. (Artigo 131.º, n.º 5 do CPC)