Sentença de Julgado de Paz
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RELATÓRIO:A -, identificado a fls. 1 e 4, intentou, em 30 de setembro de 2013, contra B- e C-, melhor identificados, a fls. 2 e 4, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 1.754,36 € (Mil setecentos e cinquenta e quatro euros e trinta e seis cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio, das duas frações autónomas de que os Demandados são proprietários, vencidas nos meses de julho de 2012 a julho de 2013; agravamento de 25 % aplicado sobre quotas pagas com atraso e sobre as quotas peticionadas despesas e honorários de advogado. Mais pediu a condenação dos Demandados no pagamento das mensalidades que se vencerem na pendência da acção, comparticipações extraordinárias, juros de mora a partir da citação e custas.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 7, que aqui se dá por reproduzido.
Juntou 20 documentos (fls. 9 a 96; 235 a 249 e 255 a 273) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Após várias vicissitudes foram os Demandados regularmente citados, para contestarem, no prazo, querendo, tendo apresentado a contestação de fls. 181 a 185, que se dão por reproduzidas, impugnando a versão dos factos trazida aos autos pela Demandante e invocando a exceção do caso julgado quanto às penalizações aplicadas sobre as quotas do período compreendido entre o mês de outubro de 2009 e o mês de dezembro de 2011, e a exceção de não cumprimento, quanto ao restante peticionado.
Juntaram 21 documentos (fls. 186 a 206 e 226 a 249) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
No início da Audiência de Julgamento, veio a Demandante reduzir o seu pedido no montante de 340,61 € (Trezentos e quarenta euros e sessenta e um cêntimos), relativo à penalização aplicada sobre as quotas, de ambas as frações autónomas de que os Demandados são proprietários, de Outubro de 2009 a dezembro de 2011, em virtude de se verificar caso julgado, já que tais penalizações foram objeto de Acordo de pagamento alcançado no processo que correu termos neste tribunal, sob o n.º xxxxxx. Foi proferido despacho no sentido de a redução ser considerada na decisão a proferir.
Respondeu também à exceção do não cumprimento, nos termos consignados na respetiva ata.
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As questões a decidir por este tribunal circunscrevem-se à obrigação dos Demandados de pagarem as quotas ordinárias de condomínio, relativas a duas frações autónomas de que são proprietários; ao incumprimento desta obrigação e às consequências desse incumprimento face às deliberações tomadas em assembleia de condóminos. Teremos também de decidir se se verifica a exceção de não cumprimento. **
Tendo a Demandante optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi agendado o dia 15 de outubro de 2013 para a realização da sessão de Pré-Mediação, a qual não se realizou, em virtude de os Demandados não se mostrarem citados, pelo que, efetivada a citação, foi agendado o dia 26 de novembro de 2013 para o efeito, tendo-se a mesma realizado, recusando as partes seguir para Mediação. Assim, não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designado o dia 11 de dezembro de 2013 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, atento o decurso daquele prazo e a indisponibilidade de agenda para data anterior (Fls. 179). **
Aberta a Audiência e estando presentes os representantes legais da demandante – D- ; E- e F- , acompanhados da sua Ilustre G- Mandatária - e a procuradora dos Demandados – H, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no art.º 57.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (doravante designada por LJP), tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1, do art.º 26.º, do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento com observância do formalismo legal, conforme da respetiva ata melhor se alcança. Devido á necessidade de ponderação da profusa prova produzida e bem assim ao facto de estar agendada outra audiência de julgamento para a hora a que a presente terminou, foi designada a presente data para a sua continuação, com prolação de sentença, e não antes, em virtude da ausência da signatária, em gozo de férias, até ao dia 6 de janeiro de 2014. **
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir: **
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos por ambas as partes e as suas declarações em Audiência de Julgamento.
As testemunhas apresentadas não prestaram depoimento, em virtude de ambas as partes terem prescindido delas, por não terem conhecimento direto dos factos em discussão nos presentes autos.
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Com interesse para a decisão da causa, ficaram provados os seguintes factos: 1. A Demandante é representada pelos seus administradores eleitos – D, E e F (Docs. 1 e 2);
2. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 7 de novembro de 2009, foi deliberado que o cumprimento da obrigação de pagamento das comparticipações nas despesas com as partes comuns passaria a ser cumprida no escritório da empresa que presta apoio à administração a I sitos na Rua xxxxxx, concelho do Seixal (Doc. n.º 3);
3. Os Demandados são, desde 25 de julho de 1991, proprietários das frações autónomas, designadas pelas letras “AE” e “AF”, correspondentes respetivamente ao primeiro andar, letra C e primeiro andar, letra D, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua António Correia, n.º 8, lugar e freguesia de Costa da Caparica, concelho de Almada, ambas descritas na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.º xxxxxxxxx (Doc. n.º 4);
4. O Regulamento de Condomínio, foi aprovado na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 11 de julho de 1998, tendo sido alterado por deliberação tomada na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 13 de outubro de 2001, dispondo no seu artigo nono, n.ºs 4 e 5, que os condóminos que não paguem as suas comparticipações, no máximo, até aos primeiros trinta dias, ficam obrigados ao pagamento de juros de mora, à taxa legal, e da penalização de 25% do valor em dívida, sendo ainda obrigados a suportar todas as despesas com o processo judicial (judiciais e extrajudiciais), incluindo os honorários de advogado e salários de procuradores (Docs. n.º 5 a 7);
5. O pagamento das quotas é trimestral;
6. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 27 de outubro de 2011, foi deliberado que a quota ordinária trimestral para as frações autónomas, propriedade dos Demandados, seria de 89,72 € (Oitenta e nove euros e setenta e dois cêntimos) e de 81,16 € (Oitenta e um euros e dezasseis cêntimos) – Doc. n.º 8;
7. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 27 de outubro de 2012, foi deliberado que a quota ordinária trimestral para as frações autónomas, propriedade dos Demandados, seria de 90,12 € (Noventa euros e doze cêntimos) e de 81,51 € (Oitenta e um euros e cinquenta e um cêntimos) – Docs. n.ºs 1 e 2;
8. Dada a necessidade de realizar obras de beneficiação no edifício, foi convocada uma Assembleia de Condóminos Extraordinária, a qual se realizou no dia 22 de junho de 2013, tendo sido deliberado o pagamento de uma quota extraordinária no montante de 301,50 € (Trezentos e um euros e cinquenta cêntimos) para a fração 1.º andar C e de 272,66 € (Duzentos e setenta e dois euros e sessenta e seis cêntimos) para a fração correspondente ao 1.º andar D, pagáveis em cinco prestações mensais, iguais e sucessivas, com início no mês de agosto de 2013 e que foram liquidadas pelos Demandados até à data da entrada da ação (Doc. n.º 9); --
9. Os Demandados foram regularmente convocados para as Assembleias de Condóminos referidas e notificados das deliberações tomadas, através da sua procuradora, por carta registada, com aviso de receção (Docs. 10 a 13;
10. Os Demandados são devedores das seguintes quantias ao condomínio: no que se refere ao primeiro andar, letra C: - 450,20 e, referentes às quotas do período compreendido entre o mês de julho de 2012 e o mês de setembro de 2013; e, no que se refere à fração autónoma correspondente ao 1.º andar, letra D: 407,20 €, referente às quotas do período compreendido entre o mês de julho de 2012 e o mês de setembro de 2013, no total de 857,40 € (Oitocentos e cinquenta e sete euros e quarenta cêntimos);
11. A penalização de 25% sobre as quotas em dívida ascende a 214,35 e (Duzentos e catorze euros e trinta e cinco cêntimos);
12. As despesas ascendem a 7,00 € (Sete euros);
13. Os honorários de advogado cifram-se em 300,00 € (Trezentos euros);
14. A situação de incumprimento mantém-se até à presente data, pelo que se venceram as quotas do quarto trimestre de 2013 e do primeiro trimestre de 2014, estando em divida pelas mesmas o montante de 396,84 € (Trezentos e noventa e seis euros e oitenta e quatro cêntimos) – Doc. fls. 242 a 249; --
15. Os Demandados foram interpelados para o pagamento das quantias em dívida, não o tendo feito, apesar de advertidos das consequências do incumprimento (Docs. 14 e 15);
16. Os Demandados são representados por Maria de Fátima de Sousa Lima, a quem outorgaram procuração, com, além de outros, poderes para os representar em todos os tribunais e juízos e em processos judiciais (Docs. de fls. 167 a 168);
17. Não é a primeira vez que os Demandados não pagam as suas comparticipações no prazo em que devem fazê-lo;
18. No âmbito do acordo celebrado no processo que correu termos neste tribunal, sob o n.º xxxxxx, na cláusula sexta, foi acordado que “O Demandante por sua vez, compromete-se a participar ao seguro das partes comuns do edifício da mesma seguradora, no prazo de 10 (dez) dias, infiltrações ao nível da empena poente e empena virada para norte ao nível d 1.º andar do edifício, de modo a que seja realizada vistoria nas frações correspondentes ao 1.º andar C e ao 1.º andar D, comprometendo-se ainda o Demandante a dar conhecimento aos Demandados, através da Sra. Fátima Lima, da referida participação.” (Doc. fls. 250 a 254);
19. O que veio a fazer, tendo, também, logo que recebeu as indemnizações da seguradora, procedido ao pagamento do montante que cabia aos Demandados (Doc. n.º 2);
20. Desde, pelo menos, o ano de 2009, a fração autónoma, correspondente ao primeiro andar, letra D, sofre de humidade (Docs. 3 a 13);
21. Os Demandados pediram Vistoria, à Câmara Municipal de Almada, de cujo auto resulta que existem sinais de infiltração na referida fração autónoma, sem contudo ser indicada a sua causa (Doc. fls. 226 a 227 e verso);
22. Por seu turno, a administração do Condomínio pediu também duas vistorias, uma antes da realização de obras e outra, depois, dos quais resulta que a deficiência provém do tipo e da montagem da caixilharia/serralharia nas frações autónomas (em várias frações autónomas) – Docs. fls. 255 a 273; --
23. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 26 de outubro de 2013, a administração informou os condóminos sobre a opinião do Arquiteto que efetuou o acompanhamento das obras no sentido de que, sendo as infiltrações advenientes de deficiência original das caixilharias das janelas, a responsabilidade pelos danos era de cada um dos condóminos (Doc. fls. 242 a 249);
24. Em consequência, foi deliberado pela unanimidade dos condóminos presentes que “as reparações advenientes desta proveniência serão suportadas pelos condóminos queixosos. Contudo o condomínio suportará no entanto as reparações que se vierem a comprovar provenientes de outras partes comuns do prédio.” (idem);
25. A necessidade de obras de reabilitação do edifício foi discutida em várias Assembleias de Condóminos;
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados, das suas obrigações de condóminos, pela falta de pagamento pontual das quotas ordinárias de condomínio relativas às frações autónomas de que são proprietários.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Resulta provado que os Demandados são proprietários da fração objeto dos presentes autos e que, na qualidade de condóminos, não pagaram as quotas ordinárias de condomínio supra referidas, no valor global de 857,40 € (Oitocentos e cinquenta e sete euros e quarenta cêntimos).
Mais resulta provado que a situação de incumprimento se mantém até à presente data, pelo que, em consonância com o pedido formulado pela Demandante os Demandados têm de ser condenados no pagamento das quotas, entretanto vencidas, relativas ao quarto trimestre do ano de 2013 e ao primeiro trimestre de 2014, no montante global, para as duas frações autónomas, de 396,84 € (trezentos e noventa e seis euros e oitenta e quatro cêntimos).
Quanto à quota extraordinária aprovada para obras e cujo pagamento seria faseado entre os meses de agosto e dezembro de 2013, o pagamento faseado estava a ser cumprido até ao mês de setembro, não tendo sido trazida aos autos pela Demandante qualquer informação quanto ao não pagamento, pelo que se parte do pressuposto de que os Demandados estão a cumprir esta sua obrigação.
Os Demandados vêm defender-se, invocando a exceção de não cumprimento, em virtude de terem a fração autónoma, correspondente ao primeiro andar, letra D, com danos provocados por infiltrações cuja origem atribuem às partes comuns.
Ora, dispõe o art.º 428º, n.º 1 do Código Civil que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.”
O facto de a disciplina da exceção de não cumprimento se encontrar na seção daquele código que respeita aos contratos e de a própria lei a estes se referir, tem vindo a ser defendido que isso não significa que não se possa ir mais além, pois que o sinalagma (obrigações recíprocas) que está na base da exceção tem mais a ver com o aspeto funcional, ou seja, com a reciprocidade das obrigações do que com a sua génese.
Pelo que, entendendo-se assim, a exceção de não cumprimento aparece fundamentalmente como um afloramento de um princípio de boa-fé segundo o qual quem viola uma obrigação não pode, sem abuso, exigir o cumprimento de uma outra que em relação àquela está em nexo de reciprocidade.
Por isso, reportando-nos ao caso dos autos, seria de admitir, em princípio, que os Demandados pudessem recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas com as partes comuns do edifício enquanto o condomínio, representado pela Demandante, não procedesse à reparação de um qualquer defeito existente em parte comum, gerador de danos para aqueles.
No entanto, da prova carreada para os autos, não se nos afigura que os Demandados tenham esse direito. Efetivamente, sendo certo que, já em várias Assembleias de Condóminos, a necessidade de obras ter sido discutida, nem sempre seguida da pertinente deliberação, o certo é que, ao que tudo indica, as infiltrações verificadas na fração autónoma, propriedade dos Demandados são provocadas por deficiência nas caixilharias das janelas e não por qualquer parte comum.
Aliás é nesse contexto e pressuposto que se enquadra a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de outubro de 2013, a qual não consta que tivesse sido impugnada.
Por outro lado, não é despiciendo o facto de as infiltrações se verificarem desde, pelo menos, o ano de 2009 e os Demandados terem sido partes noutro processo em que celebraram acordo de pagamento e o facto de não terem comparecido ou feito representar em nenhuma das muitas Assembleias de Condóminos, cujas atas se encontram juntas aos autos.
Ao que acresce que não consta dos autos nenhuma interpelação à administração para responsabilizar o condomínio pelas infiltrações verificadas.
É certo que os Demandados constituíram procuradora para, em sua representação, tratar de todos os assuntos relacionados com o condomínio, incluindo representação processual, mas também não é menos certo que se deveriam interessar pelo estado em que as frações autónomas da sua propriedade se encontram e agir em conformidade, bem como pelos destinos do condomínio.
E o que fazem os Demandados e a sua procuradora? Ambos se remetem à inércia e ao silêncio; não cumprem a obrigação a que, legalmente, estão adstritos e, quando confrontados com as ações de cobrança, vêm, então, invocar a exceção do não cumprimento.
Exceção que, de resto e conforme consta dos autos, não existe porque da prova carreada para os autos, as infiltrações não têm a sua origem nas partes comuns. –
Ao que acresce que quanto menos os Demandados e os restantes condóminos, cumprirem a sua obrigação, menor será a capacidade do condomínio para fazer face às obras que tem de levar a efeito, as quais são de valor elevado, conforme consta das atas juntas aos autos.
Não têm, pois, razão os Demandados para invocarem a exceção de não cumprimento que, com os fundamentos que antecedem, se declara improcedente. -
Vem a Demandante, nos termos do Regulamento de Condomínio aprovado pela Assembleia de Condóminos, pedir a condenação dos Demandados no pagamento das seguintes penalizações por atraso no pagamento: 25% de agravamento por falta de pagamento; honorários de advogado e despesas com o processo, no valor global de 556,35 €. Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Neste caso, a Assembleia de Condóminos deliberou a aplicação de juros à taxa legal; da penalização de 25%; despesas e honorários de advogado, Regulamento que foi notificado aos Demandados, os quais não o impugnaram.
E, assim, sendo, como é, são devedores da quantia peticionada pela Demandante, à exceção da quantia de 35,00 € (Trinta e cinco euros) peticionada pela obtenção de Certidão de Registo Predial, uma vez que não foi junta a Certidão, mas sim cópia que importou em 7,00 € (Sete euros).
Assim, a penalização; as despesas e os honorários de advogado cifram-se no montante de 521,35 € (Quinhentos e vinte e um euros e trinta e cinco cêntimos). –
Não procede o argumento dos Demandados de que os honorários já foram pagos no processo que correu termos neste tribunal sob o n.º xxxxxx, porque os honorários pagos se referiam àquela ação e não à presente, pelo que os honorários terão de ser pagos tantas vezes quantas forem as ações a que os Demandados deem causa com o seu incumprimento.
Quanto ao pagamento de juros, à taxa legal, contados desde da data da citação, averiguemos se assiste razão à Demandante para formular este pedido:
Conforme se referiu, a mora implica para o devedor o pagamento de juros à taxa legal, caso nada seja convencionado em contrário. Neste caso, já se viu que houve deliberação que, mantendo a regra geral de pagamento de juros, deliberou ainda uma outra penalização, pelo que os juros de mora são também devidos desde a data de citação, ou seja, desde o dia 14 de novembro de 2013, até integral e efetivo pagamento.
A taxa de juros legalmente fixada e aplicável ao caso sub judicie é de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
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DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque parcialmente provada, decido condenar os Demandados a pagar à Demandante a quantia de 1.775,59 € (Mil setecentos e setenta e cinco euros e cinquenta e nove cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas e não pagas até primeiro trimestre de 2014, inclusive; penalização de 25%; despesas e honorários de advogado. DECISÃO
Mais decido condenar os Demandados no pagamento de juros de mora à supracitada taxa legal, contados desde o dia14 de novembro de 2013, até integral e efetivo pagamento.
Mais decido, ainda, absolver os Demandados do pedido de pagamento da quantia de 35,00 € (Trinta e cinco euros), relativa à obtenção da Certidão de Registo Predial.
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As custas serão suportadas pela demandante e pelos Demandados, em razão da redução parcial do pedido e do decaímento, na proporção respetiva de 21% e 79 % (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). **
Registe. **
Seixal, 10 de janeiro de 2014(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
Fernanda Carretas