Sentença de Julgado de Paz
E
Sentença
(nº 1, do artº 26º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Sentença
(nº 1, do artº 26º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: Arrendamento urbano
(alínea g), do nº 1, do artigo 9º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Demandante: A
Mandatário: B
Demandados: 1 - C e 2 - D
Mandatário: E
Valor da Acção: € 60 (sessenta euros).
Requerimento inicial
A demandante intentou a presente acção pedindo a condenação dos demandados a proceder a várias obras no local arrendado, sito no concelho de Santa Maria da Feira, com carácter de urgência, tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 6 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Alega, em síntese, que é arrendatária do prédio urbano acima identificado desde Setembro de 1975, pagando, desde então, a renda acordada (€ 60 por ano, em duodécimos de € 5). Mais alega que, desde que tomou de arrendamento o referido prédio, foi efectuando pequenas melhorias e reparações a fim de conseguir maior conforto, bem como, ao longo dos tempos, foi pintando a referida habitação, improvisando uma “casa-de-banho”, já que a mesma não tinha. Por nunca terem sido efectuadas obras de conservação e reparação de “fundo”, há muito denunciadas e necessárias, actualmente o locado não reúne as mínimas condições de habitabilidade, segurança e salubridade. A demandante solicitou à Câmara Municipal uma vistoria para avaliar as condições de habitabilidade da casa, que concluiu pela falta das condições regulamentares minimamente exigíveis para uso habitacional. Juntou 22 (vinte e dois) documentos e procuração forense.
Contestação
Procedeu-se à citação dos demandados, que contestaram (de fls. 37 a 41 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidas), alegando que o arrendamento data de há mais de trinta anos, tendo sido celebrado pelos anteriores proprietários do imóvel os quais, ainda de o venderam aos demandados, permitiram que a demandante o fizesse, o que esta recusou. Mais alegam ser falso que, ao longo da vigência do contrato, a demandante tenha efectuado obras, tendo apenas substituído a anterior retrete por uma sanita. Contrariamente ao alegado pela demandante, os demandados colocaram um portão novo há cerca de vinte anos, em Maio de 1992 construíram um novo muro de vedação do prédio, há oito/nove anos colocaram cinco janelas novas e foram os demandados que forneceram, gratuitamente, à demandante tintas para a pintura da casa, tendo o filho da demandante pintado a casa. Por todos estes dispêndios não houve qualquer aumento de renda. É verdade que a casa não tem instalações sanitárias no espaço habitacional, mas nunca teve desde o início do contrato. Também no que se refere ao abastecimento de água, este não existia no concelho e muito menos na freguesia à data da celebração do contrato, facto que é do conhecimento da demandante. A demandante sempre se recusou a rever o montante da renda. Os demandados colheram um orçamento para as obras reclamadas pela demandante e este ascende a € 26.700 (vinte e seis mil e setecentos euros), exigência essa que constitui da parte da demandante um abuso de direito. Juntaram 1 (um) documento e procuração forense.
Tramitação
As partes aderiram à mediação, tendo esta sido realizada em 27 de Julho de 2007, durante a qual as partes não lograram obter qualquer acordo. Em consequência manteve-se a data para audiência de julgamento, 16 de Outubro de 2007, pelas 10:00 horas, já anteriormente notificada às partes. Nessa data, a pedido de ambas as partes, a audiência foi adiada para o dia 6 de Novembro de 2007, pelas 14:00 horas.
Audiência de Julgamento
Iniciada a audiência, na presença do demandante e demandado, a Juíza de Paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no nº 1, do artº 26º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, não tendo esta diligência sido bem sucedida.
Audição das partes
Advertidas e ajuramentadas nos termos e para os efeitos do disposto no artº 559º do Código de Processo Civil, demandante e demandados reiteraram o teor das suas peças processuais.
Audição das testemunhas
Apresentadas pela demandante:
1 – F, casado, reformado, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 27/04/2007, pelos Serviços de Identificação Civil de Aveiro, residente em Santa Maria da Feira.
2 – G, casada, empregada fabril, portadora do bilhete de identidade nº x, emitido em 19/03/2004, pelos Serviços de Identificação Civil de Lisboa, residente em Santa Maria da Feira.
3 – H, casado, construtor civil, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 25/11/2003, pelos Serviços de Identificação Civil de Lisboa, residente em Santa Maria da Feira.
Apresentadas pelos demandados:
1 – I, casado, construtor civil, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 21/03/2002, pelos Serviços de Identificação Civil de Lisboa, residente em Santa Maria da Feira.
2 – J, casado, reformado, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 23/04/1998, pelos Serviços de Identificação Civil de Lisboa, residente em Santa Maria da Feira.
3 – K, viúva, doméstica, portadora do bilhete de identidade nº x, emitido em 18/12/2003, pelos Serviços de Identificação Civil de Lisboa, residente em Santa Maria da Feira.
4 – L, casado, vendedor, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 20/02/2002, pelos Serviços de Identificação Civil de Lisboa, residente em Santa Maria da Feira.
5 – M, viúva, doméstica, portadora do bilhete de identidade nº x, emitido em 16/10/1990, pelos Serviços de Identificação Civil de Lisboa, residente em Santa Maria da Feira.
As testemunhas, após cumprimento do disposto nos artigos 559º, nº 1, e 635º, ambos do Código de Processo Civil, disseram o seguinte:
A primeira testemunha apresentada pela demandante disse que a casa (a qual a demandante habita há mais de 30 anos) encontra-se em mau estado, as paredes estão pretas com as infiltrações e entra água pelo tecto. A casa não tem água, nem casa de banho. As portas estão em mau estado, podres. Afirma que a demandante fez algumas reparações, mediante as posses, referindo que chegou a pintar uma vez a casa. Não sabe se, alguma vez, o senhorio fez obras na casa nem se a demandante lhe tenha pedido para as fazer. Refere desconhecer o estado da casa no momento em que foi arrendada. Sabe que foram colocadas portas novas na casa, mas não sabe quem as colocou e quando.
A segunda testemunha apresentada pela demandante disse que conhece a casa da demandante (há 12 ou 13 anos, quando foi viver para a zona), a qual está muito degradada, chove lá dentro e não tem água canalizada. É a testemunha que lhe dá água do seu poço, e teve que pedir água à companhia porque “não dá para as duas”. Os tectos da casa estão a cair; a casa está cheia de humidade; as paredes a desfazerem-se; não tem casas de banho; a cozinha não água. Uma vez viu um carpinteiro a colocar janelas na casa, mas não sabe quem foi responsável pela colocação das mesmas, se a demandante, se o demandado. A demandante colocou painéis nas portas porque vinha muito frio. Sabe que fizeram um muro em frente da casa, mas acha que foi a Junta, quando fez a estrada, não o senhorio; aceitando, a instâncias do mandatário dos demandados, que efectivamente não sabe quem fez o muro. Refere desconhecer o estado da casa no momento em que foi arrendada, sabendo, contudo, que a mesma não tinha casa de banho, nem água canalizada.
A terceira testemunha apresentada pela demandante disse ser filho da mesma e, advertido da possibilidade de não depor nos presentes autos, devido à sua relação de parentesco com a demandante, referiu pretender fazê-lo, tendo dito que a casa está muito deteriorada: chove lá dentro, a água entra pelo telhado, tectos, chaminé e paredes; os tectos, que são em madeira, estão podres; as portas, que são de madeira, já não fecham e estão podres. É verdade que o senhorio colocou 3 janelas novas na casa, mas não fez mais qualquer obra. É também verdade que, quando colocou as janelas, deixou lá uma lata de tinta. A sua mãe pintou uma vez a casa e já remendou as portas com chapas. A sua mãe tem problemas de saúde e rendimentos muito baixos, a reforma e mais nada, não sabendo qual o seu montante. A sanita foi a testemunha que a lá colocou, porque não existia. Considerando a sua actividade profissional, foi-lhe solicitado para, “em números redondos”, indicar um valor de custo das obras, não conseguindo indicar qualquer valor, limitando-se a dizer que o orçamento junto aos autos é exagerado. Refere não saber quem pagou o muro novo. Habitou a casa desde os 5 anos de idade e a mesma não tinha água canalizada, nem casa de banho.
A primeira testemunha apresentada pelos demandados disse que conhecer a casa, mas só por fora, e a mesma efectivamente está em muito mau estado. O demandado pediu ao seu sócio um orçamento para fazer obras na casa e o orçamento que deram é o que o demandante juntou aos autos, sendo que € 5.000 era para a construção da casa de banho, € 7.000 para a reparação do telhado, incluindo armação e telhas, € 8.000 para picar as paredes, rebocá-las e pintá-las, tapar fendas e pintar toda a casa, € 4.000 para as madeiras, € 1.000 para o ramal e torneiras e € 1.700 para a banca da cozinha, valores aos quais acresce IVA. Este é o valor dado pela sua empresa para fazer os trabalhos e, não quer dizer que o valor não suba, pois ao mexer-se no telhado o mesmo pode cair. Esclarece que foi dado o orçamento sem ver a casa por dentro.
A segunda testemunha apresentada pelos demandados disse que há cerca de 7 ou 8 anos colocou na casa janelas novas, a pedido do demandado, que lhe pagou.
A terceira testemunha apresentada pelos demandados disse que conhecer a casa há cerca de 30 anos, lembrando-se quando a demandante foi para lá viver, a casa já não tinha água canalizada, nem casa de banho. Pelo que sabe a demandante nunca fez lá qualquer obra.
A quarta testemunha apresentada pelos demandados disse ser genro dos demandados e, advertido da possibilidade de não depor nos presentes autos, devido à sua relação de parentesco com os mesmos, referiu pretender fazê-lo, tendo dito que conhece a casa, e sabe que o demandado pôs janelas na casa, já há alguns anos. Sabe, também, que a renda nunca foi aumentada; que a casa nunca teve casa de banho, nem abastecimento público de água. Foi ele que, a pedido do demandado, pediu um orçamento ao I , sabendo que o mesmo entregou o orçamento ao demandado.
A quinta testemunha apresentada pelos demandados disse ser sogra do demandado e, advertida da possibilidade de não depor nos presentes autos, devido à sua relação de parentesco com os demandados, referiu pretender fazê-lo, tendo dito que conhece bem a casa, a qual era de uma sobrinha sua, que foi viver para França; por isso o seu marido foi, durante muitos antes, procurador da antiga proprietária. Aliás foi o seu marido, na qualidade de procurador da sua sobrinha, proprietária, que arrendou a casa à demandante, casa que não tinha casa de banho, nem água canalizada. Lembra-se que quando a sua sobrinha quis vender a casa, a testemunha, a pedido do seu marido, perguntou à demandante se a queria comprar e a demandante nunca lhe respondeu e, então, o seu marido perguntou aos demandados se a queriam comprar e estes fizeram-no. A demandante nunca disse pretender comprar a casa, nem nunca se insurgiu contra o facto dos demandados a terem comprado.
De seguida, e após umas breves alegações, a audiência foi suspensa, agendando-se, posteriormente, o dia 9 de Janeiro de 2008, pelas 12:00 horas, para continuação da audiência, com leitura de sentença, encontrando-se partes e mandatários devidamente notificados.
Fundamentação fáctica
Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1 – A demandante é arrendatária do prédio urbano sito no concelho de Santa Maria da Feira, desde Setembro de .../, do qual são senhorios os demandados.
2 – A demandante paga as despesas inerentes ao abastecimento de electricidade do locado.
3 – O valor da renda anual do locado ascende a € 60 (sessenta euros), paga em duodécimos de € 5 (cinco euros).
4– A demandante sempre pagou aos senhorios a renda referida no número anterior.
5 – os demandados sempre emitiram os correspondentes recibos.
6 – Ao longo dos anos a demandante tem efectuado pequenas melhorias e reparações de conservação, a fim de conseguir maior conforto.
7 – No momento em que foi dado de arrendamento, o locado não tinha casa de banho.
8 – A demandante improvisou no locado um espaço que utiliza como casa-de-banho.
9 – No momento em que foi dado de arrendamento, o locado não tinha fossa séptica.
10 – No momento em que foi dado de arrendamento, o locado não tinha abastecimento de água canalizada.
11 – No momento em que foi dado de arrendamento, na cozinha não existia banca, nem água.
12 – A demandante enviou ao demandado a carta a fls. 11 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, datada de 28 de Fevereiro de 2007.
13 – Em .../ a Câmara Municipal de Santa Maria da Feira vistoriou o locado, tendo elaborado o relatório de fls. 12 a 15 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
14 – O abastecimento de água ao locado é feito com água proveniente de um poço.
15 – O telhado e paredes, interiores e exteriores, do locado estão degradados, existindo humidade e fissuras nas paredes, tectos e madeiras da casa.
16 – As portas da habitação que dão acesso ao exterior encontram-se degradadas.
17 – Os demandados adquiriram a propriedade do locado após a celebração do contrato de arrendamento identificado no nº 1 supra.
18 – Antes dos demandados comprarem o imóvel, foi dada à demandante a opção da sua compra, a qual nada disse.
19 – Durante a vigência do contrato de arrendamento, a demandante colocou uma sanita para substituir a cloaca, que existia a quando da celebração do contrato de arrendamento.
20 – Em Maio de .../ foi feito um novo muro de vedação do prédio.
21 – Há cerca de oito ou nove anos os demandados colocaram janelas novas no locado.
22 – Nesse data os demandados deram à demandante uma lata de tinta.
23 – A renda nunca foi aumentada.
24 – O locado está em mau estado de conservação necessitando de obras.
25 – No momento da outorga do contrato de arrendamento não havia rede de abastecimento domiciliário de água no concelho.
26 – Os demandados solicitaram um orçamento dos custos das obras reclamadas, tendo-lhe sido entregue o orçamento a fls. 42 dos autos.
27 – A demandante tem 78 anos.
Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os depoimentos das partes, os depoimentos das testemunhas e os documentos juntos a fls. 7 a 22 e 42 dos autos. Quanto aos depoimentos das testemunhas é de referir que os mesmos mereceram a credibilidade por do tribunal, por as testemunhas terem deposto de modo imparcial e credível, demonstrando ter conhecimento directo e pessoal da factualidade sobre a qual depunham.
Não ficou provado:
1 – Verificam-se várias situações que colocam diariamente em perigo permanente a segurança e salubridade dos arrendatários.
2 – A demandante tem problemas de saúde e reside sozinha.
3 – A demandante solicitou, há muito tempo, e por várias vezes a realização de obras.
4 – Os demandados sempre se escusaram a efectuar as obras solicitadas.
5 – Chove nos quartos e na sala.
6 – Uma porta da casa está muito degradada.
7 – A demandante coloca panelas, alguidares e plásticos nos móveis para amparar a chuva.
8 – As condições económicas da demandante.
9 – A probabilidade de, a curto prazo, partes da casa ruírem, como tectos, portas e paredes é muito forte.
10 – Ao longo de 30 anos a demandante não fez quaisquer obras, nem de simples conservação, nem outras.
11 – Há vinte anos os demandados colocaram um portão novo.
12 – O custo da colocação das janelas ascendeu a € 350.
Para fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade desses factos, após a análise dos documentos juntos aos autos e da inquirição das testemunhas apresentadas.
O Direito
De acordo com o disposto no artigo 1.031º, alínea b), do Código Civil, o senhorio tem a obrigação de assegurar ao arrendatário o gozo do arrendado, de modo a que possa atingir os fins a que se destina. Ou seja, o senhorio deverá assegurar a manutenção do prédio de modo a mantê-lo num estado de conservação idêntico ao da data da celebração do contrato, não estando, porém, obrigado a melhorar as condições de habitabilidade do locado, face às de que dispunha à data da celebração do contrato. Aliás, de acordo com a jurisprudência do nosso Supremo Tribunal de Justiça (acórdão de 20.10.1994, Bol. 440.º - 474), o dever de assegurar ao arrendatário o gozo do arrendado confere ao locatário o direito de exigir obras ou reparos urgentes necessários para a conservação do arrendado, mas “se o prédio não tinha condições de habitabilidade na altura do arrendamento e o arrendatário tinha conhecimento dessa situação, o locador não tem, mais tarde, obrigação de as criar. O locador não tem obrigação de melhorar a coisa locada em relação ao estado anterior. (…)
Também não poderá exigir do locador que faça obras ou alterações que lhe permitam tirar mais proveito ou utilidade do que aquele que o arrendado lhe proporcionava na altura do contrato. Se é certo que a alínea b) do artigo 1031.º do Código Civil impunha ao locador a obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa para o fim a que se destina, não é menos certo que o artigo 1036.º não lhe impunha a obrigação de melhorar a coisa locada em relação ao estado anterior ao do contrato.”
Neste âmbito, também a doutrina é unânime, defendendo que a obrigação do senhorio é de manutenção como obrigação de facere, devendo cumprir o artigo 1031º, alínea b), fazendo as reparações necessárias para que o gozo do arrendatário não seja significativamente diminuído – as que sejam indispensáveis para manter o prédio em estado de corresponder ao seu destino (Pereira Coelho, Direito Civil – Arrendamento – Sumário das Lições ao Ciclo Complementar de Ciências Jurídicas em 1977-1978, pag. 118); que o artigo 1036º não impõe ao senhorio a obrigação de melhorar a coisa locada em relação ao estado anterior (Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, pág. 59).
Ora, no caso dos autos, importa reter que a situação actual do locado corresponde à existente à data da celebração do contrato de arrendamento, sendo que a realização de algumas das obras pretendidas importa uma alteração, para melhor, das condições de habitabilidade e fruição do locado. Entende-se assim, pelo que acima se referiu, que os demandados não estão adstritos, do ponto de vista cível (único de que cumpre conhecer nestes autos), a realizar as seguintes obras pretendidas pela demandante: a) instalação do ramal de abastecimento público de água ao locado e respectivas obras de instalação (canalização e torneiras), b) construção de instalações sanitárias na habitação e c) colocação de banca na cozinha.
Por outro lado, alegaram os demandados que o direito pretendido exercer nesta acção é abusivo, nos termos do artigo 334º do Código Civil, que prescreve “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”, ou seja a sua condenação na realização de obras no locado decorreria do exercício abusivo de um direito, por entre o valor das obras e o valor da renda paga pela demandante existir uma desproporção excessiva.
Neste âmbito aderimos ao decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça (acórdão de 8-06-2006, proferido no recurso nº 1103/06, da 7ª secção) de que, não obstante o disposto na Lei, designadamente no artigo 1031º, do Código Civil, e no Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, e sendo o contrato de arrendamento urbano um contrato sinalagmático, a obrigação de realização de obras pelo senhorio tem de ser aferida de harmonia com o princípio da equivalência das atribuições patrimoniais, do qual há manifestação no artigo 237º, do Código Civil. Sendo que entendimento contrário viola o elementar princípio de justiça, caindo na previsão do artigo 334º do Código Civil. Assim, há que atender à relação entre o custo das obras pretendidas e a renda paga pelo arrendatário, acabando por considerar que é excessiva, para o efeito, a desproporção entre o valor das obras de reparação e o das rendas quando forem precisos 12 anos para obter o retorno desse valor, pelo que entendeu não ser exigível a realização de obras nessas condições, por o direito exigido (de realização de obras) não ser equilibrado, moderado, lógico e racional, importando abuso de direito.
Ora é esta claramente a situação do caso dos autos, em que a renda mensal paga no âmbito do contrato de arrendamento em causa é de € 5 (cinco euros) e o montante necessário para realizar as obras peticionadas, das quais é certo carecer o locado, se eleva a mais de € 25.000 (vinte e cinco mil euros). Tal como referem os demandados, pelo montante actual das rendas pagas pela demandante, haveria de decorrer mais de 400 anos para recuperarem tal montante. Desta forma entendemos que a exigência aos demandados senhorios de realização das obras peticionadas viola o mais elementar princípio de justiça, caindo na previsão do abuso de direito previsto no artigo 334º do Código Civil, instituto que está talhado para obstar a situações como a dos presentes autos, em que a aplicação estrita da lei conduziria a resultado manifestamente violador do mais elementar sentido de justiça, entendida esta segundo um critério social dominante.
Decisão
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, julgo a presente acção improcedente, por não provada e, consequentemente, absolvo os demandados do pedido.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, a demandante é condenada nas custas, que ascendem a € 70 (setenta euros), devendo proceder ao pagamento dos € 35 (trinta e cinco euros) em falta, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10 (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no número 9 da mesma portaria, em relação aos demandados.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada à demandante, demandado marido, e mandatários, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, que ficaram cientes de tudo quanto antecede.
Notifique a demandada D.
Registe.
Julgado de Paz de Santa Maria da Feira, em 9 de Janeiro de 2008
A Juíza de Paz
(Sofia Campos Coelho)
A Juíza de Paz
(Sofia Campos Coelho)