Sentença de Julgado de Paz
I. RELATÓRIO:
A, residente na Rua x, x – x, na cidade de Vila Nova de Gaia, intentou a presente acção declarativa respeitante ao arrendamento urbano contra B, que também usa o nome profissional de B, advogado, com domicílio profissional na Rua x, x – x, na cidade do Porto, pedindo a condenação do mesmo a pagar-lhe a quantia de 6.338,31 €, acrescida de juros vencidos e vincendos desde a propositura da acção até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, o demandante alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 3 e 4, que aqui se dá por reproduzido, tendo juntado ao mesmo vinte e quatro documentos.
Regularmente citado, o demandado apresentou a contestação de fls. 67 a 69, que aqui se dá por reproduzida, invocando a ilegitimidade da procuradora do demandante e pugnando pela improcedência da acção.
Não se realizou a sessão de pré-mediação, dado que o demandado afastou expressamente essa possibilidade.
Foi, por isso, marcada e realizada a audiência de julgamento, segundo as regras legais.
Estão reunidos os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º nº 1 g) e h) e 11º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas, considerando que o demandante veio a intervir pessoalmente nos presentes autos, ratificando todo o processado pela sua procuradora.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
Assim, cabe apreciar e decidir:
II. FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. Por contrato datado de 16/07/1976, C deu de arrendamento ao demandado a fracção autónoma correspondente ao x do prédio urbano sito na Praça Dr. Pedro Teotónio Pereira, x, na cidade do Porto.
2. O demandado deixou de habitar o locado em Julho de 2013, tendo entregue a respectiva chave nessa altura.
3. O demandado aceitou realizar obras de conservação no locado ou pagá-las, caso o demandante arranjasse orçamento mais barato.
4. O demandante veio a conseguir um orçamento no valor de 13.634,00 €, que já foi pago pelo demandado entretanto à respectiva empreiteira, D, Lda.
5. Ao iniciar os trabalhos, a referida empreiteira verificou que o locado carecia de outras obras não contempladas no referido orçamento, tendo o demandante despendido a quantia de 1.458,50 € com as mesmas.
6. Para efeitos de realização das obras no locado, o demandante teve que suportar custos com água e electricidade, no montante de 74,97 € e 139,84 €, respectivamente.
7. O demandante só voltou a dar de arrendamento o mesmo locado em Setembro de 2014.
8. O demandante sucedeu a C como proprietário do locado e senhorio do demandado por doação efectuada a seu favor pela viúva daquele, em data indeterminada.
9. Por carta de 08/04/2013, o demandado denunciou o referido contrato de arrendamento.
10. O demandado cancelou o fornecimento de água e electricidade ao locado, por indicação do demandante aquando da entrega do locado.
11. O orçamento das obras foi apresentado pelo gerente da sociedade comercial D, Lda. ao demandado, que o aceitou em Dezembro de 2013.
12. O acompanhamento e o controlo dessas obras foram efectuados pelo demandante.
Os factos provados assentam na valoração crítica dos meios de prova oferecidos pelas partes, nomeadamente os documentos que acompanharam os articulados, bem como as testemunhas apresentadas pelo demandante, concretamente E, F, G e H, os quais, no essencial, depuseram de forma credível e também, cada um ao seu modo, com conhecimento de causa, sendo o segundo o legal representante da empresa que efectuou a empreitada na fracção autónoma do demandante, a primeira testemunha cunhado dele, a terceira testemunha mãe do demandante e a quarta o ex-companheiro desta, tendo todas elas visto o apartamento após a entrega do mesmo pelo demandado e as três primeiras constatado a necessidade de ampliar as obras inicialmente estimadas para repor o locado em bom estado de conservação e habitabilidade.
III. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
Entre o demandante e o demandado vigorou um contrato de arrendamento até Julho de 2013. Nessa altura, após ter denunciado o referido contrato de arrendamento, o demandado procedeu à entrega do locado e respectiva chave.
Ora, findo o contrato, o arrendatário tem a obrigação de restituir ao senhorio a coisa locada (cfr. artigo 1038º i) do Código Civil). Contudo, a obrigação de restituir o locado implica também o dever de manutenção do estado de conservação do mesmo, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato (cfr. artigo 1043º, nº 1 do Código Civil). Aliás, é lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade, mas as mesmas devem ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário (cfr. artigo 1073º do Código Civil).
A este propósito, o contrato de arrendamento estipula o seguinte, de acordo com as cláusulas 5ª, 6ª, 8ª e 9ª, respectivamente: “O prédio, ou parte arrendada, deverá ser entregue ao senhorio, findo o contrato, em bom estado de conservação e com todos os vidros, chaves e tudo o mais que nele presentemente se encontrar, indemnizando o proprietário dos prejuízos que porventura possa haver”. “As instalações de água, luz e sanitárias pertencem ao senhorio e deverão ser mantidas em bom estado”. “O inquilino obriga-se também sob pena de indemnização a conservar em bom estado, como actualmente se encontram, as canalizações de água, esgotos, todas as instalações sanitárias e de luz e respectivos acessórios, pagando à sua custa as reparações relativas a danificações, e a manter em bom estado as paredes, soalhos e vidros”. “Todas as obras indispensáveis à conservação e limpeza dos interiores do prédio ficam a cargo do inquilino, incluindo a colocação dos vidros que se partirem”.
Em qualquer caso, o sentido das declarações negociais das partes, plasmadas nas cláusulas acima transcritas, tem que ser interpretado de harmonia com o disposto no artigo 1038º d), 1043º, nº 1 2ª parte e 1044º do Código Civil, pelo que o demandado não pode ser responsabilizado por deteriorações que não decorram do uso imprudente do locado e que correspondam ao desgaste normal inerente à antiguidade dos materiais em função de um uso prudente dos mesmos.
Neste caso, aquando da entrega do locado, as partes acordaram na necessidade de realização de obras de conservação no locado, com vista a repor o mesmo no estado em que o demandado o havia recebido. É certo que o demandado veio alegar que tinha aceitado apenas uma simples “lavagem” das paredes do locado, as quais estariam manchadas e tinham pregos pendurados, mas não só não ofereceu qualquer prova de tal facto como, além do mais, essa matéria perdeu relevância com a assumpção por parte do mesmo da responsabilidade pelo pagamento do orçamento apresentado pela empreiteira em Outubro de 2013. Portanto, a questão coloca-se somente em relação às deteriorações não contempladas no referido orçamento, as quais passaram desapercebidas inicialmente por efeito da falta de iluminação artificial e de água no locado. Em primeiro lugar, cabe dizer que as partes não balizaram a responsabilidade do demandado a este respeito, isto é, após a aceitação do primeiro orçamento ou com o respectivo pagamento por parte do demandado, o demandante não declarou que se considerava completamente ressarcido dos danos causados no locado por aquele. Se assim tivesse acontecido, o demandado não teria obviamente que desembolsar qualquer montante adicional para a conservação do locado. Ao invés, o demandado tem que suportar aquilo que lhe for imputável, na medida em que decorra do seu dever de manutenção e restituição da coisa locada.
Ora, discutida a causa, apurou-se, além do mais, que a banheira tinha o esmalte corroído na zona do ralo, o cilindro estava podre e a verter, o exaustor estava calcinado e queimado, o móvel de cozinha estava a desfazer-se; as sanitas, os lavatórios, o bidé, as suas torneiras e ligações estavam riscadas e enferrujadas, estando uma sanita fora do lugar e ambas danificadas na sua base, e havia espelhos partidos e em falta. Para substituir estes utensílios, o demandante despendeu a quantia de 1.627,50 €, reclamando do demandado o montante de 1.458,50 €.
Porém, considerando os critérios legais acima enunciados, o demandado só tem responsabilidade pelo pagamento da substituição da banheira, do cilindro, do exaustor e das sanitas. Com respeito aos espelhos, não se apurou que os mesmos fossem parte integrante do locado ou que, sendo coisas acessórias, já existissem no locado quando o mesmo foi dado de arrendamento ao demandado. Por sua vez, os móveis da cozinha, os lavatórios, o bidé, as torneiras e as ligações estavam velhos e usados, mas não deteriorados pelo uso imprudente dos mesmos, tanto quanto foi possível apurar, não se podendo esquecer que o arrendamento se iniciou em 1976.
Assim, considerando o preço do material em causa, o demandado tem apenas a pagar ao demandante a quantia de 539,50 €, tendo em conta que o mesmo já havia pago anteriormente o cilindro novo, considerando nomeadamente o disposto nos artigos 562º, 563º e 798º do Código Civil.
Isto posto, resta apreciar o resto das pretensões do demandante, nomeadamente pagamento do valor da limpeza do locado, da água e luz e das rendas correspondentes a doze meses. Repare-se que, do mesmo modo que em relação aos bens acima enunciados, a questão tem que ser resolvida com referência às normas que balizam a obrigação de indemnização decorrente da responsabilidade civil contratual. De facto, o devedor que falte culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor (cfr. artigo 798º do Código Civil). A obrigação de indemnização não prescinde de um nexo de causalidade adequada entre o facto ilícito e o dano, mas pode abranger não só o dano emergente como os lucros cessantes (cfr. artigo 563º e 564º do Código Civil).
Neste caso, o demandado faltou culposamente ao cumprimento da sua obrigação de manutenção do locado, pelo que tem de indemnizar o demandante dos prejuízos causados a este. Estão compreendidos nestes, o valor da limpeza do locado, da água e luz necessária para a realização das obras de conservação, portanto, do período compreendido entre Fevereiro e Maio de 2014, e de cinco meses de renda, correspondentes a dois meses de demora na aceitação do orçamento e três meses de duração dos trabalhos (Novembro de 2013 a Maio de 2014). Todo o restante período decorrido entre o momento da entrega do locado pelo demandado e o novo arrendamento celebrado pelo demandante não é da responsabilidade do primeiro, uma vez que não decorreu da inércia deste, mas sim das contingências do mercado e da disponibilidade do empreiteiro escolhido pelo demandante para orçamentar e levar a efeito a respectiva obra. Por outro lado, é de admitir que os lucros cessantes do demandante sejam avaliados com referência ao valor da renda actualizada, por analogia com o disposto no artigo 1045º, nº 1 do Código Civil. Assim sendo, a este título, o demandado terá que pagar ao demandante a quantia indemnizatória de 1.925,00 €, a que acrescem 45,00 € da limpeza do locado. Todavia, no que respeita à água e electricidade, não é possível liquidar o montante devido, uma vez que os documentos juntos aos autos não são suficientemente esclarecedores quanto aos períodos de consumo a que respeitam. Assim, nessa parte, remete-se a quantificação do valor devido para futura liquidação da sentença (cfr. artigo 356º, nº 2 do CPC).
Em todo o caso, ao capital em dívida acrescem juros, à taxa legal de 4%, desde a data da citação (04/03/2015), como forma de ressarcir o demandante dos prejuízos decorrentes da mora do demandante (cfr. artigos 804º a 806º do Código Civil).
IV. DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, consequentemente, condeno o demandado a pagar ao demandante a quantia indemnizatória de 2.509,50 € (dois mil quinhentos e nove euros e cinquenta cêntimos), acrescida do montante que se vier a apurar em incidente de liquidação da sentença relativamente aos custos suportados por este com água e electricidade entre Fevereiro e Maio de 2014, bem como dos juros moratórios, à taxa legal, desde a data da citação até ao efectivo e integral pagamento, absolvendo-o do demais peticionado.
Custas por demandante e demandado na proporção do respectivo decaimento, fixando as mesmas em 60% para o primeiro e 40% para o segundo (cfr. artigos 607º, nº 6 do CPC 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 18 de Setembro de 2015
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)